12/31/2012

80後炒樓王吳龍飛:默默耕耘難搵錢 炒樓炒舖炒工廈

80後炒樓王:默默耕耘難搵錢
明報
12/31/2012

80後炒樓王吳龍飛炒樓炒舖炒工廈,曾先後購入10個太古城單位,政府推「雙辣招」後先放5個,繳付100萬額印稅仍賺180萬元,稱「錢其實好易搵」。

【明報專訊】生於80年代、今年32歲的吳龍飛,是典型炒樓致富的香港人。他中七科科捧蛋,捱過當快餐店侍應和大廈保安的日子,現時在銀行中小企貸款部門工作

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2005年他與女友儲到近20萬元,以九成按揭、樓價117萬元買了北角堡壘街一個單位,2007年以172萬賣出,賺得50多萬,再邀請親朋戚友幫他以同一方式炒樓,5年間他人如其名,坐着樓市火龍飛上天,成為千萬富翁。

對於炒家令有需要者買不到樓,他洋洋得意說:「我信自由經濟,人人機會均等,總會有人炒燶,你又可以低位入貨。」

否認阻人買樓 「有人炒燶可入貨」
一講到炒樓戰績,吳龍飛便口若懸河:「今年最好時機係1月,好多單位是低位成交。我在2011年12月用170萬元買了筲箕灣安業大廈一個300呎單位,出租他人,現在已經升到250萬。」幾年間,他先後購入10個太古城單位,資產價值水漲船高,即使財爺曾俊華在10月26日宣布額外印花稅加碼及推買家印花稅,他也不怕,繼續炒賣。

他說,計過度過,先放5個單位,雖要繳交共100萬元額印稅款,仍獲利180萬元,「我相信2013年內樓市實跌兩成,先放批貨獲利,賺少些都是值得。」

梁振英在年初競選特首時,政綱主打解決住屋需要,7月上任特首後,先後推出「梁十招」,8月份再提出啟德地皮的新樓,將以「港人港地」條款出售。儘管梁振英表明有決心遏抑壓市,但樓價卻居高不下,美國9月份開始量化寬鬆政策第三階段(QE3)後,熱錢更不斷流入本港,令炒風更盛。

炒樓炒舖炒工廈 5年成千萬富翁
吳龍飛在這時候,更轉戰工業大廈和商舖:「葵涌金運工業大廈,680呎,只是110萬左右,到現在3個月後,已經升到200萬。」6至9月間,他購入鰂魚涌萬利廣場3間舖,平均呎價約6000元,3個月間,每間升幅三至四成,「我係摸貨走,好短時間就可以賺到錢,錢其實好容易搵!」他指秘訣是放盤給全港代理,因非本區的準買家,對價格較不熟悉和敏感,會以較高價錢接貨。

政府雖然在10月推出加強版額外印花稅(SSD)措施,以及針對境外人士及公司炒港樓的買家印花稅(BSD),雖令樓市交投即跌,但辣招效應逐步淡化,各區紛現破頂成交,例如鰂魚涌南豐新邨呎價破萬元創新高,九龍灣德福花園呎價撲萬元,鴨脷洲深灣軒、元朗錦綉花園呎價亦創新高。反映樓價的中原城市領先指數(CCL),12月仍比年初上升近兩成。
認炒賣「唔長久」 兼做生意

對於炒賣被批評不事生產,推高樓價令弱勢更難安居,表明信奉自由經濟的吳龍飛說:「炒都要有眼光同膽識,人人機會均等,總會有人炒燶,你又可以低位入貨。默默耕耘係好難搵錢!人係自私的,有衝動去賺錢,否則同條鹹魚有乜分別?」但他也說,炒賣「是虛浮,並唔長久」,已將部分資金轉做生意:「我而家也做腳底按摩同裝修代理,始終會有穩定收入。」

12/21/2012

置安心價不廉 推升青衣樓市 撻訂客辣招後加碼 「翻叮」偉景花園

置安心價不廉 推升青衣樓市 撻訂客辣招後加碼 「翻叮」偉景花園
明報 
12/21/2012

【明報專訊】青衣置安心綠悠雅苑以市價七折發售,但實際市值呎價高近7500元,同一時間,買家入市態度漸趨明朗,青衣本月暫錄32宗成交,按月同期急升39%,勢破上月全月33宗水平,區內居屋、公屋及細價私樓交投明顯加快。毗鄰綠悠雅苑的居屋偉景花園,有綠表客於辣招前撻訂後,近日加碼8萬元「翻叮」同一單位。

另外,同一屋苑一個825方呎單位,近日以510萬元白表價售出,呎價6180元,創屋苑新高。區內代理預料,綠悠雅苑將搶去呎價相若的二手樓如翠怡花園、青怡花園等客源,呎價落後的三線屋苑及居屋等細價樓則有望轉旺。

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毗鄰綠悠雅苑的偉景花園交投轉活,上月僅1宗成交,本月至今已錄3宗成交,近日更出現撻訂客重購單位個案。利嘉閣經理吳景揚透露,偉景花園1座中層D室,825方呎3房連套房戶,望樓景,9月以綠表價378萬元售出,惟買家承造按揭有困難而未能上會,終撻訂損手約11萬元。

翻叮客多付19萬 奪心頭好
由於現時同類放盤缺乏,加上辣招後眼見樓價未見回落,該名買家近日再接再厲,加碼8萬元至386萬元重購上址,呎價4679元,買家前後額外付出最少19萬元奪得心頭好。原業主於1990年以65.88萬元購入,經今次轉手帳面賺320.12萬元,持貨22年,單位升值近4.9倍。

該屋苑呎價更首度突破6000元大關。美聯高級營業經理樊志聰指出,1座高層E室,825方呎三房連套房戶,望園景,以510萬元自由市場價易手,呎價6182元,刷新屋苑呎價新高。原業主於09年斥270萬元連補地價買入,帳面獲利240萬元或89%。

偉景白表 呎做6182元破頂
事實上,青衣整體交投回暖,樊氏稱,全區本月暫錄32宗成交,較上月同期的23宗,急增39%,本月勢必跑贏上月全月的33宗,其中居屋成交佔8宗,多於上月全月的6宗,而上月「捧蛋」的公屋現已錄3宗成交。中原區域營業經理黃國強表示,青衣邨出現本月首宗成交,宜逸樓中層11室以綠表價133.8萬元易手,單位643方呎,呎價2081元。

青衣本月成交勢破上月全月
不過,亦有業主怕被綠悠雅苑搶客而劈價沽貨,利嘉閣吳景揚表示,美景花園10座一個589方呎低層H單位,業主開價300萬元,在綠悠雅苑開售前,減價13萬至287萬元售出,呎價4873元,低同類8%。原業主10年12月以183萬元買入,剛「鬆綁」免付額印,經今次易手帳面賺104萬元或57%。
明報記者 鄒凱婷

青衣青綠街置安心樓王綠悠雅苑盡覽山海景 3座住宅大廈

置安心樓王盡覽山海景 最高售515萬 兩房全逾300萬
明報 
12/21/2012

綠悠雅苑參考私人屋苑設計,其中客廳及房間全部採取四正間隔設計;客廳並設一個約10平方呎的露台。

【明報專訊】香港房屋協會首個置安心項目「綠悠雅苑」 今日起派發申請表,並於下周五(28號)正式接受市民申請,房協昨公布全部988個單位售價,全以市價七折定價。515.2萬元最高價的「樓王」位於第3座38樓F室的三房單位,實用面積達696方呎,可盡覽山景及海景;而標準家庭的兩房單位則全部逾300萬元才有交易。房協預料「綠悠雅苑」可望最少超額認購10倍,估計全數售出後可為房協套現逾30億元。

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位於青衣青綠街的「綠悠雅苑」共有3座住宅大廈,樓高38層,實用面積介乎421方呎至696方呎。房協今日起至下月25日,將開放設於長沙灣的兩個分別為第1座C室及第2座E室為藍本的一房及兩房標準交樓示範單位,開放時間為朝10晚7。房協並會上載申請表、價單、售樓書等資料於網頁上,市民可於下周五至下月18日申請。房協將於明年2月抽籤,並於4月邀請中籤者揀樓,申請費用為300元,分別於首次申請及揀樓時繳付。

料超額認購10倍 套現30億
房協昨率先安排傳媒參觀示範單位。房協高級經理勞連發介紹稱,綠悠雅苑以兩房單位為主,共有760個,實用面積介乎535至549呎,售價由310.3萬至386.3萬元不等,呎價介乎5658至7198元不等;整體設計參考私人屋苑,間隔四正,樓底高度約3米,客廳面積達160呎,並設兩個露台,分別位於客廳及廚房;睡房面積最少有60呎,但主人房卻設有約22吋深窗台。

另外三房單位有76個,實用面積全部為696呎,售價由422.2萬至515.2萬元。當中三房單位全部向南,部分高層料可遠眺藍巴勒海峽海景,其中以第3座38樓F室的三房單位售價達最高的515.2萬元。他解釋,因38樓傳統「意頭」較好,而且可盡覽山景及海景。

勞連發指出,第2及第3座全部一梯8伙,全部為兩房及三房單位;至於第1座則一梯10伙,152個一房單位全部位於第1座,全部向北,實用面積介乎421至449呎,大部分面向鄰近私人屋苑青怡花園,只能望到樓景,其中以第1座3樓B室的單房單位最便宜,售價為245.9萬,卻面向青衣邨樓景。

最便宜1房單位售245萬
勞連發表示,為配合明年推行的一手樓銷售條例,房協今次不公布建築面積,但保證實用率超過80%,房協現時正與銀行商討按揭問題,期望最高可提供90%按揭。他說,合資格市民可同時申請房委會的白表免補價二手居屋計劃,但若成功選購綠悠雅苑,房協將通知房委會取消該市民的二手居屋申請資格;而業主選購後,5年內不可自由轉讓物業,但業主可於兩年後經房協第二市場,以免補價轉讓給合資格市民。

管理費貴過同區私樓
明報 
12/21/2012

【明報專訊】房屋協會昨公布綠悠雅苑實用面積每平方呎管理費介乎2.3至2.4元,若以房協公布的單位實用率為80%推算,每平方呎建築面積管理費則介乎約1.84至1.92元,較同區私人屋苑,如灝景灣及藍澄灣分別每平方呎建築面積管理費約1.4元及1.28 元,訂價明顯較高。以一個535呎的兩房單位計算,每月管理費最高達1284元,欲購買市民在供樓之餘,也要留意管理費開支。

實用面積計每呎2.3至2.4元
根據房協開放的兩個綠悠雅苑示範單位,電梯大堂採淺啡色設計,左右兩邊均設窗戶,中間裝設玻璃鏡,以增加整體空間感;單位以厚木門設計,客廳及睡房採木色地板設計,整體色調柔和;客廳設有一個約10呎露台。至於浴室方面,單房及兩房單位全部採用企缸;三房單位的主人房則同時設有浴缸,所有洗手間的洗手盤及坐廁均採用白色,予人簡潔感覺。

房協高級經理勞連發表示,綠悠雅苑將附送上下層廚櫃、兩頭煮食爐、抽油煙機、分體式冷氣機、抽氣扇及橡木地板等設備,笑說「可能是附送最多設備的資助房屋項目」;房協每座大廈地下亦設綠化花園,二樓則設健身室、多用途活動室及遊戲室等私人會所設施。

綠悠雅苑實用面積每呎管理費暫訂於2.3至2.4元,房協稱仍需視乎2015年落成後市况。以一個535呎的兩房單位計算,每月管理費最高達1284元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,由於綠悠雅苑定價是以實用面積及七成折讓價計算,若按市價計算,綠悠雅苑定價比區內二手私樓及居屋單位,如青怡花園、美景花園、翠怡花園、青泰苑等均較高,但他相信項目仍會吸引不少上車客入表申請。

11/30/2012

置安心市價七折 入息上限4萬 看齊白表二手居屋


置安心市價七折 入息上限4萬 看齊白表二手居屋
明報 
11/30/2012

房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨公布置安心的申請安排。
置安心及二手居屋比較


【明報專訊】房協昨公布轉為全部出售的青衣置安心項目「綠悠雅苑」,下月28日正式接受申請,988個單位以市價七折出售,售價由240萬至最高510萬元,估計全港有27萬戶中產家庭合資格申請。房協沒有調整置安心的申請入息上限,與居屋白表家庭入息上限同訂於4萬元,白表買家日後每月供款勢超2萬元,佔入息近六成。房協承認,貴價單位適合公屋富戶購買,白表申請者未必能負擔。

實用呎價6510元 最平240萬
青衣青綠街的「綠悠雅苑」共有3座住宅大廈,樓高38層,提供988伙,實用面積420至700多呎,當中有760個單位是面積500多呎的兩房單位,佔整體單位77%,另外15%為一房單位,餘下8%是三房單位。

房協昨晚公布,經參考過往經驗及考慮家庭負擔能力後,決定以市價七折出售「綠悠雅苑」,單位售價介乎240萬至510萬,平均實用面積呎價為6510元。

白表家庭月入限額訂於4萬元,資產限額則訂於83萬元;而單身月入及資產上限則訂於2.5萬元及50萬元。綠表家庭佔配額的60%,白表佔30%,餘下10%分配予單身買家,但單身申請者只能選擇一房或兩房單位;轉售期限訂為5年。房協會提供貸款保證,令買家最高獲九成按揭。

三房單位月供2.4萬
置安心目標白表家庭客源與免補價購買二手居屋計劃完全相同,同為月入4萬元以下中產家庭。以置安心一個510萬元三房單位,月入4萬元家庭若借盡九成按揭,以20年還款期及現時利率計算,每月需供款2.4萬元,佔月入六成,未必有能力負擔。

房協主席鄔滿海接受查詢時透露,樓市過去兩年升勢持續,原定白表入息限額是4萬元以上,但運房局經考慮後,認為置安心是近期最先推出的資助房屋,應先幫助4萬元或以下的中產家庭上車,最終調整限額。對於餘下置安心訂價及入息限額會否放寬,鄔表示要交長遠房屋策略督導委員會討論。

下月28日可申請 2015年入伙
鄔滿海承認,部分510萬元單位未必所有白表家庭能夠負擔,但這批單位佔少數,主要目標為較富裕的綠表家庭。置安心下月28日至明年1月18日接受市民申請,屋苑可於2015年初落成入伙。

房委會昨亦通過免補價購買二手居屋計劃的白表申請限額,當中家庭入息及資產限額訂於4萬元及83萬元,單身為2萬元及41.5萬元。房委會資助房屋小組主席黃遠輝承認,此舉會令申請者中籤機會降低,但認為應先視乎市場成效後再作檢討。

綠表可申請 八成兩房單位 「置安心」變居屋 呎價6510元
星島日報 
11/30/2012

(綜合報道)(星島日報報道)房協昨公布青衣青綠街「綠悠雅苑」項目細節,並由下月二十八日起接受申請,單位售價由二百四十萬至五百一十萬元,平均實用面積呎價六千五百多元,為市價七折;並將撥作房協「住宅發售計畫」(俗稱房協居屋)下出售,接受綠、白表人士申請。白表家庭申請人月入和資產限額為四萬元和八十三萬元。房協主席鄔滿海表示,項目大部分屬兩房單位,適合符合居屋入息資格家庭申請。

  記者:曾偉龍 歐志軍
  原「置安心」計畫位於青衣青綠街地盤,命名為「綠悠雅苑」,將撥入房協「住宅發售計畫」下,作房協居屋出售。高三十八層的「綠悠雅苑」共提供九百八十八個單位,實用面積為四百二十至七百平方呎,在參考過去經驗和合資格家庭負擔能力後,房協決定以市價約七成折讓出售,單位售價為二百四十萬至五百一十萬元,平均呎價六千五百一十元,近千單位中有七成七是五百多呎的兩房單位,其餘是四百多呎的一房單位和七百呎三房單位。

  「綠悠雅苑」下月28日申請
  「綠悠雅苑」將於一五年初落成,下月二十八日起接受合資格人士申請,申請者分綠表和白表兩類,公屋租戶可用綠表申請,毋須入息及資產審查,一般合資格人士則以白表申請,家庭申請者入息限額為四萬元,資產限額為八十三萬元,一人申請者月入限額為二萬五千元,資產限額為五十萬元。

  白表申請人須居港滿七年及逗留不受附帶條件限制,以及在過去二十四個月內在港無任何住宅物業。白表、綠表和單身人士申請人的配額為「六比三比一」,但單身人士只可選擇一房及兩房單位。房協亦將為銀行及其他認可財務機構提供按揭貨款保證,買家最高可享九成樓宇按揭。

  白表佔六成 買家可九成按揭
  不過,「綠悠雅苑」設有轉售限制,除非獲得房協同意,否則五年內不可轉售物業,而任何在公開市場的出租、出售和轉讓,均必須在向政府補地價後才可進行,但買家可於購入後兩年內經房協「住宅發售計畫」第二市場轉讓予合資格人士,則可免補地價。

  房協主席鄔滿海表示,此項目主要是兩房單位,適合乎合居屋入息資格的家庭入住,而且單位不多,政府與房協有共識,應先協助未能在私人市場買樓的中產人士置業。房協維持前政府擬定的四萬元月入限額,但鄔滿海認為,不會為未來房協如置業資助計畫等定下指標,日後須按市場需求和需要評估,或可能以夾屋等幫助居屋以上的人士。

  地產界:衝擊私樓樓盤
  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,本港現時不少位於新界的上車盤和換樓盤,售價均介乎三百萬至四百萬之間,「綠悠雅苑」的建議售價亦處於有關範圍,加上月入四萬以下佔本港七成家庭,估計接受申請至抽籤結束的兩個月內,不少市民會暫時對一手樓樓盤熱情冷卻,令處於銷售階段的私樓樓盤會影響頗大。

  資料顯示,鄰近「綠悠雅苑」的青衣二手居屋和夾屋屋苑,最新造價正不斷上升,自由市場呎價介乎五千二百元至六千六百元的水平,反映有機會與「綠悠雅苑」的售價重疊。

11/29/2012

楊衛隆香港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫
明報
11/29/2012

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市,住宅成交應聲急挫,部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆,在新作《香港樓市冰火七重天》中指出,環球經濟極其惡劣,最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言,最快今年底至明年,本港樓價便會出現重大逆轉,很大機會急跌30%至50%!

楊衛隆一向是出名的「大淡友」,他強調,本港樓市不可以單從政策面看,由於現時環球經濟充斥着不明朗因素,美國國債已遠高於GDP(國內生產總值),財政懸崖急須在今年底前解決;歐債危機持續困擾市場,希臘已瀕臨破產邊緣,西班牙經濟嚴重衰退;日本亦面對經濟困局,國債高達GDP的230%,日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」,將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為,結果最快於今年底到明年揭盅,有高達九成機會,環球經濟出現「大件事」,牽連本港樓價隨時下跌30%至50%,他更直言「如果我有樓,一定賣咗佢。」

楊衛隆認為,政府於10月底出招,是希望盡早遏抑熾熱的樓價,令樓市出現軟着陸,否則待外圍經濟發生嚴重問題,令香港樓價一下子急跌時影響會更大,所以他指今次政府出招正確,並預期在成交量減少的情况下,樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市,認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境,但其實經濟增長不足時,才會奉行低息政策,反映環球經濟並不理想。他強調,「熱錢可以流入,也可以隨時流走,並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐,由於內地經濟以出口為主,歐美一旦衰退,內地增長亦將放緩,到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足,幾乎成為社會共識,但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求,他解釋,現時住宅空置單位多達數萬個,某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性,本港現時很多人同時擁有一至兩個居所,如果經濟出現問題,這些人可能搬回家居住,或幾個朋友合租單位,需求就會大大減少。

楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法,「現時樓價已升至脫離現實的水平,港人家庭入息中位數只有2萬多元,但買樓的入場費高達三四百萬元,試問多少用家負擔得起?」他又指出,「衣、食、住、行中,飯不可不吃,衣服不可不穿,但樓則不一定要買,所以經濟一旦出事,樓市便會率先受害。」
宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人,「不要想得樓市太穩陣,長升不跌並不可能,由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向,有意入市的買家,應該多觀望3個月,不要盲目跟風入市,揸住啲錢睇清楚先!」
明報記者 麥穎、陸振球

10/12/2012

「窮忙族」變千萬富翁包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會

「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會
明報 
10/11/2012

利用加按「錢賺錢」,鍾學良成功躋身千萬富翁之列,並出書和辦講座教人投資。


【明報專訊】現在不只是年輕人,就連中產亦呻置業難,認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良,經過債務重組還清20多萬元欠債後,現時已手持4個住宅及2個舖位,兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」,決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下,應該利用加按多套現資金,在物業市場上「錢賺錢」,令財富以幾何級數升值


現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良,早前出書《窮忙族買樓大翻身http://easss.com/music/yesasia ,將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示,激發他出書及開辦投資講座的導火線,其實源自一個電台節目,「幾年前,我聽到有人打電話到電台,向(時任特首)曾蔭權投訴,表示自己和男友分別是醫生及律師,但都未能置業。當時在社會造成很大迴響,當時我亦很生氣,既然我可以手持多個物業,為何這類高收入人士卻說買不到樓?所以我決定與公眾分享置業心得。」



聯名買樓不利借貸紀錄
他表示2002年科網股爆破,令他損失慘重,加上需要交稅,故財政拮据,更欠下20多萬的信用卡數,相當於他當時的一年薪金,需要以債務重組的方式歸還欠款,最終在兩年後成功清還所有款項。

「還債的兩年過得很辛苦,我要推掉所有應酬和娛樂,亦不開私家車,還清欠款後,由於已經習慣節儉的生活,所以將多出來的錢用作儲蓄,終於在2005年,以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住,成功上車。」

鍾學良表示,當時借九成按揭,首期只需10多萬元,至2007年,他終於首次買入收租物業,但他直指自己當時因為欠經驗,所以和家人聯名買入物業,但認為這做法其實不明智:「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓,在銀行的信貸準則中,他們不會各自欠債100萬元,而是各自欠200萬元即總共400萬元。」


在這個準則下,他們要再增持物業,就會因為供樓負擔比重變大,難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」


他現在手持的住宅已達6個,主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位,他認為「現時的息率低,應該盡量多借錢,達到錢賺錢的效果,所以我會加按名下的物業,再以套現所得的錢買樓,單是西營盤那個自住單位,我已經加按了兩次,但如果日後息口升高,我可能會售出某些物業利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時,當時4個租戶中,有兩個向他提出退租,一個要求減租,幸好當時回報率亦不差,減租後仍可抵消供款,不用放售單位,但如果出現第二波金融海嘯,他可能也要放售單位。


舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑

經過幾次買樓的經歷後,他認為很多人在這方面的投資都存在誤解,如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線,但在他看來其實不明智。「遇到跌市時,大型屋苑因為單位數量多,所以容易出現多個業主同時放售物業的情况,到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓,因為業主大多年長,又持貨多年,所以較少出現拋售情况,樓價相對穩定。」

投資舖位 忌買臨時租約舖

除了住宅之外,鍾學良近年也開始購入舖位物業,去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後,近日亦以約2000萬元的價錢售出,一買一賣升值逾八成。

他認為買舖前須留意地段日後的發展,該舖位日後又可否轉變用途,如文具舖的租金一定較低,但改為食肆後租金就會提高,藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點,所以懂得利用新租,令舖位價格急升,「有些舖位以高價租予臨時租戶,令租金看似較高,不過臨時租戶離開後,買家就會發現物業很難找到新租客,而且租金亦低,所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」

他幾個月前亦和多名投資者,共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位,打算改裝為賓館,瞄準自由行市場

明報記者 歐陽慧恩

10/09/2012

雍雅山房 3.8億地變21億金蛋 昔日茶座重建成21幢豪宅洋房

雍雅山房 3.8億地變21億金蛋 昔日茶座重建成21幢豪宅洋房
明報 
10/09/2012

羅家寶宣布最快於月底正式推售雍雅山,意向呎價由2.8萬至3.5萬元,挑戰新界區洋房新高呎價紀錄。

雍雅山房已重建成21幢豪宅洋房,據悉發展商已接獲十多個查詢,大部分為內地客。


【明報專訊】曾是粵語片年代取景勝地的大埔雍雅山房,於2005年由資深投資者羅家寶以3.8億元購入後,經多年重建發展,最快於本月底以洋房現樓姿態推出。項目共提供21幢洋房,意向呎價由2.8萬元起,入場費高達8400萬元,董事屋意向呎價更高見3.5萬元,挑戰新界區洋房項目呎價新高,若所有單位悉數沽出,預料套現約21億元。部分單位將保留作收租用途,意向呎租會達80元,與山頂及南區洋房呎租水平相若。

雍雅山共提供21幢面積介乎3000至5000方呎的兩層高洋房,其中15間設有泳池。羅家寶昨日指出,由於地盤位於山上,建築工程有一定難度,故建築成本達6億元,每方呎高達8000元;加上3.8億元的地盤購入價,總投資額達10億元。

項目最快於本月底開放現樓示範位及推售首批4伙,首批全位於屋苑下排位置,其中3伙屬3000方呎戶。面積5000方呎的董事屋,意向呎價達3.5萬元,預料定價高達1.75億元。

董事屋意向呎價3.5萬 挑戰新界紀錄
據悉,項目現已接獲十多名買家查詢,當中大部分為內地客。除15號屋將由羅氏留作自用外,亦會保留部分單位收租,以意向呎租80元計,月租24萬元起。

羅氏續指出,在低息和股市動盪的環境下,物業市場仍獲投資者追捧,預計至年底,豪宅樓價將有一成上升空間,未來5年樓價亦難以出現跌幅。

保留部分收租 意向呎租80元
羅氏雖為資深投資者,但過去主要以商舖投資為主,是次的雍雅山項目,是羅氏近10年來第4次涉足住宅市場的較大型項目。其中他最著名的投資,要數到2005年斥資逾10億元,向盈大(0432)購入薄扶林貝沙灣3期9座全幢共98伙,羅氏當年為求在成交前「摩」出(成交前已轉讓)所有單位,不惜斥資數百萬元自行搭建示範單位,但反應未如理想,部分單位需要以原價「摩」出,帳面賺幅不足一成。同年羅氏亦以2.1億元購入屯門愛琴灣61個爛尾單位,並自行斥資裝修單位後出售,經多番減價及推售後,終在2007年將單位悉數沽清。

羅家寶舖位戰績勝住宅投資
對上一個由羅氏親自發展的項目,則是沙田皇御居,羅氏於2002年賣地場上以1.12億元購入該地後,2005年10月份開售樓盤,但當時適逢市道轉淡,故銷情緩慢,92伙經一年銷售及多次減價,亦只售出十多伙,其後將項目部分單位留作收租。據區內代理指出,該項目近年終於順利沽清。

明報記者 歐陽慧恩

粵語片取景熱點 港人集體回憶
明報

【明報專訊】位於大埔公路、毗鄰中文大學的雍雅山房,亦有一個法文名稱「Yucca de Lac」,意思為湖邊的蘭花,該處因七、八十年代有多部粵語電影在那裏取景而廣為人識,並成為當時本港著名拍拖勝地,惜97年金融風暴令餐廳生意沒落,東主於2005年以3.8億元售出物業而結業,地皮亦重建成今日的雍雅山。

原為陳濟棠子別墅
項目佔地79654方呎,原本為廣東省國民黨將領陳濟棠兒子、香港富商陳樹中的私人別墅,其建築及園林設計,糅合中國及日本的建築特色,後陳樹中把該處轉售梁姓業主,至1963年,梁姓業主過世後,其遺孀再以930萬元以物業售予彭氏家族,並將內堂改為西餐廳,戶外茶座則維持原貌。

多名巨星曾到訪 拍攝《難兄難弟》
餐廳開幕後生意不俗,更成為當年粵語電影的取景勝地,其中以秦劍執導的電影《難兄難弟》最為人熟悉,陳寶珠、蕭芳芳、謝賢等一代巨星都有踏足該處,故成為當年不少年輕男女的拍拖勝地。不過97年亞洲金融風暴後,雍雅山房的生意無可避免受到影響,彭氏家族開始計劃把雍雅山房發展作住宅,擾攘了8年後,項目於05年9月招標,並由羅家寶以3.8億元投得,改建成現時的雍雅山。

雍雅山房可謂不少港人的集體回憶,2005年9月20日最後一天營業,更有地產代理包場,邀請200名嘉賓度過最後一夜,包括昔日粵語片紅星胡楓、唱片騎師陳任、藝人Maria Cordero及立法會議員梁耀忠等。

10/08/2012

私樓租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000元

租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000
明報 
10/08/2012

【明報專訊】目前公屋租金平均低於2000元,若以部分住戶將400呎公屋,以8000元再放租計算,平均每月至少可賺6000元;若單位屬租置計劃單位,租金更可變相協助「供樓」。

有地產界人士認為,房委會租金較低,但私宅呎租不斷增加,變相公屋租戶「租上租」後,可以「食水好深」,在房委會與私樓租金之間找市場「無本生利」

根據中原地產數字,今年7月全港85個大型私人屋苑,新簽租約平均租金為每呎20.7元,升穿去年9月的最高位,即400呎單位,租金至少需逾8000元;差餉署統計數字更顯示,九龍區400呎至700呎單位,平均呎租高達21.7元。公屋住戶若將單位「租上租」,只要呎價定於逾10元至20元一呎,絕對有市場


長安邨450呎單位叫租8000
按本報觀察和網上資料,一般新界區150至250呎的公屋房間,「租上租」的租金為每月2000至4000元,若租客以4000元租住一個150呎房間,呎租高達27元,已超出私樓。

Options Trading

部分400呎以上、鄰近市區的將軍澳全屋單位,索價亦要7000元一個月,即17.5元一呎;青衣長安邨一個450呎單位,叫租8000元,呎租同樣逾17元。本報放蛇位於屯門的150呎房間,呎租約13元,已屬較為「抵住」的「違規盤」。

無本生利 寧冒險放租
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,租金隨樓價上升,連帶非法公屋以致居屋(未補地價)也相當吸引,部分人無能力負擔私樓租金,又不符合資格上樓,寧非法租住較便宜的公屋單位,而且不少公屋和居屋亦鄰近鐵路沿線,實用面積較大,故相當有市場。他稱,「租上租」令公屋住戶無本生利,故在租金狂漲下,有人也會考慮冒險將單位放租。

新地將軍澳天晉推2房 呎價7275貼二手

天晉推2房 呎價7275貼二手
經濟日報 
11/24/2011

【經濟日報專訊】大型新盤盛世低價開盤,帶動發展商積極推盤,新地(00016)將軍澳天晉昨隨即首度推出2房單位,截至昨晚9時,發展商合共推出206伙2房單位應市,平均呎價7,275元(定價.下同),貼同區二手價。

692至697呎 473萬入場

http://easss.com/jewelry/bluenile

天晉早前以貼市價推出3、4房標準單位後,銷情理想,至今累積沽出約500伙,其中3房單位近乎沽清,發展商趁勢推出2房單位應市;昨日加推的2房單位,主要在第6、7及8座C、D、E室,分布於6至47樓,面積約692至697平方呎,呎價介乎6,793至7,919元,入場費約473萬元,最快可於本周六開售。

區內代理指,天晉2房的開價極貼近同區二手,以呎價最低的7座6樓E室為例,697平方呎,定價473.48萬元,呎價6,793元,倘買家為新地會會員以及採現金即供付出方式,合共可享有8%折扣優惠,扣除所有優惠後,最低呎價約6,250元

珒然快推 傳22樓呎價2.6萬

發展商繼續將3房提供的二按付款計劃,提供予此批2房單位的買家,二按付款計劃照定價減3%,首2年定息0.88厘,其後息率為P(最優惠利率,為5厘)加1厘。

此外,太古地產旗下西半山珒然計劃短期推售,市場消息指,發展商近期會見代理了解市況及介紹物業特色,市傳22樓意向呎價約2.6萬元。項目提供30伙,一梯一伙設計,其中28伙為標準單位,為3房間隔,面積約2,728平方呎。

深灣9號提價 即供折扣4%

嘉華國際董事(營業及市場策劃)陳玉成指出,市場反應熱烈,香港仔深灣9號至今已售出近300伙,銷售額直逼100億元,故提價重推3座A室25伙單位。面積1,603至1,606平方呎,平均呎價由20,096元加價逾6%至21,302元,並首次為該批單位提供即供優惠,採取即供付款,可享4%折扣。若以即供計算,則只加價約2%。預料可於本周末開售。

陳氏預期,明年年初銀行將放寬銀根,故對深灣9號的銷售有一定信心。頂層複式及花園洋房將在分層單位全數出售後逐步推出,有望可於聖誕前推出。

而頂層複式單位1座A室,意向價維持約1.6億元。市場消息指,目前該單位已獲兩至3名買家洽購,而有關人士為內地客。

嘉華國際董事(營業及市場策劃)陳玉成表示,深灣9號售近300伙;左為助理總經理(營業)顏景鳳、及右為南豐發展地產部副總經理黎學良。

黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000


黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000
明報 
10/08/2012

【明報專訊】樓價持續高企,租金狂漲,不但劏房有價有市,連非法出租公屋單位亦大行其道。

本報偵查發現,不少公屋住戶在網上公然放租單位,部分更以高達4000元月租分租僅逾150呎的房間,呎租高達26元,媲美私樓。

本報記者假扮租客「放蛇」,有屯門良景邨已出售公屋的男戶主稱,可以月租2000元分租一個房間予女租客,但要與他和母親同居一室及共用廚廁;土地註冊處顯示該單位未有補地價,屬違法可被房署檢控,最高可被罰款50萬及監禁1年。

房署發言人回應,就該良景邨單位業主涉嫌在未補價下將單位出租一事,署方已跟進調查。

業主稱「合法」 房署跟進
近年住宅租金猛漲,即使市區逾百呎的舊樓劏房,月租也索價4000元。由於劏房的消防風險備受關注,部分基層家庭便轉移目標,物色租金相若,但安全較有保障的「黑市」公屋。

本報記者過去一個月瀏覽多個網上討論區,發現不少公屋住戶公然「招租」,綜合租盤資料,400呎以上的鄰近市區的全屋單位,月租叫價可達7000至8000元。因一般公屋為兩房設計,另有住戶提出可分租一個房間,面積約150平方呎,索價平均2000至4000元。

http://ozyou.com/water

記者較早前假扮租客,在網上留言給其中一個「屯門田景邨」公屋住戶,對方表示可以2000元月租出租一個房間,包水電煤費用,「租客」只需繳付2個月按金、1個月租金便可入住。

400呎以上單位 叫價8000
記者之後相約「睇樓」,住戶張先生(化名)表明,其公屋單位多年前由家人購入,稱是合法出租,不少同區街坊也這樣做,着記者毋須擔心。但他解釋,由於怕鄰居「閒言閒語」,故記者日後入住可訛稱是他的親戚,又指為怕「麻煩」,參觀時不能拍照。

不過,當他帶記者上門時,實際放租卻是他的良景邨良偉樓單位,不是他在網上刊登的「田景邨」。放租單位面積約400呎,一廳一房,曾作小量裝修,房間設雙人牀和儲物櫃,亦有電腦枱、桌椅等基本設備。張表示記者可租用約150呎的房間,他和母親就會住在客廳,廚廁則要共用,亦規定不能經常煮食。

業主母親住客廳 廚廁共用
他補充,放租兩個月以來,已有兩個女租客上門「睇樓」,估計有不少人對出租公屋渴求,「公屋間隔又唔錯,起碼好過劏房,只是屯門區有少許遠,但租金已相當便宜,我們見單位太大不會全部用得着,就分一半出租」。他又稱已準備好兩份租約,記者繳付6000元便可入住,最好租住至少一年。

不過,土地註冊處資料顯示,該單位住戶在2001年,亦即房署在良景邨推出租置計劃當年,以13.6萬元購入單位,但其後未有就單位補地價,故住戶聲稱租出單位屬合法,實為說謊。

律師:租客可控「串謀」違規
律師黃國桐表示,出租未補地價的租置單位,與放租租住的公屋單位,同屬違例,可被房署檢控或收回單位。但據他了解,一般公屋放租私下租給朋友較多,較少會明目張膽安排上門睇樓。他說,針對租置單位,租客或有可能不知自己違例,但若房署研究後證實違規,隨時可以「串謀」形式控告租客,市民應加倍留意。
明報記者

10/04/2012

中大市場學教授冼日明﹕了解促銷招數 理性買樓

中大市場學教授冼日明﹕了解促銷招數 理性買樓
明報 
10/04/2012

【明報專訊】買樓自住或投資,可說是大部分香港人一生中最重要的投資決定。大家可知道,其實自己在買樓時,很容易被發展商或物業代理利用市場心理學的促銷招數,誘使作出不理性決定、購入高於預算的物業,或不合適的單位?

香港中文大學市場學系教授兼市場學(理學)碩士課程主任冼日明表示,了解市場及消費者心理學絕對有助大家作出較理性的買樓決定,甚至可反客為主,在買賣或賣樓議價時,爭取更有利的條件。

近年發展商多以「唱高開低」策略開盤,在推盤前先透露一個「吹風價」,實際開價卻往往低於吹風價。

冼日明指出,此策略有兩大作用:一、「收風」,測試市場對開價的反應,以及觀察消費者會否入票;二、製造「期望值」,讓消費者消化高價,「明明話賣萬五元,但最後賣萬二,會覺得好抵,但本來話萬二,最後開萬五就會令人覺得唔值。」

http://diguk.com/travel/hotel

先推貴價單位 造「執平貨」錯覺

另外,新盤開售常先推出貴價單位,其後單位售價愈來愈低,予人愈賣愈平之感,冼日明表示,此舉一方面令買家有「執平貨」的錯覺,Reference point(參考點)定得高,製造賣得貴現象,之後推出低價單位,看似愈賣愈平,「但喺賣家市場,發展商一定唔會蝕畀你」。

其實,買家要留意高價與低價單位質素可能迥然不同,定價昂貴的單位多屬優質大單位、樓底較高、座向較優勝。雖屬同一個屋苑,但高價及低價單位用料可能完全不同,廚房、浴室的設施與其他單位有分別,某些座數設有兩個會所,「不是蘋果對橙咁簡單,蘋果對蘋果都有唔同,大蘋果同小蘋果都好唔同,但消費者未必有清晰的對比。」

售樓安排 易對買家造成壓力
即使在逆市,新盤也另有招數。冼氏指出,在經濟低迷,市場競爭大之時,最重要識「造勢」,例如,2008至09年一個涉及2000伙的馬鞍山樓盤開售,首批約200個單位以低於二手價的4000多元呎價開賣,配合宣傳攻勢,首日極速沽清,發展商旋即加推400至600伙,同樣售罄,其後發展商「擠牙膏」般每次加推100伙,逐次加價,雖然價錢不斷調高,但樓盤一周內成功賣出八成。

冼日明指出,人在清醒時才能作出最明智決定,但現時新盤售樓的環境就是要讓買家處於混亂、壓力當中,令買家草草下決定。

比方說,開售前一天,發展商着代理通知買家翌日下午4時買樓,但到當日又突然說6時才開賣,而在長長的人龍下,買家可能要排到12時才能入場,第二天的凌晨3、4時才開始揀樓,讓買家眼見「好多人搶唔到」,製造心理壓力和時間壓力。於是,買家需在短時間內下決定,因此最後買到的通常不是本來想買的。

示範單位樓書 未必反映現實
現今發展商雖然要開放示範單位予買家參觀,買家睇樓時也要小心,置身的「實境」分分鐘也是假象,首先,大部分示範單位設置在商場內,商場樓底非常高,而且擺放鏡面,令示範單位感覺闊落得多;另外,家具往往與實際有差距,擺放的5呎牀根本不能容納正常人睡覺。

冼教授又指出,如非看現樓,單靠睇樓書或示範單位,很多問題容易忽略,比如樓與樓的距離感覺。部分「十字樓」單位,向前看只有90度景觀,而非樓書或示範單位的180度景觀。另外,有些單位的露台側面可能是鄰家的廚房或廁所,即使無異味,感覺也不好。

當然,買家也有責任細閱樓書,現時許多買家不知道自己要承擔屋苑旁的斜坡、天橋等公共空間的維修費及管理費。事實上,雖然售樓書的資料愈來愈詳盡,不過許多人看不懂,而且紙上資料未能反映實際環境。

交通基建「概念」 實現需時
近年有些新盤會以交通及基建作「概念」,又或以豪華高尚作招徠。冼日明指出,樓盤廣告的變化也反映了市場對住宅要求的改變。

從前,買家買樓先看實用性、價錢,最後才考慮地點,所以樓書主要也會列明這等因素作賣點,但現時交通卻成為買樓的首要考慮。

例如,1998年大埔鹿茵山莊以高價開售,連睇樓也要提供個人資料和先付本票,可是當時買家不考慮交通因素,所以樓價升幅至今仍落後大市。相反,元朗新盤數年前呎價只是兩千多元,在西鐵通車後樓價便直線飈升。

因此,交通便利是現時買樓最重要因素,愈近中環愈值錢,現時樓價最落後的是上水、大埔,由於沙中線未建成,往來中環動輒1.5小時。另外是包裝,屋苑附近若有大型商場,生活方便令升值潛力更大。

所以樓書廣告,也會側重如東九龍發展、西鐵和高鐵等概念,但消費者要小心,這些概念變成現實時,可能要經過多年時間。
明報記者 鄒凱婷、陸振球

9/30/2012

新地屯門瓏門錄大手成交 恒基烏溪沙迎海趁勢加推 新盤長假旺 首天銷126伙


瓏門錄大手成交 迎海趁勢加推 新盤長假旺 首天銷126伙
星島日報 
9/30/2012

(綜合報道)(星島日報報道)於中秋國慶長假期首天,新盤市況成為市場焦點。綜合市場消息,一手市場昨天共錄約一百二十六宗成交個案,較上周六賣一百伙為佳。當中,以新地屯門瓏門及恒基等的烏溪沙迎海銷售佔鰲頭,該兩盤亦趁勢加推物業近百個單位應市。

  由新地及港鐵合作發展的屯門項目瓏門,發展商於昨天晚上時段多次加推單位,截至晚上十時許共加推之七十一個單位,其中六十八伙主打兩房戶,平均呎價為七千八百七十六元。

  市場消息指,瓏門昨天再沽約八十九伙,估計最終單日銷售或近百伙水平,其中昨天最新開售一批三房單位接近沽清。

  當中,項目銷售中的,位於一座C室、五座A室及五座D室最受市場歡迎,而且,更錄大手客入市,一名內地客斥資約一千九百萬元,一連購入三個五座中層三房單位,估計擬作長綫投資之用。

  內地客連購三伙
  新地昨分四次加推單位,其中一批六十八伙兩伙單位,平均呎價為七千八百七十六元。根據價單顯示,該批兩房單位中,全數為五座單位,並分布於八至四十七樓,當中呎價最低的為五座八樓H室,單位面積六百二十八方呎,呎價為七千三百八十八元,定價為四百六十三萬九千七百元。

  至於另外三張價單則只有一伙,其中一伙為五座七樓A室三房,單位面積八百一十方呎,物業另連平台,呎價為七千零三十七元,定價為五百七十萬元。

http://ramsss.com/sg/health

  瓏門每呎7876元加推
  另一新界大盤也連錄成交,由恒基、新世界、培新合作發展的烏溪沙迎海,發展商指至周五晚上累售四百九十伙,錄得銷情理想。該公司營業部經理林達民表示,料四天長假期內可再售出約一百伙,現時項目提價已克制,平均加幅為百分之三,惟長假期後或有百分之五至十的提價空間。

  林氏續指,將於長假期後首推低層複式花園戶,意向呎價略比天池屋為低,約二萬五千元。該批特色戶共設八伙,單位面積約三千五百方呎。另有市場消息指出,項目昨日錄近二十宗成交。

  迎海累售490伙
  項目昨天也加推單位應市,共涉及二十六個單位,平均呎價為九千七百零七元。
  該批單位全位於五座,分布於三至三十樓,單位面積為七百一十至七百五十三方呎,間隔則為一房連儲物房及兩房連儲物房。其中,推出呎價最低的單位為五座六樓C室,面積為七百一十方呎,呎價為九千一百零一元,定價為六百四十六萬二千元。

  另外,由信和、南豐及永泰發展的大埔溋玥.天賦海灣也錄八宗成交。該公司營業部總經理田兆源先生表示,單位全為一千四百五十八方呎以上三房及四房單位,呎價介乎八千四百二十三至九千零六十五元。

  田氏續指,九龍區買家斥資近四千一百萬元,購入兩伙一座「溋瓏大宅」自住,單位面積分別為二千五百四十八至二千二百三十三方呎。而八伙成交單位中,三伙買家為內地客,故料內地客比例會逐步增加。

  此外,綜合代理消息指出,金朝陽大坑曦巒錄五宗成交;新世界及港鐵合作發展的沙田溱岸8號也錄約一宗成交。

  深9複式9828萬沽
  嘉華與信和及南豐合作發展的香港仔深灣9號,最新沽出一伙頂層複式單位,涉資九千八百二十八萬元。項目網上已於昨天上載該單位價單,單位為二座三十三樓B室,面積二千八百零八方呎,另連四百七十六方呎平台,呎價三萬五千元,定價九千八百二十八萬元。

  據悉,項目分層戶己告全部沽清,其餘待售單位將以洽購形式發售,並會分段推出項目的特色戶及洋房,先推的特色戶意向呎價四萬元以上。

9/21/2012

新加坡人生3個 政府賞20萬 獅城助覓偶置業育兒 港人嘆無助

星人生3個 政府賞20萬 獅城助覓偶置業育兒 港人嘆無助
明報 – 2012年9月20日星期四

【明報專訊】新加坡、香港人口老化迫在眉睫,兩地每名婦女都只生1.2名嬰兒,不足20年內,雙城均要兩壯年人撫養一長者。

然而,本港人口政策談了10年未見全盤策劃,反觀星洲正全方位挽救生育率,官方支援廣及拍拖、生仔到湊仔,生3個更有約20萬港元資助,連房屋都要配合人口政策,事關「沒安定環境,不能繁殖」。因此星爸賺6萬港元已夠養妻、活三兒,兼養車供樓,港人望塵莫及。

http://ramsss.com/sg/personals

香港學者直指本港急需重整人口政策,星洲措施未必適用於本港,但其全方位策略卻值得香港借鏡,本港應改善住屋環境及工時以「催生」。
星洲政府為鼓勵生育,每年大灑16億新加坡元(約101億港元),由資助買「組屋」(組合房屋,由政府興建,類似香港的居屋)、生育補貼、退稅、湊仔免稅等,一應俱全,在職母親更有16個星期產假,較香港多6星期,所有父母更有育兒及育嬰假。

稅項寬減多 星媽產假多港6周
在政府鋪排下,星洲男女先買組屋後結婚,星洲主婦Angela都不例外,她與從事電訊工作的丈夫於1998年以41.5萬新加坡元(以當年匯率約189萬港元),買了1300方呎的3房組屋,除了政府津貼及提取公積金付首期,當初向政府借了30多萬坡元,利息一直維持2.6厘,如今尚餘7年便還清貸款。

「人類跟動物一樣,動物沒有安定的環境,不能夠有下一代、不能繁殖,人類沒有安定的家或工作,就不會生孩子。」Angela說。
星媽﹕政府生仔補貼「夠用4年」

Angela有3個兒子,大的11歲,當年未有生育補貼,但8歲的次子及5歲的幼子共獲逾17萬港元的生育補貼及政府配對存款,退稅措施更令月入逾6萬港元的丈夫3、4年不用交稅。「這些錢夠3、4年用,但不會為了資助而生孩子,否則往後怎辦?」

同樣育有3個孩子的星洲媽媽白太,共取得逾19萬港元的生育補貼及政府配對存款,她亦說不為補助而生育,但這筆錢確可減輕生育初期的醫療及教育開支負擔,現已成為不可缺的生育措施。

港人星媽﹕星洲較「家庭友善」
星洲媽媽對新加坡有利生育環境習以為常,隨夫移居新加坡的港人Sepia,分別在兩地生了兩個女兒,最終還是選擇在星洲養育孩子。「這裏比較family friendly(家庭友善),隨處餵母乳不會有人眼望望,在醫院生孩子時,你不說餵奶粉,便假設你餵母乳,不似香港醫院,剛睜開眼便問你要哪一個牌子的奶粉。」

「空氣好一點 地方大一點」
「香港養孩子成本都高,除非父母留下一層樓,否則供樓負擔好大,且居住環境不及新加坡,空氣好一點、地方大一點,組屋附近都有大公園,讓孩子騎單車,不似在香港,要跑到沙田。」不過,若要發展個人事業,Sepia坦言還是回港更有利。
文、圖:冼韻姬

鰂魚涌康山花園呎價8791元破頂膺居屋王


康山呎價8791元破頂膺居屋王
星島日報 
9/21/2012

(綜合報道)(星島日報報道)二手新高價遍地開花,居屋售價升勢就更驚人,指標居屋鰂魚涌康山花園「月月有高價」,一個中層兩房戶,剛以四百五十八萬元成交,呎價八千七百九十一元,成為全港最高價的居屋王,舊紀錄只保持了短短兩個星期,旋即被打破。這股居屋高價風更吹至不同地區,藍田康華苑及柴灣山翠苑也齊錄得新高。

  僅減價兩萬 458萬成交
  政府頻頻出招,但樓市仍繼續搶高,中原首席分區營業經理楊文傑表示,鰂魚涌康山花園呎價一個月內兩錄破頂價成交,昨日位於二座中層E室,一個面積五百二十一方呎兩房單位,以自由市場價四百五十八萬元獲用家承接,呎價八千七百九十一元,除創屋苑新高外,還成為本港居屋王。楊氏指,原業主原先開價四百六十萬元,是次成交僅象徵式減價兩萬元。

  他表示,現時市場盤源明顯收窄,加上用家主導,他們與投資者的分別,在於用家揀樓多選擇心頭好,而非投資者般只問價錢,並認為住宅質素可確保將來轉售價值,因此市場每有破頂成交,十居其九均為用家承接,而上址座向東南,外望園景,室內有企理裝修,符合買家對住宅質素要求,故願意以屋苑破頂價承接。

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  屋苑同類型低層單位,開價四百二十萬元,因位置不佳及欠缺裝修,放盤至今多月仍乏人問津,反映買家偏向揀選質素,而非價錢最為相宜單位。

  據悉,屋苑呎價舊紀錄於兩周前造出,單位位於八座高層A室,面積同為五百二十一呎,呎價八千六百九十五元,故新價高舊紀錄每方呎九十六元。回顧過去數月,康山花園幾乎每月均有居屋王誕生,樓王呎價由五月時的八千一百一十九元,短短四個月間已上升百分之七。據土地註冊處資料顯示,原業主於○九年十月,以二百六十六萬元購入,轉售帳面獲利一百九十二萬元,持貨近三年,升值逾七成。

  康華山翠齊錄新高造價
  另外,世紀21聯誠董事謝寶昭表示,藍田康華苑B座高層十三室,四百六十九方呎,一房間隔,以自由市場價二百六十九萬元獲用家承接,呎價五千一百一十七元,創屋苑呎價新高。屋苑放盤偏少,業主剛租約完結隨即交吉放盤,樓盤向開揚山景及企理裝修,因而獲買家高價承接。

  柴灣居屋山翠苑同日也錄得同類型新高,長城物業營業經理梁志青表示,山翠苑D座低層七室,單位面積四百七十四方呎,兩房望遠樓景,昨日業主減價一萬元,由用家以二百六十九萬元成交,呎價五千六百七十五元,據悉,山翠苑為第一代免補地價居屋,原業主於○三年沙士期間以六十萬元入市,九年間獲利逾三倍。
  本報地產組

9/11/2012

樓市狂潮 美聯客戶經理林子韜月袋250萬元佣金及獎金


樓市狂潮 經紀月袋250萬
明報 – 2012年9月10日星期一

美聯客戶經理林子韜,過去數月挾着樓市升勢,一個月個人「淨袋」約250萬元佣金及獎金,打破他個人17年來的地產代理生涯紀錄。

【明報專訊】今年樓市股市背道而馳,正當股票市場成交慘淡之時,樓價卻愈升愈有,令地產代理收入隨之增加。本報訪問兩名分別從事地產和股票的代理,其中代理跑馬地豪宅的地產經紀挾着樓市升勢,單月淨袋250萬元佣金及獎金,為個人入行17年以來新高紀錄,但股票經紀卻只能「食老本」。

http://ramsss.com/hk/properties

樓市升勢未止,吸引愈來愈多人成為地產代理。地監局本月公布,至8月底為止,持牌代理人數達35,254個,較去年升4%,若加上公司牌照,更達38,094個,創出歷史新高紀錄。8月整體買賣註冊登記量和金額分別達10,377宗及541.5億元,按月升34.7%及15.7%。

地產代理持牌人數破紀錄
在大旺市之下,代理收入亦水漲船高,於美聯主力代理豪宅的客戶經理林子韜坦言1至4月的生意欠佳,至5月份的一個晚上,因為遲了離開公司遇到一位貴客,該客人不但經他一次過購入兩個豪宅單位,更介紹客人給他,其中一名經他轉介的客人,更買入一個3000方呎以上的過億單位,再度帶挈他「爆數」,該月單是個人已淨賺250萬元。

收入增加,林子韜揚言要買車獎勵自己,同時亦可以接載客人和照顧家人的需要,更有意換樓改善生活。

股票經紀生意淡 只有食老本
地產經紀「時勢造英雄」,股票經紀則生意慘淡。

剛過去的8月,日均成交金額僅得438.1億元,按年大跌44%。受累成交萎縮,股票經紀亦只好「食老本」。有業內人士指,大部分經紀每日回經紀行皆「自己炒股」,有客戶難得打來,「多數是陪他們聊天,為他們做心理輔導。」該經紀指,即使生意難做,卻不見多少人轉行,「大部分經紀於80年代的輝煌時代入行,現時已50多60歲,哪有人會聘請?」

早前有報道指經紀靠「揸的士」及任夜更保安等兼職謀生,他更直指「無可能」。他謂「即使巿况再差,day trade都一定有起碼收入。」而且經紀本身亦有一定的「老本」,不會單因巿况轉差便不能生活,「若本身投資不夠過活,客戶怎會相信你能幫他賺錢?」

明報記者 歐陽慧恩、關穎欣

9/05/2012

防細單位帶動炒風 新加坡政府出招阻建「鞋盒屋」


防細單位帶動炒風 星洲出招阻建「鞋盒屋」
星島日報 
9/05/2012

(綜合報道)(星島日報報道)新加坡政府宣布限制該國郊區五百方呎以下「鞋盒」住宅單位的數量,以幫助樓市降溫,並鼓勵發展商興建面積較大、適合家庭安居的住宅單位。

  近年獅城土地價格急升,發展商為刺激銷售,紛紛大量興建「鞋盒」單位,數量料從二○一一年底的二千四百個,激增至二○一五年底的一萬一千個,增加超過四倍。「鞋盒」單位面積在五百三十八方呎或以下,大小約是組屋(公共房屋)單位的一半,很受收租投資者的追捧,興建數量在過去一年更是迅速增加。

  新地皮建屋量設上限
  「鞋盒」單位的每方呎售價由一千二百新加坡元(約七千五百港元)至一千九百新加坡元(約一萬二千港元)不等。
  為壓抑「鞋盒」單位數量激增,新加坡市區重建局周二發布新指引,限制中央區之外區域的住宅單位興建數量。根據新指引,郊區非自有地的新私人住宅大廈發展計畫,必須利用一條方程式計算出單位數量,換言之,新地盤的住宅單位興建數量將設上限,藉以遏止發展商大量興建「鞋盒」單位。例如某項發展工程,考慮到其所有住宅單位數量,每個單位的面積平均至少要有七百五十方呎。

  在基建情況較嚴峻的區域如高文(Kovan)及 如切╱賈蘭友諾士(Joo Chiat/Jalan Eunos),新單位興建數量的上限更加嚴格。市區重建局(URA)警告,在某一區域過度集中興建「鞋盒」單位,可增加區內道路基建的負荷量,因為工程完竣後的住宅單位數量,大大超出原有計畫的數量。

  「鼓勵」多建大單位
  新措施將於十一月十四日開始生效。URA指出,新措施既可緩和「鞋盒」單位過度發展,也能讓市場供應面積較大的單位,以配合「多元化生活方式選擇」的需要。
  

9/04/2012

太古城銀柏閣頂層EF相連複式連天台戶 售3140萬 歷史新高


太古城「巨宅」售3140萬歷史新高
星島日報 
9/04/2012

(綜合報道)(星島日報報道)政府上周推出十招穩定樓市措施,在市場缺盤下,屋苑價升量跌情況持續。

港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城,剛錄得屋苑歷來最大額成交,一個頂層相連複式連天台特色戶,造價高見三千一百四十萬元,售價直逼中半山豪宅。另外,各區屋苑繼續湧現破頂成交,當中大圍海福花園,便錄得呎價六千九百九十一元的成交,一躍成為新界居屋王;西環泓都、大角嘴港灣豪庭等亦見破頂高價。

  屋苑頻錄新高呎價
  鰂魚涌太古城火熱市況未降溫,中原助理區域經理趙鴻運表示,該屋苑的銀柏閣頂層E、F相連複式連天台戶,單位面積共二千三百一十九方呎,天台約一千四百零二方呎,昨日獲區內換樓客以三千一百四十萬元承接,創下屋苑成交價歷史新高;呎價雖未創屋苑新高紀錄,但亦達每方呎一萬三千五百四十元。

  他表示,現時屋苑並無同類相連單位放售,今次屬絕無僅有的優質戶,儘管外望內園景及普通裝修,但仍獲區內換樓客垂青,售價直逼中半山豪宅。據悉,原業主於一九八五年一月,以一手購入兩單位自製相連自住。當時作價合共一百九十一多萬元,持貨二十七年間,升值逾十五倍。

  泓都呎售1.3萬創新高
  各區私樓破頂之聲仍然不絕於耳,港置高級區域經理黃嘉藍表示,西環泓都三座高層H室,面積四百零一方呎,外望開揚海景,為「鳳凰樓層」,即頂層樓下低一層,昨以五百三十萬元獲用家承接,折合呎價一萬三千二百一十七元,創屋苑歷史新高,較市價高約一成。

  港置營業經理張仲賢表示,大角嘴港灣豪庭一座中層H室,面積四百七十七方呎,買家為用家,因見單位屬罕有交吉盤,故願以四百零八萬元入市,呎價約八千五百五十三元,為屋苑呎價新高。

  政府十招中包括推售天水圍居屋貨尾,但昨日同區私樓及居屋連錄新高成交。利嘉閣市務經理梁志豪指,嘉湖山莊景湖居七座極高層、七百零九方呎單位,以三百一十七萬元成交,呎價四千四百七十一元,為屋苑九七後分層單位呎價新高。

  除大型屋苑樓價屢創新高,早前炙手可熱的居屋也連錄破頂成交。名城地產客戶經理伍卓賢表示,大圍居屋海福花園三座低層D室,面積四百七十方呎,屬兩房間隔,以自由市場價三百二十八萬六千元成交,呎價六千九百九十一元成交,創下屋苑呎價新高,買家為用家。

  海福山翠呎價破頂
  柴灣居屋錄得自由市場呎價破頂成交,長城助理區域經理張佩恩表示,山翠苑A座高層八室,單位面積四百七十四方呎,昨日獲用家以自由市場價二百九十四萬元成交,呎價六千二百零二元,為屋苑新高呎價。

  張氏表示,屋苑舊紀錄於上月中旬造出,可不足一月隨即被打破,當時呎價為五千八百六十五元,故是次較舊紀錄高近百分之六,是次成交單位為「鳳凰樓」,外望開揚海景山景,屬屋苑最優質且罕有單位,故能造出如此高價。

  世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,將軍澳茵怡花園五座高層A室,面積五百一十一方呎,成交價二百八十四萬七千元(已補地價),呎價五千五百七十一元,創屋苑呎價歷史新高,買家為區內上車客。本報地產組

9/01/2012

升市壓不住 跌市撐不起


升市壓不住 跌市撐不起
明報 
9/01/2012

【明報專訊】梁振英7月上任以來,樓價不跌反升,終於在周四突然宣布期望能穩定樓價的「十招」,從不同渠道加快和增加樓宇供應,不過卻遭市場質疑大部分所謂「新供應」,只是數字的左調右調遊戲,而沒有市場預期的再進一步收緊按揭或將額外印花稅年期延長等辣招。

以往已有不少研究指出,香港政府不論是在樓市升時大力打壓,又或是樓市跌勢已成後開始托市,結果都只是「升市壓不住,跌市撐不起」,徒勞而無功,甚至是好心做壞事,只有當影響樓市的宏觀環境逆轉,樓市才會改變方向,其時原先不斷推出的壓市或托市政策,反而才開始顯現「作用」,進一步加劇了樓市的波動。

政府出招無力逆勢而行
可不是嗎?就如上世紀90年至97年間,雖然當時的港英政府不斷打壓樓市,樓價卻仍大漲小回,至97年出現亞洲金融風暴後,樓價才轉升為跌,但之前推出的「八萬五」後遺症才漸漸發作出來,結果樓價跌了六年多,跌了接近7成。好了,自98年至03年,雖然特區政府陸續推出救市措施,但樓價也要在03年SARS後才見底,但之前因救市而暫停賣地和停建居屋,又再一次出現延後作用,又造成了近年樓市的飈升!

招數延後發作 反加劇波動
正如筆者不斷指出,近年房屋新供應偏低,固然可解讀為樓價飈升的原因之一,更重要的是,美國量化寬鬆政策和超低息政策,在香港採取聯繫匯率的情况下,港元隨美元長期走弱和息率同樣要跟美國在低位徘徊,對香港樓市的影響更大,但這卻不是小小特區政府可以改變,既然大環境如此,大家以為多增一萬數千的新供應,便可以解決問題嗎?

低息弱美元 樓價長升原因
或許,香港樓價要待美元及美息同時回升之時才轉勢,不過最新聯儲局議息紀錄顯示,可能將原來至少2014年前仍維持低息的政策再延長,至於其可信度如何,還是留待大家自行研判。然而,當美元和美息回升,而樓價又開始下調之時,今日說要大增的樓市供應,會否又「突然」的變成供過於求?

除了供應量外,近期輿論也熱烈討論應否進一步收緊按揭或將額外印花稅的期限延長,而之前有關措施已見到未能收到遏抑樓價的效果,反而令到業主不敢將自住或投資單位放售,造成盤源短缺,樓價更加「乾升」,今回梁振英暫時不再作此想,可算是變得較聰明了,總好過早前推出白表可暫免補地價買居屋的政策,原想幫市民置業,卻令政策未真正施行前,居屋樓價已先飈升,令上車客更加望樓興嘆。

說實在的,香港屬外向型經濟,往往外圍經濟的大氣候變化,比本土的房屋供應,對樓價有更大影響,而近年除了美國經濟,中國內地的經濟情况,對香港樓市所造成影響也極為重要。就如中大教授黃元山便發現,內地M2貨幣的增長幅度,與內地人到香港購買豪宅的數量增長有密切關係,則假若中國銀根不放鬆,香港樓市也可能會受壓,不用特區政府出手。相反,如內地游資充裕,要壓低香港樓價,也不是這麼容易。

中國M2影響內地人來港買樓意欲
或許,正是由於近年多了內地人來港買樓,隨之而來也出現了要求政府實行「港人港地」政策,以免香港樓價會被內地人搶高,而梁振英在宣布「十招」當日,說已着令地政和律政部門,研究和草擬「港人港地」的賣地條款,待有需要時,便可以合時推出。

港人港地 未必有利港人買樓
不說「港人港地」具有保護色彩的意味,其是否真的可以遏抑香港樓價,以令港人更容易買樓,筆者覺得頗有保留。首先,港人港地,只能在新售土地的賣地條款加上,有關土地所建成單位,相對現有全港超過200萬個住宅單位,比例頗小。另外,內地人如決意來港買樓,買不了這些一手盤,轉而流入二手市場,便會刺激非港人港地的樓盤價格,則這邊跌,那邊升,最後反而影響原只打算買二手樓的港人而已。

過往政府說幫香港市民買樓而推出的政策,得出的效果可能適得其反,就如上述的居屋白表政策,反令港人要買貴樓,而將來極可能推出的港人港地政策,也可能會令二手樓價更高。

收緊按揭成數 反拉長按揭年期
至於收緊按揭,會令原來本已有足夠首期上車或換樓家庭,突然因按揭成數低了,反而更難入市,而金管局要求銀行為按揭客戶做「壓力測試」,也令到不少申請者為了將每月供款佔家庭比例,在假設息口調升2厘後仍合乎要求,遂將按揭年期拉長。不信?經絡按揭提供數據便顯示,港人新做按揭的平均還款期,於7月份升至25年的新高。

撰文﹕陸振球

8/31/2012

梁振英十招穩樓市 研新夾屋 短中長期共供應8.8萬單位

梁十招穩樓市 研新夾屋 短中長期共供應8.8萬單位
明報 
8/31/2012

特首梁振英昨聯同運輸及房屋局長張炳良及發展局長陳茂波,宣布10項短、中、長期穩定樓市措施,若全部落實,可提供約8.8萬單位。



【明報專訊】樓市持續升溫,樓價屢破紀錄,特首梁振英上任兩個月後,昨日終公布10招盼穩定樓市,短期透過出售居屋貨尾單位,將「置安心」單位由租變賣,以及加快審批預售樓花,至明年共提供約1.1萬個單位;中期則是將啟德發展區部分用地撥給房委會發展居屋,提供480個5年後落成單位;政府表示正研究長遠的「新置居」計劃,協助月入約4萬元的家庭置業。

梁振英昨在運輸局長張炳良及發局長陳茂波陪同下,昨午5時突會見傳媒,宣布10項短中長期穩定樓市措施,單位供應近約8.8萬個。他稱政府高度關注樓市升溫,因應當前情况,需加快出售資助和私人房屋單位,回應市民訴求。

「置安心」只賣不租變居屋
5招短期措施將在未來6至12個月內推出,當中包括將首個青衣置安心項目1000個單位全改為「只售不租」有折扣的單位出售,變相成為居屋,不需「先租後買」,明年初預售樓花。房委會將推出800多個天水圍天頌苑居屋貨尾,明年初接受申請。另外,柴灣工廈將改建為180個小型公屋單位,市建局亦會透過重建工廈,供應180個中小型單位。

除上述逾2000個公屋及居屋單位,地政總署將加快審批正處理的9000個私人單位的預售樓花申請,務求加快應市。

中期措施方面,政府首次提出,將啟德發展區內預留作市建局樓換樓的單位、而又未有發展時間表的用地,部分交房委會發展,提供480個居屋單位,約2017年底落成,成為首個進駐啟德新區的居屋。至於市建局首輪獲批的500個供舊區重建「樓換樓」用單位,會按計劃於2016年落成。

啟德建居屋 36政府地改住宅
此外,政府計劃長遠會以折扣價,出售上屆政府規劃的另外4000個置安心單位,以及將36幅政府用地,改劃為住宅用地推出市場,增加公營和私營房屋供應。

至於長遠規劃,梁振英宣布政府會展開研究新的「置業安居計劃」,協助置安心原定的目標群組,即月入約4萬元的家庭置業,適當時間諮詢社會。政府消息人士透露,長遠而言,政府希望有針對性政策協助中產置業,可以長遠持續推出,而非一次過計劃。新置居計劃目前仍在初步構思階段,期望針對月入4萬左右家庭,並會研究是否設月入下限。

梁振英說,目前樓市處於環球經濟疲弱、流動資金充裕及需求旺盛三股不尋常力量之間,呼籲市民不要忽視潛在經濟風險,又說政府會密切注意,必要時再推新措施。房委會委員蔡涯棉認為,近個幾月樓市升溫太快,單是增加土地供應未能即時處理問題,只有加快推出單位;若供應多了,業主叫價自然會下降。

學者籲盡快推「港人港地」
房協副主席、「居屋之父」鄔滿海認為政府將置安心改為直接出售,除可助市民置業,亦將房協的回本期縮短,變相可紓緩房協財政壓力。他預計,啟德的居屋位於市區,會受市民歡迎,屆時價錢可能較其他居屋貴,但相信這一籃子措施,可讓市民有不同選擇。

理大社會政策研究中心副主任鍾劍華認為,梁振英的10招某程度可穩定樓市,冷卻中價樓宇價格和針對熱錢炒賣單位,但由於香港土地供應有限,即使將政府用地改劃為住宅,長遠亦不能解決需求問題,政府須盡快引入「港人港地」,讓置業優先權要給予港人。

8/30/2012

80後炒樓王散貨套現600萬 15萬首期起家 看淡後市料跌兩成

80後炒樓王散貨套現600萬 15萬首期起家 看淡後市料跌兩成
明報 
8/30/2012

現任職銀行投資部的吳龍飛認為,額印限期將至加上新政府的房屋政策,預料本港樓市將會掉頭下跌,因此現時寧願「賺少啲」,都要連額印稅售出物業。

【明報專訊】樓市高漲,近期太古城等港島龍頭屋苑甚至連不受歡迎的「籮底盤」,賣家亦成功在繳付額外印花稅後獲利出售,淨賺逾100萬元,交易背後更是一名過去6年連環炒樓致富的80後「上車」故事。

只有中學學歷的公屋青年吳龍飛,在經濟低迷時與女友儲蓄,於2006年低位一擲15萬元買舊樓上車,結果在6月樓市黃金期變身千萬富翁。不過他近日看淡本港樓市,預期會跌兩成以上,告誡80後置業要勤儲蓄和量力而為,切勿高追。

太古城近3個月內錄得兩宗「籮底盤」連額印成交,包括5月以逾420萬元售出1個太湖閣極低層約580呎單位,屬太古城首宗額印成交;近日鄱陽閣低層1個641呎單位亦以515萬元售出,扣除行政成本後帶挈同一業主大賺逾100萬元。

會考7分 從低做起儲首期
放售該兩個單位竟是一名80後,今年32歲的吳龍飛。吳龍飛在白田邨長大,就讀廠商會中學,會考只得7分,高考6科更全部「拎U」。

他2000年畢業時香港經濟低迷,他為生計便任職麥當勞、地盤雜工和保安等,一年後不甘心就此浪費青春,去信應徵恆生銀行文員,「當時我在信上列明只要4500元月薪,希望銀行給予面試」,結果獲聘,由文員從低做起,經擢升後任職銀行投資部

吳表示,雖然收入微薄,但堅持與女友合力儲錢,每月約儲6000元,數年內儲得約30萬元,當中一半用於結婚,另一半約15萬元,以九成按揭購入北角堡壘街一個單棟樓單位,到2007年樓市復甦時轉售,獲利逾70萬元,終賺到第一桶金。

吳後來踏上炒樓之路,利用資本到深水埗、石峽尾一帶舊區購入多個舊樓單位,「當時銀行批出貸款較易,容許借出85%至95%貸款投資樓市」,每個單位手持約3至4個月,一見好時機立即放售,「市場相對較少有單棟樓盤,因此每次放售都有查詢,每個單位約賺10至20萬元」。至2010至11年,他集中轉戰港島,購入筲箕灣、太古城多個單位,帳面上有逾1000萬元資產,但笑言「但實際最多都是套現600萬元」。

5物業放盤 轉炒商場舖
不過,目前樓市陰雲密佈,吳坦言對未來樓市悲觀,不等額印2年限期後才出售單位,寧即時套現,「額印限期後市場將有大批盤,自己的單位未必有吸引力;二來CY(特首梁振英)一定會做嘢,房屋政策一定有轉變,估計樓市今年底開始下滑,可能下跌20%。」目前他手頭持有餘下5個物業已放盤,希望於未來3個月成功放售,並轉而投資小型商場舖位。

談及現時青年置業困難,吳勸勉青年置業要量力而為,「置業最重要是先儲蓄,我正是一個例子,不要夾硬上車,亦不要太貪心高追樓市」。

明報記者 黃俊鋒

8/29/2012

馬鞍山錦豐苑錦蓉閣 900呎居屋拆4房分租 35平方呎房租3000 呎租貴如山頂


900呎居屋拆4房分租 馬鞍山35呎房租3000 呎租貴如山頂
明報 – 2012年8月28日星期二

【明報專訊】樓價和租金升勢凌厲,低收入市民被迫愈搬愈細,不但導致市區「劏房」湧現,就連馬鞍山亦有居屋業主將近900呎單位分割成4間房分租,共收取每月約14,100元租金,其中一個面積約35平方呎的房間,每月租金3000元,呎租達86元,媲美山頂洋房呎租水平,業主亦享高達6.9厘租金回報。本報記者假扮租客到訪單位後,發現4個租戶需要共用洗手間及廚房,居住環境未如理想。

業主稱搶手 大廳間房變無窗
分成4房出租的單位為馬鞍山錦豐苑錦蓉閣中層8室,面積891方呎,業主近月在區內巴士站張貼放租字條,標明單位屬全海景戶。記者其後以租客身分參觀單位,發現原本三房兩廳的單位,被分為4房,大廳位置因間出房間而變成無窗,即使白天亦要開燈。

其中一個叫租3500元的分租房間,面積只有約45方呎,僅能放下一張4呎闊雙人牀,牀尾位置已安裝掛牆電視,並在房間外提供一個入牆衣櫃,叫價呎租約78元。業主胡小姐更向記者表明,單位只餘下這一間房仍待出租,相信很快便能租出。

她續透露,另一個面積約35方呎的房間,剛獲一名女文員「即睇即租」,月租3000元,房間內只有一張單人牀及少許家具,呎租高達86元。據代理指現時山頂歌賦山道一間逾6000方呎的獨立屋,叫租約50萬元,呎租亦只是約82元。

業主稱已補價 土處未顯示
至於另外兩間房,業主表示分別由一對夫妻及一對母女以每月3800元承租,均為香港人,意味着單位將來最少有6人居住,但要共用一個洗手間及廚房,加上房間面積較細,住戶更需將部分個人物品放在客廳的公用位置。雖然業主向記者表示單位已補地價,但根據土地註冊處資料顯示,單位於1996年12月以132.98萬元購入後,暫未顯示已完成補地價。
區內入場租盤 515呎叫租8500

世紀21奇豐高級分行經理黎健峰說,現時馬鞍山較低價租盤放盤量小,全區的入場租盤之一為錦英苑的515方呎戶,但目前叫租已達8500元,如果是區內大型私樓屋苑新港城,即使是400餘方呎的兩房戶,入場租金亦需過萬元,相信部分較低收入家庭,或因未能支付貴租,而需租住分租單位。至於本報觀察的錦豐苑891方呎戶,目前自由市場買賣成交價約400萬元,補地價金額高達約110萬元,換言之單位若補地價後,業主租金回報將達6.9厘。

其實是次的分租個案已非首例,將軍澳浩明苑更出現劏房出租個案,早前一個低層戶將單位間成4個套房出租,每間房租金3200至4800元,每月總租金約1.44萬元。

8/23/2012

200萬元以下細價樓 半年內絕迹


200萬細價樓 半年內絕迹
經濟日報 – 2012年8月22日星期三

天水圍嘉湖山莊年初至今共錄得151宗樓價200萬元或以下細價盤成交,較去年急跌50%。

新界區樓價200萬元以下供應

200萬樓供款及開支比較



【經濟日報專訊】細價樓市場氣氛熾熱,二、三綫屋苑造價急升,200萬元以下細價上車盤買少見少,連沙田、粉嶺、上水及大埔等偏遠地區也漸漸消失。按目前走勢,估計不出半年,細價盤將絕迹市場,買家只能入市公屋或居屋。

據本報追蹤各區200萬元以下放盤情況,發現除屯門區外,連沙田、粉嶺、上水及大埔等主要屋苑(單幢樓及居屋除外),已沒有200萬元以下放盤單位。

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嘉湖代理:10年來首見無供應
連過去一直被視為「上車樂園」的嘉湖山莊,隨着樂湖居一個極低層兩房單位上周以202萬元沽出後,叫價200萬元或以下單位正式消失。「我這區工作近10年,從來沒見過屋苑沒有200萬元以下細價盤放售,過去無論樓市多旺,總有幾個低層向街單位供應,但現時該類單位,即使連租約放盤,叫價也要205萬元。」一名嘉湖山莊資深代理感概地說。

據悉,嘉湖山莊本月至今近80宗成交,呎價3,800元,較年初升逾25%。據EPRC經濟地產庫資料顯示,屋苑年初至今共錄151宗200萬元或以下細價盤註冊,已較去年同期301宗急跌50%。

屯門私樓僅267伙放盤 挫68%
區內代理指,自政府有意放寬5,000名白表人士進入居屋綠表市場後,無論用家及投資者都對細價樓前景特別有信心,近期細價樓走貨速度比想像中快,故連嘉湖山莊也沒有200萬元以下放盤。

現時全港只有屯門區才有小量200萬元或以下上車盤,根據祥益地產提供數據顯示,現時屯門區共有267個(若連公屋、居屋則有483個)200萬元以下放盤,較年初843個急跌68%。值得注意的是,屯門細價樓放盤雖仍有267伙,惟大部分屬連租約或鄰近凶宅的單位,買家未必能接受。如屯門翠林花園有6個200萬元以下細價盤,叫價最平是C座低層A室,425平方呎,叫價175萬元,惟同層另一單位屬凶宅,故放盤一段時間仍未沽出。

祥益地產總裁汪敦敬稱,按目前細價樓吸納速度,估計不出3至6個月,200萬元以下細價盤會絕迹市場,買家只能流入公屋或居屋市場。

對於近期樓價急升,引起社會廣泛回響。他認為,政府過去兩年推出多項措施,已為樓市去泡沫化,以細價樓為例,過去充斥炒家,現時純用家及長綫投資者入市,樓價升純為市場力量,相對過去更健康。

(系列三之一)

8/21/2012

綠表居屋 3萬首期賺80萬 新政下樓價飈 賺百萬個案湧現


綠表居屋 3萬首期賺80萬 新政下樓價飈 賺百萬個案湧現
明報 – 2012年8月20日星期一

【明報專訊】受到白表客將可免補地價購入二手居屋的新政策刺激,綠表居屋第二市場(居二)表現持續亢奮,樓價飈升速度愈見驚人。近日市場錄得多宗綠表業主大賺個案,據知天水圍天富苑一個664方呎單位,近日以綠表價133萬元易手,呎價約2003元,原業主的09年購入價只需54萬元,3年間帳面大賺79萬元,升值1.5倍,而當初業主只需付出5%首期(不足3萬元),單以首期資金計,賣樓後獲利逾29倍。

另外,藍田鯉安苑和屯門富健花園也有綠表業主於短短3至4年間,出售單位獲利逾100萬元。

有學者認為,居屋業主大賺個案,有機會導致市民以投資心態申請居屋,而新居屋樓價飈升令居屋業主大賺,卻加重新買家負擔,並認為銀行應收緊居屋按揭成數,以減低風險。

中原分行經理馬斯力指出,上述天富苑成交單位為P座中層7室,外望樓景,屬市價成交,雖然業主現時大幅獲利,但並未有再度入市,只搬回父母家中同住,觀望後市發展。

許智文﹕公屋戶或離婚買居屋
除了天富苑外,祥益地產營業經理黃慶德表示,屯門居屋富健花園11座低層J室,近日以185萬元易手,單位面積695方呎,屬3房間隔,呎價約2662元,呎價及售價均創同類型單位的綠表歷史新高。據知原業主於09年僅以79萬元購入物業,3年間帳面獲利106萬元,升值逾1.3倍。

市區方面,中原分行經理廖忠堅表示,藍田鯉安苑A座中層1室,近日以310萬元於居二市場易手,單位面積775方呎,屬大兩房間隔,呎價約4000元,原業主於08年以158.93萬元購入物業,持貨4年帳面大幅獲利151.07萬元,升值95%。

新政策下,不少居屋業主紛紛反價,直接令樓價急升,加上於綠表市場易手的單位,可免補地價,令業主能悉數賺取賺幅,造就居屋業主變身成「百萬富翁」。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,由於居屋賺幅理想,令市民有機會以投資的心態申請公屋,亦可能令公屋住戶透過分戶和離婚等的方式,多取得一個公屋單位或綠表資格,有機會變相令公屋的申請數量增加。

學者:銀行應檢討九成半按揭
嶺南大學經濟系教授何樂生則認為,政府應制定每個居屋單位可免補地價的易手次數,以免政府的資助式房屋單位,成為業主賺錢工具,而令真正有需要的用家增加住屋負擔。

他又指出,現時銀行向綠表業主提供的九成半按揭計劃,應該適時檢討,避免出現高風險貸款的情况。
明報記者 歐陽慧恩

8/18/2012

謝霆鋒1.2億再掃中環舖 擁擺花街5舖成藝人舖王 市值逾4億


謝霆鋒1.2億再掃中環舖 擁擺花街5舖成「藝人舖王」 市值逾4億
明報 
8/18/2012

獲老闆楊受成轉讓擺花街28號舖後,謝霆鋒於上月再豪斥1.17億元購入26號舖。

【明報專訊】出名吸金力強的藝人謝霆鋒,向來鍾情物業投資,上月更斥資逾億元增持僅屬中環二線地段的擺花街舖位。據悉自今年5月英皇集團主席楊受成,斥資9120萬元購入擺花街28號地舖後轉讓予謝霆鋒後,謝亦同時睇中毗鄰的26號舖位,決定親自斥資1.17億元購入物業,兩舖總值達2.08億元,同時令他在該地段擁有的舖位數量增至5個,現時市值共約4億元。除了謝霆鋒外,古巨基和賭王四太梁安琪近月亦爭相購入擺花街舖位,令該地段人氣急升。

近年積極掃舖的謝霆鋒,堪稱「藝人舖王」。上月由謝霆鋒購入的擺花街26號地舖,面積1400方呎,成交呎價約83,570元,月租7.5萬元,回報不足1厘,原業主為商舖投資者羅家寶,於今年6月份以8900萬元購入,持貨約半個月「摩」出(成交前已轉讓),帳面獲利2800萬元,升值逾31%。

早前由楊受成轉讓的28號舖位,面積亦同為1400方呎。對於有指謝霆鋒有意在區內開辦餐廳,他的經理人霍汶希接受本報查詢時則表示,是次買舖為霆鋒的個人投資,但並非用作開辦餐廳。

謝05年2080萬購3舖 升值8倍
事實上,兩舖之間相隔一條住戶所用的樓梯,故未能打通成巨舖,市場料是次純粹是收租投資。

謝霆鋒向來鍾情擺花街舖位,05年亦曾斥資2080萬元一口氣購入擺花街壹號廣場6至8號舖3個舖位,據知現時6號舖正由時裝店租用,面積約239方呎,而7、8號舖則由珠寶店租用,面積共620方呎,總租金回報逾7厘,屬極理想水平,市場估計該三個物業已升值至1.9億元,升值約8倍,亦令謝霆鋒現時的擺花街物業總值達4億元水平。

古巨基同街舖 叫租11.5萬
至於今年5月以5400萬元購入擺花街22號舖的古巨基,由於原租客近日已遷出,正積極將物業放租。據代理透露,物業原叫租12.8萬元,但近日已回落至11.5萬元,但仍較3年前的舊租約4.5萬高1.6倍。

四太梁安琪亦不甘示弱,上月大舉斥資共4.78億元掃入壹號廣場3至5號地舖,以及1至3樓樓上舖位,涉及樓面達1.8萬方呎,成為該地段的最大業主。

受到名人效應帶動,擺花街的商戶亦由以往的本地小本經營商戶,加入新的知名食肆。

有指以「豬扒包」揚名的澳門大利來記,近日亦以每月11萬元預租擺花街52至60號地下4號舖,料將進一步帶動該地段人流。
明報記者 歐陽慧恩

謝霆鋒豪宅投資有道 赤柱海天徑Ocean Bay洋房大屋市值1.2億

豪宅投資有道 赤柱大屋市值1.2億
明報
8/18/2012

【明報專訊】謝霆鋒一向有生意頭腦及投資有道,故身家豐厚,單計赤柱海天徑Ocean Bay洋房,市值已近1.2億元;而他早年以6688萬元沽出的淺水灣寶晶苑洋房,更在一年內為他帶來超過1800萬元的利潤。

睇好後市封盤不賣
據代理指出,過往主力投資豪宅物業的謝霆鋒,現有物業主要為Ocean Bay一幢洋房,面積3180方呎,若以同地段現時呎價約3.6萬元計,市值近1.2億元。

資料顯示,謝霆鋒於08年以9638萬元購入上址,若成功以市價出售,帳面可獲利2000多萬元。據悉,去年該物業更一度以1.5億元放售,惟不久已決定封盤不賣。

前妻張栢芝 1.28億購世紀大廈
事實上,謝霆鋒雖然不算物業投資常客,但過往買賣多數獲利離場,06年謝就以4876萬元購入寶晶苑一幢雙號屋,至07年底沽出,成交價已達6688萬元,帳面獲利1812萬元,賺幅37%。

至於其前妻張栢芝,於去年4月更以1.28億元購入中半山世紀大廈頂層單位,並以呎價3.5萬元創區內新高,曾經哄動一時,可見二人都鍾情豪宅物業投資。

8/16/2012

太古地產豪宅 OPUS Hong Kong 年租1020萬 夠買九龍站凱旋門


豪宅OPUS年租1020萬 夠買凱旋門
明報 – 2012年8月15日星期三

【明報專訊】超級豪宅供應罕有,出自名家手筆的特色豪宅更是可遇不可求,故城中富豪都不惜以超高價追捧。一直有傳擁有50億元身家才有資格睇樓、由「建築界畢加索」法蘭克蓋瑞(Frank Gehry)設計的OPUS HONG KONG(下稱OPUS),剛獲租客以月租85萬元承租一個地下連花園複式單位,呎租約140元水平;若撇除服務式住宅計,屬本港歷年來最高呎租成交單位。以月租85萬計算,換言之一年租金開支已達1020萬元,相等於九龍站凱旋門530呎的一房單位。

OPUS發展商太古地產(1972)發言人昨日證實,上述項目剛錄得首宗租務成交,位於地下花園A室複式單位,月租達85萬元。

呎租140元 破香港紀錄
若以大部分單位之面積約6000方呎計,有關單位之呎租高約140元水平。資料顯示,雖然早前有傳恒地(0012)西半山天匯一個特色單位,以月租125萬元租出,呎租達164元,但消息至今仍未獲證實,故今次租出的OPUS單位,為本港歷年來確認租出的最高呎租單位。

6000呎複式連大花園 背山面海
資料顯示,單位背山面海,下層室內部分除設海景的客、飯廳外,亦有閱讀室、廚房及儲物室,而室外向山方面則設有一個花園,向海則有兩個大草坪及泳池;至於二樓部分,主要為睡房區,主人套房正向維港兼有露台,其餘三個睡房亦全為套房,另該層亦設有一個家庭室。

OPUS共提供12伙6000至6900方呎的巨無霸單位,作為近年全港最豪住宅之一,加上太古對豪宅物業一向惜售,故項目無論買賣及出租的叫價一向進取。該集團行政總裁郭鵬更揚言項目能挑戰全港新高。早前就有市場人士預期,項目呎租至少120元,月租達70萬元以上。

此外,其扭曲的外形亦吸引不少途人目光,發展商更特別請來有建築界畢加索之稱,堪稱20世紀最傑出的建築大師之一,普里茨建築大獎得主的著名建築大師法蘭克蓋瑞為樓盤設計。資料顯示,項目所在的地皮早於40年代已由太古購入自用,作為集團董事宿舍,並於08年完成8億元補地價重建,每方呎樓面地價僅約1.2萬元。

8/15/2012

白表開綠燈 10大居屋價量升

白表開綠燈 10大居屋價量升
經濟日報
8/15/2012

居屋之最






10大居屋叫價變化








綠表平靚正

【經濟日報專訊】政府上月宣布開放綠表居屋市場,至今1個月,10大居屋呎價全綫上升,其中馬鞍山錦豐苑叫價升幅達2成,為眾屋苑之冠;而鰂魚涌康山花園最新成交呎價達8,676元,打破居屋呎價歷史新高,成居屋王。

政府公布放寬5,000個白表居屋名額免補價,即時刺激居屋價量齊升。本報統計全港10大熱門居屋屋苑,最新放盤叫價過去1個月急升,升幅最顯著的是錦豐苑,7月中有25伙放盤,綠表價每呎叫價3,300至3,400元,至今最新叫價報4,000至4,100元,升幅逾2成。白表叫價每呎最新報5,500至5,600元,追貼同區私樓。

世紀21奇豐高級分行經理黎健峰透露,錦豐苑B座低層3室加幅最大,面積832平方呎,原叫價300萬元,新政策宣布後,突加價50萬,以350萬元放盤。

業主心紅加價,買家亦願意追價,令居屋屢創新高。消息透露,康山花園5座中層E室,面積521平方呎,剛以白表價452萬元易手,呎價8,676元,成呎價最貴居屋王;將該屋苑6月創下新高呎價8,349元,再推高4%。

公屋竹園北邨 285萬售新高
其次,除不惜高價追貨外,個別準買家擔心愈遲買樓價愈升,即使銀行估價不足,也不惜額外抬錢買樓。屯門兆麟苑E座高層4室,面積827平方呎,剛以綠表價241.2萬元易手,呎價2,917元,創屋苑綠表價呎價新高。

祥益地產高級營業經理胡志偉透露,上述單位銀行估價最進取只有190萬元,與成交價相距50萬元,但買家並不介意估價不足,認為241萬能買到高層海景戶,故決定追價入市。

除居屋價格急升外,租置公屋成交價也一浪高一浪。市場透露,黃大仙竹園北邨桐園樓高層單位,實用面積631平方呎,以285萬元易手,呎價4,517元,與今年6月以285萬元創本港最貴公屋紀錄的青衣長安邨單位同價,齊被封為公屋王。

愛蝶灣一半封盤 善價而沽
居屋價短時間升,令小業主心紅,除反價放盤,個別甚至封盤,等政策落實後才善價而沽。當中封盤現象最嚴重的是筲箕灣愛蝶灣,屋苑上月中放盤量約60個,但新居屋政策公布後,有一半業主臨時封盤。

長城物業分行經理張佩恩指,業主惜售態度堅定,即使肯放盤,叫價也偏離市場,如9座高層B室,693平方呎,業主見比鄰單位剛以破頂呎價6,537元沽出,即時以480萬元放盤,呎價6,926元,較破頂價高出6%。

業界人士相信,隨着近日私人細價樓造價屢創新高帶動,細價樓升勢會進一步蔓延至居屋二手市場,預期政府落實新政策前居屋市場仍保持旺勢。
(系列三之一)

8/04/2012

投資物業 退休毋憂


投資物業 退休毋憂
明報 
8/04/2012


【明報專訊】政府統計處日前發表對香港人口增長的預測,該處估計,香港人口將由2011年底的約710多萬在30年後達到847萬,平均每年增長率為0.6%,而65歲及以上人口的比例,將由2011年的13%升至2041年的30%,使到香港人口的年齡中位數,也將由2011年的41.7歲,升至2041年的49.9歲。


總括而言,香港和全球大多數發達國家相似,正朝人口老化的方向邁進。事實上,統計處也指出,未來人口老化的情况亦可根據總撫養比率(5歲以下和65歲及以上人口數目相對每千名15至64歲人口的比率)作分析,推算該比率會由2011年的333名持續升至2026年的511名及2041年的645名。


政府不能解決安老問題
人口老化,社會要負擔他們的退休生活也愈發沉重,而我們可依靠政府為我們解決退休問題嗎?


前大摩亞洲區董事總經理、現為Portwood Capital主席的卓百德,可說是較林奮強早一輩的樓神級分析員,他最近發表了一份名為「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」(可譯作﹕長線而言,政府會在你潦倒時離你而去)的研究報告,指在財政不可持續下,各國政府根本不能負擔人口老化下的退休安排,人們最好還是自求解決辦法。


物業可保值 回報驚人
卓百德指出,不少人未有認真考慮投資「磚頭」作退休的好處,並指長線而言,不單樓價升幅一般可追及通脹,而租金亦然,而將樓價升幅(卓百德稱為名義回報)加上租金收入(實質回報),其總回報極為驚人(香港住宅投資回報),而就算是日本,雖然20多年來樓價疲不能興,但如計入租金收入,則總回報也能「力保不失」。


卓百德形容物業為「一般人也可享受到槓桿好處的少數資產類型(Real estate is one of the few asset classes where ordinary folks can get the benefit of leverage)」,並以自己為例,他於1978年首次在英國倫敦透過九成按揭置業,其後雖然供樓利息急升,但過了25年之後,物業早已供完之餘,每年租金收入,較當初買樓時金額還高出了25%。


外圍大風大雨 量力而行
不過,卓百德也提醒,新興市場如香港,在他過去32年居住在香港的時期,樓市也曾出現了7次調整,個別周期樓價跌幅達60%至70%,但之後大都很快便能復元,只要捱過風浪,最終也可獲得理想回報。


其實,投資物業,能掌握到買賣高低點自然好,但最重要還是如長和主席李嘉誠日前在業績記者會所言,在高通脹必然來臨下,買樓自住沒問題,若投資則一定要量力而為。


李嘉誠又指出,雖然樓價較現時跌三成以上的機會很微,但就算如此,對長實也不會有大影響,筆者認為,如一般人計過數,可以如李嘉誠所言樓價跌三成也不會受到大影響,才去買樓投資,會是較妥當的行為。


長和負債超低 反映審慎態度
李嘉誠又說,公司在截至今年6月底,負債率只有6.1%,在長和如此大型的公司,做如此大的生意,負債率如此的低,可說極為保守,亦可側面反映其對全球經濟環境的看法相對審慎。


事實上,李在回應為何不增加派息時,也以現時「風大雨大」作回應,則大家在投資物業時,也宜相對保守。


今日供樓辛苦 退休生活無憂
李在業績記者會又表示,他現時的時間和精力,約三分之一花在手頭的工作之上,而三分之二則在着眼於未來的規劃。其實,投資物業亦一樣,最重要是看未來,而不是只看目前,今天儲首期和供樓可能很辛苦,但若看得遠一點,今天的努力,為的是他朝的成果。


正如紀惠集團行政總裁湯文亮所言,如一個人退休時有3層已供完的樓,一層自住,兩層收租,那退休以後,便可過上不用憂慮的生活,退休而毋憂。
撰文﹕陸振球

8/01/2012

租盤奇缺 城大內地生搶租凶宅 第一城兩房戶9500元 兩年飈6成


租盤奇缺 內地生搶租凶宅 第一城兩房戶9500元 兩年飈6成
明報 – 2012年7月31日星期二


獲城大內地生搶租成功的凶宅單位裝修簡陋,但仍以正常單位的市價租出。
單位屬低層戶,以樓景為主,尚算開揚;雖屬凶宅,仍獲兩組租客搶租,實屬「奇景」。


【明報專訊】正值租務旺季,多個屋苑租金紛紛破頂,近日更出現凶宅遭搶租的「奇景」。凶宅投資者伍冠流向本報透露,由他持有的沙田第一城48座凶宅單位,放盤不足一周已獲承租,面積410方呎,當時獲得城大及浸大兩組內地大學生搶租,最終由城大生以9,500元承租,新租金較兩年前大升58%,與正常單位租金相若。以2年前114萬元買入價計,租金回報高達10厘。另外,多個屋苑亦現高價租賃個案,並以兩房細單位最為搶手,其中天水圍嘉湖山莊和美孚新邨更有單位租金創97年後新高,而栢慧豪園亦創出兩房戶呎租新紀錄。


伍冠流透露,他持有的第一城48座低層G室,原租客剛於本月23日(上周一)遷出,至28日(上周六)已獲新租客承租,他形容當時正獲兩組租客同時搶租:「有3名城大內地男學生和另外3名浸大內地女學生同時向我議價,最終以9,500元租給城大男生,是現時第一城細單位的市價。」他表示,該單位兩年前的租金只是6,000元,現時大升58%,跑贏大市升幅。


現場所見單位裝修簡陋,客廳牆身有幾個上手租客遺下的鑽孔,兩個睡房僅以衣櫃分隔,景觀亦只是開揚樓景,據知單位上手女業主因支氣管炎病逝於單位內,令單位淪為凶宅。至2010年伍氏以114萬元購入,當時呎價僅2780元,是次租金回報高達10厘。


第一城鎖匙租盤僅5個
能令凶宅單位亦變搶手,主因是近日區內租盤奇缺。利嘉閣高級經理洪振興表示,現時沙田第一城放租單位只有約30個,其中可即睇即租的鎖匙租盤更只有約5個,間接令凶宅交吉單位亦受到追捧,租金水平亦與正常單位看齊。


另外,天水圍嘉湖山莊呎租亦直撲14元。美聯助理區域經理黎燦強表示,美湖居4座高層E室,581方呎,兩房間隔,景觀開揚,無家俬提供,剛以8000元租出,呎租13.8元,高同類單位逾6%,並創屋苑標準戶呎租97後新高。業主於97年10月斥333.8萬元入市,今次租出物業享租金回報2.9厘。


嘉湖2房呎租14元 97後新高
上述單位成交呎租超越樓齡僅4年的同區屋苑栢慧豪園,黎續稱,栢慧1座高層G室,659方呎,兩房間隔,望內園,以8800元獲承租,呎租13.4元,高同類單位約4%,並創同類呎租新高。


此外,荔枝角美孚新邨兩房單位亦以月租1.6萬高價租出,美聯助理聯席董事邱漢榮稱,3期百老匯街65號中層B室,676方呎,望內園,設小量家俬,業主今年5月才以430萬元買入單位,以1.6萬元放租並獲承租,呎租高達23.7元,較同類單位高出近13%,締造屋苑標準戶97後呎租新高。業主是次租出單位享約4.5厘租金回報。


明報記者 歐陽慧恩、鄒凱婷

7/29/2012

將軍澳峻瀅錄大手成交 瓏璽傳蝕讓放盤 內地客態度兩極

峻瀅錄大手成交 瓏璽傳蝕讓放盤 內地客態度兩極
明報 
7/29/2012


【明報專訊】樓市呈現內地客好淡爭持局面。長實(0001)累售逾1500伙的將軍澳峻瀅,代理指再錄「富貴同胞」大手掃貨,一組內地客昨斥資約2100萬元連購5個600餘方呎兩房戶作投資用。


另一邊廂,新地(0016)旗下預計下月收樓的奧運站瓏璽,市場消息指第8座再有一個由內地人持有的極高層1605方呎單位,擬透過公司轉讓形式放售;為求去貨,原業主預計帳面可能要蝕逾157萬元亦在所不惜。


http://diguk.com/catalog


斥資2100萬 連購峻瀅5伙
現正主力催谷兩房單位的峻瀅,市場估計昨再沽約18伙,而且不乏大手成交。代理消息指出,一組來自內地的投資客,合共斥資約2100萬元,連環購入5個分佈於第1、7座的600餘方呎單位、呎價介乎6000餘至6700餘元。代理估計,內地減息放寬銀根,成為內地客來港月購買新樓作投資用途的誘因。


事實上,峻瀅近日頻錄內地客大手入市,上周六(21日)就錄得福建投資客以約3200萬元連購8個兩房單位;本月初則有另一批福建客,以約4000萬元連掃8個3房大戶。


除峻瀅外,信置(0083)牽頭的西九龍御金•國峯,第1座38樓2050方呎「天池屋」特色戶,落實由一名中港商人以6754.2萬元購入、呎價32,947元,創屋苑第2高呎價紀錄。


御金•國峯第2座38樓另一個1910方呎「天池屋」特色戶,亦獲另一內地客出價逾6223萬元洽購、呎價3.25萬元,料日內有機會落實成交。至於信置同系大埔溋玥,昨天以呎價8892元沽出的6座中層1293方呎B室,買家亦是內地客。


傳放售瓏璽高層 帳面蝕逾150萬
不過,在內地客持續入市一手盤的同時,亦有人可能要損手離場。消息指出,瓏璽第8座觀海鑽,一個由內地商人持有的30樓以上極高層1605方呎、屬4房間隔的C單位,目前擬透過公司轉讓形式放售。據悉,該內地業主的「去貨」底線,已由原先的2500萬元下降至2350萬元、亦即折合呎價1.46萬元。


代理續指出,該內地商人去年夏天以2507.6萬元購入單位,換言之,若單位最終以2350萬元易手,帳面需蝕逾157.6萬元、蝕幅逾6%;若連同釐印費(購入價4.25%、即逾106.5萬元)、代理佣金和雜項開支,估計最終可能要損手約300萬元離場。不過,代理指此單位現時尚未易手。


可留意的是,第8座觀海鑽並非瓏璽最臨海及最優質的座數,單位景觀基本上是以維港灣、一號銀海的樓景為主。事實上,第8座另一個低層1273方呎B室,日前市傳同樣透過公司轉讓形式,以1650萬元易手,估計原業主最終要損手約317萬元離場。


明報記者 林可為

7/21/2012

大埔青年宿舍月租最平2000 青協建100伙 料2014年落成

大埔青年宿舍月租最平2000 青協建100伙 料後年落成
明報 – 2012年7月20日星期五


【明報專訊】特首梁振英日前宣布多項房屋新政策,包括以10億元計公帑資助非政府機構興建3000個青年宿舍單位,其中青協計劃在大埔興建的青年宿舍,最快2014年落成。青協副總幹事馮丹媚表示,計劃以「3年+2年」形式出租單位,合資格青年可先租住3年,再續租2年;租金會參考政府統計的市值租金水平,預料大埔宿舍月租約2000元。


獨立廚廁 打造舍堂精神
青協計劃把獅子會大埔青年空間現址改建成青年宿舍,將向城規會申請更改土地用途及建築高度限制,最快明年興建,料2014年落成。至於天后的計劃,因用地屬建造商會,商會已通知現址運作的國際學校,詳情仍待商議。


馮丹媚表示,初步計劃大埔的宿舍樓高13至15層,提供最多100個單位,每間房設獨立廚廁、儲物櫃及電腦枱等,另每層設公共休息室,大樓亦有閱讀室及健身室等,低層會作為青年中心。


她說,希望打造一所如大學宿舍的舍堂,「不想只有租客跟業主的關係,要營造一個community(社區),青年要有付出,營造如大學的舍堂精神」。因此,青協計劃成立宿舍管理委員會,會邀青年租客參與。


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租約3+2年 簽約後超入息可續住
馮丹媚表示,擬定申請者可先租3年,再續租2年,即使租客在簽約後超出入息水平,仍可完成租約,至續租時重新檢視申請條件,租客亦可自行退出,亦不會讓再申請入租情况出現,確保流轉性。


租金方面,青協會參考差餉物業估價署市值租金水平。按5月最新數字,新界區431平方呎以下私樓單位的呎租約19.7元,青年宿舍租金建議為同區單位市值租金50%至60%,推算大埔宿舍的租金約為2000元。但馮強調租金未有最終定案,過去曾做調查,青年人一般可接受租金為入息的25%或以下。


政府提供免補地價及建築費優惠興建青年宿舍,有測量師認為是「肥豬肉」,令營辦機構「賺大錢」。馮丹媚不同意,稱曾計算建築連家俬、專家顧問及研究等費用,單是大埔計劃已達逾1億元,「機構無法貿然支付逾億元建築費,故政府全數資助是好事」。
否認「肥豬肉」盈利分開入帳


她強調,營運費用非單計管理,亦包括水電煤等能源費,加上建築物及家俬會折舊,要有儲備作維修,故推算只有微利,「即使有盈利都會進入獨立戶口,不與機構的帳項混為一談」。
明報記者 陳家俊

7/17/2012

每年5000白表免補地價購買二手居屋 居屋樓價料升


5000白表免補價 居屋樓價料升
星島日報 
7/17/2012


(綜合報道)(星島日報報道)房屋政策「第一彈」千呼萬喚始出台,政府推出每年五千個配額供白表人士免補地價購買二手居屋,明年一月一日起接受申請。目標群組為家庭月入三萬元以下的首次置業人士,暫傾向限制白表免補價購屋期為半年。運輸及房屋局局長張炳良表示,希望措施對居屋價格影響是穩定的。地產界人士認為,五千名優惠白表客將投入市場,將會帶動居屋市場,預期短期內交投升一成,並帶動價格平穩上升。


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  入息限三萬 半年內購買
  昨日新政府政策連番出台,運房局局長張炳良宣布,政府將明年一月一日起,推出五千個配額供白表人士,成功申請者將獲發證明書,可於六個月限期內在居屋二手市場內免補地價買屋。計畫申請者必須是白表人士,家庭月入三萬元以下,主要是首次置業人士。張炳良表示,計畫目的在二○一六年新居屋出爐前,幫助市民上車,未來每年均會提供約五千個名額。


  近日不少二手居屋業主封盤,觀望新措施。張炳良表示無法預料措施對二手居屋價格的影響,認為要取決於供求情況,需求會增加,還要視乎供應量,但希望措施對價格的影響是穩定的,他相信計畫推出後將有助二手居屋流轉。


  至於財政方面,張炳良指,雖然明年一月一日推出的措施不會為政府帶來補地價收入,但如居屋業主不肯售出單位,房委會同樣不會有收入。房委會委員蔡涯棉表示,房委會最快九月開會研究包括抽籤、執行方式等細節。


  香港置業高級執行董事伍創業表示,雖然該計畫於下年初才接受申請,惟預期短期內帶動交投上升。他估計現時持綠表資格的準買家,避免日後與該批白表客競爭,將會加速入市步伐,令成交量有半成至一成升幅,綠表市場樓價也會上升。伍氏強調,居屋升幅相較平穩,不至於因計畫而大升。


  明年一月起接受申請
  美聯首席分析師劉嘉輝指出,該計畫仍然有不少未知之數,他舉例說,假如政府對轉售要求嚴厲,那麼,反應必須沒有預期中熱烈,影響會較小。


  城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,新政府上場後不足三個星期,已落實購買居屋優惠計畫,顯示其加快中細樓供應的決心。他又預期下半年至明年初,更會陸續落實興建新居屋的選址。記者 曾偉龍

月入萬七以下可市值半價租青年宿舍5年 全港3000伙 天后將有最多1000個單位


「月入萬七」可平租天后青年宿舍 全港3000伙 市值半價 可住5年
明報 
7/17/2012


【明報專訊】特首梁振英昨日在立法會答問大會公布多項房屋新政策,包括提供3000個「青年住宿」單位,半價租給月入1.7萬以下的青年最多5年,當中天后將有最多1000個單位。另放寬讓未能置業的白表申請者免補地價購買二手居屋,但對基層的住屋需求則未有詳細政策交代,只說會制訂長遠房屋策略,增建公屋,縮短35歲以上申請人的輪候時間。




主打18至35歲單身者及小夫妻
民政事務局長曾德成表示,青年宿舍對象為18至35歲的在職單身者及小量夫婦,並會設入息及資產限額,當中單身人士月入不過1.7萬元便可申請。


青年宿舍的租金則建議不超過同區質素相若單位市值租金的50%至60%。曾德成說,青年宿舍首份租約應至少兩年,其後可續租1至2年,但總租住期不得超過5年,以確保宿舍流轉運用,讓更多青年受惠。他表示,非政府機構將所擁有的「政府、機構、社區用途」(GIC)土地改作住宅用途改變,以興建青年宿舍,不涉及補地價,而政府全數資助的興建費用,開支將以10億元計算。


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首份租約至少兩年 NGO歡迎
青年宿舍分佈於天后、上環、佐敦、大埔等地,香港建造商會主席何安誠接受查詢時表示,已跟青協接觸,會利用天后廟道建造商會學校現址建青年宿舍,因眼見青年住屋有需要,故值得改變用途。該宿舍可提供約千個單位。


青協副總幹事馮丹媚說,對政府全資興建青年宿舍感到十分高興,預料可節省億元計的建築費。她建議申請者若租住青年宿舍最多5年後,即使仍符合資格,亦不應出現再申請、再住情况,但細節需與政府和其他機構商討。


香港女童軍總會香港總監彭徐美雲亦說對措施感到高興,原本在佐敦道興建新總部的地址,現將興建青年宿舍,料可提供500個單人單位,而大樓下層為辦公室。


公屋聯會主席王坤說,宿舍對象是高收入的單身青年,因無論是申請資格還是宿舍租金,都與公屋有距離,他認為正輪候單人公屋的青年未必可負擔青年宿舍的租金,認為政府協助較高收入青年的同時,亦應增加資源協助基層單身人士。


學者指政策到位 惟未治本
浸會大學社工系講師邵家臻認為,新政府上任16天便推出多項政策,包括青年宿舍等都屬到位,他認為宿舍或以剛工作數年的大學畢業生為主,反映政府的政治壓力大,期望以政策取悅年輕人。但他指政策治標不治本,未能解決青年上樓問題。


理大建築及房地產學系教授許智文認為,青年宿舍及開放居屋二手市場有助置業階梯流動,但中產或較有經濟能力的家庭仍較難購買私樓。他認為,建立有年期限制的單身宿舍,可幫助部分青年在居住宿舍期間儲蓄,當入住年期屆滿後,這批青年可利用儲蓄選擇租住私樓,或支付居屋甚至是私樓的首期等。
明報記者

7/16/2012

日本東京全球最貴一房單位 1.76億開售


全球最貴一房單位 1.76億開售
明報 – 2012年7月15日星期日


【明報專訊】全球最貴一房住宅單位待售!這個位於日本東京、面積4,430 sq ft 的一房單位「The House Minami-Azabu」,現以¥1.8 billion1.8億日圓(約1.76億港幣)開售,呎價近4萬港元。


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屋主買下單位後花了年半時間裝修,由4房變成1房,並設有3個浴室、多媒體室、露台、後花園和衣帽間,並備有可以放200雙鞋的巨型鞋櫃,另外全屋家具都來自意大利高級家具品牌,牆壁、地板和門也是從意大利進口,而客廳有現代化壁爐,飯廳的設計風格則是日本特有的「料亭式」(Ryotei)。雖然單位只有1間睡房且售價高昂,但有多對夫婦和旅日外籍商人表示有興趣。

7/14/2012

馬鞍山居屋富寶花園海景戶呎價5046元


居屋富寶花園 呎價首破5000元
明報 
7/14/2012


【明報專訊】私樓缺盤,造就居屋創新高價。馬鞍山居屋富寶花園海景戶以253.8萬元易手,世紀21分行經理徐永成指出,屋苑的2座高層E室,503方呎2房單位,呎價5046元,刷新屋苑呎價新高紀錄。原業主於99年斥93萬元(已補地價)買入,今番轉讓帳面賺160.8萬元,物業漲價1.7倍。富寶花園本月至今已錄3宗成交個案,跑贏上月整月僅錄1宗成交。


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匯景3房呎價8672元 97後新高
此外,藍田匯景花園分層戶創97年後呎價新高紀錄。中原分行經理麥超誠表示,5座極高層E室,783方呎3房單位,享全海景,以679萬元成交,呎價8672元,高同類13%,締造屋苑分層97後新高,與97年分層最高呎價仍有約11%距離。原業主於01年以285萬元購入,今番轉手帳面獲利394萬元,期內單位升值近1.4倍。


屯門盈豐園剛錄97後呎價首破4000元成交。祥益高級營業經理胡志偉表示,2座高層H室,571方呎,望公園景,以233萬元易手,呎價4081元,高同類一成,創屋苑呎價新高。原業主於2010年7月以152萬元購入,經是次易手帳面獲利81萬元,持貨2年,物業升值53%。


中原指數報105.01點 回落0.43%
同時,連升3周的中原城市領先指數按周回落0.43%,最新報105.01點,為連升3周後首度回軟。中原研究部高級聯席董事黃良昇指樓價升勢未止,指數料反覆回升,而大圍站流標、前北角邨地價低於市場預期的影響,相信待下月上旬時指數才開始反映。

7/07/2012

租私樓長者津貼周一起申請 獨居派4000元 雙人戶8000元

租私樓長者津貼周一起申請 獨居派4000元 雙人戶8000元
明報 
7/07/2012


【明報專訊】關愛基金昨日公布,為租住私人樓宇的低收入長者提供一次性津貼,將於下周一起正式接受申請。入息及租金水平通過資格審核的65歲或以上長者,可獲發一筆過4000元津貼,以紓緩通脹及周期性租金上升對長者的壓力,預計最快可於8月中發出津貼。基金已預留5000萬推行有關項目,估計有9700戶約1.2萬名長者受惠。有社福機構指出,申請程序不算複雜,然而金額不高,只能勉強止血,期望扶貧會稍後推出長期措施幫助有需要長者。


關愛基金昨日公布「為租住私人樓宇長者提供津貼」的援助項目詳情,此津貼的受惠對象為年滿65歲或以上的獨居長者、2人長者戶及3人或以上長者戶,如入息及租金不超過指定限額,便可獲援助金額,分別為獨居戶4000元,2人長者戶8000元,而3人或以上長者戶則劃一為12,000元。


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不可領綜援有物業
資格方面,申請人必須為非綜援戶及名下沒有物業,入息限額為獨居8740元,2人戶13,410元;租金上限為獨居4370元,2人戶為6705元。


與子女同住者不合資格,除非特殊情况,一是與其同住人士均年滿60至64歲,二是其同住的65歲以下人士為精神上無行為能力或行動不便者。


關愛基金執行委員會主席羅致光表示,不會追查申請人每一項資產,因為資產審查的程序複雜、行政費用高,由於有一定申請資格,相信項目被濫用的風險低;委員會在半年後檢討,如成功不排除將此成恆常項目。


此項計劃於下周一起接受申請,為期半年,審批程序約需個半至2個月。當局強調長者毋須心急,計劃非先到先得,只要符合資格便可獲批,如最後所需金額超過5000萬,關愛基金會從其他項目調撥資源。


羅致光強調,措施並非租金津貼,目的是減輕低收入長者的負擔,不希望措施推出後,會令業主加租。


社福機構:勉強止血
香港社區組織協會主任何喜華表示,歡迎有關津貼,認為門檻合理、申請程序不算複雜,然金額不高,只能勉強止血,期望扶貧會稍後推出長期措施幫助有需要長者。香港長者協會主席麥漢楷批評,一次性措施治標不治本,建議政府儘早推出長遠扶助長者政策如全民退休保障計劃。


受惠長者寧要公屋加生果金
明報 
7/07/2012


譚氏夫婦認為,發放津貼不論金額多寡也是好事,但一次性津貼的成效有限,若政府能增加生果金或推出長遠政策會更佳。


【明報專訊】關愛基金將會一次性津貼租住私人樓宇的基層長者,以紓緩通脹及租金上升所帶來的壓力。現年79歲的譚伯與75歲的太太居住於深水埗桂林街的唐樓,每月只靠2000元生果金維生,然1200元租金已佔去收入的一半有多,生活拮据。當譚伯夫婦知道自己符合資格領取8000元津貼時,不禁喜上眉梢,但又表示如果政府能增加生果金更好,因為一次性津貼的成效有限。


譚伯本來是一名製衣工人,但自工廠北移後,十多年前與太太退休,現靠積蓄及每月2000元生果金維生,並沒有領取綜援。夫婦二人住在唐樓內的板間房,面積大約70方呎,只能放一張碌架牀,需要跟另外6戶住客共用廁所及廚房。


「一次性津貼好快用完」


譚伯表示,夫婦二人平日節衣縮食,但基本生活開支已經令他們難以負擔,「每月租金1200元、水電費大約200元、煮食用的火水80元,買菜錢每日大約30多元,再加上自己有長期疾病,需要定期看醫生及服藥,相信連積蓄都好快會用完」。


當譚伯得知夫婦二人符合資格領取8000元津貼時,表現高興,但又謂寧願每月的生果金可以增多,「不論有多少津貼都是好事,但如果政府能增加生果金更好,因為一次性津貼好快就用完」。另外,譚伯亦希望早日能成功申請公屋,居住環境得到改善。

居屋益了白表 害了綠表


居屋益了白表 害了綠表
明報 
7/07/2012


【明報專訊】自由主義經濟學家海耶克曾提到,政府善意的干預,往往會造成意想不到的結果(Unintended Consequences),亦即好心亦常會做壞事


新特首梁振英曾提及每年讓5000名白表客免補地價購買二手居屋,以在新興建居屋落成及出售前紓緩市民對房屋的需求,新上任的運輸及房屋局長張炳良重提會研究這個方案。不過這樣做的後果也可能出人意表


根據中原的統計,6月份的二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得544宗,總值13.04億元,較5月的700宗及16.86億元,分別下跌22.3%及22.7%,自今年2月的370宗及8.09億元之後,創4個月新低,顯示5月期間樓市氣氛受歐債危機影響放緩,市民的上車意欲較為謹慎,導致二手居屋市道下調。


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不過,有代理指出,張炳良的說法,已刺激了綠表客加快入市居二市場,因他們擔心將來一旦白表客也可以免補地價買二手居屋,會搶貴了原來只有綠表客才可以免補地價的優惠的二手居屋。如此,新措施雖然有利白表客買樓,卻苦了綠表客要高價入市,這是否也算是一種「預料之外的結果」?


白表免補地價 恐搶貴二手居屋
祥益地產總裁汪敦敬引述統計數字指出,2008年(第4期)、2009年及2010年的居屋白表申請分別有1.1萬宗、2.6萬宗及3.9萬宗,2009年和2010年白表申請人士的增長率分別是144%及52%,停售居屋後,相信累積的白表人士更多,公屋輪候冊人士由停售居屋前(2010年5月)的13.21萬宗增加至(2011年12月)的17.59萬宗,增長率達33%,如以2010年最後一期推出居屋的3.2萬個白表申請作最起碼基準,減去當時賣出居屋的總數3219個,即最少仍有2.8萬個白表人士仍然存在,將成為綠表客買二手居屋的對手。


額印阻業主放盤 樓價反乾升
其實,政府在2010年底推出的短炒額外印花稅,原來以為可藉此遏抑炒風,令樓價回落,但結果卻令到買了樓的業主,不敢隨便放售物業,以至二手盤况枯竭,反而出現樓價乾升,最終更破了97年高位,又是政府好心做壞事的另一「預料之外的結果」。


容許單身申請公屋 製造新問題
還有一個例子:政府放寬了單身人士申請公屋的限制,結果呢,根據房屋署日前發表的報告,公屋申請宗數再破歷年新高,截至今年3月底,輪候冊累積申請按季急升超過1萬宗,直逼19萬宗大關,當中30歲以下單身青年申請,竟佔整體申請近四分之一!


本來呢,政府本應已做到申請公屋可以3年內上樓,但突然多了大批年輕單身人士「打尖」,結果整體輪候期又要延長,政府製造了問題,解決的「辦法」自然是再大增公屋單位,以滿足「新需求」!


禁提建築面積 市民無所適從
立法會剛通過規管一手樓銷售條例草案,條例將在一年內生效,往後,發展商出售一手樓時,只能以實用面積計算售價,估計稍後代理在促成二手樓交易時,最終也會立法跟隨。


本來,賣樓加強資訊透明度和統一計算面積,這可免消費者受到誤導,絕對是有益和有建設性。不過,法例規定必須披露實用面積時,限制不可提供建築面積,卻有值得商榷之處,因為香港是自由市場,且市民採用建築面積已久,強行要他們不能接收建築面積計價的資訊,反可能令消費者無所適從。


買家需要全面信息
筆者最近在兩家分別在香港和內地的超市,看到兩個有趣現象,或許對香港規定賣樓只准提供實用面積這件事有一定的啟發。香港那家超市在售賣榴槤的攤位,標明若買整個榴槤,每磅售價為12.9元,但若要起肉,則每磅為50元。我們知道,榴槤的殼的重量可能已佔整個榴槤的七成或更多,而未起肉前,誰也不知道淨肉佔多少。起肉以後,


消費者好像資訊多了,但售價卻較未起肉前高得多,那真是着數了?我們是否要如賣樓規定一樣,立法只准超市賣已起肉的榴槤,不准賣完整的榴槤?


另外,在內地的一家超市,內設一賣書的攤檔。這個書攤有趣的地方是其標價為每斤9.9元人民幣!大家以為,這種如收買佬斷斤秤的賣書方式,其計價單位絕無「發水」,事實又是否如此?大家都知道,一本書的價值,不單單只在其重量、厚度或字數,而是在乎其所能提供的知識或寫作的文采、技巧等。買樓也一樣,知道實用面積很重要,但不計算在實用面積之內如其他公用面積,設施配套,以及位置和用料等,都同樣重要。
撰文﹕陸振球

7/06/2012

丁屋問題不容再拖


丁屋問題不容再拖
2012年07月05日
壹角度 Next Mag
林本利


根據政府提交立法會的資料,現時新界可用作興建丁屋的土地總共約 4,960公頃,當中仍可用作興建丁屋的土地約為 1,620公頃。換言之,過去 40年用了 3,000多公頃土地,興建 36,000多座丁屋,每年平均興建 900座丁屋


餘下 1,620公頃的土地,因地形、地理環境、個別地段的大小及分布等因素,未必全部適合用作興建丁屋。但即使全數用作興建丁屋,亦無法滿足超過 20萬個潛在丁屋申請


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過去政府一直以「拉布」戰術,去處理興建丁屋的申請。現時有近 7,000宗的申請正在處理中,尚待處理的申請則有 3,000多宗,合共超過 10,000宗申請。過去五年,城規會每年只能批出土地興建大約 110座丁屋。若以此速度去審批丁屋,不要說到 2047年,就是 100年後亦無法完成所有審批。有原居民等了 10年以上,仍未獲批興建丁屋。


新界可用作興建丁屋的土地有限,但合資格申請興建丁屋的原居民(男丁)只會有增無減,在「土地有限,丁權無限」的情況下,特區政府實應盡快處理和解決丁屋的存廢問題,不應以行政手段拖延審批。政府拖延審批,對那些擁有土地及有真正住屋需要的原居民亦欠公平。


首先,政府要透過法律程序,去清楚界定《基本法》第 40條所指的新界原居民的合法傳統權益是包括什麼?若要保護,又保護到什麼時候和什麼程度?這些合法傳統權益是否包括興建丁屋?有意見認為興建丁屋既非新界傳統,亦因違反《性別歧視條例》,故此不受《基本法》第 40條保障。


政府可以趁着鄉議局及原居民有意和政府打官司,釐清在「紅契」上興建多於三層村屋的法律問題時,一併處理丁權問題。 2000年亦試過有非原居民就選舉事宜向政府提出司法覆核,有人從法官的判詞中認為「申請興建丁屋權利」是受到《基本法》所保障,屬憲法權利。透過處理新界僭建物的法律程序,可望進一步清楚界定新界原居民的合法傳統權益。


即使法律上最終(希望不用釋法)確認原居民有權申請興建丁屋,但現實情況是新界原居民所屬的認可鄉村範圍內的土地,以至附近 300呎範圍的土地,根本沒有足夠土地讓他們申請興建丁屋。因此,擁有丁權的原居民始終要面對現實,與政府進行磋商,檢討丁屋政策,期望能夠最終達成一個雙方滿意的方案,既能滿足原居民合理的住屋需求,又能符合新界土地規劃和政府房屋政策。


過去曾經拋出的方案,包括(一)容許丁屋向高向橫發展,變成「丁廈」;(二)將丁權變成申請入住公屋或居屋權利;(三)原居民收取政府補償後放棄丁權;(四)縮減丁屋的面積等方案。


過去幾年,丁屋售價大幅上升,屢創新高,主要原因是公營和私營房屋供應不足,刺激丁屋的需求。現時一座三層丁屋(面積共 2,100呎)市價約 600至 800萬元,扣除大約 160萬元建築費和 90萬元的補地價金額,原居民興建丁屋仍然有利可圖。


過去 40年,每年平均興建 900座丁屋,即合共 2,700個 700呎單位。過去興建的 36,000多座丁屋,其中有約三分一已分契出售,對紓緩住宅供應不足有一定作用。


1997年高等法院上訴庭確立原居民有權補地價後,將丁屋出售給非原居民。因此,政府必須面對現實,不能再拖延,應盡快檢討丁屋政策,把丁屋納入全港房屋政策之內。以合法、合情和合理的方法去徹底解決丁屋這歷史遺留下來的問題。