升市壓不住 跌市撐不起

升市壓不住 跌市撐不起
明報 
9/01/2012

【明報專訊】梁振英7月上任以來，樓價不跌反升，終於在周四突然宣布期望能穩定樓價的「十招」，從不同渠道加快和增加樓宇供應，不過卻遭市場質疑大部分所謂「新供應」，只是數字的左調右調遊戲，而沒有市場預期的再進一步收緊按揭或將額外印花稅年期延長等辣招。

以往已有不少研究指出，香港政府不論是在樓市升時大力打壓，又或是樓市跌勢已成後開始托市，結果都只是「升市壓不住，跌市撐不起」，徒勞而無功，甚至是好心做壞事，只有當影響樓市的宏觀環境逆轉，樓市才會改變方向，其時原先不斷推出的壓市或托市政策，反而才開始顯現「作用」，進一步加劇了樓市的波動。

政府出招無力逆勢而行
可不是嗎？就如上世紀90年至97年間，雖然當時的港英政府不斷打壓樓市，樓價卻仍大漲小回，至97年出現亞洲金融風暴後，樓價才轉升為跌，但之前推出的「八萬五」後遺症才漸漸發作出來，結果樓價跌了六年多，跌了接近7成。好了，自98年至03年，雖然特區政府陸續推出救市措施，但樓價也要在03年SARS後才見底，但之前因救市而暫停賣地和停建居屋，又再一次出現延後作用，又造成了近年樓市的飈升！

招數延後發作 反加劇波動
正如筆者不斷指出，近年房屋新供應偏低，固然可解讀為樓價飈升的原因之一，更重要的是，美國量化寬鬆政策和超低息政策，在香港採取聯繫匯率的情况下，港元隨美元長期走弱和息率同樣要跟美國在低位徘徊，對香港樓市的影響更大，但這卻不是小小特區政府可以改變，既然大環境如此，大家以為多增一萬數千的新供應，便可以解決問題嗎？

低息弱美元 樓價長升原因
或許，香港樓價要待美元及美息同時回升之時才轉勢，不過最新聯儲局議息紀錄顯示，可能將原來至少2014年前仍維持低息的政策再延長，至於其可信度如何，還是留待大家自行研判。然而，當美元和美息回升，而樓價又開始下調之時，今日說要大增的樓市供應，會否又「突然」的變成供過於求？

除了供應量外，近期輿論也熱烈討論應否進一步收緊按揭或將額外印花稅的期限延長，而之前有關措施已見到未能收到遏抑樓價的效果，反而令到業主不敢將自住或投資單位放售，造成盤源短缺，樓價更加「乾升」，今回梁振英暫時不再作此想，可算是變得較聰明了，總好過早前推出白表可暫免補地價買居屋的政策，原想幫市民置業，卻令政策未真正施行前，居屋樓價已先飈升，令上車客更加望樓興嘆。

說實在的，香港屬外向型經濟，往往外圍經濟的大氣候變化，比本土的房屋供應，對樓價有更大影響，而近年除了美國經濟，中國內地的經濟情况，對香港樓市所造成影響也極為重要。就如中大教授黃元山便發現，內地M2貨幣的增長幅度，與內地人到香港購買豪宅的數量增長有密切關係，則假若中國銀根不放鬆，香港樓市也可能會受壓，不用特區政府出手。相反，如內地游資充裕，要壓低香港樓價，也不是這麼容易。

中國M2影響內地人來港買樓意欲
或許，正是由於近年多了內地人來港買樓，隨之而來也出現了要求政府實行「港人港地」政策，以免香港樓價會被內地人搶高，而梁振英在宣布「十招」當日，說已着令地政和律政部門，研究和草擬「港人港地」的賣地條款，待有需要時，便可以合時推出。

港人港地 未必有利港人買樓
不說「港人港地」具有保護色彩的意味，其是否真的可以遏抑香港樓價，以令港人更容易買樓，筆者覺得頗有保留。首先，港人港地，只能在新售土地的賣地條款加上，有關土地所建成單位，相對現有全港超過200萬個住宅單位，比例頗小。另外，內地人如決意來港買樓，買不了這些一手盤，轉而流入二手市場，便會刺激非港人港地的樓盤價格，則這邊跌，那邊升，最後反而影響原只打算買二手樓的港人而已。

過往政府說幫香港市民買樓而推出的政策，得出的效果可能適得其反，就如上述的居屋白表政策，反令港人要買貴樓，而將來極可能推出的港人港地政策，也可能會令二手樓價更高。

收緊按揭成數 反拉長按揭年期
至於收緊按揭，會令原來本已有足夠首期上車或換樓家庭，突然因按揭成數低了，反而更難入市，而金管局要求銀行為按揭客戶做「壓力測試」，也令到不少申請者為了將每月供款佔家庭比例，在假設息口調升2厘後仍合乎要求，遂將按揭年期拉長。不信？經絡按揭提供數據便顯示，港人新做按揭的平均還款期，於7月份升至25年的新高。

撰文﹕陸振球

梁振英十招穩樓市 研新夾屋 短中長期共供應8.8萬單位

梁十招穩樓市 研新夾屋 短中長期共供應8.8萬單位
明報 
8/31/2012

特首梁振英昨聯同運輸及房屋局長張炳良及發展局長陳茂波，宣布10項短、中、長期穩定樓市措施，若全部落實，可提供約8.8萬單位。

【明報專訊】樓市持續升溫，樓價屢破紀錄，特首梁振英上任兩個月後，昨日終公布10招盼穩定樓市，短期透過出售居屋貨尾單位，將「置安心」單位由租變賣，以及加快審批預售樓花，至明年共提供約1.1萬個單位；中期則是將啟德發展區部分用地撥給房委會發展居屋，提供480個5年後落成單位；政府表示正研究長遠的「新置居」計劃，協助月入約4萬元的家庭置業。

梁振英昨在運輸局長張炳良及發局長陳茂波陪同下，昨午5時突會見傳媒，宣布10項短中長期穩定樓市措施，單位供應近約8.8萬個。他稱政府高度關注樓市升溫，因應當前情况，需加快出售資助和私人房屋單位，回應市民訴求。

「置安心」只賣不租變居屋
5招短期措施將在未來6至12個月內推出，當中包括將首個青衣置安心項目1000個單位全改為「只售不租」有折扣的單位出售，變相成為居屋，不需「先租後買」，明年初預售樓花。房委會將推出800多個天水圍天頌苑居屋貨尾，明年初接受申請。另外，柴灣工廈將改建為180個小型公屋單位，市建局亦會透過重建工廈，供應180個中小型單位。

除上述逾2000個公屋及居屋單位，地政總署將加快審批正處理的9000個私人單位的預售樓花申請，務求加快應市。

中期措施方面，政府首次提出，將啟德發展區內預留作市建局樓換樓的單位、而又未有發展時間表的用地，部分交房委會發展，提供480個居屋單位，約2017年底落成，成為首個進駐啟德新區的居屋。至於市建局首輪獲批的500個供舊區重建「樓換樓」用單位，會按計劃於2016年落成。

啟德建居屋 36政府地改住宅
此外，政府計劃長遠會以折扣價，出售上屆政府規劃的另外4000個置安心單位，以及將36幅政府用地，改劃為住宅用地推出市場，增加公營和私營房屋供應。

至於長遠規劃，梁振英宣布政府會展開研究新的「置業安居計劃」，協助置安心原定的目標群組，即月入約4萬元的家庭置業，適當時間諮詢社會。政府消息人士透露，長遠而言，政府希望有針對性政策協助中產置業，可以長遠持續推出，而非一次過計劃。新置居計劃目前仍在初步構思階段，期望針對月入4萬左右家庭，並會研究是否設月入下限。

梁振英說，目前樓市處於環球經濟疲弱、流動資金充裕及需求旺盛三股不尋常力量之間，呼籲市民不要忽視潛在經濟風險，又說政府會密切注意，必要時再推新措施。房委會委員蔡涯棉認為，近個幾月樓市升溫太快，單是增加土地供應未能即時處理問題，只有加快推出單位；若供應多了，業主叫價自然會下降。

學者籲盡快推「港人港地」
房協副主席、「居屋之父」鄔滿海認為政府將置安心改為直接出售，除可助市民置業，亦將房協的回本期縮短，變相可紓緩房協財政壓力。他預計，啟德的居屋位於市區，會受市民歡迎，屆時價錢可能較其他居屋貴，但相信這一籃子措施，可讓市民有不同選擇。

理大社會政策研究中心副主任鍾劍華認為，梁振英的10招某程度可穩定樓市，冷卻中價樓宇價格和針對熱錢炒賣單位，但由於香港土地供應有限，即使將政府用地改劃為住宅，長遠亦不能解決需求問題，政府須盡快引入「港人港地」，讓置業優先權要給予港人。

80後炒樓王散貨套現600萬 15萬首期起家 看淡後市料跌兩成

80後炒樓王散貨套現600萬 15萬首期起家 看淡後市料跌兩成
明報 
8/30/2012

現任職銀行投資部的吳龍飛認為，額印限期將至加上新政府的房屋政策，預料本港樓市將會掉頭下跌，因此現時寧願「賺少啲」，都要連額印稅售出物業。

【明報專訊】樓市高漲，近期太古城等港島龍頭屋苑甚至連不受歡迎的「籮底盤」，賣家亦成功在繳付額外印花稅後獲利出售，淨賺逾100萬元，交易背後更是一名過去6年連環炒樓致富的80後「上車」故事。

只有中學學歷的公屋青年吳龍飛，在經濟低迷時與女友儲蓄，於2006年低位一擲15萬元買舊樓上車，結果在6月樓市黃金期變身千萬富翁。不過他近日看淡本港樓市，預期會跌兩成以上，告誡80後置業要勤儲蓄和量力而為，切勿高追。

太古城近3個月內錄得兩宗「籮底盤」連額印成交，包括5月以逾420萬元售出1個太湖閣極低層約580呎單位，屬太古城首宗額印成交；近日鄱陽閣低層1個641呎單位亦以515萬元售出，扣除行政成本後帶挈同一業主大賺逾100萬元。

會考7分 從低做起儲首期
放售該兩個單位竟是一名80後，今年32歲的吳龍飛。吳龍飛在白田邨長大，就讀廠商會中學，會考只得7分，高考6科更全部「拎U」。

他2000年畢業時香港經濟低迷，他為生計便任職麥當勞、地盤雜工和保安等，一年後不甘心就此浪費青春，去信應徵恆生銀行文員，「當時我在信上列明只要4500元月薪，希望銀行給予面試」，結果獲聘，由文員從低做起，經擢升後任職銀行投資部。

吳表示，雖然收入微薄，但堅持與女友合力儲錢，每月約儲6000元，數年內儲得約30萬元，當中一半用於結婚，另一半約15萬元，以九成按揭購入北角堡壘街一個單棟樓單位，到2007年樓市復甦時轉售，獲利逾70萬元，終賺到第一桶金。

吳後來踏上炒樓之路，利用資本到深水埗、石峽尾一帶舊區購入多個舊樓單位，「當時銀行批出貸款較易，容許借出85%至95%貸款投資樓市」，每個單位手持約3至4個月，一見好時機立即放售，「市場相對較少有單棟樓盤，因此每次放售都有查詢，每個單位約賺10至20萬元」。至2010至11年，他集中轉戰港島，購入筲箕灣、太古城多個單位，帳面上有逾1000萬元資產，但笑言「但實際最多都是套現600萬元」。

5物業放盤 轉炒商場舖
不過，目前樓市陰雲密佈，吳坦言對未來樓市悲觀，不等額印2年限期後才出售單位，寧即時套現，「額印限期後市場將有大批盤，自己的單位未必有吸引力；二來CY（特首梁振英）一定會做嘢，房屋政策一定有轉變，估計樓市今年底開始下滑，可能下跌20%。」目前他手頭持有餘下5個物業已放盤，希望於未來3個月成功放售，並轉而投資小型商場舖位。

談及現時青年置業困難，吳勸勉青年置業要量力而為，「置業最重要是先儲蓄，我正是一個例子，不要夾硬上車，亦不要太貪心高追樓市」。

明報記者 黃俊鋒

馬鞍山錦豐苑錦蓉閣 900呎居屋拆4房分租 35平方呎房租3000 呎租貴如山頂

900呎居屋拆4房分租 馬鞍山35呎房租3000 呎租貴如山頂
明報 – 2012年8月28日星期二

【明報專訊】樓價和租金升勢凌厲，低收入市民被迫愈搬愈細，不但導致市區「劏房」湧現，就連馬鞍山亦有居屋業主將近900呎單位分割成4間房分租，共收取每月約14,100元租金，其中一個面積約35平方呎的房間，每月租金3000元，呎租達86元，媲美山頂洋房呎租水平，業主亦享高達6.9厘租金回報。本報記者假扮租客到訪單位後，發現4個租戶需要共用洗手間及廚房，居住環境未如理想。

業主稱搶手 大廳間房變無窗
分成4房出租的單位為馬鞍山錦豐苑錦蓉閣中層8室，面積891方呎，業主近月在區內巴士站張貼放租字條，標明單位屬全海景戶。記者其後以租客身分參觀單位，發現原本三房兩廳的單位，被分為4房，大廳位置因間出房間而變成無窗，即使白天亦要開燈。

其中一個叫租3500元的分租房間，面積只有約45方呎，僅能放下一張4呎闊雙人牀，牀尾位置已安裝掛牆電視，並在房間外提供一個入牆衣櫃，叫價呎租約78元。業主胡小姐更向記者表明，單位只餘下這一間房仍待出租，相信很快便能租出。

她續透露，另一個面積約35方呎的房間，剛獲一名女文員「即睇即租」，月租3000元，房間內只有一張單人牀及少許家具，呎租高達86元。據代理指現時山頂歌賦山道一間逾6000方呎的獨立屋，叫租約50萬元，呎租亦只是約82元。

業主稱已補價 土處未顯示
至於另外兩間房，業主表示分別由一對夫妻及一對母女以每月3800元承租，均為香港人，意味着單位將來最少有6人居住，但要共用一個洗手間及廚房，加上房間面積較細，住戶更需將部分個人物品放在客廳的公用位置。雖然業主向記者表示單位已補地價，但根據土地註冊處資料顯示，單位於1996年12月以132.98萬元購入後，暫未顯示已完成補地價。
區內入場租盤 515呎叫租8500

世紀21奇豐高級分行經理黎健峰說，現時馬鞍山較低價租盤放盤量小，全區的入場租盤之一為錦英苑的515方呎戶，但目前叫租已達8500元，如果是區內大型私樓屋苑新港城，即使是400餘方呎的兩房戶，入場租金亦需過萬元，相信部分較低收入家庭，或因未能支付貴租，而需租住分租單位。至於本報觀察的錦豐苑891方呎戶，目前自由市場買賣成交價約400萬元，補地價金額高達約110萬元，換言之單位若補地價後，業主租金回報將達6.9厘。

其實是次的分租個案已非首例，將軍澳浩明苑更出現劏房出租個案，早前一個低層戶將單位間成4個套房出租，每間房租金3200至4800元，每月總租金約1.44萬元。