楊衛隆香港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫

楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 外圍經濟差 辣招助降溫
明報
11/29/2012

【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！

楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於現時環球經濟充斥着不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。

樓價靠熱錢低息支撐 不會長久
楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣咗佢。」

楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟着陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情况下，樓價不會長久「企得穩」。

他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」

「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」

住宅需求 經濟轉差可驟減
近年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。

楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」
宜觀望3個月後再考慮應否入市

他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，揸住啲錢睇清楚先！」
明報記者 麥穎、陸振球

每年5000白表免補地價購買二手居屋 居屋樓價料升

5000白表免補價 居屋樓價料升
星島日報 
7/17/2012


(綜合報道)(星島日報報道)房屋政策「第一彈」千呼萬喚始出台，政府推出每年五千個配額供白表人士免補地價購買二手居屋，明年一月一日起接受申請。目標群組為家庭月入三萬元以下的首次置業人士，暫傾向限制白表免補價購屋期為半年。運輸及房屋局局長張炳良表示，希望措施對居屋價格影響是穩定的。地產界人士認為，五千名優惠白表客將投入市場，將會帶動居屋市場，預期短期內交投升一成，並帶動價格平穩上升。


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　　入息限三萬 半年內購買
　　昨日新政府政策連番出台，運房局局長張炳良宣布，政府將明年一月一日起，推出五千個配額供白表人士，成功申請者將獲發證明書，可於六個月限期內在居屋二手市場內免補地價買屋。計畫申請者必須是白表人士，家庭月入三萬元以下，主要是首次置業人士。張炳良表示，計畫目的在二○一六年新居屋出爐前，幫助市民上車，未來每年均會提供約五千個名額。


　　近日不少二手居屋業主封盤，觀望新措施。張炳良表示無法預料措施對二手居屋價格的影響，認為要取決於供求情況，需求會增加，還要視乎供應量，但希望措施對價格的影響是穩定的，他相信計畫推出後將有助二手居屋流轉。


　　至於財政方面，張炳良指，雖然明年一月一日推出的措施不會為政府帶來補地價收入，但如居屋業主不肯售出單位，房委會同樣不會有收入。房委會委員蔡涯棉表示，房委會最快九月開會研究包括抽籤、執行方式等細節。


　　香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然該計畫於下年初才接受申請，惟預期短期內帶動交投上升。他估計現時持綠表資格的準買家，避免日後與該批白表客競爭，將會加速入市步伐，令成交量有半成至一成升幅，綠表市場樓價也會上升。伍氏強調，居屋升幅相較平穩，不至於因計畫而大升。


　　明年一月起接受申請
　　美聯首席分析師劉嘉輝指出，該計畫仍然有不少未知之數，他舉例說，假如政府對轉售要求嚴厲，那麼，反應必須沒有預期中熱烈，影響會較小。


　　城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新政府上場後不足三個星期，已落實購買居屋優惠計畫，顯示其加快中細樓供應的決心。他又預期下半年至明年初，更會陸續落實興建新居屋的選址。記者 曾偉龍

公屋申請17.6萬宗 歷年新高 租金貴 樓價飈

公屋申請17.6萬宗 歷年新高
經濟日報 
4/21/2012


【經濟日報專訊】租金貴、樓價飈，令公屋申請創歷年新高！截至去年底，累積申請約17.6萬宗，按季升逾萬宗，當中未滿30歲的青年申請人，竟佔整體申請近四分一。


政府消息指出，待第3季完成檢討公屋供應後，將推紓緩措施。有公屋團體擔心，新一屆政府將增公屋供應，恐反吸引更多市民申請。


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據了解，截至去年12月底，公屋輪候冊申請累積達17.59萬宗，較9月底的16.53萬宗增1.06萬宗，升6.4%，打破97年中高峰期的17萬宗紀錄；其中非長者單身申請為7.97萬宗，佔整體申請45.3%。


不少剛滿18歲 即時申請
30歲以下青年申請趨增，截至去年12月底為4.06萬宗，按季增加5,000宗，比前年同期急升逾5成，佔整體申請亦升至兩成三，即平均每4宗申請中，便有1宗是青年人。


值得注意的是，近年以學生身份獨自申請公屋比率，一直只佔18至29歲申請人33%至34%，但去年12月底卻突然急升至41%，據悉不少更是剛滿18歲，便即時提出申請。


至於反映輪候公屋最新趨勢的新登記申請，本年度首9個月（即去年4月至12月底）錄得4.37萬宗，推算本年度期末會超5萬宗，但過去5個財政年度，平均每年新登記申請僅2.5萬至4.5萬宗。


政府消息人士指出，多項數據均反映輪候冊申請急升，情況令人關注，當局正進行公屋供應及需求檢討，包括研究優化配額及計分制、及考慮調整新建單位供應量等，估計可在第3季完成後，推出針對性紓緩措施。


未來增供應 反吸引市民
消息人士重申，平均每年提供1.5萬個新建公屋單位，並非硬指標，當局是要維持一般輪候冊申請人，平均輪候時間約3年的目標。


公屋聯會主席王坤表示，公屋輪候冊申請升幅超出預期，除了受樓價及租金持續上升外，由於下任特首梁振英已表明會增加公屋供應，故更多市民抱一試無妨的心態申請，冀可盡快獲配樓。


他批評，公屋輪候冊累積大量申請，是現屆政府不思進取，為下屆政府留下包袱，促請新班子須對港人住屋需求作嚴肅檢討，同時必須增加土地供應，才可配合增建公屋的目標。



公屋申請數字屢創新高，截至去年底累積逾17萬宗，年輕個案申請更較前年同期急升逾5成。
公屋輪候冊申請走勢

全球住房調查﹕香港樓價最難負擔 達家庭年收入中位數12.6倍

全球調查﹕港樓價最難負擔 達家庭年收入中位數12.6倍
明報 
1/24/2012


【明報專訊】美國市場研究公司Demographia的最新全球住房負擔報告發現，在325個調查城市中，香港樓價最難以負擔，以去年第三季的數據，香港樓價中位數已達家庭年收入中位數的12.6倍，超越美國洛杉磯在2007年所創的11.5倍紀錄。


報告調查了全球325個城市，除了香港，還包括美國、澳洲、英國、加拿大、愛爾蘭及新西蘭等地城市。排第二位的是加拿大溫哥華，樓價負擔水準達10.6倍，澳洲悉尼以9.2倍排第三。


雖然政府去年推出一系列穩定樓市措施，包括收緊住宅按揭信貸、引進額外印花稅、增加賣地、提出復建居屋等，樓價有所回落，然而報告的調查發現，香港在去年第三季數據中，樓價中位數是314.8萬港元，而家庭年收入中位數是24.9萬港元，相差12.6倍，難負擔的程度比去年報告的11.4倍還要進一步提高，屬於樓價「嚴重無法負擔」的城市。


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報告﹕土策嚴厲 樓價升得較高
調查發現，128個城市的樓價屬「可負擔」水準，較上次調查115個城市多，而樓價嚴重無法負擔的城市由42個下降到39個。報告指出，若樓價負擔水平在家庭年收入的3倍之內，便屬於可負擔，若超過5倍，則屬於嚴重無法負擔。


報告又特別提到，這些大城市如果在土地政策規管上較嚴厲，例如對城市發展有較多的限制，則樓價會上升得較高，因這些嚴厲政策會令住宅土地供應短缺，令地價增加。報告指出，一些城市採取城市界線來限制城市發展，也會導致較高樓價。

中原代理行最悲觀 料樓價再瀉25％ 額外印花稅若不取消

中原最悲觀 料樓價再瀉25％ 額印若不取消
明報 
12/13/2011


【明報專訊】今年二手住宅交投持續慘淡，全年成交宗數及總額均告下跌，各大代理行一般預期明年樓價下跌約一成，不過龍頭代理行中原對明年樓價最為悲觀，除預測明年整體物業買賣宗數將跌至8萬宗，較今年預期10.9萬宗低約27％，為97年後新低水平外，更預料倘若明年底額外印花稅（下稱額印）滿兩年時，政府仍不撤銷額印，反映樓價的中原城市領先指數，將較現時的98.13點大跌至最低約74點，重返08年海嘯前水平。換言之樓價最多可跌兩成半。


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受到額印影響下，二手市場明年尤其暗淡。中原預期，今年二手私人住宅的全年成交量為6.8萬宗，總值3100億元，按年下跌39%及26%，預測明年全年只有4萬宗，總值2000億元，按年下挫41%及35%，買賣宗數將逼近02至03年低位水平。中原研究部聯席董事黃良昇預料，明年首季樓價將跌5%，中原城市指數以90點為支持位，如額印在明年11月仍不撤銷，明年底的支持位將可能降至74點，由高位回落兩成半。黃續指，政府為趕絕炒家推出額印，是忽略了炒家在市場上的作用；現時市場只有用家，失去了炒家預先反映市况的功能，用家堅持不減價，終致交投零落，「唔係冇炒家就等於健康」。他指政府推出額印及收緊按揭，令換樓鏈出現問題。


泓景臺呎價創今年新低


年尾將至，二手市場再錄低價成交，西九四小龍之一的長沙灣泓景臺，位於3座中層F室，面積671方呎，屬兩房間隔，外望日後落成住宅項目地盤，連租約以380萬元成交，呎價5663元，較同類型單位低約5%。利嘉閣分行經理吳嘉俊表示，原業主持有西九四小龍數個單位，因心急套現而低價售出單位，成交呎價為同類單位今年新低。原業主於去年10月以365萬元購入，是次沽出帳面雖仍獲利15萬元，但扣除使費則平手離場；買家為本地投資者。吳指出，本月至今將近半個月，四小龍僅錄6宗成交。他指額印推出後，投資者已變得不積極，用家亦多持觀望態度，在業主不願擴大議價空間的情况下，難以錄得成交；加上股票市場波動，以及踏入年尾傳統淡季，交投持續低企。


北角富澤花園 低估價一成成交
另外，北角富澤花園亦錄低銀行估價一成的成交。是次成交單位位於富邦閣中層E室，面積738方呎屬3房間隔，成交價600萬元，呎價約8130元，比銀行估價低約一成。中原地產分行高級營業經理林龍南稱，原業主於7月時叫價710萬元，惟見市况淡靜，終減價15%至600萬元易手。原業主於79年以36.4萬元買入，是次轉手帳面賺約563.6萬元，物業升值約15倍。


明報記者 鄒凱婷

香港樓價及租金貴 亞太吸引力大跌

港樓價貴 亞太吸引力大跌
經濟日報 
12/07/2011


本港現時樓價及租金皆為亞太區之冠，若情況持續，恐影響香港作為國際金融中心的地位及其競爭力。　


羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示，港樓價高企，投資者有戒心；旁為城市土地學會行政總裁Patrick L.Phillips。　


Malaysia News


【經濟日報專訊】城市土地學會及羅兵咸永道，聯合編製的2012亞太區房地產市場新興趨勢報告指，明年亞太區最受歡迎的商業房地產投資市場中，香港於21個城市中的排名，由去年的第4位，急跌10名至第14位，是5年來首次跌出5大。


主要原因是專家認為，香港現時樓價已處於高水平，獲利機會減少。


新加坡連續兩年榜首
該報告綜合了逾360位國際知名房地產專家的意見，當中包括投資者、房地產代表、貸款機構經理及顧問等。受訪者於報告中以1至9分對各城市的「投資前景」及「發展前景」作評分，以9為最高分。


香港房地產的投資前景獲5.3分，排名第14位，前5位城市依次為新加坡5.77分、上海5.65分、悉尼5.49分、重慶5.49分及北京5.46分，當中新加坡連續第二年位列榜首。


而香港房地產於發展前景，亦有所下降，由去年第12位下降3名至第15位，獲5.24分。前5位城市依次為新加坡5.63分、上海5.51分、重慶5.43分、北京5.42分及雅加達5.4分。


建議買入類別 酒店最多
對於香港物業市場，360名受訪者中，建議買家入市的比例只有17.8%至31.8%，而最多人建議買入的類別是酒店。


其次，約44.3%至50.5%受訪者建議「持有」香港的零售物業、辦公室、酒店及工業物業。


至於建議大家沽貨離場的比例則有27.3至36.5%，當中最多人建議沽售住宅。值得注意的是，香港的商舖、工廈及住宅類別，專家建議「出售」的百分比，較其他21個城市為高。


指SSD沒急切調整需要
羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示，受訪者未明言對未來香港樓市走勢的看法，但對本港樓市已有戒心。香港現時樓價及租金皆為亞太區之冠，若情況持續，將有機會令部分投資者離場，影響香港作為國際金融中心的地位及其競爭力。


香港樓市仍處健康水平，過去2年香港樓市升勢激烈，樓價因此不得不作調整。目前樓市的調整，是受政府推地政策及銀行收緊銀根影響，而非大跌。


蘇國基又謂，受政策及環球經濟市場不明朗等因素影響，未來本港樓市走勢仍有待觀察。另外，亦未見額外印花稅（SSD）有急切調整的需要。


另方面，根據萊坊環球房屋價格指數顯示，截至9月，過去12個月房屋價格指數上升1.5%，而香港的樓價升幅最高，樓價於過去12個月內上升達19%。

活化工廈政策 工廈樓價升幅超豪宅

工廈樓價升幅超豪宅
明報 
11/15/2011


【明報專訊】活化工廈政策促成工廈區「升價十倍」，差餉物業估價署資料顯示，2009年施政報告政策推出後，港島和九龍工廈呎價急升七成，遠超同期豪宅的四成升幅。買賣觀塘工商物業的工商物業發展商理想集團指出，預計區內有多達20幢工廈，業主有望集齊八成業權申請強拍，工業區蛻變如箭在弦，公司早已套現積極加入戰團。


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年半急升七成
差餉物業估價署數字顯示，港島和九龍工廈平均呎價，在2007年初只有約1700元，至2009年第三季約2300元，升幅約38％。但10月時施政報告提出活化工廈政策，帶領工廈區整體呎價急升至今年9月的4080元，年半之內抽升七成，甚至超出同期的港九豪宅升幅。


理想集團行政總裁鄧健明受訪時指出，政府的政策令工廈單位升值不少，公司過去兩星期共放售了5萬呎的觀塘工廈單位，套現1.6億元，比買入業權時賺五成，餘下集團20萬呎放租物業，每月亦可帶來200萬元收益。


他說，未來集中收購區內全幢或已收齊八成業權的工廈，轉售牟利或活化為寫字樓和酒店，目前區內已有10至20幢工商廈放售。


投資者﹕難支持藝術家
對於不少藏身工廈的藝術團體會進一步被收購潮影響，鄧健明表示，難以由投資者支持這些藝術家，「政府欠實際政策支持，發展商不是非牟利，將來受市場影響，他們若搬去新界區，租金可能較能接受」。他說，工廈一般呎租約10至15元，但寫字樓呎租可達20至25元，「即租一幢10萬呎工廈每月要100萬，為興趣的藝術家未必負擔得起」。


城規會前成員、港大地理系副教授吳祖南認為，九龍東的發展若酒店和寫字樓太多，可能造成「單一化」，政府在投資者和發展商逐步拓展時，應主動規劃設限，重新塑造工業區，如參考美國紐約加入住宅區，但需先留意周圍環境和設備能否配合。


明報記者 鄭穎瑩


理想集團主力收購觀塘區工廈，其行政總裁鄧健明指出，觀塘工商廈升值潛力高，集團未來重點收購全幢工廈作買賣或活化。他背後的工廈為理想集團中心，早前向城規會申請活化為酒店。.

汪明荃豪宅捲托價風波 獲售1元車位變相夾高樓價 議員律師質疑

汪明荃豪宅捲托價風波 獲售1元車位變相夾高樓價 議員律師質疑
明報
7/18/2011


【明報專訊】人稱「阿姐」的藝員、全國政協委員汪明荃，今年2月斥巨資3296萬元購入廣播道豪宅「尚御」一個單位，並以該成交價在田土廳（土地註冊處）註冊；然而，本報偵查發現，汪明荃原來在相隔4個月之後，在上月初又以區區1元象徵式代價，購入該豪宅一個市值150萬元的車位。有議員及律師會副會長均質疑，此舉令田土廳的單位樓價變相「夾高」，似有托價之嫌。


Jewellery UK


捲入事件的新盤為尚御（亞洲電視舊址），由美國退休基金持有，該盤於3月起拆售車位，每個售價介乎108萬至128萬元，但於6月上旬卻以1元價格，將一個市值約150萬元的單邊車位，售給早於2月中已購入物業單位的汪明荃。


汪﹕屬買賣協定 真金白銀買


汪明荃上周四接受本報查詢時表示，2月購入單位時，早已協定樓價是包括一個車位。至於為何買賣合約完全沒有提及？她則說，「是我們買賣之間的協議，這些不用講得咁清楚啦。」又續稱﹕「那是我真金白銀買㗎，成幾千萬的樓。」


由於有議員質疑上述行為有「托樓價」之嫌，本報昨日再致電汪明荃，她回應說﹕「我用自己的錢買樓，有什麼問題？」又喝斥道﹕「你們都『黐線』！我用自己的錢買樓，有什麼不可以的？」其後，她說﹕「你們為什麼要這樣追着質問我！有什麼好質疑我？我不會做犯法的事情！我買樓這麼多年，這麼多年也買樓，你們都知道，都沒有做過犯法的事情！不說了……」隨即把電話掛斷。


尚御代表﹕為刺激銷情


尚御銷售代表仲量聯行住宅部董事莫凱傑說﹕「（有關1元車位的安排）是為了刺激銷情，（及後）見到個勢好番，便停止。」他說﹕「2月出售的單位（即汪購入的單位），是貴少少，一早已預咗一個車位畀佢，屬於口頭協議，由於當時銷售安排上，未準備賣車位，另外亦由於合約（單位連車位一同出售）未準備好，所以6月才交付買家。」
民主黨立法會議員涂謹申認為，這件事從情節看，屬於樓市托價的行為。他稱，公眾都會以為樓價3296萬元只包單位，但原來實情是還包一個車位，公眾或會遭誤導。


工聯會立法會議員王國興也認為，此做法有刻意托高樓價之嫌，促請相關政府部門調查。對於「1元車位」合約註明因汪明荃願意支付尾數，才獲提供1元車位，王國興認為，此理由甚為牽強，因為不少買家都可繳付尾數，發展商為何不一視同仁，同樣以1元售予其他業主呢？


律師﹕幅度雖不大 足誤導


身兼立法規管一手住宅物業銷售督導委員會成員的律師會副會長林新強表示，雖然托價幅度不算大，但都可能誤導公眾， 「不將車位一同寫下來，第二個人來買，個個以為個單位價值幾近3300萬元，原來不足3150萬元，哪個不知道，便會被誤導」。律師黃國桐亦表示，這種做法或有扭曲樓價之嫌，奈何法例暫無法規管這類行為，屬灰色地帶。


同廈業主百萬買車位


尚御暫已售出約100個車位（總數103個），絕大部分業主都要花過百萬元買入，至今大業主只售出3個「1元車位」，除了汪明荃的一個外，內地富豪巨都集團董事長都建强，於5月以3800萬元購入1座中層C室時，也獲售兩個「1元車位」，然而與汪明荃個案不同之處，是他的車位和買賣合約於同日在田土廳註冊，汪明荃的買賣合約和車位合約，則相隔4個月才分別送去田土廳註冊。


公眾田土廳難知分別


事實上，公眾若在田土廳查詢汪買入單位的樓價，只會知悉樓價接近3300萬元，無法了解原來是包括另一個車位，因註冊合約沒有提及。雖然汪在6月以1元購入的車位，本身也有一合約註冊於田土廳，但公眾查詢時實無法把兩份合約串聯在一起。


明報記者