港豪宅樓面地價 終破10萬元大關

港豪宅樓面地價 終破10萬元大關
明報
12/31/2011


【明報專訊】今年樓市成交量大減，但豪宅市場跌幅相對整體住宅仍較理想，以1,000萬元以上的豪宅作比較，全年註冊量較去年下跌23%，較整體住宅下挫40%為佳。


今年市場上仍不乏逾億元的天價豪宅成交，單計山頂及南區，全年就有47宗過億元的豪宅成交，與去年全年相若。在多宗超級屋地或洋房成交帶動下，本港豪宅每方呎樓面地價成功突破10萬元大關。


豪宅佔二手整體比例達5.1％ 創第二高


美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，二手住宅本年至今註冊量較去年全年下跌40%，逾千萬元豪宅跌幅相對輕微，下跌23%。她指出，逾千萬元二手豪宅迄今註冊量約3,776宗註冊登記，料全年將達至3,800宗水平，並創下有紀錄以來第四高紀錄，表現仍然不俗。同時，在跌幅相對較少下，豪宅佔二手整體住宅比率得以上升，由去年全年的4.0%，升至今年暫錄的5.1%，創有紀錄以來第二高紀錄，僅次於97年的5.4%。


不過，中原豪宅山頂南區董事何兆棠表示，2011年山頂南區逾億元成交顯著增加，全年錄得47宗逾億元成交個案。逾億元成交佔總成交宗數比例更按年攀升，由2004年2%增至2011年20%，增長速度驚人。至於成交金額，2011年逾億元成交金額達139.05億元，佔總成交金額67%，遠超04年時的10%。逾億元成交增加，除樓價升幅因素外，亦可見巨額豪宅及屋地的受捧趨勢。


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事實上，今年市場上仍然錄得多宗矚目成交，其中華置（0127）大股東劉鑾雄或有關人士於8月中以8.89億元，從馬會手上購入深水灣道3號屋地，每方呎樓面地價逾10萬元，創出亞洲地價新高。由菱電持有的山頂普樂道10號天比高洋房，則於年中以8億元易手，呎價高達96,362元。
明報記者 林尚民

公屋營運嚴重虧損 本年度蝕10億

公屋營運虧損 本年度蝕10億
經濟日報 
12/29/2011


【經濟日報專訊】各特首參選人均倡增建公屋，但未來數年公屋營運或錄史上最嚴重虧損。面對薪酬、材料成本急漲，房委會本年度公屋營運料蝕近10億元，未來4年的虧損更以倍數飈升，預測2016年升至逾31億元，每個單位每年需補貼約4,000元，創歷年新高。


公屋聯會指虧損嚴重，恐掀反對增建公屋爭議；有學者指公屋營運赤字惡化，下屆政府勢必要面對注資房委會的財政壓力。


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薪酬材料急漲 維修開支大
現時全港約有70萬個公屋單位，據房委會最新資料顯示，本年度公屋營運虧損將達9.93億元，比原本預測的6.61億元升逾5成，主要受最低工資落實推高薪酬，以及受材料價格上漲影響，令維修保養工程支出增加引致。


事實上，反映公屋管理兩大成效指標，包括直接管理費及實際維修保養費，升幅有擴大之勢，上年度為每個單位每年平均4,820元和3,400元，本年度升至5,180元和3,530元，下年度更升5%，分別為5,450元和3,720元。


料15/16年度 每伙補貼4千
據了解，房委會對未來公屋營運情況，亦作出極為悲觀的預測，展望下年度虧損升至逾14億元，至2015/16年度更高達31.08億元，比本年度大增2.1倍。以現時建屋量推算，屆時公屋會有77萬個，平均每個單位每年需補貼約4,000元。


雖然房委會對未來的財政預測，並未完全反映明年中公屋租金調整影響，但去年按法例加租4.68%，卻因政黨及居民壓力，需免租1個月抵銷，故明年可否順利落實加租，仍是未知之數。


學者憂新政府 需注資房委
公屋聯會主席王坤表示，過去公屋曾試過營運收支平衡，故對未來數年虧損以倍數計上升深表關注，他質疑有關數字似乎有恫嚇公眾不要支持增建公屋之嫌，要求房屋署交代近年外判公屋管理對減省成本壓力的成效。


理工大學應用社會系助理教授鍾劍華表示，公屋營運虧損惡化，相信部分原因是樓宇折舊因素引致，因樓宇老化所耗費的維修保養支出更大。


他指出，房委會過去因居屋收入豐厚，可應付營運公屋的赤字，但新居屋主要考慮市民負擔能力，房委會賺取利潤有限，加上每年要承擔近百億元的建屋支出，他擔心房委會坐擁的數百億元資金，不消數年便耗盡，下一屆政府勢必要向房委會注資，才可令公屋計劃可持續發展。



公屋管理成本指標
面對薪酬、管理維修成本上漲，房委會本年度公屋營運虧損近10億元，比原先預測多5成。

單身女蝸居20呎觀塘工廈迷你倉 月租700

單身女蝸居20呎迷你倉 月租700
明報 – 2011年12月27日星期二


【明報專訊】貧窮單身蝸居愈來愈迷你，正當100方呎劏房都索租四五千元之際，原用作儲物的「迷你倉」也被當作廉價市區宿舍，有觀塘工廈管理員發現近半年不時有人半夜進入設有迷你倉的工廈，至翌晨才離開。


迷你倉拒人住 看更睹人出入


「屈居」迷你倉的「住客」既有被逼遷的單身漢，亦有無力交租的單身女子，聲稱以月租700多元，「租住」20平方呎迷你倉，每晚逛至深宵才「入倉」與貨同眠。


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本報記者昨日以顧客身分，分別向簡易、海棠物流、時昌、儲存易、蘋果、榮晉及冠軍迷你倉，要求租住迷你倉，但全部拒租。


不過，在設有迷你倉的觀塘鴻圖道工廈工作的管理員透露，近半年久不久有人半夜一兩點進入大廈，至翌日晨早離開，當中有男亦有女。


「無錢交租 深宵入倉」
市民何小姐昨致電港台《千禧年代》投訴，香港不設租金管制，業主「搏命」加租，令無錢交租的她，只可每月花700多元租20方呎的迷你倉作蝸居。


抱病在身的何小姐現無法工作，僅靠積蓄過活。她說﹕「我無地方住，只可躲在迷你倉，夜晚要在街逛至深宵（才返迷你倉），因工廈不准人住。」她晚上睡在迷你倉的貨物上，要另覓地方洗澡。


她認為自己不是最慘，會繼續捱下去，並指劏房租金可由1000多元加至2000多元，如領綜援者就可能無力交租。她要求政府向收租的業主徵收物業稅，租屋者可從中收回租金津貼。


關注基層住屋聯席成員陳超龍亦指出，有一名年長自僱人士，原本居於工廈，但因加租被逼遷，近期改到自己儲貨的迷你倉暫住一兩周，該迷你倉位於九龍灣一帶，月租約2000元，並設有冲身地方，但他後來因患病入院。


立法會議員涂謹申表示，去年已聽聞有不夠錢租屋的單身人士，以月租400元租住迷你倉。他說﹕「迷你倉夠瞓一個人，每日只是幾十元，好過住籠屋或劏房，最多無得洗澡及煮食。」他認為，現時情况反映單身人士能負擔的住屋嚴重短缺，他促請政府加建單身公屋。


「去年已聽聞」 議員促增單身公屋
社區組織協會幹事施麗珊亦稱，基層住屋愈來愈貴，為求一宿無選擇，100多呎的劏房月租可高達4000多元，部分住戶近日更接獲業主通知，明年一月要加租，有良心者加一成，無良者可加兩至三成，早前更曾有業主要求加租五成，目的無非逼遷。


明報記者 冼韻姬 黎嘉愉

投資者鍾情港物業有因

投資者鍾情港物業有因
明報 
12/28/2011


【明報專訊】在早前，慧雅提到長線投資者對本港樓市的信心，是本港樓市前景關鍵之一，今天準備再談。值得留意的是，特首在10月的施政報告中，提到在全港約110多萬的私人住宅之中，有38萬個單位並非是由業主自住。


這比例相當不少，反映本港的富裕人士之中，有不少是持有多個單位。事實上，在本港的老牌屋苑中，例如太古城、美孚新邨等，同時持有三兩個、甚至更多單位的是大有人在，而他們的平均購入成本可能只是2000元一呎，這些人士在早年買入他們的第一個單位時，他們所付的價錢，可能真是不足1000元一呎，而他們亦很多時已一早還清有關物業貸款，因此即使手持多個物業，但仍覺得很輕鬆，甚至要為每月不停流入的租金收入找出路而感到煩惱。


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早年低價買入 今賺到盤滿缽滿


這情况在豪宅市場中更加極端。今時今日，要在山頂南區買入一間獨立屋，可能最低消費也要過億元，但這些獨立屋原業主當年的成本價，可能只是一百幾十萬。


基本上，慧雅的觀察是，1980年代後期至97年的負利率，以及過去多年的低息環境和內地富豪來港，是為早年買入本港物業資產的人士帶來了相當可觀的財富。


人性的特質是，若自己在某項資產或某個行業賺過不菲的財富，會較為傾向繼續把財富投資在這些資產或行業身上，而多年累積滾存的效果，是相當令人側目。慧雅聽聞在上海，有人只用了十多年，已儲到逾百間物業。


無論如何，有長線投資者鍾情相信是重要原因，令本港有不少物業由投資者持有。


施慧雅

信和置業御金．國峯 The Coronation 收租客擬近億購8伙

收租客擬近億購8伙御金．國峯
明報 
12/26/2011



御金．國峯 The Coronation 共提供740伙分層單位。
售樓熱線: (852) 8203 9822/ (86) 136 3217 8383 Isabella
物業發展項目地址／所在分區: 西南九龍友翔道一號



信置營業部總經理田兆源指出，御金．國峯過去3日吸引1.5萬人次參觀示範單位。


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【明報專訊】雖然現時樓市炒風大為以斂，但市場仍不時錄得投資者大手入市個案。由信置（0083）、南豐等合作發展的西九龍御金．國峯，就有收租客計劃斥資近1億元，購入最少8個單位作長線投資；另長實（0001）旗下的大圍盛世，則有買家以4000萬元連掃5伙。


盛世過去兩日售20伙
信置營業部總經理田兆源表示，旗下御金．國峯開放示範單位以來，過去3日共有1.5萬參觀人次，當中有三成為內地客。除內地客外，參觀人流中亦有部分為西九龍區的投資者，就現場所見，昨日就有一組為數約10人，過去曾購買同系大角嘴帝峯．皇殿的買家到場參觀。


田兆源稱，由於項目鄰近未來高鐵站，加上區內有大型商廈環球貿易廣場，故有不少收租客均計劃購入該盤，他透露，一名區內投資者已向發展商表示，計劃購入項目5至8伙作自住及收租之用，估計以涉及近1億元。另外，項目特色單位就錄不少查詢，連同地下花園單位，以及頂層泳池屋，查詢買家已超過15組。


市場消息稱，一名本地投資者剛以4000萬元，連購盛世5個單位，平均呎價約8000元水平，而項目過去兩日則售約20伙。長實地產投資董事郭子威稱，過去兩日項目共錄1萬參觀人次，當中4000人為內地客，但由於不少買家趁假期外遊，項目花園大宅將延至下周推售，而其後推出的四房單位，將加價8%。

容祖兒坐擁3億身家 母親投資豪宅有道 吸金天后2011大豐收

容祖兒坐擁3億身家 吸金天后2011大豐收
明報 
12/25/2011


【明報專訊】容祖兒貴為樂壇一姐，出道12年來一直是各大品牌及廣告商的寵兒，即使身價高企，收入依然有增無減，加上母親投資有道，早已悄悄榮升億萬小富婆，身家保守估計接近3億元！


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容祖兒自1999年推出首支單曲《未知》後，12年來的事業發展順風順水，短短數年已成為本地樂壇的天后級歌手，身價和工作量以幾何級數遞增，一樣接工作接到手軟。雖然她早前曾否認身家過億的傳聞，但「圈中小富婆」的身分絕對是鐵一般的事實。據本報調查所得，這位樂壇一姐的身家豈只1億？事實上，她單是手頭上的8個豪宅單位，市值價已高達2億港元，再加上股票基金投資及其他收入，估計身家已接近3億，名副其實是個億萬富婆！


手持8個豪宅市值2億
祖兒過往曾在訪問中透露，多年來都將掙得的錢交給母親看管及投資，自己每月只分配到數千元零用錢。她更大讚母親投資有道，認為買「磚頭」是最穩陣的投資方法，所以多年來都主攻房地產市場的物業買賣樓及放租，只購買小量股票作為日後的養老金。因此，祖兒早在多年前掙到第一桶金後，已開始置業，透過多年來的物業買賣，至今由她自己或母親名下公司持有的豪宅單位已多達8個。


母投資有道 物業有升無跌
這8個單位，大部分都位於港島區甚具升值潛力的地段，樓價幾乎有升無跌，包括半山司徒拔道的松柏新邨、南區的深灣9號、渣甸山大坑徑的名門、西環的維壹、鴨脷洲的深灣軒及將軍澳的東港城。當中兩個位於松柏新邨的豪宅單位，市值共9000萬元；而8個單位現時的總市值已高達2億港元！


除了物業外，祖兒也有買入小量的股票基金作為長線投資。由於她及母親兩人都是個非常審慎的投資者，所以買入的股票都會以穩陣見稱的藍籌股為主，相信總值可能多達3000萬元。


拍7個廣告袋2500萬
祖兒自出道以來都深受各大品牌、廣告商及粉絲的喜愛。今年她已拍攝了7個廣告，以每個平均逾300萬元的代言酬勞計算，廣告收入約2500萬元；至於出席的品牌活動及商業演出，數量之多更叫她做不完。以內地商演平均50萬元一場的叫價，每年至少20場的數量，加上本地品牌活動約每次30萬元起的酬勞，祖兒在這兩項工作上已進帳約2500萬元。再計祖兒的外地巡迴演唱會及唱片分紅的收入，保守估計她今年已吸金6000萬元！本報就此聯絡祖兒，她本人及其所屬的英皇娛樂都表示沒回應。


記者﹕娛樂組