一城天台戶 實用呎價12116破頂 屋苑新年開齋盤 高建築呎價四成
明報
1/03/2012
【明報專訊】沙田第一城踏入新一年即錄得破頂成交，37座頂層連天台戶以344萬成交，單位實用面積284方呎（建築395方呎），實用呎價高見12,116元，遠較建築呎價8708元高約四成。由於天台面積不計算入實用面積，有測量師認為，所謂「實用面積」（Saleable Area），未能完全反映附屬設施價值，市民買賣二手樓時除同時參考實用及建築面積資訊外，更應現場視察，不能單以實用面積數字高低了解單位實用性。
美聯高級營業經理黃錦瀚表示，是次破紀錄成交位於第一城37座頂層連天台戶，獲用家以344萬元承接，呎價創屋苑新高。原業主於95年4月份以約159萬元購入，帳面獲利約185萬元或1.2倍。翻查紀錄，沙田第一城之前兩次破頂，均是去年10月初，即雙辣招前，其中23座中層C室，實用面積327呎（建築395方呎），以333萬元成交，實用呎價10,183元。對比最新的37座連天台戶成交，兩者成交價雖差距僅11萬元或者3％，但實用面積相差卻達43方呎或者15％（建築面積相同），實用呎價差距19％。
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同建築面積 實用呎價相差19％
政府強制代理必須提供實用面積，原意讓業界採用統一標準進行銷售，方便買家真實了解及比較物業價值，不過在是次成交中，採用實用面積計算後的呎價反而被拉高。前測量師學會會長陳旭明指出，兩者偏差在於現時政府就「實用面積」定義，未能反映部分物業附屬設施的單位。他舉例現時車位、天台以及花槽等都不納入實用面積，惟這配套往往是豪宅或者獨立屋的賣點及買家認為有用的地方，並反映在成交價格內。
測量師質疑實用面積名不副實
陳旭明同時指出，「實用面積」本身名不副實，因為包括了圍牆，不等同實際可鋪地毯面積（Carpet Area），應翻譯為可銷售面積，「所謂實用面積，究竟是用家覺得實用，還是發展商覺得實用？」。
另外，第一城39座高層G室，亦獲置安心綠悠雅苑轉軚客入市，單位實用面積304方呎（建築410方呎），333萬元成交，實用呎價10954元（建築呎價8122元）。
南豐1個月3破頂實用呎做1.24萬
港島上車盤南豐新邨在上月初建築呎價首次破萬元，短短一個月內即3次破頂。
利嘉閣分行經理楊志能表示，1座高層B室，望內園景，實用面積391呎（建築474呎），獲用家以286.6萬元承接，實用呎價12373元（建築呎價10207元）。
全港19區最實用屋苑亮相 80年代落成屋苑 實用率普遍較高
明報
1/01/2013
由今年1月1日起，二手住宅統一以實用面積計價，市場出現一番新景象。太古城地產代理派發單張講解。
【明報專訊】踏入2013年，二手住宅市場也步入新世代，從今天開始，二手樓統一以實用面積計價。本報蒐羅全港19區實用率最高及最低屋苑後，發現九龍塘碧華花園平均實用率高達93％，堪稱「實用王」。政策亦令屋苑呎價「大執位」，如九龍灣德福花園建築呎價一直領先得寶花園，但以實用呎價計算，得寶則超越德福，各個屋苑將重新排位。
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九龍塘碧華實用率93％稱王
本報記者向各區代理查詢，並綜合網上資料，分別找出19區各區實用率最高及最低的屋苑，以及相應呎價資料，當中已剔除部分成交不甚活躍的屋苑，以及單幢式舊唐樓。各屋苑中，「實用王」為九龍塘碧華花園，平均實用率高達93％，樓齡32年，屬該區的老牌大型豪宅屋苑。
另有3個屋苑實用率亦高逾九成，包括薄扶林的碧瑤灣、北角的和富中心以及大埔的悠然山莊。除悠然山莊較新近在1997年入伙外，其餘3個的樓盤均有約30年樓齡。
九龍灣德福花園、荃灣荃威花園，以及屯門置樂花園略為遜色，但實用率仍貼近九成，同樣是在80年代入伙。
舊樓亦有不實用 金獅低至63%
不過，樓齡愈舊不代表一定愈實用，如大圍金獅花園早在1987年入伙，但實用率僅63％，為統計中實用率最低屋苑。實用率稍高、達65％的黃大仙豪苑亦落成26年。若按區域劃分，深水埗、油尖旺及灣仔3區的屋苑實用率較低，最高亦不過八成。
萬元呎價曾是豪宅的象徵，惟轉以實用呎價計算後，不少屋苑呎價即躍升上萬元，本報研究19區實用率最高及最低的38個屋苑中，以上月平均建築呎價計，只有8個呎價破萬元，但以實用面積計，平均呎價破萬的屋苑倍增至16個，例如，長沙灣昇悅居及宇晴軒建築呎價皆徘徊在8000多元，實用呎價卻在萬元以上。
得寶轉制後 呎價反超德福
在建築呎價通行下，部分屋苑呎價相距甚遠，以實用呎價計算後，兩者差距大幅拉近，甚至大「兜亂」，九龍灣德福花園以實用見稱，實用率達88%，上月平均建築呎價約8300元，同區的得寶花園上月平均建築呎價約7100元，與德福相差近18%，然而，得寶實用率僅75%，調整以實用面積計後，呎價高見9470元，比德福實用呎價9430元更高，兩屋苑排位頓時逆轉。
此外，部分一向被視作「上車盤」的屋苑，轉用實用面積計算後，「身價」亦截然不同，以大圍金獅花園為例，現時平均建築呎價約5300元，但該盤實用率只有約65%，實用呎價高達8300元。
高實用率屋苑 近月跑贏大市
部分買家早已洞悉轉用實用呎價後，不少屋苑將「大執位」，故瞄準實用率高屋苑偷步入市，如德福花園在政府2012年10月底出招後，成為淡市中的奇葩，交投量不跌反升之餘，呎價更屢次破頂，建築呎價創9,424元歷史新高水平。
明報記者 鄒凱婷、葉浩霖
80後炒樓王：默默耕耘難搵錢
明報
12/31/2012
80後炒樓王吳龍飛炒樓炒舖炒工廈，曾先後購入10個太古城單位，政府推「雙辣招」後先放5個，繳付100萬額印稅仍賺180萬元，稱「錢其實好易搵」。
【明報專訊】生於80年代、今年32歲的吳龍飛，是典型炒樓致富的香港人。他中七科科捧蛋，捱過當快餐店侍應和大廈保安的日子，現時在銀行中小企貸款部門工作。
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2005年他與女友儲到近20萬元，以九成按揭、樓價117萬元買了北角堡壘街一個單位，2007年以172萬賣出，賺得50多萬，再邀請親朋戚友幫他以同一方式炒樓，5年間他人如其名，坐着樓市火龍飛上天，成為千萬富翁。
對於炒家令有需要者買不到樓，他洋洋得意說：「我信自由經濟，人人機會均等，總會有人炒燶，你又可以低位入貨。」
否認阻人買樓 「有人炒燶可入貨」
一講到炒樓戰績，吳龍飛便口若懸河：「今年最好時機係1月，好多單位是低位成交。我在2011年12月用170萬元買了筲箕灣安業大廈一個300呎單位，出租他人，現在已經升到250萬。」幾年間，他先後購入10個太古城單位，資產價值水漲船高，即使財爺曾俊華在10月26日宣布額外印花稅加碼及推買家印花稅，他也不怕，繼續炒賣。
他說，計過度過，先放5個單位，雖要繳交共100萬元額印稅款，仍獲利180萬元，「我相信2013年內樓市實跌兩成，先放批貨獲利，賺少些都是值得。」
梁振英在年初競選特首時，政綱主打解決住屋需要，7月上任特首後，先後推出「梁十招」，8月份再提出啟德地皮的新樓，將以「港人港地」條款出售。儘管梁振英表明有決心遏抑壓市，但樓價卻居高不下，美國9月份開始量化寬鬆政策第三階段（QE3）後，熱錢更不斷流入本港，令炒風更盛。
炒樓炒舖炒工廈 5年成千萬富翁
吳龍飛在這時候，更轉戰工業大廈和商舖：「葵涌金運工業大廈，680呎，只是110萬左右，到現在3個月後，已經升到200萬。」6至9月間，他購入鰂魚涌萬利廣場3間舖，平均呎價約6000元，3個月間，每間升幅三至四成，「我係摸貨走，好短時間就可以賺到錢，錢其實好容易搵！」他指秘訣是放盤給全港代理，因非本區的準買家，對價格較不熟悉和敏感，會以較高價錢接貨。
政府雖然在10月推出加強版額外印花稅（SSD）措施，以及針對境外人士及公司炒港樓的買家印花稅（BSD），雖令樓市交投即跌，但辣招效應逐步淡化，各區紛現破頂成交，例如鰂魚涌南豐新邨呎價破萬元創新高，九龍灣德福花園呎價撲萬元，鴨脷洲深灣軒、元朗錦綉花園呎價亦創新高。反映樓價的中原城市領先指數（CCL），12月仍比年初上升近兩成。
認炒賣「唔長久」 兼做生意
對於炒賣被批評不事生產，推高樓價令弱勢更難安居，表明信奉自由經濟的吳龍飛說：「炒都要有眼光同膽識，人人機會均等，總會有人炒燶，你又可以低位入貨。默默耕耘係好難搵錢！人係自私的，有衝動去賺錢，否則同條鹹魚有乜分別？」但他也說，炒賣「是虛浮，並唔長久」，已將部分資金轉做生意：「我而家也做腳底按摩同裝修代理，始終會有穩定收入。」
