10/12/2012

「窮忙族」變千萬富翁包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會

「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會
明報 
10/11/2012

利用加按「錢賺錢」,鍾學良成功躋身千萬富翁之列,並出書和辦講座教人投資。


【明報專訊】現在不只是年輕人,就連中產亦呻置業難,認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良,經過債務重組還清20多萬元欠債後,現時已手持4個住宅及2個舖位,兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」,決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下,應該利用加按多套現資金,在物業市場上「錢賺錢」,令財富以幾何級數升值


現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良,早前出書《窮忙族買樓大翻身http://easss.com/music/yesasia ,將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示,激發他出書及開辦投資講座的導火線,其實源自一個電台節目,「幾年前,我聽到有人打電話到電台,向(時任特首)曾蔭權投訴,表示自己和男友分別是醫生及律師,但都未能置業。當時在社會造成很大迴響,當時我亦很生氣,既然我可以手持多個物業,為何這類高收入人士卻說買不到樓?所以我決定與公眾分享置業心得。」



聯名買樓不利借貸紀錄
他表示2002年科網股爆破,令他損失慘重,加上需要交稅,故財政拮据,更欠下20多萬的信用卡數,相當於他當時的一年薪金,需要以債務重組的方式歸還欠款,最終在兩年後成功清還所有款項。

「還債的兩年過得很辛苦,我要推掉所有應酬和娛樂,亦不開私家車,還清欠款後,由於已經習慣節儉的生活,所以將多出來的錢用作儲蓄,終於在2005年,以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住,成功上車。」

鍾學良表示,當時借九成按揭,首期只需10多萬元,至2007年,他終於首次買入收租物業,但他直指自己當時因為欠經驗,所以和家人聯名買入物業,但認為這做法其實不明智:「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓,在銀行的信貸準則中,他們不會各自欠債100萬元,而是各自欠200萬元即總共400萬元。」


在這個準則下,他們要再增持物業,就會因為供樓負擔比重變大,難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」


他現在手持的住宅已達6個,主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位,他認為「現時的息率低,應該盡量多借錢,達到錢賺錢的效果,所以我會加按名下的物業,再以套現所得的錢買樓,單是西營盤那個自住單位,我已經加按了兩次,但如果日後息口升高,我可能會售出某些物業利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時,當時4個租戶中,有兩個向他提出退租,一個要求減租,幸好當時回報率亦不差,減租後仍可抵消供款,不用放售單位,但如果出現第二波金融海嘯,他可能也要放售單位。


舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑

經過幾次買樓的經歷後,他認為很多人在這方面的投資都存在誤解,如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線,但在他看來其實不明智。「遇到跌市時,大型屋苑因為單位數量多,所以容易出現多個業主同時放售物業的情况,到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓,因為業主大多年長,又持貨多年,所以較少出現拋售情况,樓價相對穩定。」

投資舖位 忌買臨時租約舖

除了住宅之外,鍾學良近年也開始購入舖位物業,去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後,近日亦以約2000萬元的價錢售出,一買一賣升值逾八成。

他認為買舖前須留意地段日後的發展,該舖位日後又可否轉變用途,如文具舖的租金一定較低,但改為食肆後租金就會提高,藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點,所以懂得利用新租,令舖位價格急升,「有些舖位以高價租予臨時租戶,令租金看似較高,不過臨時租戶離開後,買家就會發現物業很難找到新租客,而且租金亦低,所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」

他幾個月前亦和多名投資者,共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位,打算改裝為賓館,瞄準自由行市場

明報記者 歐陽慧恩

10/09/2012

雍雅山房 3.8億地變21億金蛋 昔日茶座重建成21幢豪宅洋房

雍雅山房 3.8億地變21億金蛋 昔日茶座重建成21幢豪宅洋房
明報 
10/09/2012

羅家寶宣布最快於月底正式推售雍雅山,意向呎價由2.8萬至3.5萬元,挑戰新界區洋房新高呎價紀錄。

雍雅山房已重建成21幢豪宅洋房,據悉發展商已接獲十多個查詢,大部分為內地客。


【明報專訊】曾是粵語片年代取景勝地的大埔雍雅山房,於2005年由資深投資者羅家寶以3.8億元購入後,經多年重建發展,最快於本月底以洋房現樓姿態推出。項目共提供21幢洋房,意向呎價由2.8萬元起,入場費高達8400萬元,董事屋意向呎價更高見3.5萬元,挑戰新界區洋房項目呎價新高,若所有單位悉數沽出,預料套現約21億元。部分單位將保留作收租用途,意向呎租會達80元,與山頂及南區洋房呎租水平相若。

雍雅山共提供21幢面積介乎3000至5000方呎的兩層高洋房,其中15間設有泳池。羅家寶昨日指出,由於地盤位於山上,建築工程有一定難度,故建築成本達6億元,每方呎高達8000元;加上3.8億元的地盤購入價,總投資額達10億元。

項目最快於本月底開放現樓示範位及推售首批4伙,首批全位於屋苑下排位置,其中3伙屬3000方呎戶。面積5000方呎的董事屋,意向呎價達3.5萬元,預料定價高達1.75億元。

董事屋意向呎價3.5萬 挑戰新界紀錄
據悉,項目現已接獲十多名買家查詢,當中大部分為內地客。除15號屋將由羅氏留作自用外,亦會保留部分單位收租,以意向呎租80元計,月租24萬元起。

羅氏續指出,在低息和股市動盪的環境下,物業市場仍獲投資者追捧,預計至年底,豪宅樓價將有一成上升空間,未來5年樓價亦難以出現跌幅。

保留部分收租 意向呎租80元
羅氏雖為資深投資者,但過去主要以商舖投資為主,是次的雍雅山項目,是羅氏近10年來第4次涉足住宅市場的較大型項目。其中他最著名的投資,要數到2005年斥資逾10億元,向盈大(0432)購入薄扶林貝沙灣3期9座全幢共98伙,羅氏當年為求在成交前「摩」出(成交前已轉讓)所有單位,不惜斥資數百萬元自行搭建示範單位,但反應未如理想,部分單位需要以原價「摩」出,帳面賺幅不足一成。同年羅氏亦以2.1億元購入屯門愛琴灣61個爛尾單位,並自行斥資裝修單位後出售,經多番減價及推售後,終在2007年將單位悉數沽清。

羅家寶舖位戰績勝住宅投資
對上一個由羅氏親自發展的項目,則是沙田皇御居,羅氏於2002年賣地場上以1.12億元購入該地後,2005年10月份開售樓盤,但當時適逢市道轉淡,故銷情緩慢,92伙經一年銷售及多次減價,亦只售出十多伙,其後將項目部分單位留作收租。據區內代理指出,該項目近年終於順利沽清。

明報記者 歐陽慧恩

粵語片取景熱點 港人集體回憶
明報

【明報專訊】位於大埔公路、毗鄰中文大學的雍雅山房,亦有一個法文名稱「Yucca de Lac」,意思為湖邊的蘭花,該處因七、八十年代有多部粵語電影在那裏取景而廣為人識,並成為當時本港著名拍拖勝地,惜97年金融風暴令餐廳生意沒落,東主於2005年以3.8億元售出物業而結業,地皮亦重建成今日的雍雅山。

原為陳濟棠子別墅
項目佔地79654方呎,原本為廣東省國民黨將領陳濟棠兒子、香港富商陳樹中的私人別墅,其建築及園林設計,糅合中國及日本的建築特色,後陳樹中把該處轉售梁姓業主,至1963年,梁姓業主過世後,其遺孀再以930萬元以物業售予彭氏家族,並將內堂改為西餐廳,戶外茶座則維持原貌。

多名巨星曾到訪 拍攝《難兄難弟》
餐廳開幕後生意不俗,更成為當年粵語電影的取景勝地,其中以秦劍執導的電影《難兄難弟》最為人熟悉,陳寶珠、蕭芳芳、謝賢等一代巨星都有踏足該處,故成為當年不少年輕男女的拍拖勝地。不過97年亞洲金融風暴後,雍雅山房的生意無可避免受到影響,彭氏家族開始計劃把雍雅山房發展作住宅,擾攘了8年後,項目於05年9月招標,並由羅家寶以3.8億元投得,改建成現時的雍雅山。

雍雅山房可謂不少港人的集體回憶,2005年9月20日最後一天營業,更有地產代理包場,邀請200名嘉賓度過最後一夜,包括昔日粵語片紅星胡楓、唱片騎師陳任、藝人Maria Cordero及立法會議員梁耀忠等。

10/08/2012

私樓租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000元

租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000
明報 
10/08/2012

【明報專訊】目前公屋租金平均低於2000元,若以部分住戶將400呎公屋,以8000元再放租計算,平均每月至少可賺6000元;若單位屬租置計劃單位,租金更可變相協助「供樓」。

有地產界人士認為,房委會租金較低,但私宅呎租不斷增加,變相公屋租戶「租上租」後,可以「食水好深」,在房委會與私樓租金之間找市場「無本生利」

根據中原地產數字,今年7月全港85個大型私人屋苑,新簽租約平均租金為每呎20.7元,升穿去年9月的最高位,即400呎單位,租金至少需逾8000元;差餉署統計數字更顯示,九龍區400呎至700呎單位,平均呎租高達21.7元。公屋住戶若將單位「租上租」,只要呎價定於逾10元至20元一呎,絕對有市場


長安邨450呎單位叫租8000
按本報觀察和網上資料,一般新界區150至250呎的公屋房間,「租上租」的租金為每月2000至4000元,若租客以4000元租住一個150呎房間,呎租高達27元,已超出私樓。

Options Trading

部分400呎以上、鄰近市區的將軍澳全屋單位,索價亦要7000元一個月,即17.5元一呎;青衣長安邨一個450呎單位,叫租8000元,呎租同樣逾17元。本報放蛇位於屯門的150呎房間,呎租約13元,已屬較為「抵住」的「違規盤」。

無本生利 寧冒險放租
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,租金隨樓價上升,連帶非法公屋以致居屋(未補地價)也相當吸引,部分人無能力負擔私樓租金,又不符合資格上樓,寧非法租住較便宜的公屋單位,而且不少公屋和居屋亦鄰近鐵路沿線,實用面積較大,故相當有市場。他稱,「租上租」令公屋住戶無本生利,故在租金狂漲下,有人也會考慮冒險將單位放租。

新地將軍澳天晉推2房 呎價7275貼二手

天晉推2房 呎價7275貼二手
經濟日報 
11/24/2011

【經濟日報專訊】大型新盤盛世低價開盤,帶動發展商積極推盤,新地(00016)將軍澳天晉昨隨即首度推出2房單位,截至昨晚9時,發展商合共推出206伙2房單位應市,平均呎價7,275元(定價.下同),貼同區二手價。

692至697呎 473萬入場

http://easss.com/jewelry/bluenile

天晉早前以貼市價推出3、4房標準單位後,銷情理想,至今累積沽出約500伙,其中3房單位近乎沽清,發展商趁勢推出2房單位應市;昨日加推的2房單位,主要在第6、7及8座C、D、E室,分布於6至47樓,面積約692至697平方呎,呎價介乎6,793至7,919元,入場費約473萬元,最快可於本周六開售。

區內代理指,天晉2房的開價極貼近同區二手,以呎價最低的7座6樓E室為例,697平方呎,定價473.48萬元,呎價6,793元,倘買家為新地會會員以及採現金即供付出方式,合共可享有8%折扣優惠,扣除所有優惠後,最低呎價約6,250元

珒然快推 傳22樓呎價2.6萬

發展商繼續將3房提供的二按付款計劃,提供予此批2房單位的買家,二按付款計劃照定價減3%,首2年定息0.88厘,其後息率為P(最優惠利率,為5厘)加1厘。

此外,太古地產旗下西半山珒然計劃短期推售,市場消息指,發展商近期會見代理了解市況及介紹物業特色,市傳22樓意向呎價約2.6萬元。項目提供30伙,一梯一伙設計,其中28伙為標準單位,為3房間隔,面積約2,728平方呎。

深灣9號提價 即供折扣4%

嘉華國際董事(營業及市場策劃)陳玉成指出,市場反應熱烈,香港仔深灣9號至今已售出近300伙,銷售額直逼100億元,故提價重推3座A室25伙單位。面積1,603至1,606平方呎,平均呎價由20,096元加價逾6%至21,302元,並首次為該批單位提供即供優惠,採取即供付款,可享4%折扣。若以即供計算,則只加價約2%。預料可於本周末開售。

陳氏預期,明年年初銀行將放寬銀根,故對深灣9號的銷售有一定信心。頂層複式及花園洋房將在分層單位全數出售後逐步推出,有望可於聖誕前推出。

而頂層複式單位1座A室,意向價維持約1.6億元。市場消息指,目前該單位已獲兩至3名買家洽購,而有關人士為內地客。

嘉華國際董事(營業及市場策劃)陳玉成表示,深灣9號售近300伙;左為助理總經理(營業)顏景鳳、及右為南豐發展地產部副總經理黎學良。

黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000


黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000
明報 
10/08/2012

【明報專訊】樓價持續高企,租金狂漲,不但劏房有價有市,連非法出租公屋單位亦大行其道。

本報偵查發現,不少公屋住戶在網上公然放租單位,部分更以高達4000元月租分租僅逾150呎的房間,呎租高達26元,媲美私樓。

本報記者假扮租客「放蛇」,有屯門良景邨已出售公屋的男戶主稱,可以月租2000元分租一個房間予女租客,但要與他和母親同居一室及共用廚廁;土地註冊處顯示該單位未有補地價,屬違法可被房署檢控,最高可被罰款50萬及監禁1年。

房署發言人回應,就該良景邨單位業主涉嫌在未補價下將單位出租一事,署方已跟進調查。

業主稱「合法」 房署跟進
近年住宅租金猛漲,即使市區逾百呎的舊樓劏房,月租也索價4000元。由於劏房的消防風險備受關注,部分基層家庭便轉移目標,物色租金相若,但安全較有保障的「黑市」公屋。

本報記者過去一個月瀏覽多個網上討論區,發現不少公屋住戶公然「招租」,綜合租盤資料,400呎以上的鄰近市區的全屋單位,月租叫價可達7000至8000元。因一般公屋為兩房設計,另有住戶提出可分租一個房間,面積約150平方呎,索價平均2000至4000元。

http://ozyou.com/water

記者較早前假扮租客,在網上留言給其中一個「屯門田景邨」公屋住戶,對方表示可以2000元月租出租一個房間,包水電煤費用,「租客」只需繳付2個月按金、1個月租金便可入住。

400呎以上單位 叫價8000
記者之後相約「睇樓」,住戶張先生(化名)表明,其公屋單位多年前由家人購入,稱是合法出租,不少同區街坊也這樣做,着記者毋須擔心。但他解釋,由於怕鄰居「閒言閒語」,故記者日後入住可訛稱是他的親戚,又指為怕「麻煩」,參觀時不能拍照。

不過,當他帶記者上門時,實際放租卻是他的良景邨良偉樓單位,不是他在網上刊登的「田景邨」。放租單位面積約400呎,一廳一房,曾作小量裝修,房間設雙人牀和儲物櫃,亦有電腦枱、桌椅等基本設備。張表示記者可租用約150呎的房間,他和母親就會住在客廳,廚廁則要共用,亦規定不能經常煮食。

業主母親住客廳 廚廁共用
他補充,放租兩個月以來,已有兩個女租客上門「睇樓」,估計有不少人對出租公屋渴求,「公屋間隔又唔錯,起碼好過劏房,只是屯門區有少許遠,但租金已相當便宜,我們見單位太大不會全部用得着,就分一半出租」。他又稱已準備好兩份租約,記者繳付6000元便可入住,最好租住至少一年。

不過,土地註冊處資料顯示,該單位住戶在2001年,亦即房署在良景邨推出租置計劃當年,以13.6萬元購入單位,但其後未有就單位補地價,故住戶聲稱租出單位屬合法,實為說謊。

律師:租客可控「串謀」違規
律師黃國桐表示,出租未補地價的租置單位,與放租租住的公屋單位,同屬違例,可被房署檢控或收回單位。但據他了解,一般公屋放租私下租給朋友較多,較少會明目張膽安排上門睇樓。他說,針對租置單位,租客或有可能不知自己違例,但若房署研究後證實違規,隨時可以「串謀」形式控告租客,市民應加倍留意。
明報記者