11/04/2011

土地有限 丁權無窮 死路一條 根治出路 在於善用餘地

土地有限丁權無窮死路一條 根治出路在於善用餘地
2011-11-04


【明報專訊】丁屋問題因特首選舉來臨而再受關注,特別是考慮參選下任特首的唐英年提出所謂「新思維」,建議以「加高向橫」突破現行規限,以對應丁屋土地需求。丁屋問題確實需要處理,不過,並非單單讓丁屋變成「丁廈」,就可以解決問題,必須結合丁屋土地供應、如何解決丁權無限量和丁屋建築形式等一籃子考慮,然後提出治本方案,才可以根除丁屋問題。


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單是「加高向橫」根本就不對焦,如果竟然落實,有可能把潛在需求誘發出來,使事態演變得無法收拾,必須三思,不應草率而行。


解決丁屋問題的根本原則:


可建屋地不應拓展


目前,發展局長林鄭月娥在電台節目回應提問時,就丁屋問題指出,到今日為止,丁屋訴求不能量化,可能是無限量多,因為從丁權角度,相信鄉議局會要求持續供應,這對香港土地造成很大困擾。


寥寥數語,再一次顯示林鄭月娥掌握問題之精準,而敢於與前上司(即唐英年)唱對台,也說明她對所負責政策範疇的承擔。林鄭月娥這番話,實際指出「土地有限,丁權無限」才是癥結所在。


唐英年所提建議若落實,丁屋政策會大變,不再是建築面積700方呎,建3層高27呎,有新界人士順着唐英年的說法,進一步提出增加土地建屋密度,容許興建9層,甚至12層,認為在一片土地集中處理多個丁權,不失為一個方法。


從新界人士角度,對興建面積2100方呎的低密度「丁廈」單位,當然有吸引力,因為從居住舒適程度和經濟價值潛質,與傳統丁屋比較,丁廈都較優勝。不過,若落實「丁廈」概念,會有兩個後遺症。


(1)原居民與非原居民的矛盾,即時擴大和深化。


試想想,日後會出現以下場景:兩座樓宇在新界區內隔街並立,一座是丁廈,一座是發展商所建樓宇。原居民所擁丁廈單位,不僅毋須耗費購買,由於單位面積大,所值不菲,出售後或可進帳數百萬元甚至更多;非原居民千辛萬苦購入發展商所建蝸居,還要做一輩子「屋奴」。同樣在香港出生,人生竟然這樣不同,這樣的社會,不可能有真正和諧。


(2)誘發申建丁屋大增。


丁屋政策實施41年,到今年3月31日,地政總署共批核36,094間丁屋,仍有9947宗申請個案處理中,若丁屋變身丁廈,基於經濟價值大增,屆時地方勢力、發展商介入,組織丁權、集中丁權,申請必然大增,包括已移居外地原居民在內,有估算目前潛在丁權數目約達20萬,屆時原居民都成為地產發展一分子,新界大興土木建丁廈,場面一定漪歟盛哉!


長期以來,新界人士都欲衝破丁屋高度和建築面積限制,原因是政策規定可以建丁屋的土地有限。


可建丁屋的土地,一般限於「認可鄉村範圍」,即是環繞642條認可鄉村周圍300呎的地方;另外,在「鄉村式發展」土地申請建丁屋,要獲城規會批准。根據地政總署估算,可供興建丁屋的「認可鄉村範圍」和「鄉村式發展」有4960公頃,經過多年發展,現在可建丁屋土地估算約為1640公頃。


林鄭月娥今年5月18日在立法會回答提問時說:「鑑於『認可鄉村』主要旨在反映1898年已存在於新界的鄉村,而界定『認可鄉村範圍』的原則……環繞認可鄉村周圍的300呎,已於早年與鄉議局確立,不存在因為要滿足丁屋的建屋需求而擴大『認可鄉村範圍』。」


所以,按鄉議局與政府確立的政策規定,可建丁屋土地已經用了大半,餘下1640公頃;單以這個面積,連應付潛在丁權也不足夠,而按丁屋政策規定,18歲或以上男性原居民,終其一生都可以行使這個權利(丁權),申請興建一間丁屋。這樣的話,整幅圖畫就出來了:可建丁屋地有限,但是丁權無限,因為按政策和《基本法》規定,丁權可以代代相傳,千秋萬世,應該怎麼辦?這應該就是林鄭月娥所說的困擾。


若要尋求方法解決丁屋問題,必須先確立一個原則,那就是原本可建丁屋土地,即認可鄉村周圍300呎範圍,絕對不能夠改變,因為若將之拓展到認可鄉村範圍和鄉村式發展土地以外,只要打開缺口,將會是慾壑難填,以新界,就算包括香港、九龍共1100平方公里計,長遠而言,都不可能容納生生不息的原居民。


另外,若拓展可建丁屋土地,讓丁權擴大化,佔用其他無特權市民的土地,所製造不公平、不公義,會成為社會不穩定的潛在因素。


原居民若屬意 「丁廈」


要接受丁權限期終止


解決丁屋問題,必須環繞現有可建丁屋土地想辦法,而且要從徹底解決丁權為着眼點。丁屋「加高向橫」變成丁廈,可能是選項之一,即使治標不治本,若原居民基於現實考慮,仍然傾向於此,則要同時考慮是否接受丁權限期終止,以換取非原居民接受丁廈。


事實上,丁廈概念,不僅偏離丁屋政策,是否符合基本法保護原居民傳統利益的規定,也值得斟酌。所以,現實和長遠而言,原居民對於丁屋和丁權,都面臨取捨,才可以妥善徹底解決問題。


我們同意香港要以新思維解決丁屋問題,不過,絕不同意所謂解決辦法只是擴大原居民特權,變相利益輸送。我們期望特首參選人能以全港利益為先,從根本入手,尋求原居民和非原居民都可以接受的辦法。若丁屋問題淪為變相「買票」的選舉操作,這樣的參選人,只是小圈子選舉中一個「照顧小眾、犧牲大眾」的政客。


「村外地」批建丁屋 10年43公頃
2011-11-04


發展局數字顯示,全港有近1.1萬宗已獲批准申請補地價,意味近三分之一丁屋是用作轉售,市場不少地產代理均經營丁屋物業代理。


全港1/3丁屋料用作轉售


【明報專訊】發展局長林鄭月娥前日直指「丁屋訴求可能無限量多」,影響其他用途的土地供應。本報統計城規會近10年審批丁屋個案,發現政府和原居民正循3招將擴大法定鄉村以外的丁屋地範圍,包括改變規劃圖則,及准許逾1100宗在綠化帶或農地建屋申請,合共已擴大逾43公頃丁屋地(面積超過2個維園),令丁屋佔地不斷膨脹。


學者指土地被「犧牲」


曾參與丁屋規劃審批的前城規會成員、港大地理系副教授吳祖南亦對丁屋規劃審批感困擾。他指委員當時已質疑丁屋潛在需求量有多少,又曾向民政總署查詢丁屋量如何計算,發現只是從村長提供的數字作計算。他說﹕「部分小鄉村第一年說有200個丁屋,第二年變成250個,怎會有可能一年之間增加這麼多?」他指需求量不是虛數,只要統計已出生的7歲至17歲男丁人口便可估計,批評政府不承擔,引致將來本港土地被「犧牲」。


根據發展局數字,全港現有的3.6萬丁屋之中,有近1.1萬宗已獲批准申請補地價,意味近三分之一的丁屋是用作轉售。每年仍繼續有約2000宗丁屋申請個案,不斷加重建屋壓力。


按地政總署政策,丁屋必須興建在全港642條認可鄉村附近方圓300呎範圍,或在城規會上指定的鄉村發展用途土地,否則申請人要逐一將個案交城規會個別審批。


本報統計過去10年申請數字,發現至今有逾1594個丁權擁有人向城規會申請,在鄉村以外的「康樂」、「綠化帶」和「農業」等地上建丁屋,當中七成即1178宗獲批,涉及約15公頃土地,令丁屋範圍不斷擴展。


3招擴範圍 佔農地綠化地


另外,政府自1997年起,最少9次主動修改新界多幅土地用途,規劃出更多可建丁屋的鄉村用地,包括在02年修訂林村圖則,將8.35公頃的農業和綠化帶撥作鄉村地;同年11月,將8.6公頃的九龍坑農地撥作丁屋發展,9次修訂總涉及面積達28.77公頃。


上述兩個「方法」,已為鄉村地提供逾43公頃土地,估計可興建近4000間丁屋。此外,政府正研究將部分未落實規劃的邊境和郊野公園邊緣地,用作鄉村發展,令丁屋範圍不斷在新界膨脹。


明報記者 鄭穎瑩


林鄭﹕丁屋需求無限成困擾
2011-11-03


發展局長林鄭月娥昨回應唐英年提出放寬丁屋興建的建議,表示放寬丁屋3層高限制要考慮景觀影響,若擴大鄉村範圍則會影響開拓土地工作,影響一般市民的房屋供應。


回應唐英年「加高向橫」建議


【明報專訊】新界原居民的丁屋興建權利可代代相傳,鄉村土地難以滿足,早前考慮參選特首的唐英年便提出應放寬丁屋高度至6至9層等向高空發展。


但發展局長林鄭月娥昨明確反駁唐的「政綱」,直指丁屋訴求不能量化,「亦可能是無限量多」,成為政府最大困擾。


擴丁地礙房屋供應
林鄭月娥警告,若不斷擴大鄉村地帶興建丁屋,會直接影響開拓土地,導致難以滿足其他市民的房屋需求。


發展局資料顯示,現存可建丁屋的鄉村土地只餘三成,除非政府讓出其他住宅地以擴展鄉村,或增加建屋密度,否則無法滿足需求。


唐英年上月22日出席鄉議局村代表大會時,提出放寬丁屋每幢3層、每層700平方呎的限制,認為丁屋可「加高向橫」,甚至把多間丁屋變成一間,「以新思維解決問題」。


放寬高度或礙景觀
林鄭月娥昨出席商台節目《在晴朗的一天出發》後,被問到唐英年的建議是否可行,她明確回應﹕「我們的最大困擾,是丁屋的訴求到今天為止不能量化,亦可能是無限量多,因為以丁權的角度看,我相信鄉議局會要求持續供應,這對香港土地造成很大困難。」她又指出,若大量擴展鄉村地帶,會直接影響其他開拓土地工作,影響一般市民的房屋供應及其他產業發展。


她在電台節目上解釋,若放寬丁屋高度,要考慮是否與四周景觀配合,「如要擴大(面積),就要其他發展讓路」,直言問題不易解決。


資料顯示,每年申請丁屋獲批的數字,遠遠追不上申請總數,以2010/11年為例,有2154宗申請,但只有1344宗獲批,佔整體申請62%,累積未能處理個案為6400宗,與過去5年相若。


梁福元斥林鄭「傻傻哋」


十八鄉鄉事委員會主席梁福元昨接受查詢時,回應林鄭月娥指丁屋需求無限量的說法,認為是「傻傻哋」,反駁稱近年本地生育率放緩,新界新增擁丁權的原居民增長亦有限,質疑政府誇大新界村民對丁屋的需求。


他強調,新界村民只希望於私人土地上建丁屋,但政府審批實在太慢,並非要求「周圍起屋」。


對於丁屋僭建執法工作,林鄭月娥表示,會依法辦事、分類處理,政府已進入最後階段,對第一類可保留的環保適意設施會發出詳細指引,供業主參考;對第二類如圍封露台或半層天台等,會使用登記制度;對第三類嚴重僭建則會執法。