全港最實用屋苑九龍塘碧華花園 80年代落成 實用率普遍較高

全港19區最實用屋苑亮相 80年代落成屋苑 實用率普遍較高
明報 
1/01/2013

由今年1月1日起，二手住宅統一以實用面積計價，市場出現一番新景象。太古城地產代理派發單張講解。

【明報專訊】踏入2013年，二手住宅市場也步入新世代，從今天開始，二手樓統一以實用面積計價。本報蒐羅全港19區實用率最高及最低屋苑後，發現九龍塘碧華花園平均實用率高達93％，堪稱「實用王」。政策亦令屋苑呎價「大執位」，如九龍灣德福花園建築呎價一直領先得寶花園，但以實用呎價計算，得寶則超越德福，各個屋苑將重新排位。

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九龍塘碧華實用率93％稱王
本報記者向各區代理查詢，並綜合網上資料，分別找出19區各區實用率最高及最低的屋苑，以及相應呎價資料，當中已剔除部分成交不甚活躍的屋苑，以及單幢式舊唐樓。各屋苑中，「實用王」為九龍塘碧華花園，平均實用率高達93％，樓齡32年，屬該區的老牌大型豪宅屋苑。

另有3個屋苑實用率亦高逾九成，包括薄扶林的碧瑤灣、北角的和富中心以及大埔的悠然山莊。除悠然山莊較新近在1997年入伙外，其餘3個的樓盤均有約30年樓齡。

九龍灣德福花園、荃灣荃威花園，以及屯門置樂花園略為遜色，但實用率仍貼近九成，同樣是在80年代入伙。

舊樓亦有不實用 金獅低至63%
不過，樓齡愈舊不代表一定愈實用，如大圍金獅花園早在1987年入伙，但實用率僅63％，為統計中實用率最低屋苑。實用率稍高、達65％的黃大仙豪苑亦落成26年。若按區域劃分，深水埗、油尖旺及灣仔3區的屋苑實用率較低，最高亦不過八成。

萬元呎價曾是豪宅的象徵，惟轉以實用呎價計算後，不少屋苑呎價即躍升上萬元，本報研究19區實用率最高及最低的38個屋苑中，以上月平均建築呎價計，只有8個呎價破萬元，但以實用面積計，平均呎價破萬的屋苑倍增至16個，例如，長沙灣昇悅居及宇晴軒建築呎價皆徘徊在8000多元，實用呎價卻在萬元以上。

得寶轉制後 呎價反超德福
在建築呎價通行下，部分屋苑呎價相距甚遠，以實用呎價計算後，兩者差距大幅拉近，甚至大「兜亂」，九龍灣德福花園以實用見稱，實用率達88%，上月平均建築呎價約8300元，同區的得寶花園上月平均建築呎價約7100元，與德福相差近18%，然而，得寶實用率僅75%，調整以實用面積計後，呎價高見9470元，比德福實用呎價9430元更高，兩屋苑排位頓時逆轉。

此外，部分一向被視作「上車盤」的屋苑，轉用實用面積計算後，「身價」亦截然不同，以大圍金獅花園為例，現時平均建築呎價約5300元，但該盤實用率只有約65%，實用呎價高達8300元。

高實用率屋苑 近月跑贏大市
部分買家早已洞悉轉用實用呎價後，不少屋苑將「大執位」，故瞄準實用率高屋苑偷步入市，如德福花園在政府2012年10月底出招後，成為淡市中的奇葩，交投量不跌反升之餘，呎價更屢次破頂，建築呎價創9,424元歷史新高水平。
明報記者 鄒凱婷、葉浩霖