中原代理行最悲觀 料樓價再瀉25％ 額外印花稅若不取消

中原最悲觀 料樓價再瀉25％ 額印若不取消
明報 
12/13/2011


【明報專訊】今年二手住宅交投持續慘淡，全年成交宗數及總額均告下跌，各大代理行一般預期明年樓價下跌約一成，不過龍頭代理行中原對明年樓價最為悲觀，除預測明年整體物業買賣宗數將跌至8萬宗，較今年預期10.9萬宗低約27％，為97年後新低水平外，更預料倘若明年底額外印花稅（下稱額印）滿兩年時，政府仍不撤銷額印，反映樓價的中原城市領先指數，將較現時的98.13點大跌至最低約74點，重返08年海嘯前水平。換言之樓價最多可跌兩成半。


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受到額印影響下，二手市場明年尤其暗淡。中原預期，今年二手私人住宅的全年成交量為6.8萬宗，總值3100億元，按年下跌39%及26%，預測明年全年只有4萬宗，總值2000億元，按年下挫41%及35%，買賣宗數將逼近02至03年低位水平。中原研究部聯席董事黃良昇預料，明年首季樓價將跌5%，中原城市指數以90點為支持位，如額印在明年11月仍不撤銷，明年底的支持位將可能降至74點，由高位回落兩成半。黃續指，政府為趕絕炒家推出額印，是忽略了炒家在市場上的作用；現時市場只有用家，失去了炒家預先反映市况的功能，用家堅持不減價，終致交投零落，「唔係冇炒家就等於健康」。他指政府推出額印及收緊按揭，令換樓鏈出現問題。


泓景臺呎價創今年新低


年尾將至，二手市場再錄低價成交，西九四小龍之一的長沙灣泓景臺，位於3座中層F室，面積671方呎，屬兩房間隔，外望日後落成住宅項目地盤，連租約以380萬元成交，呎價5663元，較同類型單位低約5%。利嘉閣分行經理吳嘉俊表示，原業主持有西九四小龍數個單位，因心急套現而低價售出單位，成交呎價為同類單位今年新低。原業主於去年10月以365萬元購入，是次沽出帳面雖仍獲利15萬元，但扣除使費則平手離場；買家為本地投資者。吳指出，本月至今將近半個月，四小龍僅錄6宗成交。他指額印推出後，投資者已變得不積極，用家亦多持觀望態度，在業主不願擴大議價空間的情况下，難以錄得成交；加上股票市場波動，以及踏入年尾傳統淡季，交投持續低企。


北角富澤花園 低估價一成成交
另外，北角富澤花園亦錄低銀行估價一成的成交。是次成交單位位於富邦閣中層E室，面積738方呎屬3房間隔，成交價600萬元，呎價約8130元，比銀行估價低約一成。中原地產分行高級營業經理林龍南稱，原業主於7月時叫價710萬元，惟見市况淡靜，終減價15%至600萬元易手。原業主於79年以36.4萬元買入，是次轉手帳面賺約563.6萬元，物業升值約15倍。


明報記者 鄒凱婷

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線
明報 
12/12/2011


【明報專訊】新界原居民男丁享有「丁權」，可以「買農地、免補地價」起丁屋，但丁權不能買賣；


然而，本報偵查發現，目前新界黑市買賣丁權猖獗，過去一年，元朗、大埔及屯門丁權的黑市價暴漲五成，升至介乎30萬至60萬元，西貢丁價更升至100萬元，有人更猖狂地在網上一次過非法放售120個丁權。


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本報記者過去一個月假扮買家，先後接觸元朗、大埔、西貢、粉嶺、屯門等區5個物業代理行，發現黑市丁價根本未受樓市調整影響。不少代理行更明目張膽地在網上標榜「有丁權投資」，甚至明言「有丁權買賣」，今年初更試過出現在討論區叫賣「100至120個元朗丁權」，但相關留言及後遭刪除。


總成本400萬 便宜近半
事實上，非法買入丁權後再買農地建別墅，可節省大筆成本，一名大埔區代理指出，以大埔大窩村為例，買丁權建屋的成本只需400萬元，相對買入現成丁屋再改建別墅可能需要800多萬元，價錢僅約一半，故不少人甘願以身試法，非法買賣丁權。


一名西貢區地產代理稱，坐擁海景，且聚居了大批外籍人士的龍蝦灣一帶，因為「地段高尚」，每個丁權叫價100萬元。


該代理更游說記者，可提供一條龍服務，將丁權和農地打包發售，「龍蝦灣一塊2100方呎農地，可建兩間丁屋，所以只要買入兩個丁權，共約200萬元，再連同農地價、補地價、建築費等開支，大約1240萬元，便可按2000萬元放售套利，你在市區買樓，何來這麼高的回報！」


代理﹕回報高 有人專門炒
元朗一地產代理則帶記者連續參觀兩塊農地，其中，港頭村一塊3000方呎農村地，代理聲稱可買兩個丁權起兩間村屋，每個丁權60萬元，連同地價、建築費、補地價等成本合共約1000萬元（一間約500萬元），「元朗現成丁屋連幾百呎花園市價800多萬元一幢，你起好兩幢，轉售隨時1700萬元！」他又稱，元朗丁權去年僅值近40萬，今年已經「升值」五成，高達60萬，「所以好有升值潛力，有人專門去炒」。


當記者問及丁權是否可以轉讓？代理即謊稱有法律依據，「到時男丁會跟你上律師樓簽約『箍丁』，即是轉讓了丁權給你，放心！」記者追問，土地註冊處顯示這幢丁屋是誰的名字？代理竟稱﹕「不是你，是原居民，是那位男丁的名字。」大律師陸偉雄批評，這類所謂「箍丁」合約其實只是一張黑市非法合約，甚至可能只是廢紙，對買家完全沒有保障。


訛稱合約有法律依據 律師﹕恐是廢紙
上述元朗區代理說﹕「許多海外的新界男丁都願回香港，跟買家辦理買賣手續，一般都是由買家出錢包他們機票和酒店。『政府根本是知道的』，不過管不來，或者索性不管，我就沒有聽過政府因此控告原居民了。」


地政總署和地監局均稱，沒有涉及非法買賣丁權的投訴及執法數據。


十八鄉鄉委會主席梁福元承認，確有黑市買賣丁權，但辯稱原居民賣出丁權是「無奈」之舉。陸偉雄表示，黑市丁權買賣可能涉及串謀詐騙政府，罪成最高判監14年。


根據地政總署數據，過去5年共批准2294宗補地價申請，平均每年約460宗，若按每個丁權賣約60萬元估算，意味原居民每年透過變相出售丁權所得，可能高達近2.8億元。
明報記者


村長悉賣丁權﹕村民走投無路
明報 


英龍圍村代表鄧肇康指出，原居民男丁年滿18歲後到祠堂「點燈」，即可擁有丁權，寫入族譜。他承認新界有丁權黑市交易，但辯稱是因為很多村地被政府徵收發展，令原居民無地可起丁屋，加上不少原居民無錢起屋，才將丁權賣掉，改善生活環境。


【明報專訊】為何黑市丁權交易如此活躍？奇貨可居的新界丁權還有多少個？元朗十八鄉鄉委會主席梁福元引述政府數字指出，全港有24萬原居民，已遷居海外的「男丁」估計有3至5萬人。


海外男丁可有丁權
梁福元說﹕「就算原居民長年不住香港，在海外生的孩子到了18歲，一樣可以『點燈』拜神，寫入族譜，村長村民認可，就可以有丁權。」換言之，「丁權」可以在海外世世代代繁衍下去。


梁福元承認有非法買賣丁權情況，但聲稱是原居民「走投無路」之舉，「好多原居三代人逼埋一間丁屋，因為有物業不能申請公屋。可以申請的，排期又太久。他們很多都無錢無地，無能力起屋」，遂用丁權跟地產商合作起丁屋，「起好一個屋苑可分得一間，起好一幢分一層」，有些人則索性只賣丁權，用這些錢來在祖屋僭建多一兩層，梁聲稱黑市丁權交易「其實改善了原居民居住環境，又不用跟其他人爭輪公屋，幫到政府紓緩壓力」。


稱村民無錢起屋之故
梁福元承認，有外國男丁放售丁權，但他指本地男丁出生率已大幅降低，男丁愈來愈少。


英龍圍五和村代表鄧肇康表示﹕「我們的村土地全被政府徵用，起鐵路起樓，根本沒有土地可以起丁屋，所以有部分村民將丁權賣出去，或者用丁權到其他村與地產商合作起樓。」


需另付30萬 換村民不反對
明報 


【明報專訊】丁權黑市交易蓬勃，原來與鄉事利益關係密切。有地產經紀直言，村外人去鄉村買丁權，「你根本不知道該向誰買，所以大部分丁權都有大莊家包攬代理，比如一些村長或『陀地』地產舖」。


助「搞定」反對建屋者


這名聲稱曾替不少丁權買家穿針引線的代理說：「譬如在大埔、元朗買一個價值60萬的丁權，別以為只付出60萬就斷尾。因為你開工起屋前，政府會在村內張貼公告，看是否有人反對。你不派錢給村長，就好大機會有人跳出來反對。」記者問是否兩三萬？他答：「是二三十萬！有些十幾萬也行。村內有人反對的話，全部幫你搞定，但派錢一定要派對人，否則派了也是白派。」


黑市丁權買賣成風，但當局已開始打擊這種潛規則。今年7月沙田鄉委會主席莫錦貴等20人，被廉署拘捕，懷疑有大批沙田鄉委會骨幹成員，涉嫌違反 「丁屋落成後5年內不得轉讓，否則要向政府補地價」的規定，發假誓或協助新落成丁屋非法轉手，以迴避補地價。


經紀買賣雙方 可囚14年
明報 


【明報專訊】丁屋政策於1972年開始實施，新界原居民年滿18歲後可建丁屋自住，但丁權不能買賣。若原居民私下賣丁權，政府可收回丁權。不過，有人貪求低價買地建屋，不惜在黑市買丁權，但買家其實毫無保障，更可能因此鋃鐺入獄。
大律師陸偉雄解釋，法例雖沒明文禁止買賣丁權，但原居民與買家簽下「枱底文件」轉讓丁權，向政府申請建丁屋時卻隱瞞丁權已轉讓，「其實即是『呃政府』」，買賣雙方和經紀都觸犯串謀詐騙，最高可被判監14年。但他稱以往只有零星檢控個案，判刑一般是監禁4至5年。


地政總署回覆本報查詢時，稱未能提供有關非法買賣丁權的執法數字。立法會議員何秀蘭批評政府對丁權買賣視而不見，促請政府加強執法。她又認為丁屋政策不合時宜，政府應盡快檢討。