「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會
明報
10/11/2012
利用加按「錢賺錢」，鍾學良成功躋身千萬富翁之列，並出書和辦講座教人投資。
【明報專訊】現在不只是年輕人，就連中產亦呻置業難，認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良，經過債務重組還清20多萬元欠債後，現時已手持4個住宅及2個舖位，兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」，決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下，應該利用加按多套現資金，在物業市場上「錢賺錢」，令財富以幾何級數升值。
現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良，早前出書《窮忙族買樓大翻身》http://easss.com/music/yesasia ，將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示，激發他出書及開辦投資講座的導火線，其實源自一個電台節目，「幾年前，我聽到有人打電話到電台，向（時任特首）曾蔭權投訴，表示自己和男友分別是醫生及律師，但都未能置業。當時在社會造成很大迴響，當時我亦很生氣，既然我可以手持多個物業，為何這類高收入人士卻說買不到樓？所以我決定與公眾分享置業心得。」
聯名買樓不利借貸紀錄
他表示2002年科網股爆破，令他損失慘重，加上需要交稅，故財政拮据，更欠下20多萬的信用卡數，相當於他當時的一年薪金，需要以債務重組的方式歸還欠款，最終在兩年後成功清還所有款項。
「還債的兩年過得很辛苦，我要推掉所有應酬和娛樂，亦不開私家車，還清欠款後，由於已經習慣節儉的生活，所以將多出來的錢用作儲蓄，終於在2005年，以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住，成功上車。」
鍾學良表示，當時借九成按揭，首期只需10多萬元，至2007年，他終於首次買入收租物業，但他直指自己當時因為欠經驗，所以和家人聯名買入物業，但認為這做法其實不明智：「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓，在銀行的信貸準則中，他們不會各自欠債100萬元，而是各自欠200萬元，即總共400萬元。」
「在這個準則下，他們要再增持物業，就會因為供樓負擔比重變大，難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」
他現在手持的住宅已達6個，主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位，他認為「現時的息率低，應該盡量多借錢，達到錢賺錢的效果，所以我會加按名下的物業，再以套現所得的錢買樓，單是西營盤那個自住單位，我已經加按了兩次，但如果日後息口升高，我可能會售出某些物業，利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時，當時4個租戶中，有兩個向他提出退租，一個要求減租，幸好當時回報率亦不差，減租後仍可抵消供款，不用放售單位，但如果出現第二波金融海嘯，他可能也要放售單位。
舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑
經過幾次買樓的經歷後，他認為很多人在這方面的投資都存在誤解，如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線，但在他看來其實不明智。「遇到跌市時，大型屋苑因為單位數量多，所以容易出現多個業主同時放售物業的情况，到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓，因為業主大多年長，又持貨多年，所以較少出現拋售情况，樓價相對穩定。」
投資舖位 忌買臨時租約舖
除了住宅之外，鍾學良近年也開始購入舖位物業，去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後，近日亦以約2000萬元的價錢售出，一買一賣升值逾八成。
他認為買舖前須留意地段日後的發展，該舖位日後又可否轉變用途，如文具舖的租金一定較低，但改為食肆後租金就會提高，藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點，所以懂得利用新租，令舖位價格急升，「有些舖位以高價租予臨時租戶，令租金看似較高，不過臨時租戶離開後，買家就會發現物業很難找到新租客，而且租金亦低，所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」
他幾個月前亦和多名投資者，共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位，打算改裝為賓館，瞄準自由行市場。
明報記者 歐陽慧恩
雍雅山房 3.8億地變21億金蛋 昔日茶座重建成21幢豪宅洋房
明報
10/09/2012
羅家寶宣布最快於月底正式推售雍雅山，意向呎價由2.8萬至3.5萬元，挑戰新界區洋房新高呎價紀錄。
雍雅山房已重建成21幢豪宅洋房，據悉發展商已接獲十多個查詢，大部分為內地客。
【明報專訊】曾是粵語片年代取景勝地的大埔雍雅山房，於2005年由資深投資者羅家寶以3.8億元購入後，經多年重建發展，最快於本月底以洋房現樓姿態推出。項目共提供21幢洋房，意向呎價由2.8萬元起，入場費高達8400萬元，董事屋意向呎價更高見3.5萬元，挑戰新界區洋房項目呎價新高，若所有單位悉數沽出，預料套現約21億元。部分單位將保留作收租用途，意向呎租會達80元，與山頂及南區洋房呎租水平相若。
雍雅山共提供21幢面積介乎3000至5000方呎的兩層高洋房，其中15間設有泳池。羅家寶昨日指出，由於地盤位於山上，建築工程有一定難度，故建築成本達6億元，每方呎高達8000元；加上3.8億元的地盤購入價，總投資額達10億元。
項目最快於本月底開放現樓示範位及推售首批4伙，首批全位於屋苑下排位置，其中3伙屬3000方呎戶。面積5000方呎的董事屋，意向呎價達3.5萬元，預料定價高達1.75億元。
董事屋意向呎價3.5萬 挑戰新界紀錄
據悉，項目現已接獲十多名買家查詢，當中大部分為內地客。除15號屋將由羅氏留作自用外，亦會保留部分單位收租，以意向呎租80元計，月租24萬元起。
羅氏續指出，在低息和股市動盪的環境下，物業市場仍獲投資者追捧，預計至年底，豪宅樓價將有一成上升空間，未來5年樓價亦難以出現跌幅。
保留部分收租 意向呎租80元
羅氏雖為資深投資者，但過去主要以商舖投資為主，是次的雍雅山項目，是羅氏近10年來第4次涉足住宅市場的較大型項目。其中他最著名的投資，要數到2005年斥資逾10億元，向盈大（0432）購入薄扶林貝沙灣3期9座全幢共98伙，羅氏當年為求在成交前「摩」出（成交前已轉讓）所有單位，不惜斥資數百萬元自行搭建示範單位，但反應未如理想，部分單位需要以原價「摩」出，帳面賺幅不足一成。同年羅氏亦以2.1億元購入屯門愛琴灣61個爛尾單位，並自行斥資裝修單位後出售，經多番減價及推售後，終在2007年將單位悉數沽清。
羅家寶舖位戰績勝住宅投資
對上一個由羅氏親自發展的項目，則是沙田皇御居，羅氏於2002年賣地場上以1.12億元購入該地後，2005年10月份開售樓盤，但當時適逢市道轉淡，故銷情緩慢，92伙經一年銷售及多次減價，亦只售出十多伙，其後將項目部分單位留作收租。據區內代理指出，該項目近年終於順利沽清。
明報記者 歐陽慧恩
粵語片取景熱點 港人集體回憶
明報
【明報專訊】位於大埔公路、毗鄰中文大學的雍雅山房，亦有一個法文名稱「Yucca de Lac」，意思為湖邊的蘭花，該處因七、八十年代有多部粵語電影在那裏取景而廣為人識，並成為當時本港著名拍拖勝地，惜97年金融風暴令餐廳生意沒落，東主於2005年以3.8億元售出物業而結業，地皮亦重建成今日的雍雅山。
原為陳濟棠子別墅
項目佔地79654方呎，原本為廣東省國民黨將領陳濟棠兒子、香港富商陳樹中的私人別墅，其建築及園林設計，糅合中國及日本的建築特色，後陳樹中把該處轉售梁姓業主，至1963年，梁姓業主過世後，其遺孀再以930萬元以物業售予彭氏家族，並將內堂改為西餐廳，戶外茶座則維持原貌。
多名巨星曾到訪 拍攝《難兄難弟》
餐廳開幕後生意不俗，更成為當年粵語電影的取景勝地，其中以秦劍執導的電影《難兄難弟》最為人熟悉，陳寶珠、蕭芳芳、謝賢等一代巨星都有踏足該處，故成為當年不少年輕男女的拍拖勝地。不過97年亞洲金融風暴後，雍雅山房的生意無可避免受到影響，彭氏家族開始計劃把雍雅山房發展作住宅，擾攘了8年後，項目於05年9月招標，並由羅家寶以3.8億元投得，改建成現時的雍雅山。
雍雅山房可謂不少港人的集體回憶，2005年9月20日最後一天營業，更有地產代理包場，邀請200名嘉賓度過最後一夜，包括昔日粵語片紅星胡楓、唱片騎師陳任、藝人Maria Cordero及立法會議員梁耀忠等。
租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000
明報
10/08/2012
【明報專訊】目前公屋租金平均低於2000元，若以部分住戶將400呎公屋，以8000元再放租計算，平均每月至少可賺6000元；若單位屬租置計劃單位，租金更可變相協助「供樓」。
有地產界人士認為，房委會租金較低，但私宅呎租不斷增加，變相公屋租戶「租上租」後，可以「食水好深」，在房委會與私樓租金之間找市場「無本生利」。
根據中原地產數字，今年7月全港85個大型私人屋苑，新簽租約平均租金為每呎20.7元，升穿去年9月的最高位，即400呎單位，租金至少需逾8000元；差餉署統計數字更顯示，九龍區400呎至700呎單位，平均呎租高達21.7元。公屋住戶若將單位「租上租」，只要呎價定於逾10元至20元一呎，絕對有市場。
長安邨450呎單位叫租8000
按本報觀察和網上資料，一般新界區150至250呎的公屋房間，「租上租」的租金為每月2000至4000元，若租客以4000元租住一個150呎房間，呎租高達27元，已超出私樓。
Options Trading
部分400呎以上、鄰近市區的將軍澳全屋單位，索價亦要7000元一個月，即17.5元一呎；青衣長安邨一個450呎單位，叫租8000元，呎租同樣逾17元。本報放蛇位於屯門的150呎房間，呎租約13元，已屬較為「抵住」的「違規盤」。
無本生利 寧冒險放租
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，租金隨樓價上升，連帶非法公屋以致居屋（未補地價）也相當吸引，部分人無能力負擔私樓租金，又不符合資格上樓，寧非法租住較便宜的公屋單位，而且不少公屋和居屋亦鄰近鐵路沿線，實用面積較大，故相當有市場。他稱，「租上租」令公屋住戶無本生利，故在租金狂漲下，有人也會考慮冒險將單位放租。
天晉推2房 呎價7275貼二手
經濟日報
11/24/2011
【經濟日報專訊】大型新盤盛世低價開盤，帶動發展商積極推盤，新地（00016）將軍澳天晉昨隨即首度推出2房單位，截至昨晚9時，發展商合共推出206伙2房單位應市，平均呎價7,275元（定價．下同），貼同區二手價。
692至697呎 473萬入場
http://easss.com/jewelry/bluenile
天晉早前以貼市價推出3、4房標準單位後，銷情理想，至今累積沽出約500伙，其中3房單位近乎沽清，發展商趁勢推出2房單位應市；昨日加推的2房單位，主要在第6、7及8座C、D、E室，分布於6至47樓，面積約692至697平方呎，呎價介乎6,793至7,919元，入場費約473萬元，最快可於本周六開售。
區內代理指，天晉2房的開價極貼近同區二手，以呎價最低的7座6樓E室為例，697平方呎，定價473.48萬元，呎價6,793元，倘買家為新地會會員以及採現金即供付出方式，合共可享有8%折扣優惠，扣除所有優惠後，最低呎價約6,250元。
珒然快推 傳22樓呎價2.6萬
發展商繼續將3房提供的二按付款計劃，提供予此批2房單位的買家，二按付款計劃照定價減3%，首2年定息0.88厘，其後息率為P（最優惠利率，為5厘）加1厘。
此外，太古地產旗下西半山珒然計劃短期推售，市場消息指，發展商近期會見代理了解市況及介紹物業特色，市傳22樓意向呎價約2.6萬元。項目提供30伙，一梯一伙設計，其中28伙為標準單位，為3房間隔，面積約2,728平方呎。
深灣9號提價 即供折扣4%
嘉華國際董事（營業及市場策劃）陳玉成指出，市場反應熱烈，香港仔深灣9號至今已售出近300伙，銷售額直逼100億元，故提價重推3座A室25伙單位。面積1,603至1,606平方呎，平均呎價由20,096元加價逾6%至21,302元，並首次為該批單位提供即供優惠，採取即供付款，可享4%折扣。若以即供計算，則只加價約2%。預料可於本周末開售。
陳氏預期，明年年初銀行將放寬銀根，故對深灣9號的銷售有一定信心。頂層複式及花園洋房將在分層單位全數出售後逐步推出，有望可於聖誕前推出。
而頂層複式單位1座A室，意向價維持約1.6億元。市場消息指，目前該單位已獲兩至3名買家洽購，而有關人士為內地客。
嘉華國際董事（營業及市場策劃）陳玉成表示，深灣9號售近300伙；左為助理總經理（營業）顏景鳳、及右為南豐發展地產部副總經理黎學良。
黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000
明報
10/08/2012
【明報專訊】樓價持續高企，租金狂漲，不但劏房有價有市，連非法出租公屋單位亦大行其道。
本報偵查發現，不少公屋住戶在網上公然放租單位，部分更以高達4000元月租分租僅逾150呎的房間，呎租高達26元，媲美私樓。
本報記者假扮租客「放蛇」，有屯門良景邨已出售公屋的男戶主稱，可以月租2000元分租一個房間予女租客，但要與他和母親同居一室及共用廚廁；土地註冊處顯示該單位未有補地價，屬違法可被房署檢控，最高可被罰款50萬及監禁1年。
房署發言人回應，就該良景邨單位業主涉嫌在未補價下將單位出租一事，署方已跟進調查。
業主稱「合法」 房署跟進
近年住宅租金猛漲，即使市區逾百呎的舊樓劏房，月租也索價4000元。由於劏房的消防風險備受關注，部分基層家庭便轉移目標，物色租金相若，但安全較有保障的「黑市」公屋。
本報記者過去一個月瀏覽多個網上討論區，發現不少公屋住戶公然「招租」，綜合租盤資料，400呎以上的鄰近市區的全屋單位，月租叫價可達7000至8000元。因一般公屋為兩房設計，另有住戶提出可分租一個房間，面積約150平方呎，索價平均2000至4000元。
http://ozyou.com/water
記者較早前假扮租客，在網上留言給其中一個「屯門田景邨」公屋住戶，對方表示可以2000元月租出租一個房間，包水電煤費用，「租客」只需繳付2個月按金、1個月租金便可入住。
400呎以上單位 叫價8000
記者之後相約「睇樓」，住戶張先生（化名）表明，其公屋單位多年前由家人購入，稱是合法出租，不少同區街坊也這樣做，着記者毋須擔心。但他解釋，由於怕鄰居「閒言閒語」，故記者日後入住可訛稱是他的親戚，又指為怕「麻煩」，參觀時不能拍照。
不過，當他帶記者上門時，實際放租卻是他的良景邨良偉樓單位，不是他在網上刊登的「田景邨」。放租單位面積約400呎，一廳一房，曾作小量裝修，房間設雙人牀和儲物櫃，亦有電腦枱、桌椅等基本設備。張表示記者可租用約150呎的房間，他和母親就會住在客廳，廚廁則要共用，亦規定不能經常煮食。
業主母親住客廳 廚廁共用
他補充，放租兩個月以來，已有兩個女租客上門「睇樓」，估計有不少人對出租公屋渴求，「公屋間隔又唔錯，起碼好過劏房，只是屯門區有少許遠，但租金已相當便宜，我們見單位太大不會全部用得着，就分一半出租」。他又稱已準備好兩份租約，記者繳付6000元便可入住，最好租住至少一年。
不過，土地註冊處資料顯示，該單位住戶在2001年，亦即房署在良景邨推出租置計劃當年，以13.6萬元購入單位，但其後未有就單位補地價，故住戶聲稱租出單位屬合法，實為說謊。
律師：租客可控「串謀」違規
律師黃國桐表示，出租未補地價的租置單位，與放租租住的公屋單位，同屬違例，可被房署檢控或收回單位。但據他了解，一般公屋放租私下租給朋友較多，較少會明目張膽安排上門睇樓。他說，針對租置單位，租客或有可能不知自己違例，但若房署研究後證實違規，隨時可以「串謀」形式控告租客，市民應加倍留意。
明報記者
