新居屋政策 若推廣至現存居屋 相信會衝擊私樓市場 - 林本利

新居屋政策　衝擊私樓市場
壹角度 24/11/2011
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2002年，樓價從 97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過 2,000多元，政府若容許居屋免補價在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。


但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至 26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。


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根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約 110萬個單位，當中包括 6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過 10萬個村屋。


這 110萬個私人住宅單位，當中 89萬個，即超過八成是實用面積少於 753呎（建築面積大約 900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約 1,300呎）的大單位只佔總數 7%左右。倘若把村屋（以每層約 700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。


從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨着市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。


但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入伙後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。


政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了 20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。


曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這 20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有 20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？


由於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距（以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。


加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。


過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。


事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有 260萬個，遠高於 235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。


林本利

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委會恐面臨財困風險

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委恐財困
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】新居屋變買家金蛋，但房委會卻因「蝕頭蝕尾」面臨財困風險！據悉，新居屋對房委會帶來重大財政影響，房署已向財金部門反映，有委員憂慮「賣一間、倒貼一間」，促政府注資及免收房委會非住宅收入的分紅。


有學者預料新居屋勢成公帑「新包袱」。


居屋向來是房委會的「會生金蛋仙鵝」，早前政府表明新居屋售樓收入盡歸房委會所有，令外界以為房委會身家可再暴漲。


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房署接觸庫務局 表達關注


然而，房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，當日房署官員表明，新居屋會對房委會帶來重大財政影響，署方已經初步接觸財經事務及庫務局，表達對此的關注；同時正審視房委會投資收益、商業樓宇業務收入，探討是否有需要作出配合。


據了解，新居屋改以負擔能力定價，及提供有利業主的補價優惠，昔日售樓可賺取龐大收益，現在卻變成蝕頭蝕尾的項目，對房委會財政反構成沉重壓力。


王坤：政府必須承諾包底


消息指，當日會上曾有委員關注新居屋的財政承擔，更直接質詢：「政府會否負責？」有委員則希望政府施予援手，包括日後注資及不收取上繳商業樓宇盈利的分紅。


事實上，房委會02年底被迫無限期停建居屋後，也曾面對財政危機威脅，當年房署曾構思，要求政府豁免收取出售公屋的36億元補地價，同時擬要求當局向房委會注資。


另一方面，資助房屋小組當日曾經討論新居屋部分執行細節，不少委員仍支持綠表申請應獲較大的配額比例，部分亦再要求政府推出活化二手居屋措施，包括放寬白表可購毋須補地價的居屋第二市場單位。


房委會資助房屋小組成員文裕明表示，新居屋補價變作貸款，令房委會承受倒貼風險，擔心影響興建公屋計劃，要求政府注資解決。


公屋聯會主席王坤表示，新居屋銷售安排對房委會可持續發展有影響，政府必須承諾包底，不能讓房委會蝕錢賣樓。


他相信，房委會縱持有數百億元現金，很快亦會消耗殆盡。


建築年耗70億 長遠難應付
理大應用社會科學學系助理教授鍾劍華認為，房委會近年倚靠投資回報作主要收入，但近月環球股市波動，恐怕會轉盈為虧；若要應付每年逾70億元的建築支出，數百億資金亦難應付長遠發展。


鍾又指出，除非新居屋受助者負擔能力大幅上升，否則現時公布的銷售安排，似乎不可能如昔日般，為房委會帶來龐大收益，料新居屋會淪為納稅人新包袱。


公屋聯會主席王坤指，新居屋銷售安排會影響房委可持續發展，政府應承諾包底。


房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，該項目料對房委會帶來重大的財政影響。圖為沙田顯田街新居屋計劃選址。

長實大圍盛世呎價8109 平2成震撼二手

盛世呎價8109 平2成震撼二手
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】長實（00001）大圍盛世首批65伙，平均呎價8,109元（即供價．下同），較名城及盛薈（名城2期）首批呎價為低，並較同區二手呎價低約2成。發展商昨晚密集式地4度加推共240伙。


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首批單位低價開售初步反應理想，發展商昨晚隨即密集式地4度加推單位，傍晚時分第一度加推65伙及第二度加推69伙以即供價計算，平均呎價分別為8,160元及8,141元；及至深夜，第三度加推15及第四度加推26伙，平均呎價7,850及8,305。


單位向東南望獅山景


換言之，昨單日共推出5批單位共240伙，佔項目單位總數1,536伙的16%。而昨天推出共5批單位，全部位於第3及5座的南、北翼，坐向東南望獅子山景的C、D單位，為三房及四房間隔，面積994至1,376平方呎。


長實執行董事趙國雄承認，盛世（名城3期）的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。他補充，發展商不是「散貨」，而現時多個發展商同期推盤，是由於市場氣氛好，刺激買家入市意慾，基於現時通脹加上貨幣貶值，相信市民會有意置業為資產保值。


趙氏續指，項目最快本周六開售，預料單位可有8至10%的加價空間，首階段的目標是售出400伙，達標則可套現約30多億元，集團年初至今已售出約3,600個單位，套現逾300億元。


發展商昨午公布盛世首張價單，推出65伙，單位均為獅子山景戶，發展商軟銷時曾指出，項目獅子山景單位的定價會參考1、2期同類單位的叫價，呎價約9千至1.1萬元，是次再度「叫高開低」。而首批單位較去年11月推售盛薈的首批呎價8,326元低約3%，並較去年3月推售的名城首批單位呎價低出達7%。


首批65伙入場單位為5座15樓D室，面積994呎，為3房設計，即供價774.3萬元，呎價7,790元；至於售價及呎價最高的單位，則為5座50樓NC室，面積1,376呎，即供價1,192.7萬元，呎價8,668元。


今開放示範單位 公布詳情
發展商已委託代理銷售項目，示範單位會於今日開放參觀，發展商今日亦會再公布推售的部署。市場消息指，該盤會於本周六下午開售，預料會先推出40樓以上單位的銷售，會以3、5座同層的5個單位為「一圈」，代理需要集合有意購買同一層單位的買家，再以「一圈」的形式辦理手續，而買家需預備30萬元的本票到場。


另有代理認為，項目的開價屬相宜，但客源已被多個新盤消化，故銷情仍待觀察。

大圍盛世小檔案

長實執行董事趙國雄承認，大圍盛世的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。

樓市受額外印花稅及銀行加按息打擊冰封 6地產代理5食白果 業界恐萬從業員丟飯碗

樓市冰封 6代理5食白果 50中小行停業 業界恐萬人丟飯碗
明報
11/23/2011


【明報專訊】樓市受額外印花稅及銀行加按息打擊，進入冰封時期。統計顯示，上月平均約每6個代理，只有一個能夠「開單」，其餘只能靠支取約8000元的底薪過活。業界指出，代理裁員潮將一觸即發，過去兩三個月，已有約50間中小型代理行結業，更有大行估計，若淡市持續，將有可能令8000至1萬名地產代理從業員失業。


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政府推出短炒住宅額外印花稅一周年以來，樓市成交不斷萎縮，近月更因銀行按息調高和歐債危機等因素，今年10月二手樓成交量較去年11月大跌六成多，令到地產代理生意備受打擊。


內外夾擊 二手交投跌逾六成
由科一地產資訊網提供的最新數據顯示，上月共有3.4萬多個持牌代理，市場卻只錄得5896宗成交，即平均每名代理僅促成約0.17宗成交（或等於平均約6名代理，只能促成1宗成交），與金融海嘯後最低潮時08年11月的水平相若。而上月平均每名代理可賺得約4175元佣金收入，也漸跌近海嘯後最低潮時水平。


科一首席顧問黃燕安表示，根據他服務的地產代理公司數據，過去兩至三個月已有約50間中小型代理行相繼結業，包括早前較矚目的京士活地產，一口氣結束了5間代理分行。他又表示，由於政府政策轉向打壓樓市，樓市未必能如海嘯後快速復蘇，代理可能要面對較長期的嚴峻市况。


中原：實施最低工資 開支更大


龍頭大行中原地產亞太區董事總經理陳永傑稱，近月樓市交投淡靜，公司旗下4000多名代理中，本月至少有半數，即約2000人未「開單」，而在最低工資下，公司需付月薪約8000元，較有關措施生效前大幅增加，對公司甚至同業的運作影響深遠。


他又以「苦經營」來形容現時代理行的營商環境，雖然該行過去多年未曾出現虧蝕，但現時只能靠早前的盈利「拉上補下」維持。


他估計，若淡市持續至明年新年後，市場上將有七成代理行開始蝕本，甚至出現嚴重虧蝕的情况。


陳氏又稱，公司早前已就有關問題召開董事會，暫時未有裁員的計劃。不過，他補充，會否裁員，最快會在農曆新年前有所決定，並估計若淡市持續，市場上將有過萬代理面臨失業，佔整體代理人數約四成左右。


施永青憂港樓「硬着陸」


中原集團創辦人施永青昨天出席公開活動時也表示，未來2年香港整體房產投資前景比較暗淡，因炒風受到抑制及內外經濟環境夾擊，樓價下跌已成定局，惟擔心跌幅過快造成香港樓市「硬着陸」。他建議政府應減少賣地、取消去年底實施的額外印花稅政策，並要求銀行設定按揭業務下限標準，以防社會恐慌。


另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然樓市交投淡靜，二手成交維持在5000宗以下，與金融海嘯時相若，但近月一手盤推盤量增加，對大行而言，無疑是有優勢，相信對該行的影響不會太大。


屬於中型代理的祥益地產總裁汪敦敬則表示，近月二手成交較旺市減少四成，但持牌代理人數不跌反升，形成僧多粥少的情况。他指出，早前推出的最低工資，加重了開單比例較低之代理行的負擔，令部分代理在靜市下滅亡的速度加快。他估計，將有三分之一地產代理被淘汰或自然流失，涉及之人數料達8000人。


明報記者 林尚民、李萌