置安心市價七折 入息上限4萬 看齊白表二手居屋
明報
11/30/2012
房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨公布置安心的申請安排。
置安心及二手居屋比較
【明報專訊】房協昨公布轉為全部出售的青衣置安心項目「綠悠雅苑」，下月28日正式接受申請，988個單位以市價七折出售，售價由240萬至最高510萬元，估計全港有27萬戶中產家庭合資格申請。房協沒有調整置安心的申請入息上限，與居屋白表家庭入息上限同訂於4萬元，白表買家日後每月供款勢超2萬元，佔入息近六成。房協承認，貴價單位適合公屋富戶購買，白表申請者未必能負擔。
實用呎價6510元 最平240萬
青衣青綠街的「綠悠雅苑」共有3座住宅大廈，樓高38層，提供988伙，實用面積420至700多呎，當中有760個單位是面積500多呎的兩房單位，佔整體單位77%，另外15%為一房單位，餘下8%是三房單位。
房協昨晚公布，經參考過往經驗及考慮家庭負擔能力後，決定以市價七折出售「綠悠雅苑」，單位售價介乎240萬至510萬，平均實用面積呎價為6510元。
白表家庭月入限額訂於4萬元，資產限額則訂於83萬元；而單身月入及資產上限則訂於2.5萬元及50萬元。綠表家庭佔配額的60%，白表佔30%，餘下10%分配予單身買家，但單身申請者只能選擇一房或兩房單位；轉售期限訂為5年。房協會提供貸款保證，令買家最高獲九成按揭。
三房單位月供2.4萬
置安心目標白表家庭客源與免補價購買二手居屋計劃完全相同，同為月入4萬元以下中產家庭。以置安心一個510萬元三房單位，月入4萬元家庭若借盡九成按揭，以20年還款期及現時利率計算，每月需供款2.4萬元，佔月入六成，未必有能力負擔。
房協主席鄔滿海接受查詢時透露，樓市過去兩年升勢持續，原定白表入息限額是4萬元以上，但運房局經考慮後，認為置安心是近期最先推出的資助房屋，應先幫助4萬元或以下的中產家庭上車，最終調整限額。對於餘下置安心訂價及入息限額會否放寬，鄔表示要交長遠房屋策略督導委員會討論。
下月28日可申請 2015年入伙
鄔滿海承認，部分510萬元單位未必所有白表家庭能夠負擔，但這批單位佔少數，主要目標為較富裕的綠表家庭。置安心下月28日至明年1月18日接受市民申請，屋苑可於2015年初落成入伙。
房委會昨亦通過免補價購買二手居屋計劃的白表申請限額，當中家庭入息及資產限額訂於4萬元及83萬元，單身為2萬元及41.5萬元。房委會資助房屋小組主席黃遠輝承認，此舉會令申請者中籤機會降低，但認為應先視乎市場成效後再作檢討。
綠表可申請 八成兩房單位 「置安心」變居屋 呎價6510元
星島日報
11/30/2012
(綜合報道)(星島日報報道)房協昨公布青衣青綠街「綠悠雅苑」項目細節，並由下月二十八日起接受申請，單位售價由二百四十萬至五百一十萬元，平均實用面積呎價六千五百多元，為市價七折；並將撥作房協「住宅發售計畫」（俗稱房協居屋）下出售，接受綠、白表人士申請。白表家庭申請人月入和資產限額為四萬元和八十三萬元。房協主席鄔滿海表示，項目大部分屬兩房單位，適合符合居屋入息資格家庭申請。
記者：曾偉龍 歐志軍
原「置安心」計畫位於青衣青綠街地盤，命名為「綠悠雅苑」，將撥入房協「住宅發售計畫」下，作房協居屋出售。高三十八層的「綠悠雅苑」共提供九百八十八個單位，實用面積為四百二十至七百平方呎，在參考過去經驗和合資格家庭負擔能力後，房協決定以市價約七成折讓出售，單位售價為二百四十萬至五百一十萬元，平均呎價六千五百一十元，近千單位中有七成七是五百多呎的兩房單位，其餘是四百多呎的一房單位和七百呎三房單位。
「綠悠雅苑」下月28日申請
「綠悠雅苑」將於一五年初落成，下月二十八日起接受合資格人士申請，申請者分綠表和白表兩類，公屋租戶可用綠表申請，毋須入息及資產審查，一般合資格人士則以白表申請，家庭申請者入息限額為四萬元，資產限額為八十三萬元，一人申請者月入限額為二萬五千元，資產限額為五十萬元。
白表申請人須居港滿七年及逗留不受附帶條件限制，以及在過去二十四個月內在港無任何住宅物業。白表、綠表和單身人士申請人的配額為「六比三比一」，但單身人士只可選擇一房及兩房單位。房協亦將為銀行及其他認可財務機構提供按揭貨款保證，買家最高可享九成樓宇按揭。
白表佔六成 買家可九成按揭
不過，「綠悠雅苑」設有轉售限制，除非獲得房協同意，否則五年內不可轉售物業，而任何在公開市場的出租、出售和轉讓，均必須在向政府補地價後才可進行，但買家可於購入後兩年內經房協「住宅發售計畫」第二市場轉讓予合資格人士，則可免補地價。
房協主席鄔滿海表示，此項目主要是兩房單位，適合乎合居屋入息資格的家庭入住，而且單位不多，政府與房協有共識，應先協助未能在私人市場買樓的中產人士置業。房協維持前政府擬定的四萬元月入限額，但鄔滿海認為，不會為未來房協如置業資助計畫等定下指標，日後須按市場需求和需要評估，或可能以夾屋等幫助居屋以上的人士。
地產界：衝擊私樓樓盤
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，本港現時不少位於新界的上車盤和換樓盤，售價均介乎三百萬至四百萬之間，「綠悠雅苑」的建議售價亦處於有關範圍，加上月入四萬以下佔本港七成家庭，估計接受申請至抽籤結束的兩個月內，不少市民會暫時對一手樓樓盤熱情冷卻，令處於銷售階段的私樓樓盤會影響頗大。
資料顯示，鄰近「綠悠雅苑」的青衣二手居屋和夾屋屋苑，最新造價正不斷上升，自由市場呎價介乎五千二百元至六千六百元的水平，反映有機會與「綠悠雅苑」的售價重疊。
楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫
明報
11/29/2012
【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！
楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於現時環球經濟充斥着不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。
樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣咗佢。」
楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟着陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情况下，樓價不會長久「企得穩」。
他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」
「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」
住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。
楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」
宜觀望3個月後再考慮應否入市
他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，揸住啲錢睇清楚先！」
明報記者 麥穎、陸振球
「窮忙族」變包租公的鍾學良﹕低息造就加按錢賺錢機會
明報
10/11/2012
利用加按「錢賺錢」，鍾學良成功躋身千萬富翁之列，並出書和辦講座教人投資。
【明報專訊】現在不只是年輕人，就連中產亦呻置業難，認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良，經過債務重組還清20多萬元欠債後，現時已手持4個住宅及2個舖位，兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」，決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下，應該利用加按多套現資金，在物業市場上「錢賺錢」，令財富以幾何級數升值。
現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良，早前出書《窮忙族買樓大翻身》http://easss.com/music/yesasia ，將自己由欠債變為「包租公」的經歷道出。他表示，激發他出書及開辦投資講座的導火線，其實源自一個電台節目，「幾年前，我聽到有人打電話到電台，向（時任特首）曾蔭權投訴，表示自己和男友分別是醫生及律師，但都未能置業。當時在社會造成很大迴響，當時我亦很生氣，既然我可以手持多個物業，為何這類高收入人士卻說買不到樓？所以我決定與公眾分享置業心得。」
聯名買樓不利借貸紀錄
他表示2002年科網股爆破，令他損失慘重，加上需要交稅，故財政拮据，更欠下20多萬的信用卡數，相當於他當時的一年薪金，需要以債務重組的方式歸還欠款，最終在兩年後成功清還所有款項。
「還債的兩年過得很辛苦，我要推掉所有應酬和娛樂，亦不開私家車，還清欠款後，由於已經習慣節儉的生活，所以將多出來的錢用作儲蓄，終於在2005年，以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住，成功上車。」
鍾學良表示，當時借九成按揭，首期只需10多萬元，至2007年，他終於首次買入收租物業，但他直指自己當時因為欠經驗，所以和家人聯名買入物業，但認為這做法其實不明智：「如果一對夫妻聯名借200萬元買樓，在銀行的信貸準則中，他們不會各自欠債100萬元，而是各自欠200萬元，即總共400萬元。」
「在這個準則下，他們要再增持物業，就會因為供樓負擔比重變大，難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」
他現在手持的住宅已達6個，主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位，他認為「現時的息率低，應該盡量多借錢，達到錢賺錢的效果，所以我會加按名下的物業，再以套現所得的錢買樓，單是西營盤那個自住單位，我已經加按了兩次，但如果日後息口升高，我可能會售出某些物業，利用售樓套現的錢贖回其他單位。」他透露2008年金融海嘯時，當時4個租戶中，有兩個向他提出退租，一個要求減租，幸好當時回報率亦不差，減租後仍可抵消供款，不用放售單位，但如果出現第二波金融海嘯，他可能也要放售單位。
舊區單幢樓 樓價穩定勝大屋苑
經過幾次買樓的經歷後，他認為很多人在這方面的投資都存在誤解，如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線，但在他看來其實不明智。「遇到跌市時，大型屋苑因為單位數量多，所以容易出現多個業主同時放售物業的情况，到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓，因為業主大多年長，又持貨多年，所以較少出現拋售情况，樓價相對穩定。」
投資舖位 忌買臨時租約舖
除了住宅之外，鍾學良近年也開始購入舖位物業，去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後，近日亦以約2000萬元的價錢售出，一買一賣升值逾八成。
他認為買舖前須留意地段日後的發展，該舖位日後又可否轉變用途，如文具舖的租金一定較低，但改為食肆後租金就會提高，藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就是熟悉舖市這個特點，所以懂得利用新租，令舖位價格急升，「有些舖位以高價租予臨時租戶，令租金看似較高，不過臨時租戶離開後，買家就會發現物業很難找到新租客，而且租金亦低，所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」
他幾個月前亦和多名投資者，共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位，打算改裝為賓館，瞄準自由行市場。
明報記者 歐陽慧恩
