防細單位帶動炒風 新加坡政府出招阻建「鞋盒屋」

防細單位帶動炒風 星洲出招阻建「鞋盒屋」
星島日報 
9/05/2012

(綜合報道)(星島日報報道)新加坡政府宣布限制該國郊區五百方呎以下「鞋盒」住宅單位的數量，以幫助樓市降溫，並鼓勵發展商興建面積較大、適合家庭安居的住宅單位。

　　近年獅城土地價格急升，發展商為刺激銷售，紛紛大量興建「鞋盒」單位，數量料從二○一一年底的二千四百個，激增至二○一五年底的一萬一千個，增加超過四倍。「鞋盒」單位面積在五百三十八方呎或以下，大小約是組屋（公共房屋）單位的一半，很受收租投資者的追捧，興建數量在過去一年更是迅速增加。

　　新地皮建屋量設上限
　　「鞋盒」單位的每方呎售價由一千二百新加坡元（約七千五百港元）至一千九百新加坡元（約一萬二千港元）不等。
　　為壓抑「鞋盒」單位數量激增，新加坡市區重建局周二發布新指引，限制中央區之外區域的住宅單位興建數量。根據新指引，郊區非自有地的新私人住宅大廈發展計畫，必須利用一條方程式計算出單位數量，換言之，新地盤的住宅單位興建數量將設上限，藉以遏止發展商大量興建「鞋盒」單位。例如某項發展工程，考慮到其所有住宅單位數量，每個單位的面積平均至少要有七百五十方呎。

　　在基建情況較嚴峻的區域如高文（Kovan）及 如切╱賈蘭友諾士（Joo Chiat/Jalan Eunos），新單位興建數量的上限更加嚴格。市區重建局（URA）警告，在某一區域過度集中興建「鞋盒」單位，可增加區內道路基建的負荷量，因為工程完竣後的住宅單位數量，大大超出原有計畫的數量。

　　「鼓勵」多建大單位
　　新措施將於十一月十四日開始生效。URA指出，新措施既可緩和「鞋盒」單位過度發展，也能讓市場供應面積較大的單位，以配合「多元化生活方式選擇」的需要。
　　

太古城銀柏閣頂層EF相連複式連天台戶 售3140萬 歷史新高

太古城「巨宅」售3140萬歷史新高
星島日報 
9/04/2012

(綜合報道)(星島日報報道)政府上周推出十招穩定樓市措施，在市場缺盤下，屋苑價升量跌情況持續。

港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城，剛錄得屋苑歷來最大額成交，一個頂層相連複式連天台特色戶，造價高見三千一百四十萬元，售價直逼中半山豪宅。另外，各區屋苑繼續湧現破頂成交，當中大圍海福花園，便錄得呎價六千九百九十一元的成交，一躍成為新界居屋王；西環泓都、大角嘴港灣豪庭等亦見破頂高價。

　　屋苑頻錄新高呎價
　　鰂魚涌太古城火熱市況未降溫，中原助理區域經理趙鴻運表示，該屋苑的銀柏閣頂層E、F相連複式連天台戶，單位面積共二千三百一十九方呎，天台約一千四百零二方呎，昨日獲區內換樓客以三千一百四十萬元承接，創下屋苑成交價歷史新高；呎價雖未創屋苑新高紀錄，但亦達每方呎一萬三千五百四十元。

　　他表示，現時屋苑並無同類相連單位放售，今次屬絕無僅有的優質戶，儘管外望內園景及普通裝修，但仍獲區內換樓客垂青，售價直逼中半山豪宅。據悉，原業主於一九八五年一月，以一手購入兩單位自製相連自住。當時作價合共一百九十一多萬元，持貨二十七年間，升值逾十五倍。

　　泓都呎售1.3萬創新高
　　各區私樓破頂之聲仍然不絕於耳，港置高級區域經理黃嘉藍表示，西環泓都三座高層H室，面積四百零一方呎，外望開揚海景，為「鳳凰樓層」，即頂層樓下低一層，昨以五百三十萬元獲用家承接，折合呎價一萬三千二百一十七元，創屋苑歷史新高，較市價高約一成。

　　港置營業經理張仲賢表示，大角嘴港灣豪庭一座中層H室，面積四百七十七方呎，買家為用家，因見單位屬罕有交吉盤，故願以四百零八萬元入市，呎價約八千五百五十三元，為屋苑呎價新高。

　　政府十招中包括推售天水圍居屋貨尾，但昨日同區私樓及居屋連錄新高成交。利嘉閣市務經理梁志豪指，嘉湖山莊景湖居七座極高層、七百零九方呎單位，以三百一十七萬元成交，呎價四千四百七十一元，為屋苑九七後分層單位呎價新高。

　　除大型屋苑樓價屢創新高，早前炙手可熱的居屋也連錄破頂成交。名城地產客戶經理伍卓賢表示，大圍居屋海福花園三座低層D室，面積四百七十方呎，屬兩房間隔，以自由市場價三百二十八萬六千元成交，呎價六千九百九十一元成交，創下屋苑呎價新高，買家為用家。

　　海福山翠呎價破頂
　　柴灣居屋錄得自由市場呎價破頂成交，長城助理區域經理張佩恩表示，山翠苑A座高層八室，單位面積四百七十四方呎，昨日獲用家以自由市場價二百九十四萬元成交，呎價六千二百零二元，為屋苑新高呎價。

　　張氏表示，屋苑舊紀錄於上月中旬造出，可不足一月隨即被打破，當時呎價為五千八百六十五元，故是次較舊紀錄高近百分之六，是次成交單位為「鳳凰樓」，外望開揚海景山景，屬屋苑最優質且罕有單位，故能造出如此高價。

　　世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良表示，將軍澳茵怡花園五座高層A室，面積五百一十一方呎，成交價二百八十四萬七千元（已補地價），呎價五千五百七十一元，創屋苑呎價歷史新高，買家為區內上車客。本報地產組

升市壓不住 跌市撐不起

升市壓不住 跌市撐不起
明報 
9/01/2012

【明報專訊】梁振英7月上任以來，樓價不跌反升，終於在周四突然宣布期望能穩定樓價的「十招」，從不同渠道加快和增加樓宇供應，不過卻遭市場質疑大部分所謂「新供應」，只是數字的左調右調遊戲，而沒有市場預期的再進一步收緊按揭或將額外印花稅年期延長等辣招。

以往已有不少研究指出，香港政府不論是在樓市升時大力打壓，又或是樓市跌勢已成後開始托市，結果都只是「升市壓不住，跌市撐不起」，徒勞而無功，甚至是好心做壞事，只有當影響樓市的宏觀環境逆轉，樓市才會改變方向，其時原先不斷推出的壓市或托市政策，反而才開始顯現「作用」，進一步加劇了樓市的波動。

政府出招無力逆勢而行
可不是嗎？就如上世紀90年至97年間，雖然當時的港英政府不斷打壓樓市，樓價卻仍大漲小回，至97年出現亞洲金融風暴後，樓價才轉升為跌，但之前推出的「八萬五」後遺症才漸漸發作出來，結果樓價跌了六年多，跌了接近7成。好了，自98年至03年，雖然特區政府陸續推出救市措施，但樓價也要在03年SARS後才見底，但之前因救市而暫停賣地和停建居屋，又再一次出現延後作用，又造成了近年樓市的飈升！

招數延後發作 反加劇波動
正如筆者不斷指出，近年房屋新供應偏低，固然可解讀為樓價飈升的原因之一，更重要的是，美國量化寬鬆政策和超低息政策，在香港採取聯繫匯率的情况下，港元隨美元長期走弱和息率同樣要跟美國在低位徘徊，對香港樓市的影響更大，但這卻不是小小特區政府可以改變，既然大環境如此，大家以為多增一萬數千的新供應，便可以解決問題嗎？

低息弱美元 樓價長升原因
或許，香港樓價要待美元及美息同時回升之時才轉勢，不過最新聯儲局議息紀錄顯示，可能將原來至少2014年前仍維持低息的政策再延長，至於其可信度如何，還是留待大家自行研判。然而，當美元和美息回升，而樓價又開始下調之時，今日說要大增的樓市供應，會否又「突然」的變成供過於求？

除了供應量外，近期輿論也熱烈討論應否進一步收緊按揭或將額外印花稅的期限延長，而之前有關措施已見到未能收到遏抑樓價的效果，反而令到業主不敢將自住或投資單位放售，造成盤源短缺，樓價更加「乾升」，今回梁振英暫時不再作此想，可算是變得較聰明了，總好過早前推出白表可暫免補地價買居屋的政策，原想幫市民置業，卻令政策未真正施行前，居屋樓價已先飈升，令上車客更加望樓興嘆。

說實在的，香港屬外向型經濟，往往外圍經濟的大氣候變化，比本土的房屋供應，對樓價有更大影響，而近年除了美國經濟，中國內地的經濟情况，對香港樓市所造成影響也極為重要。就如中大教授黃元山便發現，內地M2貨幣的增長幅度，與內地人到香港購買豪宅的數量增長有密切關係，則假若中國銀根不放鬆，香港樓市也可能會受壓，不用特區政府出手。相反，如內地游資充裕，要壓低香港樓價，也不是這麼容易。

中國M2影響內地人來港買樓意欲
或許，正是由於近年多了內地人來港買樓，隨之而來也出現了要求政府實行「港人港地」政策，以免香港樓價會被內地人搶高，而梁振英在宣布「十招」當日，說已着令地政和律政部門，研究和草擬「港人港地」的賣地條款，待有需要時，便可以合時推出。

港人港地 未必有利港人買樓
不說「港人港地」具有保護色彩的意味，其是否真的可以遏抑香港樓價，以令港人更容易買樓，筆者覺得頗有保留。首先，港人港地，只能在新售土地的賣地條款加上，有關土地所建成單位，相對現有全港超過200萬個住宅單位，比例頗小。另外，內地人如決意來港買樓，買不了這些一手盤，轉而流入二手市場，便會刺激非港人港地的樓盤價格，則這邊跌，那邊升，最後反而影響原只打算買二手樓的港人而已。

過往政府說幫香港市民買樓而推出的政策，得出的效果可能適得其反，就如上述的居屋白表政策，反令港人要買貴樓，而將來極可能推出的港人港地政策，也可能會令二手樓價更高。

收緊按揭成數 反拉長按揭年期
至於收緊按揭，會令原來本已有足夠首期上車或換樓家庭，突然因按揭成數低了，反而更難入市，而金管局要求銀行為按揭客戶做「壓力測試」，也令到不少申請者為了將每月供款佔家庭比例，在假設息口調升2厘後仍合乎要求，遂將按揭年期拉長。不信？經絡按揭提供數據便顯示，港人新做按揭的平均還款期，於7月份升至25年的新高。

撰文﹕陸振球