新居屋低價開售 不一定益街坊

居屋大平賣 不一定益街坊
經濟日報 
6/25/2012


居屋低價開售雖然可以減輕買家負擔，惟日後業主轉手時補價偏高，間接減低單位的流動性。


【經濟日報專訊】居屋售價一般定於市價7成，未來的新居屋應否平賣益街坊？候任特首梁振英早前稱會研究居屋售價，事實上，居屋過去最低曾以市價4成或半價出售。定價平自然多人買，但日後要轉售便須付大額補地價，要轉手也不易。

樓價飈年代 曾低至市價4成
居屋自70年代誕生，定價方法也隨歷史演變，分為不同階段，例如1982年前的首批居屋，是按成本釐定售價，何文田俊民苑是當時私樓市價的6至7成，轉售不用補地價，相當實惠！


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至82年後，居屋定價引入兩個原則：一、供款不超過合資格家庭收入4成；二、至少一半單位的售價符合原則一。房委會在91年直接訂明居屋單位應以市價7成出售，即3成折扣率。


這些原則沿用至今，但不是一成不變，例如90年代尾樓價飛升，即使居屋定於市價7成，價格依然高企，故此房委會把部分居屋的定價拉低至市價5成，部分更有浮動折扣，任由買家選擇是市價4成、5成還是6成。


現時樓價一樣很貴，政府是否也應拉低居屋定價？誠然，居屋減價會讓更多人負擔得起，亦減輕供樓負擔。以新居屋計劃的其中一個地盤荃灣沙咀道為例，附近屋苑有私人樓盤樂悠居，樂悠居最近有一宗608平方呎單位成交，市價為355萬元，若沙咀道居屋定於市價7成，即約248.5萬元，月供1.16萬元（9成按揭、供20年、利率2.3%），但若為市價5成，則為177.5萬元，樓價相差71萬元，月供只要8,300元，上車的小業主自然輕鬆得很！


折扣高補價貴 住戶不願轉手
不過，居屋大平賣會引伸一大堆問題，並非沒有「後遺症」，宜停一停、諗一諗：


1.先甜後苦，打擊流動
政府為居屋提供更大折扣，資助額更巨大，居屋業主日後要轉售，補地價金額亦會相應提高，變相是借更多錢買樓，先甜後苦。
公屋聯會主席王坤在97年動用約100萬元，購入將軍澳廣明苑一個居屋單位，當時售價便是市價5成，較一般居屋廉宜，但是變相令補地價更高，如今他若要出售單位，須補地價約110萬元，他稱轉售「無肉食」，故此不考慮轉售。


王坤表示，不希望政府把居屋價格定得低，由於補地價金額大，會影響居屋日後轉售的意慾，令二手市場停止流動，他稱就算設浮動折扣，如過往的市價4成至6成，大部分人皆會選擇市價4成，結果一樣。


影響私樓市場 勢惹中產不滿
2.拖低樓價，私樓業主不滿
梁振英早前已表示，調整居屋定價屬兩難局面，售價若繼續定於市價7成，恐怕很多小市民未能負擔，但若以市價5成出售，對剛買樓的業主不公平。這定價亦可能與私樓市場搶生意，持細價樓的私樓業主如想出售物業，如何能與居屋競爭？同時，不符合居屋資格的小中產，也會質疑為何交稅補貼其他人上車，而自己要捱貴樓。


居屋由公帑興建，若大幅壓低居屋售價，政府便須動用更多公帑資助，更甚的是，政府應鼓勵居屋轉手及流動，讓有能力的住戶騰出現行居屋，讓另一個家庭受惠。故此，居屋定價的劃界，不能貪一時之快，必須審慎研究箇中的利與弊。