領匯屋邨商場 發水增加鋪位 增租金

領匯商場「發水鋪」增租金
星島日報 
4/10/2012


(綜合報道)(星島日報報道)領匯將屋邨商場「發水」增加鋪位的手法，正在變本加厲。有公屋團體及地區人士發現，領匯近期利用商場通道或公共空間改建成固定商鋪，多個商場的臨時展銷攤檔，竟然年終無「拆」，變相成為「梗鋪」，為領匯提供額外租金收入。


團體擔心領匯收窄商場消防通道，對人流較高的商場構成危險，促請政府嚴格審查領匯商場「發水」，有否超出地契容許上限。有區議會今天就此問題向領匯提出質詢。


　　為求增加屋邨商場的零售樓面，領匯近年採用極為進取的「翻新」手法。記者近日到多個領匯商場視察，發現到龍翔廣場、慈雲山中心、尚德商場、厚德商場、彩明商場和秀茂坪商場等，不少商場內的公共空間均有被用作擺放展銷攤檔，甚至「佔據」原有的行人通道部分，令部分位置僅餘下兩至三米空間，仍要應付有大量人流通過。


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　　區議會今提質詢
　　西貢多名區議員近日亦發現，將軍澳彩明商場近郵政局位置早前開始被圍封，疑被改作增建新商鋪，準備在今天召開的區議會會議，向領匯提出聯合質詢。


　　當區區議員陳繼偉表示，彩明商場人流眾多，在原有行人通道增加新商鋪收窄行人通道，部分時段開始水泄不通。他坦言：「現在居民每次經過時也要『掟彎』，即使是合法，領匯也不應用盡空間，要顧及居民的適應性。」


　　全港公屋商會總會主席陳永成坦言，近年完成大型改善工程的商場，公共空間被佔用擺放攤檔問題，就愈趨嚴重，「龍翔廣場的展銷範圍最廣，公共空間只要沒有表演，一年三百六十五日也會用作展銷，行人通道較早年足足減少近三分之一。」


　　領匯早年上市時，曾在招股書承諾於○九年完成合共九十一個商場的消防改善工程，但在兩年前，領匯將有關「死綫」推遲至一七年，意味尚有部分商場的消防設施並未完成「執漏」。


　　房署：無牴觸 可擺展銷
　　公屋聯會主席王坤關注，部分公屋商場人流較私人商場更高，通道大量收窄會影響消防安全，尤以尚未完成「執漏」的商場；他說，領匯當年在上市招股書內所描述「購買」的商業樓面，理應是指固定商鋪面積，不應在事後大量加插「流動」展銷攤位，否則就反映當年是賤賣資產，房署有責任向領匯「追究」，「即使沒有違法，但也肯定違反原意。」


　　房署發言人回覆表示，領匯商場的室內公共空間，均按《建築物條例》計算在「總樓面面積」內，在沒有牴觸相關條例要求下，有關空間可以用作擺設展銷攤檔等用途。但發言人指，在擺設展銷攤檔時，領匯必須先向食環署申請牌照，署方亦會徵詢消防處的意見。


　　領匯指符消防例
　　領匯則以書面回覆區議會稱，會不時檢討短期攤位的表現，嚴格監管違規的攤位，保持行人通道暢通無阻；至於彩明商場加設商鋪的工程，領匯指工程已獲當局批准，並預留充足走火和行人通道，符合相關的消防條例。


　　不過，測量師學會規劃及發展組主席陳旭明指，屋邨商場的地契一般有列出所容許的零售面積上限，房署應審視近年有加設展銷和固定攤檔的屋邨商場，有否超出地契所容許的限制。前消防處處長、工程師學會消防分會委員林振敏表示，發展商或商場佔有人在新增商鋪或展銷攤位時，須就消防風險進行評估，商戶若懷疑有人違規佔用消防通道時，應向有關部門投訴。
　　

投資者購沙田第一城超筍凶宅 低市價逾40%

投資者購「超筍凶宅」低市價逾40%
星島日報 
4/10/2012


(綜合報道)(星島日報報道)二手樓價高處未算高，令一批「另類物業」投資價值水漲船高，沙田第一城一個凶宅單位，剛獲資深投資者伍冠流以二百八十二萬元購入，呎價四千四百四十多元，較市值足足低近四成，亦是他近十一個月以來，再度入市凶宅單位，並直言「做足功課」才拍板，先找來銀行估價外，亦預算可穩收超過四厘回報。


　　地產界人士指，最近投資者積極搜羅低價平盤，即使是凶宅單位亦不放過，沙田第一城十八座高層A室，在去年初淪為凶宅單位，亦獲承接。凶宅投資老手伍冠流向本報證實，剛以二百八十二萬元購入該凶宅戶。他說，今次出手是看中這單位連靚裝修，同時銀行亦估到價。「曾視察該單位照片，發現單位擁豪華裝修，全屋鋪設楓木地板，並有感現時市況穩定，加上單位折讓較大，故拍板購入單位。」據區內代理指，單位附三十萬元裝修。


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　　凶宅專家282萬購第一城
　　伍冠流表示，是次以二百八十二萬元購入，單位面積六百三十四方呎，呎價四千四百四十八元，單位原叫價三百萬元，減幅百分之六。今次入市是「做足功課」，曾以透過多個銀行替單位估價，衡量單位是否值得購入。「當中一家銀行未能提供估價資料，惟相鄰的B室估值達四百八十萬元；至於另外兩家大型銀行可以提供凶宅單位估值，兩家銀行估值均高於四百萬元。」


　　他更參考同座單位成交才「入貨」。同為十八座中層F室，面積六百零一方呎，早前以四百零九萬元成交。單位層數較凶宅低十層以上，面積亦較細，成交價達四百零九萬元，可見今次單位造價折讓較大。
　　購入後打算將單位放租，月租約一萬元，較同類型單位普遍租金一萬三千元為低，但亦已收逾四厘回報。


　　伍冠流表示，現時仍持有約八間凶宅，大部分均位於新界區，當中主要位於屯門及沙田區。全部長揸作長租之用，並不會放賣。


　　翻查資料顯示，今次成交的凶宅單位，在去年三月中，當時一名四十三歲的女子疑不堪感情問題困擾，被丈夫返家發現在單位內燒炭自殺，救護員到場將她送院，但證實死亡。而單位原業主於○五年以約二百四十萬元購入，今番轉手帳面賺約四十二萬元離場，升幅一成八。


　　尚有一伙凶宅放盤
　　有地產界人士指出，事故單位給予中國人不吉祥的感覺，不少用家均甚為避諱，故此類型單位開價往往較市價低兩至三成。隨着二手市場盤源收窄，個別買家便吼準凶宅「低水」，斥資入市，令該類單位不乏承接。


　　據區內代理指，現時沙田第一城只有一個凶宅單位放盤，為十七座中層B室，面積五百六十二方呎，現時單位以三百二十萬元放賣，低市價約一成，單位曾發生三屍命案。


　　此外，上月初沙田第一城亦錄凶宅同層獲承接個案，為四十二座高層F室，面積三百九十五方呎，以二百零八萬元沽出，呎價為五千二百六十六元，屬於市價水平，上述成交單位同層B室，有人於早年燒炭自殺身亡。


本報地產組