投資物業 退休毋憂

投資物業 退休毋憂
明報 
8/04/2012


【明報專訊】政府統計處日前發表對香港人口增長的預測，該處估計，香港人口將由2011年底的約710多萬在30年後達到847萬，平均每年增長率為0.6％，而65歲及以上人口的比例，將由2011年的13％升至2041年的30％，使到香港人口的年齡中位數，也將由2011年的41.7歲，升至2041年的49.9歲。


總括而言，香港和全球大多數發達國家相似，正朝人口老化的方向邁進。事實上，統計處也指出，未來人口老化的情况亦可根據總撫養比率（5歲以下和65歲及以上人口數目相對每千名15至64歲人口的比率）作分析，推算該比率會由2011年的333名持續升至2026年的511名及2041年的645名。


政府不能解決安老問題
人口老化，社會要負擔他們的退休生活也愈發沉重，而我們可依靠政府為我們解決退休問題嗎？


前大摩亞洲區董事總經理、現為Portwood Capital主席的卓百德，可說是較林奮強早一輩的樓神級分析員，他最近發表了一份名為「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）的研究報告，指在財政不可持續下，各國政府根本不能負擔人口老化下的退休安排，人們最好還是自求解決辦法。


物業可保值 回報驚人
卓百德指出，不少人未有認真考慮投資「磚頭」作退休的好處，並指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」。


卓百德形容物業為「一般人也可享受到槓桿好處的少數資產類型（Real estate is one of the few asset classes where ordinary folks can get the benefit of leverage）」，並以自己為例，他於1978年首次在英國倫敦透過九成按揭置業，其後雖然供樓利息急升，但過了25年之後，物業早已供完之餘，每年租金收入，較當初買樓時金額還高出了25％。


外圍大風大雨 量力而行
不過，卓百德也提醒，新興市場如香港，在他過去32年居住在香港的時期，樓市也曾出現了7次調整，個別周期樓價跌幅達60％至70％，但之後大都很快便能復元，只要捱過風浪，最終也可獲得理想回報。


其實，投資物業，能掌握到買賣高低點自然好，但最重要還是如長和主席李嘉誠日前在業績記者會所言，在高通脹必然來臨下，買樓自住沒問題，若投資則一定要量力而為。


李嘉誠又指出，雖然樓價較現時跌三成以上的機會很微，但就算如此，對長實也不會有大影響，筆者認為，如一般人計過數，可以如李嘉誠所言樓價跌三成也不會受到大影響，才去買樓投資，會是較妥當的行為。


長和負債超低 反映審慎態度
李嘉誠又說，公司在截至今年6月底，負債率只有6.1％，在長和如此大型的公司，做如此大的生意，負債率如此的低，可說極為保守，亦可側面反映其對全球經濟環境的看法相對審慎。


事實上，李在回應為何不增加派息時，也以現時「風大雨大」作回應，則大家在投資物業時，也宜相對保守。


今日供樓辛苦 退休生活無憂
李在業績記者會又表示，他現時的時間和精力，約三分之一花在手頭的工作之上，而三分之二則在着眼於未來的規劃。其實，投資物業亦一樣，最重要是看未來，而不是只看目前，今天儲首期和供樓可能很辛苦，但若看得遠一點，今天的努力，為的是他朝的成果。


正如紀惠集團行政總裁湯文亮所言，如一個人退休時有3層已供完的樓，一層自住，兩層收租，那退休以後，便可過上不用憂慮的生活，退休而毋憂。
撰文﹕陸振球

租盤奇缺 城大內地生搶租凶宅 第一城兩房戶9500元 兩年飈6成

租盤奇缺 內地生搶租凶宅 第一城兩房戶9500元 兩年飈6成
明報 – 2012年7月31日星期二


獲城大內地生搶租成功的凶宅單位裝修簡陋，但仍以正常單位的市價租出。
單位屬低層戶，以樓景為主，尚算開揚；雖屬凶宅，仍獲兩組租客搶租，實屬「奇景」。


【明報專訊】正值租務旺季，多個屋苑租金紛紛破頂，近日更出現凶宅遭搶租的「奇景」。凶宅投資者伍冠流向本報透露，由他持有的沙田第一城48座凶宅單位，放盤不足一周已獲承租，面積410方呎，當時獲得城大及浸大兩組內地大學生搶租，最終由城大生以9,500元承租，新租金較兩年前大升58%，與正常單位租金相若。以2年前114萬元買入價計，租金回報高達10厘。另外，多個屋苑亦現高價租賃個案，並以兩房細單位最為搶手，其中天水圍嘉湖山莊和美孚新邨更有單位租金創97年後新高，而栢慧豪園亦創出兩房戶呎租新紀錄。


伍冠流透露，他持有的第一城48座低層G室，原租客剛於本月23日（上周一）遷出，至28日（上周六）已獲新租客承租，他形容當時正獲兩組租客同時搶租：「有3名城大內地男學生和另外3名浸大內地女學生同時向我議價，最終以9,500元租給城大男生，是現時第一城細單位的市價。」他表示，該單位兩年前的租金只是6,000元，現時大升58%，跑贏大市升幅。


現場所見單位裝修簡陋，客廳牆身有幾個上手租客遺下的鑽孔，兩個睡房僅以衣櫃分隔，景觀亦只是開揚樓景，據知單位上手女業主因支氣管炎病逝於單位內，令單位淪為凶宅。至2010年伍氏以114萬元購入，當時呎價僅2780元，是次租金回報高達10厘。


第一城鎖匙租盤僅5個
能令凶宅單位亦變搶手，主因是近日區內租盤奇缺。利嘉閣高級經理洪振興表示，現時沙田第一城放租單位只有約30個，其中可即睇即租的鎖匙租盤更只有約5個，間接令凶宅交吉單位亦受到追捧，租金水平亦與正常單位看齊。


另外，天水圍嘉湖山莊呎租亦直撲14元。美聯助理區域經理黎燦強表示，美湖居4座高層E室，581方呎，兩房間隔，景觀開揚，無家俬提供，剛以8000元租出，呎租13.8元，高同類單位逾6%，並創屋苑標準戶呎租97後新高。業主於97年10月斥333.8萬元入市，今次租出物業享租金回報2.9厘。


嘉湖2房呎租14元 97後新高
上述單位成交呎租超越樓齡僅4年的同區屋苑栢慧豪園，黎續稱，栢慧1座高層G室，659方呎，兩房間隔，望內園，以8800元獲承租，呎租13.4元，高同類單位約4%，並創同類呎租新高。


此外，荔枝角美孚新邨兩房單位亦以月租1.6萬高價租出，美聯助理聯席董事邱漢榮稱，3期百老匯街65號中層B室，676方呎，望內園，設小量家俬，業主今年5月才以430萬元買入單位，以1.6萬元放租並獲承租，呎租高達23.7元，較同類單位高出近13%，締造屋苑標準戶97後呎租新高。業主是次租出單位享約4.5厘租金回報。


明報記者 歐陽慧恩、鄒凱婷

將軍澳峻瀅錄大手成交 瓏璽傳蝕讓放盤 內地客態度兩極

峻瀅錄大手成交 瓏璽傳蝕讓放盤 內地客態度兩極
明報 
7/29/2012


【明報專訊】樓市呈現內地客好淡爭持局面。長實（0001）累售逾1500伙的將軍澳峻瀅，代理指再錄「富貴同胞」大手掃貨，一組內地客昨斥資約2100萬元連購5個600餘方呎兩房戶作投資用。


另一邊廂，新地（0016）旗下預計下月收樓的奧運站瓏璽，市場消息指第8座再有一個由內地人持有的極高層1605方呎單位，擬透過公司轉讓形式放售；為求去貨，原業主預計帳面可能要蝕逾157萬元亦在所不惜。


http://diguk.com/catalog


斥資2100萬 連購峻瀅5伙
現正主力催谷兩房單位的峻瀅，市場估計昨再沽約18伙，而且不乏大手成交。代理消息指出，一組來自內地的投資客，合共斥資約2100萬元，連環購入5個分佈於第1、7座的600餘方呎單位、呎價介乎6000餘至6700餘元。代理估計，內地減息放寬銀根，成為內地客來港月購買新樓作投資用途的誘因。


事實上，峻瀅近日頻錄內地客大手入市，上周六（21日）就錄得福建投資客以約3200萬元連購8個兩房單位；本月初則有另一批福建客，以約4000萬元連掃8個3房大戶。


除峻瀅外，信置（0083）牽頭的西九龍御金•國峯，第1座38樓2050方呎「天池屋」特色戶，落實由一名中港商人以6754.2萬元購入、呎價32,947元，創屋苑第2高呎價紀錄。


御金•國峯第2座38樓另一個1910方呎「天池屋」特色戶，亦獲另一內地客出價逾6223萬元洽購、呎價3.25萬元，料日內有機會落實成交。至於信置同系大埔溋玥，昨天以呎價8892元沽出的6座中層1293方呎B室，買家亦是內地客。


傳放售瓏璽高層 帳面蝕逾150萬
不過，在內地客持續入市一手盤的同時，亦有人可能要損手離場。消息指出，瓏璽第8座觀海鑽，一個由內地商人持有的30樓以上極高層1605方呎、屬4房間隔的C單位，目前擬透過公司轉讓形式放售。據悉，該內地業主的「去貨」底線，已由原先的2500萬元下降至2350萬元、亦即折合呎價1.46萬元。


代理續指出，該內地商人去年夏天以2507.6萬元購入單位，換言之，若單位最終以2350萬元易手，帳面需蝕逾157.6萬元、蝕幅逾6％；若連同釐印費（購入價4.25％、即逾106.5萬元）、代理佣金和雜項開支，估計最終可能要損手約300萬元離場。不過，代理指此單位現時尚未易手。


可留意的是，第8座觀海鑽並非瓏璽最臨海及最優質的座數，單位景觀基本上是以維港灣、一號銀海的樓景為主。事實上，第8座另一個低層1273方呎B室，日前市傳同樣透過公司轉讓形式，以1650萬元易手，估計原業主最終要損手約317萬元離場。


明報記者 林可為