11/30/2012

置安心市價七折 入息上限4萬 看齊白表二手居屋


置安心市價七折 入息上限4萬 看齊白表二手居屋
明報 
11/30/2012

房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨公布置安心的申請安排。
置安心及二手居屋比較


【明報專訊】房協昨公布轉為全部出售的青衣置安心項目「綠悠雅苑」,下月28日正式接受申請,988個單位以市價七折出售,售價由240萬至最高510萬元,估計全港有27萬戶中產家庭合資格申請。房協沒有調整置安心的申請入息上限,與居屋白表家庭入息上限同訂於4萬元,白表買家日後每月供款勢超2萬元,佔入息近六成。房協承認,貴價單位適合公屋富戶購買,白表申請者未必能負擔。

實用呎價6510元 最平240萬
青衣青綠街的「綠悠雅苑」共有3座住宅大廈,樓高38層,提供988伙,實用面積420至700多呎,當中有760個單位是面積500多呎的兩房單位,佔整體單位77%,另外15%為一房單位,餘下8%是三房單位。

房協昨晚公布,經參考過往經驗及考慮家庭負擔能力後,決定以市價七折出售「綠悠雅苑」,單位售價介乎240萬至510萬,平均實用面積呎價為6510元。

白表家庭月入限額訂於4萬元,資產限額則訂於83萬元;而單身月入及資產上限則訂於2.5萬元及50萬元。綠表家庭佔配額的60%,白表佔30%,餘下10%分配予單身買家,但單身申請者只能選擇一房或兩房單位;轉售期限訂為5年。房協會提供貸款保證,令買家最高獲九成按揭。

三房單位月供2.4萬
置安心目標白表家庭客源與免補價購買二手居屋計劃完全相同,同為月入4萬元以下中產家庭。以置安心一個510萬元三房單位,月入4萬元家庭若借盡九成按揭,以20年還款期及現時利率計算,每月需供款2.4萬元,佔月入六成,未必有能力負擔。

房協主席鄔滿海接受查詢時透露,樓市過去兩年升勢持續,原定白表入息限額是4萬元以上,但運房局經考慮後,認為置安心是近期最先推出的資助房屋,應先幫助4萬元或以下的中產家庭上車,最終調整限額。對於餘下置安心訂價及入息限額會否放寬,鄔表示要交長遠房屋策略督導委員會討論。

下月28日可申請 2015年入伙
鄔滿海承認,部分510萬元單位未必所有白表家庭能夠負擔,但這批單位佔少數,主要目標為較富裕的綠表家庭。置安心下月28日至明年1月18日接受市民申請,屋苑可於2015年初落成入伙。

房委會昨亦通過免補價購買二手居屋計劃的白表申請限額,當中家庭入息及資產限額訂於4萬元及83萬元,單身為2萬元及41.5萬元。房委會資助房屋小組主席黃遠輝承認,此舉會令申請者中籤機會降低,但認為應先視乎市場成效後再作檢討。

綠表可申請 八成兩房單位 「置安心」變居屋 呎價6510元
星島日報 
11/30/2012

(綜合報道)(星島日報報道)房協昨公布青衣青綠街「綠悠雅苑」項目細節,並由下月二十八日起接受申請,單位售價由二百四十萬至五百一十萬元,平均實用面積呎價六千五百多元,為市價七折;並將撥作房協「住宅發售計畫」(俗稱房協居屋)下出售,接受綠、白表人士申請。白表家庭申請人月入和資產限額為四萬元和八十三萬元。房協主席鄔滿海表示,項目大部分屬兩房單位,適合符合居屋入息資格家庭申請。

  記者:曾偉龍 歐志軍
  原「置安心」計畫位於青衣青綠街地盤,命名為「綠悠雅苑」,將撥入房協「住宅發售計畫」下,作房協居屋出售。高三十八層的「綠悠雅苑」共提供九百八十八個單位,實用面積為四百二十至七百平方呎,在參考過去經驗和合資格家庭負擔能力後,房協決定以市價約七成折讓出售,單位售價為二百四十萬至五百一十萬元,平均呎價六千五百一十元,近千單位中有七成七是五百多呎的兩房單位,其餘是四百多呎的一房單位和七百呎三房單位。

  「綠悠雅苑」下月28日申請
  「綠悠雅苑」將於一五年初落成,下月二十八日起接受合資格人士申請,申請者分綠表和白表兩類,公屋租戶可用綠表申請,毋須入息及資產審查,一般合資格人士則以白表申請,家庭申請者入息限額為四萬元,資產限額為八十三萬元,一人申請者月入限額為二萬五千元,資產限額為五十萬元。

  白表申請人須居港滿七年及逗留不受附帶條件限制,以及在過去二十四個月內在港無任何住宅物業。白表、綠表和單身人士申請人的配額為「六比三比一」,但單身人士只可選擇一房及兩房單位。房協亦將為銀行及其他認可財務機構提供按揭貨款保證,買家最高可享九成樓宇按揭。

  白表佔六成 買家可九成按揭
  不過,「綠悠雅苑」設有轉售限制,除非獲得房協同意,否則五年內不可轉售物業,而任何在公開市場的出租、出售和轉讓,均必須在向政府補地價後才可進行,但買家可於購入後兩年內經房協「住宅發售計畫」第二市場轉讓予合資格人士,則可免補地價。

  房協主席鄔滿海表示,此項目主要是兩房單位,適合乎合居屋入息資格的家庭入住,而且單位不多,政府與房協有共識,應先協助未能在私人市場買樓的中產人士置業。房協維持前政府擬定的四萬元月入限額,但鄔滿海認為,不會為未來房協如置業資助計畫等定下指標,日後須按市場需求和需要評估,或可能以夾屋等幫助居屋以上的人士。

  地產界:衝擊私樓樓盤
  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,本港現時不少位於新界的上車盤和換樓盤,售價均介乎三百萬至四百萬之間,「綠悠雅苑」的建議售價亦處於有關範圍,加上月入四萬以下佔本港七成家庭,估計接受申請至抽籤結束的兩個月內,不少市民會暫時對一手樓樓盤熱情冷卻,令處於銷售階段的私樓樓盤會影響頗大。

  資料顯示,鄰近「綠悠雅苑」的青衣二手居屋和夾屋屋苑,最新造價正不斷上升,自由市場呎價介乎五千二百元至六千六百元的水平,反映有機會與「綠悠雅苑」的售價重疊。

11/29/2012

楊衛隆香港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫
明報
11/29/2012

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市,住宅成交應聲急挫,部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆,在新作《香港樓市冰火七重天》中指出,環球經濟極其惡劣,最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言,最快今年底至明年,本港樓價便會出現重大逆轉,很大機會急跌30%至50%!

楊衛隆一向是出名的「大淡友」,他強調,本港樓市不可以單從政策面看,由於現時環球經濟充斥着不明朗因素,美國國債已遠高於GDP(國內生產總值),財政懸崖急須在今年底前解決;歐債危機持續困擾市場,希臘已瀕臨破產邊緣,西班牙經濟嚴重衰退;日本亦面對經濟困局,國債高達GDP的230%,日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」,將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為,結果最快於今年底到明年揭盅,有高達九成機會,環球經濟出現「大件事」,牽連本港樓價隨時下跌30%至50%,他更直言「如果我有樓,一定賣咗佢。」

楊衛隆認為,政府於10月底出招,是希望盡早遏抑熾熱的樓價,令樓市出現軟着陸,否則待外圍經濟發生嚴重問題,令香港樓價一下子急跌時影響會更大,所以他指今次政府出招正確,並預期在成交量減少的情况下,樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市,認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境,但其實經濟增長不足時,才會奉行低息政策,反映環球經濟並不理想。他強調,「熱錢可以流入,也可以隨時流走,並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐,由於內地經濟以出口為主,歐美一旦衰退,內地增長亦將放緩,到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足,幾乎成為社會共識,但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求,他解釋,現時住宅空置單位多達數萬個,某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性,本港現時很多人同時擁有一至兩個居所,如果經濟出現問題,這些人可能搬回家居住,或幾個朋友合租單位,需求就會大大減少。

楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法,「現時樓價已升至脫離現實的水平,港人家庭入息中位數只有2萬多元,但買樓的入場費高達三四百萬元,試問多少用家負擔得起?」他又指出,「衣、食、住、行中,飯不可不吃,衣服不可不穿,但樓則不一定要買,所以經濟一旦出事,樓市便會率先受害。」
宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人,「不要想得樓市太穩陣,長升不跌並不可能,由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向,有意入市的買家,應該多觀望3個月,不要盲目跟風入市,揸住啲錢睇清楚先!」
明報記者 麥穎、陸振球