6/25/2012

新居屋低價開售 不一定益街坊

居屋大平賣 不一定益街坊
經濟日報 
6/25/2012


居屋低價開售雖然可以減輕買家負擔,惟日後業主轉手時補價偏高,間接減低單位的流動性。


【經濟日報專訊】居屋售價一般定於市價7成,未來的新居屋應否平賣益街坊?候任特首梁振英早前稱會研究居屋售價,事實上,居屋過去最低曾以市價4成或半價出售。定價平自然多人買,但日後要轉售便須付大額補地價,要轉手也不易。





樓價飈年代 曾低至市價4成
居屋自70年代誕生,定價方法也隨歷史演變,分為不同階段,例如1982年前的首批居屋,是按成本釐定售價,何文田俊民苑是當時私樓市價的6至7成,轉售不用補地價,相當實惠!


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至82年後,居屋定價引入兩個原則:一、供款不超過合資格家庭收入4成;二、至少一半單位的售價符合原則一。房委會在91年直接訂明居屋單位應以市價7成出售,即3成折扣率。


這些原則沿用至今,但不是一成不變,例如90年代尾樓價飛升,即使居屋定於市價7成,價格依然高企,故此房委會把部分居屋的定價拉低至市價5成,部分更有浮動折扣,任由買家選擇是市價4成、5成還是6成。


現時樓價一樣很貴,政府是否也應拉低居屋定價?誠然,居屋減價會讓更多人負擔得起,亦減輕供樓負擔。以新居屋計劃的其中一個地盤荃灣沙咀道為例,附近屋苑有私人樓盤樂悠居,樂悠居最近有一宗608平方呎單位成交,市價為355萬元,若沙咀道居屋定於市價7成,即約248.5萬元,月供1.16萬元(9成按揭、供20年、利率2.3%),但若為市價5成,則為177.5萬元,樓價相差71萬元,月供只要8,300元,上車的小業主自然輕鬆得很!


折扣高補價貴 住戶不願轉手
不過,居屋大平賣會引伸一大堆問題,並非沒有「後遺症」,宜停一停、諗一諗:


1.先甜後苦,打擊流動
政府為居屋提供更大折扣,資助額更巨大,居屋業主日後要轉售,補地價金額亦會相應提高,變相是借更多錢買樓,先甜後苦。
公屋聯會主席王坤在97年動用約100萬元,購入將軍澳廣明苑一個居屋單位,當時售價便是市價5成,較一般居屋廉宜,但是變相令補地價更高,如今他若要出售單位,須補地價約110萬元,他稱轉售「無肉食」,故此不考慮轉售。


王坤表示,不希望政府把居屋價格定得低,由於補地價金額大,會影響居屋日後轉售的意慾,令二手市場停止流動,他稱就算設浮動折扣,如過往的市價4成至6成,大部分人皆會選擇市價4成,結果一樣。


影響私樓市場 勢惹中產不滿
2.拖低樓價,私樓業主不滿
梁振英早前已表示,調整居屋定價屬兩難局面,售價若繼續定於市價7成,恐怕很多小市民未能負擔,但若以市價5成出售,對剛買樓的業主不公平。這定價亦可能與私樓市場搶生意,持細價樓的私樓業主如想出售物業,如何能與居屋競爭?同時,不符合居屋資格的小中產,也會質疑為何交稅補貼其他人上車,而自己要捱貴樓。


居屋由公帑興建,若大幅壓低居屋售價,政府便須動用更多公帑資助,更甚的是,政府應鼓勵居屋轉手及流動,讓有能力的住戶騰出現行居屋,讓另一個家庭受惠。故此,居屋定價的劃界,不能貪一時之快,必須審慎研究箇中的利與弊。