11/29/2012

楊衛隆香港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫
明報
11/29/2012

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市,住宅成交應聲急挫,部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆,在新作《香港樓市冰火七重天》中指出,環球經濟極其惡劣,最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言,最快今年底至明年,本港樓價便會出現重大逆轉,很大機會急跌30%至50%!

楊衛隆一向是出名的「大淡友」,他強調,本港樓市不可以單從政策面看,由於現時環球經濟充斥着不明朗因素,美國國債已遠高於GDP(國內生產總值),財政懸崖急須在今年底前解決;歐債危機持續困擾市場,希臘已瀕臨破產邊緣,西班牙經濟嚴重衰退;日本亦面對經濟困局,國債高達GDP的230%,日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」,將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為,結果最快於今年底到明年揭盅,有高達九成機會,環球經濟出現「大件事」,牽連本港樓價隨時下跌30%至50%,他更直言「如果我有樓,一定賣咗佢。」

楊衛隆認為,政府於10月底出招,是希望盡早遏抑熾熱的樓價,令樓市出現軟着陸,否則待外圍經濟發生嚴重問題,令香港樓價一下子急跌時影響會更大,所以他指今次政府出招正確,並預期在成交量減少的情况下,樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市,認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境,但其實經濟增長不足時,才會奉行低息政策,反映環球經濟並不理想。他強調,「熱錢可以流入,也可以隨時流走,並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐,由於內地經濟以出口為主,歐美一旦衰退,內地增長亦將放緩,到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足,幾乎成為社會共識,但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求,他解釋,現時住宅空置單位多達數萬個,某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性,本港現時很多人同時擁有一至兩個居所,如果經濟出現問題,這些人可能搬回家居住,或幾個朋友合租單位,需求就會大大減少。

楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法,「現時樓價已升至脫離現實的水平,港人家庭入息中位數只有2萬多元,但買樓的入場費高達三四百萬元,試問多少用家負擔得起?」他又指出,「衣、食、住、行中,飯不可不吃,衣服不可不穿,但樓則不一定要買,所以經濟一旦出事,樓市便會率先受害。」
宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人,「不要想得樓市太穩陣,長升不跌並不可能,由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向,有意入市的買家,應該多觀望3個月,不要盲目跟風入市,揸住啲錢睇清楚先!」
明報記者 麥穎、陸振球

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