土地有限丁權無窮死路一條 根治出路在於善用餘地
2011-11-04
【明報專訊】丁屋問題因特首選舉來臨而再受關注，特別是考慮參選下任特首的唐英年提出所謂「新思維」，建議以「加高向橫」突破現行規限，以對應丁屋土地需求。丁屋問題確實需要處理，不過，並非單單讓丁屋變成「丁廈」，就可以解決問題，必須結合丁屋土地供應、如何解決丁權無限量和丁屋建築形式等一籃子考慮，然後提出治本方案，才可以根除丁屋問題。
http://easss.com/travel
單是「加高向橫」根本就不對焦，如果竟然落實，有可能把潛在需求誘發出來，使事態演變得無法收拾，必須三思，不應草率而行。
解決丁屋問題的根本原則：
可建屋地不應拓展
目前，發展局長林鄭月娥在電台節目回應提問時，就丁屋問題指出，到今日為止，丁屋訴求不能量化，可能是無限量多，因為從丁權角度，相信鄉議局會要求持續供應，這對香港土地造成很大困擾。
寥寥數語，再一次顯示林鄭月娥掌握問題之精準，而敢於與前上司（即唐英年）唱對台，也說明她對所負責政策範疇的承擔。林鄭月娥這番話，實際指出「土地有限，丁權無限」才是癥結所在。
唐英年所提建議若落實，丁屋政策會大變，不再是建築面積700方呎，建3層高27呎，有新界人士順着唐英年的說法，進一步提出增加土地建屋密度，容許興建9層，甚至12層，認為在一片土地集中處理多個丁權，不失為一個方法。
從新界人士角度，對興建面積2100方呎的低密度「丁廈」單位，當然有吸引力，因為從居住舒適程度和經濟價值潛質，與傳統丁屋比較，丁廈都較優勝。不過，若落實「丁廈」概念，會有兩個後遺症。
（1）原居民與非原居民的矛盾，即時擴大和深化。
試想想，日後會出現以下場景：兩座樓宇在新界區內隔街並立，一座是丁廈，一座是發展商所建樓宇。原居民所擁丁廈單位，不僅毋須耗費購買，由於單位面積大，所值不菲，出售後或可進帳數百萬元甚至更多；非原居民千辛萬苦購入發展商所建蝸居，還要做一輩子「屋奴」。同樣在香港出生，人生竟然這樣不同，這樣的社會，不可能有真正和諧。
（2）誘發申建丁屋大增。
丁屋政策實施41年，到今年3月31日，地政總署共批核36,094間丁屋，仍有9947宗申請個案處理中，若丁屋變身丁廈，基於經濟價值大增，屆時地方勢力、發展商介入，組織丁權、集中丁權，申請必然大增，包括已移居外地原居民在內，有估算目前潛在丁權數目約達20萬，屆時原居民都成為地產發展一分子，新界大興土木建丁廈，場面一定漪歟盛哉！
長期以來，新界人士都欲衝破丁屋高度和建築面積限制，原因是政策規定可以建丁屋的土地有限。
可建丁屋的土地，一般限於「認可鄉村範圍」，即是環繞642條認可鄉村周圍300呎的地方；另外，在「鄉村式發展」土地申請建丁屋，要獲城規會批准。根據地政總署估算，可供興建丁屋的「認可鄉村範圍」和「鄉村式發展」有4960公頃，經過多年發展，現在可建丁屋土地估算約為1640公頃。
林鄭月娥今年5月18日在立法會回答提問時說：「鑑於『認可鄉村』主要旨在反映1898年已存在於新界的鄉村，而界定『認可鄉村範圍』的原則……環繞認可鄉村周圍的300呎，已於早年與鄉議局確立，不存在因為要滿足丁屋的建屋需求而擴大『認可鄉村範圍』。」
所以，按鄉議局與政府確立的政策規定，可建丁屋土地已經用了大半，餘下1640公頃；單以這個面積，連應付潛在丁權也不足夠，而按丁屋政策規定，18歲或以上男性原居民，終其一生都可以行使這個權利（丁權），申請興建一間丁屋。這樣的話，整幅圖畫就出來了：可建丁屋地有限，但是丁權無限，因為按政策和《基本法》規定，丁權可以代代相傳，千秋萬世，應該怎麼辦？這應該就是林鄭月娥所說的困擾。
若要尋求方法解決丁屋問題，必須先確立一個原則，那就是原本可建丁屋土地，即認可鄉村周圍300呎範圍，絕對不能夠改變，因為若將之拓展到認可鄉村範圍和鄉村式發展土地以外，只要打開缺口，將會是慾壑難填，以新界，就算包括香港、九龍共1100平方公里計，長遠而言，都不可能容納生生不息的原居民。
另外，若拓展可建丁屋土地，讓丁權擴大化，佔用其他無特權市民的土地，所製造不公平、不公義，會成為社會不穩定的潛在因素。
原居民若屬意 「丁廈」
要接受丁權限期終止
解決丁屋問題，必須環繞現有可建丁屋土地想辦法，而且要從徹底解決丁權為着眼點。丁屋「加高向橫」變成丁廈，可能是選項之一，即使治標不治本，若原居民基於現實考慮，仍然傾向於此，則要同時考慮是否接受丁權限期終止，以換取非原居民接受丁廈。
事實上，丁廈概念，不僅偏離丁屋政策，是否符合基本法保護原居民傳統利益的規定，也值得斟酌。所以，現實和長遠而言，原居民對於丁屋和丁權，都面臨取捨，才可以妥善徹底解決問題。
我們同意香港要以新思維解決丁屋問題，不過，絕不同意所謂解決辦法只是擴大原居民特權，變相利益輸送。我們期望特首參選人能以全港利益為先，從根本入手，尋求原居民和非原居民都可以接受的辦法。若丁屋問題淪為變相「買票」的選舉操作，這樣的參選人，只是小圈子選舉中一個「照顧小眾、犧牲大眾」的政客。
「村外地」批建丁屋 10年43公頃
2011-11-04
發展局數字顯示，全港有近1.1萬宗已獲批准申請補地價，意味近三分之一丁屋是用作轉售，市場不少地產代理均經營丁屋物業代理。
全港1/3丁屋料用作轉售
【明報專訊】發展局長林鄭月娥前日直指「丁屋訴求可能無限量多」，影響其他用途的土地供應。本報統計城規會近10年審批丁屋個案，發現政府和原居民正循3招將擴大法定鄉村以外的丁屋地範圍，包括改變規劃圖則，及准許逾1100宗在綠化帶或農地建屋申請，合共已擴大逾43公頃丁屋地（面積超過2個維園），令丁屋佔地不斷膨脹。
學者指土地被「犧牲」
曾參與丁屋規劃審批的前城規會成員、港大地理系副教授吳祖南亦對丁屋規劃審批感困擾。他指委員當時已質疑丁屋潛在需求量有多少，又曾向民政總署查詢丁屋量如何計算，發現只是從村長提供的數字作計算。他說﹕「部分小鄉村第一年說有200個丁屋，第二年變成250個，怎會有可能一年之間增加這麼多？」他指需求量不是虛數，只要統計已出生的7歲至17歲男丁人口便可估計，批評政府不承擔，引致將來本港土地被「犧牲」。
根據發展局數字，全港現有的3.6萬丁屋之中，有近1.1萬宗已獲批准申請補地價，意味近三分之一的丁屋是用作轉售。每年仍繼續有約2000宗丁屋申請個案，不斷加重建屋壓力。
按地政總署政策，丁屋必須興建在全港642條認可鄉村附近方圓300呎範圍，或在城規會上指定的鄉村發展用途土地，否則申請人要逐一將個案交城規會個別審批。
本報統計過去10年申請數字，發現至今有逾1594個丁權擁有人向城規會申請，在鄉村以外的「康樂」、「綠化帶」和「農業」等地上建丁屋，當中七成即1178宗獲批，涉及約15公頃土地，令丁屋範圍不斷擴展。
3招擴範圍 佔農地綠化地
另外，政府自1997年起，最少9次主動修改新界多幅土地用途，規劃出更多可建丁屋的鄉村用地，包括在02年修訂林村圖則，將8.35公頃的農業和綠化帶撥作鄉村地；同年11月，將8.6公頃的九龍坑農地撥作丁屋發展，9次修訂總涉及面積達28.77公頃。
上述兩個「方法」，已為鄉村地提供逾43公頃土地，估計可興建近4000間丁屋。此外，政府正研究將部分未落實規劃的邊境和郊野公園邊緣地，用作鄉村發展，令丁屋範圍不斷在新界膨脹。
明報記者 鄭穎瑩
林鄭﹕丁屋需求無限成困擾
2011-11-03
發展局長林鄭月娥昨回應唐英年提出放寬丁屋興建的建議，表示放寬丁屋3層高限制要考慮景觀影響，若擴大鄉村範圍則會影響開拓土地工作，影響一般市民的房屋供應。
回應唐英年「加高向橫」建議
【明報專訊】新界原居民的丁屋興建權利可代代相傳，鄉村土地難以滿足，早前考慮參選特首的唐英年便提出應放寬丁屋高度至6至9層等向高空發展。
但發展局長林鄭月娥昨明確反駁唐的「政綱」，直指丁屋訴求不能量化，「亦可能是無限量多」，成為政府最大困擾。
擴丁地礙房屋供應
林鄭月娥警告，若不斷擴大鄉村地帶興建丁屋，會直接影響開拓土地，導致難以滿足其他市民的房屋需求。
發展局資料顯示，現存可建丁屋的鄉村土地只餘三成，除非政府讓出其他住宅地以擴展鄉村，或增加建屋密度，否則無法滿足需求。
唐英年上月22日出席鄉議局村代表大會時，提出放寬丁屋每幢3層、每層700平方呎的限制，認為丁屋可「加高向橫」，甚至把多間丁屋變成一間，「以新思維解決問題」。
放寬高度或礙景觀
林鄭月娥昨出席商台節目《在晴朗的一天出發》後，被問到唐英年的建議是否可行，她明確回應﹕「我們的最大困擾，是丁屋的訴求到今天為止不能量化，亦可能是無限量多，因為以丁權的角度看，我相信鄉議局會要求持續供應，這對香港土地造成很大困難。」她又指出，若大量擴展鄉村地帶，會直接影響其他開拓土地工作，影響一般市民的房屋供應及其他產業發展。
她在電台節目上解釋，若放寬丁屋高度，要考慮是否與四周景觀配合，「如要擴大（面積），就要其他發展讓路」，直言問題不易解決。
資料顯示，每年申請丁屋獲批的數字，遠遠追不上申請總數，以2010/11年為例，有2154宗申請，但只有1344宗獲批，佔整體申請62％，累積未能處理個案為6400宗，與過去5年相若。
梁福元斥林鄭「傻傻哋」
十八鄉鄉事委員會主席梁福元昨接受查詢時，回應林鄭月娥指丁屋需求無限量的說法，認為是「傻傻哋」，反駁稱近年本地生育率放緩，新界新增擁丁權的原居民增長亦有限，質疑政府誇大新界村民對丁屋的需求。
他強調，新界村民只希望於私人土地上建丁屋，但政府審批實在太慢，並非要求「周圍起屋」。
對於丁屋僭建執法工作，林鄭月娥表示，會依法辦事、分類處理，政府已進入最後階段，對第一類可保留的環保適意設施會發出詳細指引，供業主參考；對第二類如圍封露台或半層天台等，會使用登記制度；對第三類嚴重僭建則會執法。
