買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率

買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率
明報 
2/16/2012


【明報專訊】美國聯儲局宣布維持低息至2014年，歐美面對經濟困局，市場預期這些國家也會推出大大小小的救助經濟措施，資金流向新興市場，就如2009年的情况相若，當通脹上升對樓市便更有利。現時本港樓價較去年初有所回落，有專家呼籲有心置業的人士，可以趁調整入市。不少銀行按揭息率已上調，準業主在做按揭時宜貨比三家。


香港銀行最多只提供七成的按揭，置業人士需準備三成首期，一個200萬元的單位，需要60萬元的首期，一般人甚難負擔。


http://diguk.com/golf


不過，如果投保按揭保險，多付一些保費，便可享最高達九成的按揭，上車便容易得多。


香港按揭證券公司提供的「按揭保險計劃」，使銀行可以提供按揭成數高於七成的按揭貸款，毋須承擔額外的風險。如成功獲批九成按揭，只需準備一成首期，便可成為業主了。


首期不足 按揭保險助借九成


上月渣打香港宣布加按息，最優惠利率按揭（P 按）最多加0.35厘，銀行同業拆息按揭（H 按）加半厘，渣打新P按牌價為P減2厘至2.4厘，而新H按牌價為H加2.5厘至3厘，息率上限維持於P（該行為5.25 厘）減2厘至2.35厘，現金回贈亦維持於0.2％至0.5%，罰息期2至3年，以實際利率比較，以現有1個月及3個月H約0.34至0.4厘的水平，H按實際利率為2.84厘至3.4厘，而P按為2.85厘至3.25厘。


其他銀行H按息由H加2厘至2.9厘不等，息率升至與P按情况相若，星展銀行(香港) 環球金融市場高級副總裁王良享表示，香港同業拆息會受內地信貸市場影響，如果內地再減存備率後，香港拆息便會回落，港元拆息走低機會仍存在。


不過，交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰認為，未來H按升機會大於跌，由於環球息率普遍上揚，歐洲和美國通脹預期升溫，也會影響拆息市場，但幅度不會太多。再者，羅家聰表示，現時有資金流出香港，傳統上11月至2月新年期間，港元會偏強，拆息會有機會向下，但過了這段需求港元時間，資金會重新流出香港，港匯會重新偏弱。


羅家聰﹕拆息趨升 業主要有準備
本港銀行亦考慮通脹因素，逐步調高H按的息率。如果正用H按息供樓的業主，面對本港息口上升壓力，業主須預計長遠息口走勢，準備額外的「緩衝資金」，考慮提前作部分還款或增加每月供款，提升供樓負擔的抗逆力，至於資金不足者，可考慮延長還款期，但全期利息開支便會增加。


以上專家對拆息走勢有所不同，但已做了H按的業主，因為有封頂，故可以繼續沿用H按，但若新業主怕通脹及資金流走令本港拆息急升，P按會是較佳選擇。


另外，應重新審視銀行調整後的Ｈ按計劃，比較利率、鎖息上限現金回贈及罰息期（詳見表），可能未來港元續弱及拆息扯高，選擇的鎖息上限當然愈低愈好。


明報記者 龍彩霞、崔競文

恒基地產粉嶺翠林 La Verte 推5座洋房 平均呎價8,888元

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粉嶺翠林推5洋房 呎價8888
經濟日報 
2/14/2012


恒地粉嶺翠林僅提供16幢洋房，故發展商亦不急於推售。


【經濟日報專訊】農曆新年過後樓市氣氛好轉，發展商把握時機推盤。恒地（00012）昨日公布粉嶺洋房項目翠林價單，首批推出5座洋房，平均呎價8,888元，貼同區洋房項目二手呎價，市傳已有3宗預留個案。


http://easss.com/malls


多個新盤本周起排隊出籠，恒地昨率先公布翠林價單，成為龍年首個推出新盤。項目首批價單涉及5伙，佔項目共16伙的3成，單位面積由2,865平方呎至4,451平方呎不等，首批單位平均呎價8,888元，較同區新洋房項目如天巒、St. Andrews Place等呎價過萬元為低。


3付款方法 設特長成交期
翠林首批價單中，入場戶為1號屋，面積2,869平方呎，定價2,008.3萬元，平均呎價7,000元。另外，價單中的8號屋屬示範屋，面積4,451平方呎，定價5,000萬元，屬首張價單位中定價最高的單位。


發展商為買家提供3種付款辦法，包括照定價的特長成交期計劃、另買家即供可照定價減2%。同時，發展商為私人名義買家提供即供二按，最多為樓價兩成半，首24個月利息為最優惠利率減2%，惟需照定價付款。


天巒御林皇府 二手呎價逾萬
市場指出，翠林首批5伙中，已有3伙獲市場預留，包括定價最平的1號屋，以及8號示範屋，最快本周四（16日）可落實成交。代理指出，買家中不乏內地客，由於項目只涉及16伙，故發展商未急於沽貨，主要以洽購形式推出單位，另昨日該盤錄約20組客睇樓。


另外，目前區內主要洋房項目為天巒、御林皇府及Goodwood Park等，二手平均呎價均過萬元水平。新近成交如天巒萊茵河大道單號屋，平均呎價5,082平方呎，成交價8,782萬元，平均呎價達17,280元。


歌賦嶺洋房 最快月內登場
區內代理指，翠林平均呎價低於1萬元，加上位處粉嶺市區，料可吸引市區換樓客買家。但預期區內樓齡較舊的洋房屋苑，如歐意花園、邁爾豪園等，二手交投會受壓，目前上述兩個屋苑叫價每呎約5,000至逾6,000元不等。


另一方面，同區中國海外（00688）旗下歌賦嶺洋房項目，仍未獲批出售樓紙，但發展商近日亦頻會見區內代理，並同時把項目的模型於代理分行內擺放，並即將開放示範屋予代理參觀，最快會於月內推出。

平台大宅貼地面 馬鞍山天宇海被轟誤導 長實：樓層獲政府審批

平台大宅貼地面 天宇海被轟誤導 長實：樓層獲政府審批
明報
2/13/2012


天海宇平台單位差不多貼近地面，對上一層是5樓，無綫新聞報道業主投訴單位矮過雙層巴士，令他感覺「好像被騙」。


【明報專訊】長實（0001）馬鞍山樓盤天宇海再被投訴把地面命名平台。無綫新聞昨報道有業主花700萬元，購入位於5樓下面的平台「海畔花園大宅」，收樓才知單位處於馬路旁，甚至矮過雙層巴士，直言感覺「好像被騙」。立法會議員及學者均指發展商誤導。


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700萬買入 業主﹕如被騙
長實發言人昨晚回應稱，天宇海樓層分佈是因應地勢及建築設計而定，已獲政府部門審批，亦有在樓書內清楚列明。


「海畔」單位與海隔公園
無綫新聞昨報道，天宇海把地下樓層命名「平台層」，對上一層是5樓，部分單位睡房窗戶貼近行人路，途人伸手可及。報道指有業主以700多萬元購入「海畔花園大宅」平台層特色單位，包括1000呎單位，連500呎花園，但兩個月前收樓才知「海畔」單位與海隔着行人路、馬路迴旋處及海濱公園。不願上鏡的業主說：「當時是樓花，無法看實樓，只看售樓書，我想這層平台在5樓樓下，矮極有限，怎知是地下……馬路經過的雙層巴士比我層樓還要高。」


樓書無列明與地面距離
天宇海售樓書列明「住宅單位設於平台層、5樓至30樓，不設地下、1至4、13、14及24樓」。樓書另附樓層圖，但僅有英文說明，並沒列明平台與地面距離。同時，住宅樓層圖旁邊，附有會所圖，與會所相比，平台層（podium floor）設於會所1樓以上位置。


無綫訪問城大學建築科技學部高級講師潘永祥，潘指單看樓書，也以為天宇海平台層有三四層樓高，而單位名叫海畔，緊接平台層是5樓，又無清晰表述單位在馬路邊，種種情况結合可能有強大證據是誤導。


身兼立法規管一手住宅物業銷售督導委員會委員的李永達亦指上述個案極為誤導，以現有一手樓立法框架，相信上述個案可「告得入」，促盡快立法規管一手樓。


運輸及房屋局回覆沒接獲有關投訴，如有投訴將交予地產建設商會及地政總署跟進。屋宇署昨未有回應。