新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？
另壹角度 20/10/2011
新居屋挑動全民矛盾衝突
2011年10月20日
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新居屋，名副其實是樓市的六合彩。少數的新居屋中獎者，在五年後，只要補回購入時的折扣額，便可以在市場自由出售。換言之，假如樓價升，新居屋業主便可以賺到盡。
要知道，土地是特區政府的資產負債表上，沒有記載的資產。事實上，香港可以一邊低稅，另一邊大花筒，就是依賴土地這個終極儲備。新居屋，打爛香港的豬仔錢罌，讓少數中彩者，剝削多數市民的財富。
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公義，不就是各取所需嗎？究竟新居屋有何公義可言？誰不需要一筆橫財？新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？
雖然曾蔭權死口不認新居屋政策是受到北京的壓力，但明眼人一看就知道發生什麼事。京官王光亞南巡時講了幾句閒話，特區衙門的師爺便慌張起來。本來沒有可以建居屋的土地，忽然間都找到了。之前堅持的所謂原則，一概拋諸腦後。
港人治港，原來是我們一直自欺欺人。最諷刺是，北京以為改變過去百多年殖民地政府的審慎保守，便可以彌補特區政府缺乏認受性的先天缺陷。殊不知，各種政治權宜，反而挑起矛盾。
王光亞和曾蔭權，雙雙拍拍屁股，留下了一個爛攤子。坊間已經有傳，舊制的居屋業主質疑為何他們要以出售時的價錢補地價，要求一視同仁讓他們也即時受惠於新的補地價制度。
所以制定公共政策，最忌是令市民有錯誤的預期。政府毫不掩飾地以新居屋，將本來沒有能力自置物業的市民推上車，市民也自然預期政府終於負起推人上車的責任。
當然每個人都希望有自己的安樂窩，但世界上沒有一個地方可以滿足全部人所有的慾望。就算在地多人少的地方，也沒有出現過全民自置物業。
全民推上車既然是不可能完成任務，特區政府的新居屋，總要畫一條線，釐清政府對市民自置物業的既定政策目標。結果，香港又重蹈當年八萬五的覆轍。
如此推演下去，不難看到經過連串轉變之後，特區政府將會越來越深入干預物業市場。
歷史告訴我們，每當政府鼓勵出手干預樓市，往往牽連無辜的業主淪為負資產。事實上，回歸之初雖然有亞洲金融風暴，但真正摧毀了物業市場的一浪，卻是出現在 98年政府救市之後。
假若未來經濟環境急速轉壞，又或者按揭利率回升，令這些新居屋六合彩中獎者要是突然負擔不起供樓的責任，政府會撒手不管嗎？如果政府出手打救已經佔盡便宜的新居屋業主，難道又可以不照顧其他在水深火熱中的業主嗎？
最後，人人都想向政府拿到點什麼，其實卻在互相剝削，社會也自然更加多利益衝突。
李兆富 時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。
林輝﹕ 留給下屆政府的計時炸彈
明報 – 2011年10月19日星期三
【明報專訊】千呼萬喚、吹風多月，特首終於在最後一份施政報告落實復建居屋，同場獻映的還有優化置安心計劃和協助由非政府機構主導的單身青年宿舍，似乎打算回應「青年買不起樓」的訴求。為何特首要在最後一份施政報告才做？平心而論，曾特首在最後一份施政報告中無論做什麼或不做什麼，也會被理解為「我請客下屆付鈔」或「死不悔改」，所以最好還是從政策本身去評價：到底這能處理青年人「買不起、租不起」的問題嗎？
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「買不起」和「租不起」
「買不起」和「租不起」，大概可以分為兩類人。居屋和置安心計劃所針對的，是應該買得起樓但卻無法在這個樓價水平中置業的家庭，即為月入約2萬元以上的家庭，雖然兩者建屋量不多，且要等到四五年後才建成，長遠而言確能稍助這些年輕家庭圓其置業夢。然而新居屋計劃的補價安排，有賺沒賠，頓成另類六合彩，實非善用公帑之法，亦將挑動其他沒資格「抽獎」者的不滿，極有可能成為下一屆政府的計時炸彈。
但對於「租不起」者，施政報告卻完全沒有處理，重災區則是35歲以下的低學歷低收入單身人士。十年前政府的公屋建屋量近3萬個單位，而如今只得一半即1.5萬個單位，建屋量大減的後果固然是供不應求，而政府則將此短缺說成是青年與長者之間的對立，將有需要的較年輕的低收入單身人士排拒於外。現時單身人士申請公屋，一般要到35歲以後才能成功上樓。在25至34歲這個年齡層中，沒有大專學歷者佔約一半，入息中位數亦只有約1.2萬元，低收入的單身一族既無法置業，又因為公屋的計分制而被排拒於外，只能在私人巿場中租屋捱貴租，亦使他們的生活質素以致向上流動可能更小。鄭汝樺局長叫年輕人申請公屋不如自我增值，不要標籤自己做公屋輪候者，何異於叫人「何不食肉糜」？
「租不起」者看不到任何希望
另一方面，政府亦常宣稱土地不足（但又不肯動用勾地表上的土地建居屋），因而大力推動各種巿區重建如惡名昭著的強拍條例，使巿區土地不斷出現士紳化（Gentrification），窮人被迫遷往更邊緣的地區、或搬到更小環境更差的單位如劏房甚至棺材房，使生活成本加重、質素下降。在特首的最後一份施政報告中，「買不起」者尚有一點改善希望，「租不起」者卻看不到任何希望，這是留給下一屆政府的另一個計時炸彈。
公屋王鳳德邨連環創天價 呎售破5000元 年半賺六成
明報
10/20/2011
【明報專訊】上周施政報告尚未公布前，市場雖然已預料政府將復建居屋，大增未來資助房屋供應，不過，仍有個別買家願意以天價購入已補地價的公屋單位。
市場消息指出，一向是公屋王誕生地的黃大仙鳳德邨，卻於上周三施政報告前夕，連錄兩宗天價成交，呎價均突破5000元大關，其中一伙原業主，持貨1年半物業升值高達六成，除跑贏不少私樓樓價升幅，更較毗鄰的居屋龍蟠苑個別細單位呎價為高，亦成為全港最高呎價的公屋王。
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鳳德邨由於鄰近鑽石山港鐵站，加上位於市區，部分單位面積低於400方呎，樓價普遍低於200萬元，故吸引無法買入區內私樓的買家購買。
上周三施政報告前夕，鳳德邨錄得買家偷步入市個案，成交價更創出天價。世紀21富山分行經理馮靜宜表示，兩宗破紀錄成交亦同樣位於紫鳳樓，其中位於高層27室，面積349方呎，連租約以175萬元售出，呎價5014元，不但創出該屋邨呎價新高，亦料創出全港公屋呎價新高紀錄，買家為收租客。
黃大仙下邨呎價4444元成交
她又稱，該單位於去年4月以109萬元買入，其後以月租6100元租出，呎租約17元，租約至明年6月，以成交價175萬元計算，租金回報仍逾4厘；業主眼見經是次轉讓帳面勁賺66萬元，持貨約1年半物業升值約六成，故索性先行沽貨離場。
她亦指，受惠於政府大增東九龍商廈樓面，料未來區內樓市亦將平穩發展。
早於今年初，鳳德邨位於紫鳳樓中層5室，面積214方呎，成交價91萬元，呎價4252元，一度成為全港最高呎價的公屋王。不過，至上月黃大仙下邨一個中層單位，面積620方呎，以275.5萬元成交，呎價4444元，打破鳳德邨以呎價4252元所創出的舊紀錄。
同區新地樓 呎價僅5559元
近期樓市氣氛雖較早前回落，但二手住宅業主叫價仍然堅挺，令成交價未見大幅低於早前成交價。以龍蟠苑為例，位於A座中層9室，面積480方呎細單位，剛以227萬元成交，呎價4729元，較鳳德邨成交價輕微低約5％。即使稍遠、由新地（0016）發展的二手屋苑曉暉花園，一個位於2座中高層單位，面積608方呎，成交價約338萬元，呎價亦僅5559元，僅高於鳳德邨的天價成交呎價約一成。
明報記者 陳天賜
太陽民調：公帑助炒樓 戇居兼冇腦 「連四十分都不如」
2011年10月17日(一)
The Sun
【本報訊】曾蔭權最後一份施政報告備受抨擊，學者指摘被視為「賣大包」的新居屋計劃混淆住屋及投資市場，令居屋政策一塌糊塗，關注基層組織斥施政報告始終未解決人口老化及貧富懸殊等社會結構性問題，曾蔭權亦如人肉錄音機，只不斷重複每年政策，其民望評分「連四十分都不如」。
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嶺大公共政策研究中心主任何濼生稱，施政報告雖然回應了復建居屋訴求，但他不滿新居屋的補地價安排，新居屋訂價及補地價與市場脫鈎，讓業主「賺多咗」，有關安排對納稅人及舊居屋業主不公平。
新居屋政策亦變相用公帑資助人炒樓，不但減少庫房收入，亦混淆市民住屋及投資市場，「連無住屋需求嘅人都可以抽居屋炒樓，令真正用家難抽中」，直指對居屋政策一塌糊塗感到失望。
慣性派糖難返轉頭
何又狠批政府的施政理念及措施是令已獲福利者進一步得到更多福利，未受惠者繼續「乜都冇」。
如扶貧政策，公屋居民已獲住屋保障，但可獲租金寬免，最值得幫助的公屋輪候冊人士已經捱貴租，卻無任何支援措施。施政報告開期票亦為下屆政府帶來壓力，政府習慣性短期派糖「已好難返轉頭」，他認為政府年年派糖不如將資源用來發展長遠計劃解決問題。
爭取全民退休保障聯席組織幹事歐陽冠東，直指曾蔭權最後一份施政報告不合格，又形容「居家安老」措施是「戇居兼冇腦」，只以小恩小惠回應人口老化問題，他重申綜援及生果金非養老制度，強積金制度又不健全，廣東養老計劃亦無法解決人口老化結構性問題。
歐陽冠東亦不滿曾蔭權指中產與基層是同舟共濟，均面對退休保障問題，但提到全民退休保障卻指難達成共識、不切實際，「其實政府仲有八個月時間，可以先做諮詢，乜都未做就否決，態度似小朋友嗌交！」
施政報告仍以短期措施回應貧窮問題。
帥小姐（金融）
「施政報告一如以往，只以短期派糖措施回應貧富懸殊及人口老化問題，根本是治標不治本，沒有長遠策略。」
何先生（酒店）
「復建居屋太少太遲，政府改變補地價方式，擔心吸引一班無實際需要人士申請居屋炒樓，令真正有需要人士機會減低。」
Editorial "Tsang HOS"
明報
10/18/2011
【明報專訊】THE PREMIUM ARRANGEMENT of the new Home Ownership Scheme (HOS), which Donald Tsang unveiled last Wednesday in his policy address, is quite problematic. According to him, the subsidised portion of a unit's purchase price will be regarded as a loan and, when its owner sells it, he may pocket the value increase of that portion. He may use the money to "move upwards" - to buy a flat from a private developer.
The government would practically give the new HOS flat owner another subsidy to help him to buy a private housing unit or even speculate in property. If it does so, it will depart from the principle of using public money to help citizens to buy their own homes. That is far from right.
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The "Tsang HOS" would divide society and breed discord. First, it would make fish of one group and fowl of another. The premium arrangement applying to old HOS flat owners will remain unchanged. Inconsistent and unfair, the measure would drive a wedge between old HOS flat owners and new HOS flat owners. Second, if the government resorts to "populism" and offers old HOS flat owners the new premium arrangement, it will "maximise" its second subsidies, but people who are not HOS flat owners will consider that unfair.
Donald Tsang actually courted trouble when he came up with the new HOS premium arrangement, unless there is a hidden agenda behind it. Citizens are agreed that an HOS flat owner should repay the government the subsidised portion of his unit when he sells it. Why has Donald Tsang come up with another, unfair premium arrangement? That is very baffling indeed.
We are not saying the old arrangement must stand in any circumstances. If another is more equitable, it is of course worth considering. However, the novel arrangement does not seem more equitable. Clearly, it would lead to social contradictions.
The government must not stubbornly cling to the new arrangement. It should be so sensible as to have the old HOS premium arrangement apply to the new HOS.
Another essential difference between the "Tsang HOS" and the old HOS is that there is a criterion for determining whether to make new HOS flats available.
Their availability will depend on property prices. If an eligible new HOS applicant's monthly mortgage repayment is less than 40% of his monthly income or property prices in the New Territories fall to $4,000 a square foot, the government will build fewer or even stop building and selling new HOS flats. Both Donald Tsang and Eva Cheng (Secretary for Transport and Housing) have said that, if there are reasonably-priced flats sandwich-class citizens can afford to buy in the market, none will want to buy HOS flats.
The government denies the criterion is designed to prop up property prices. However, by Donald Tsang and Eva Cheng's logic, should the government not lay down a criterion for determining whether to stop putting up land for auction?
A major aim of the "Tsang HOS" is to "facilitate" the "upward mobility" of those in the new scheme. It should not concern the government whether those who live in their HOS flats can "rise to a higher level". If they have the money to invest in property or "move upward" to luxury residential flats, they will have their own plans. The government need not offer them any subsidies as an inducement.
居屋只應助人安居 不應二次資助買樓
明報 – 2011年10月17日星期一
【明報專訊】昨日，兩名特首「疑似」參選人唐英年與梁振英均到訪基層社區深水埗，異口同聲談及增建公屋；情勢已經相當清楚，不論誰當選下一任特首，公屋都會增建，問題是增加多少？
我們贊成復建居屋和適度加建公屋，然而，二者均需要公帑和公共資源，必須遵從公平和有效運用資源的基本原則。
正因這樣，現任特首曾蔭權提出的「曾版居屋」，對已經幸運地購置新居屋的業主提供兩次資助，並不合理；政府毋須錦上添花，但必須雪中送炭，用有限的公共資源協助其他有需要的市民購買居屋。
AceHardware
新居屋轉售補價賣大包
製造社會分化挑起矛盾
曾蔭權上周三施政報告宣布的「曾版居屋」，轉售補價安排很有問題──曾蔭權表示補價是貸款，他日居屋業主出售物業，升值部分由業主享有，這個做法形同賣大包，與居屋政策以協助夾心階層安居的原旨不符，對其他市民包括原居屋業主不公平。
居屋只要達到協助市民安居即可，是否流動轉售，不應該成為政策主軸，製造不公，徒添社會代價。
家庭月入3萬元以下又未能申請公屋的夾心階層，需要政府協助安居，復建居屋確有需要。
然而，若照「曾版居屋」的構思，購得新居屋者，已經獲得公共資源資助，若他日出售物業，獨享升值部分，以所擁資金購買發展商所興建私人樓宇，實行「向上流動」，則是二次資助，協助已購居屋者買私人樓甚至炒樓。
這樣，公共資源就偏離了協助市民安居原旨，絕不妥當。就算那筆貸款要繳付利息，在原則上也有問題，因為一些人可以得到政府貸款買樓，其他市民為何不能獲得同樣關顧。
市民佔用公共資源，不患寡而患不均，若出現明顯不公平，就會出現分化和矛盾。
「曾版居屋」製造社會分化和矛盾。其一，原居屋補價安排不變，厚新而薄舊，不一致、不公平，挑起原居屋業主與新居屋業主的矛盾；
其二，設若政府訴諸「民粹」，實行賣大包，原居屋補價與新居屋看齊，則這種二次資助最大化的做法，非居屋業主會認為不公平。
所以，關於新居屋補價安排，曾蔭權若沒有不為人知的隱蔽議程，則無異於自找麻煩。
市民購買居屋，對日後出售時要補回資助額，並無異議，曾蔭權為何要另搞一套不公平的補價安排，實在令人費解。
居屋轉售安排並非不可以調整，如果有更公平合理的做法，完全可以考慮，但是「曾版居屋」標新立異，看不到符合這些準則，看到的只是賣大包，製造不公平，引發社會分化和矛盾。
政府對此切勿一意孤行，回歸原居屋政策轉售補價安排，是較恰當做法。
居屋轉售不是不可改
但必須改得更公平合理
「曾版居屋」與原居屋政策另一個根本不同，是訂定存廢硬指標，與樓市、樓價掛鈎。
當合資格申購新居屋人士，供樓負擔比率低於入息40%，或是以現行準則而言，新界樓市呎價跌低至呎價4000元，政府就會調節興建居屋數量，甚或停建停售。
曾蔭權和運房局長鄭汝樺都說，當市場有夾心階層可負擔的合理價格住宅單位，推售居屋也無人買，事實上，過去就算經濟最低迷時期，當局推售居屋，認購仍然超額，並未出現過認購不足情况。
所以，過去居屋之受歡迎，不受經濟周期和樓市起落影響，此乃反映市民有實際需求，居屋無人買之說，不符合實情。
政府對設定停建停售居屋硬指標，否認為托價線或托價機制，不過，若以曾蔭權和鄭汝樺表面解說之邏輯，則豈非政府也可以為停止賣地設下指標？因為若樓價下跌，市民不買樓，則發展商再興建樓宇單位，市民也不會購買，那麼停止賣地也就順理成章了。這個推論，可以說明政府為停建停售居屋設下硬指標之欠缺邏輯理據。
「曾版居屋」另一個重要內容，是協助居屋業主向上流動。市民申購得居屋，安居之後能否「升呢」，毋須政府費神，他們若有能力投資買樓、向上流動住私樓豪宅，自會安排，毋須政府誘之以大包。
政府亟亟於希望市民買私樓升呢，但從實際施政而言，政府卻忽略了值得協助向上流動的公屋富戶，他們想購買居屋升呢，但是2002年停建、一度停售居屋之後，他們沒有機會申購居屋，然後交回公屋單位讓其他有需要人士入住，切斷了原居屋政策的流轉功能。所以，政府應該總結經驗，若日後出現停建停售抉擇時，不應全面停建，應該保留興建小量單位，作為種子作用。過去9年所見，一旦停建就很難復建，政府勿再重蹈覆轍。
青年剛滿18歲 臨時ID申公屋
經濟日報
10/18/2011
【經濟日報專訊】置業、租樓難，新生代希望在公屋覓出路大增。今年中，公屋輪候冊累積近3.2萬宗未滿30歲單身申請，半年急增18%，創歷年新高，平均每月逾800人申請。有剛滿18歲青年連正式身份證都未到手，已由父母領着急往申請。
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有學者及公屋團體指，近日增建公屋升溫，恐會吸引更多青年人向公屋之路進發。
根據房屋署最新資料顯示，截至今年6月底，公屋輪候冊申請累積達15.56萬宗，一年內升逾兩萬宗，已接近91年首季的15.7萬宗水平，更有逼近93年首季歷來最高的17.6萬宗之勢。
至於近年為申請「火車頭」的新生代，升幅更有擴大迹象。今年1至6月18至29歲單身申請，增加了4,900宗，由2.67萬宗升至3.16萬宗，增幅18%，佔非長者單身申請比率亦升至47.4%（見表）；反觀同期整體申請只增1.06萬宗，升幅僅7%，明顯見到青年申請公屋心切的情況。
「預了等到30歲 才可上樓」
值得留意的是，去年下半年每月平均只有約650宗未滿30歲申請，但今年上半年卻急升至逾800宗，升幅逾兩成，且有日漸增加趨勢。
據了解，在近3.2萬宗未滿30歲的單身申請中，近4成以中學及大學生身份申請；而情況更嚴峻的是，近月有更多年屆18歲者入表。
剛滿18歲的陳先生，正是這類急先鋒，他尚未領取到成人身份證，昨已急急拿着「申請身份證收據」，前往樂富房委會客戶服務中心，索取公屋申請表。
他表示，其兄亦在18歲就遞交申請表，但6年來仍未獲派單位：「自己都預了等到30歲，才可上到樓。」同行的陳父稱，一家四口租住300呎私樓，環境擠迫。「現時月租8,000元，已佔總收入逾3成，無能力置業或轉租較大單位，惟有鼓勵兒子在公屋尋求出路。」
學者：增建升溫 更多人申請
18歲的陳小姐，亦趁求學期間入息有限，前來申請公屋，但聲言不會參與特快編配計劃：「等到28歲都不怕，反正日後打10年工，都儲不起首期。」
對於下屆特首兩大熱門唐英年及梁振英，日前均表示要增建公屋，陳小姐大表贊同，認為有助縮短輪候公屋時間。
理大應用科學系助理教授鍾劍華指出，唐及梁二人先後透露增建公屋的意向，難免帶來新刺激，吸引年輕人申請。「數量增加，自然令人聯想機會多了，年輕人當買個保險去申請（公屋）。」
公屋聯會主席王坤亦指出，公屋數量增加，相信會吸引更多人申請，他促請政府正視青年人對公屋的需求，研究應否在資源分配上，作出相應調整。
18至29歲單身輪候情況
公屋輪候冊申請走勢
