一手樓倡禁建築面積計價 限制樓書廣告 最快2013年實施

一手樓倡禁建築面積計價 限制樓書廣告 最快2013年實施
明報 
10/11/2011


【明報專訊】立法規管一手住宅物業銷售督導委員會（下稱委員會）完成研究報告，就9項銷售行為提出立法規管建議，包括建議違規者要負刑責被罰款甚至坐監，以及建議全面摒棄用建築面積計價，無論售樓書或廣告一律採用實用面積並以此計呎價，不准再刊登建築面積和建築呎價，違規者罰款50萬元。


Zuji Hong Kong 

有委員形容，立法後，發展商高層在微博中提及建築面積呎價，都屬違法。政府預料新例最快於2013年中生效。


不過，立法會地產及建造界議員石禮謙批評，強制採用實用面積的建議愚蠢，形容新安排下的市場與現時採用建築面積的二手市場銜接下會出現混亂。


委員會昨日將報告交予運輸及房屋局長。報告中針對9項銷售行為提出立法規管建議，包括﹕


1) 售樓說明書訂出規格，如不准用構想圖；
2) 訂出價單範本和在售樓說明書內須使用實用面積資料；
3) 訂出廣告規範，如不准再用建築面積；
4) 規管銷售安排，如規限收票預留的日期；
5) 禁止失實陳述和發放虛假或誤導消息，以及訂出罰則等。
6) 關於業權轉手程序和相關事宜，訂出3天「冷靜期」和其間的撻訂水平為樓價5％；
7) 規管發出價單的時間和形式；
8) 規管交易資料必須24小時內披露；
9) 訂立示範單位的規定，如必須有清水房。


上述規管建議旨在進一步保障消費者、提高售樓透明度，但不少建議在委員會內均沒有一致共識，而以「大部分委員認為」作表述。


出租逾3年 當二手樓


立法建議只規管一手樓住宅，不會處理二手樓交易。一手樓包括已建成或未建成的住宅，但有兩類住宅獲得豁免，一是那些住宅建成後有95％單位出租超過36個月的項目，當出售單位時會視作二手樓；二是只出售一座一手獨立屋的私人賣家。


現時售樓說明書中一般會列出實用面積和建築面積，以及用兩套面積呎價，立法建議則訂明只准在售樓書中列出實用面積和呎價。運房局發言人解釋，現時發展商對建築面積沒有標準定義，買家難比較樓價。


立法建議更訂明售樓廣告亦禁止披露個別單位建築面積和建築面積呎價，亦不可作任何失實、誤導或虛假陳述。對於發展商在記者會、傳媒訪問或個人網誌中披露建築面積及呎價是否違法，運房局強調立法時會小心界定「廣告」的定義，暫難籠統回應。委員會成員李永達認為，如果是在網誌中作上述披露，應屬違法。


另一委員、測量師學會房屋政策小組主席潘永祥稱，若統一使用定義清晰的實用面積，可加強保障買家，亦使當局立法後較易執法，例如查證單位有否縮水等。


首張價單須列最少兩成單位


在公布價單的安排上，立法建議亦較現時樓花銷售同意方案的安排嚴謹，價單沿用在出售日期3天前公布，若發展項目單位數目為100個以上，首張價單最少要包括整個或某一期發展項目單位總數的20％，並以50個單位為下限，其後發出的價單，最少包括整個或某一期發展項目單位總數的10％。


報告表示，建議執法機關在運房局下設立，由資深首長級官員出任主管，負責監察、處理投訴、調查、發出作業指引等，長遠會考慮能否把該執法機關轉為法定機構。委員會又建議在網上設立中央物業資訊平台，提供一手住宅項目的銷售資料。


運房局表示，將盡快推出白紙草案諮詢公眾，並在今個立法年度內提交條例草案，目標是在明年7月立法會換屆前通過法例。但發言人表示，因在政府內設立執法機構需要至少一年時間，即法案最快要在2013年7月才執行，在未有法例的期間，會沿用現時售賣樓花同意方案和地產建設商會的指引去處理。

特首曾蔭權任內最後一份施政報告 新居屋定價 與買家收入掛鈎

新居屋定價 與買家收入掛鈎
星島日報 
10/10/2011


(綜合報道)(星島日報報道)本報獲悉，特首曾蔭權後天發表的任內最後一份《施政報告》，將會宣布推出每年數千個的「新居屋」計畫。新計畫將改變舊居屋以市值折扣釐定售價的方式，改為鎖定受資助巿民的家庭入息介乎一萬六至三萬元，並以他們的供款能力定價，每月供款佔入息比例不超過四成；


而新居屋轉讓時的補地價亦不以巿價計算，而以購入時的地價折讓計算，使新居屋業主能享受地價升值的利益。消息透露，現有舊居屋轉讓的補地價安排，亦會有新的調整。


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　　曾蔭權昨天在網誌上撰文，表示後天發表的《施政報告》，會力求深入全面地處理房屋問題，同時又透露，會有打破傳統框架的中、長期政策。據了解，在房屋問題上，曾蔭權會提出全面的措施，包括透過填海造地、改變工廈土地用途等措施，增加土地供應；同時推出每年數千個的新居屋計畫，令未來每年整體房屋供應量由原訂的三萬五千個增加至四萬個。


　　整體房屋供應增至四萬
　　曾蔭權在去年的《施政報告》中，提出在未來十年，每年供應可建二萬個私人單位的土地，以及興建一萬五千個公屋單位。據了解，這兩個建屋「指標」均不會因應推出「新居屋」而作出調整，意味本港往後每年的整體房屋供應，將會增至四萬個。至於原定「先租後買」的「置安心」計畫，會優化為「可租可買」，但由於整個計畫供應量僅數千個，對影響整體房屋供應量影響輕微，因而沒有計算在建屋「指標」之中。


　　在曾蔭權即將宣布的新房屋政策中，最受矚目的是「新居屋」計畫。據了解，這個計畫是曾蔭權形容為「打破傳統框架」的最重要政策。


「新居屋」計畫鎖定資助對象為月入介乎一萬六千元至三萬元的家庭；新居屋定價方式打破舊居屋以巿價七折計算的方法，改為以受資助巿民的可負擔能力定價，確保受資助巿民的每月供款不會超過入息四成。


　　資助目標月入萬六至三萬
　　以當局計畫的一萬六千至三萬元受資助家庭的目標為例，新居屋的每月供款額，會介乎六千四百元至一萬二千元之間。此外，「新居屋」的補地價機制亦有所不同，業主補價時毋須考慮單位的目前市值，僅須補回在買入時售價與地價之間的差額；換言之，居屋業主日後可以全數享受單位地價的升值潛力，毋須再於房委會「攤分」。至於二手居屋的補地價安排，據知亦會作出相應調整。


　　補地價改以購入價計算
　　消息人士表示，過往居屋因為補地價以巿值計算，居屋業主在出售樓宇時，未能享受地價升值的利益，以至轉售意欲較低；若能讓居屋業主享有地價升值的利益，估計有助居屋流轉。而新居屋計畫，會繼續由房委會執行。至於私人住宅供應方面，港府將會在賣地時，透過賣地條款增加更多「限呎地」和「限量地」，以滿足本港巿民置業需求。


　　曾蔭權在《施政報告》前夕，日前接受電台訪問，承認政府過去在房屋政策上有失誤，特別是在房地產泡沫爆破後，停止生產土地，令供應不足樓價高漲，巿民不能置業，他認為這是民怨的最大原因。