升市壓不住 跌市撐不起

升市壓不住 跌市撐不起
明報 
9/01/2012

【明報專訊】梁振英7月上任以來，樓價不跌反升，終於在周四突然宣布期望能穩定樓價的「十招」，從不同渠道加快和增加樓宇供應，不過卻遭市場質疑大部分所謂「新供應」，只是數字的左調右調遊戲，而沒有市場預期的再進一步收緊按揭或將額外印花稅年期延長等辣招。

以往已有不少研究指出，香港政府不論是在樓市升時大力打壓，又或是樓市跌勢已成後開始托市，結果都只是「升市壓不住，跌市撐不起」，徒勞而無功，甚至是好心做壞事，只有當影響樓市的宏觀環境逆轉，樓市才會改變方向，其時原先不斷推出的壓市或托市政策，反而才開始顯現「作用」，進一步加劇了樓市的波動。

政府出招無力逆勢而行
可不是嗎？就如上世紀90年至97年間，雖然當時的港英政府不斷打壓樓市，樓價卻仍大漲小回，至97年出現亞洲金融風暴後，樓價才轉升為跌，但之前推出的「八萬五」後遺症才漸漸發作出來，結果樓價跌了六年多，跌了接近7成。好了，自98年至03年，雖然特區政府陸續推出救市措施，但樓價也要在03年SARS後才見底，但之前因救市而暫停賣地和停建居屋，又再一次出現延後作用，又造成了近年樓市的飈升！

招數延後發作 反加劇波動
正如筆者不斷指出，近年房屋新供應偏低，固然可解讀為樓價飈升的原因之一，更重要的是，美國量化寬鬆政策和超低息政策，在香港採取聯繫匯率的情况下，港元隨美元長期走弱和息率同樣要跟美國在低位徘徊，對香港樓市的影響更大，但這卻不是小小特區政府可以改變，既然大環境如此，大家以為多增一萬數千的新供應，便可以解決問題嗎？

低息弱美元 樓價長升原因
或許，香港樓價要待美元及美息同時回升之時才轉勢，不過最新聯儲局議息紀錄顯示，可能將原來至少2014年前仍維持低息的政策再延長，至於其可信度如何，還是留待大家自行研判。然而，當美元和美息回升，而樓價又開始下調之時，今日說要大增的樓市供應，會否又「突然」的變成供過於求？

除了供應量外，近期輿論也熱烈討論應否進一步收緊按揭或將額外印花稅的期限延長，而之前有關措施已見到未能收到遏抑樓價的效果，反而令到業主不敢將自住或投資單位放售，造成盤源短缺，樓價更加「乾升」，今回梁振英暫時不再作此想，可算是變得較聰明了，總好過早前推出白表可暫免補地價買居屋的政策，原想幫市民置業，卻令政策未真正施行前，居屋樓價已先飈升，令上車客更加望樓興嘆。

說實在的，香港屬外向型經濟，往往外圍經濟的大氣候變化，比本土的房屋供應，對樓價有更大影響，而近年除了美國經濟，中國內地的經濟情况，對香港樓市所造成影響也極為重要。就如中大教授黃元山便發現，內地M2貨幣的增長幅度，與內地人到香港購買豪宅的數量增長有密切關係，則假若中國銀根不放鬆，香港樓市也可能會受壓，不用特區政府出手。相反，如內地游資充裕，要壓低香港樓價，也不是這麼容易。

中國M2影響內地人來港買樓意欲
或許，正是由於近年多了內地人來港買樓，隨之而來也出現了要求政府實行「港人港地」政策，以免香港樓價會被內地人搶高，而梁振英在宣布「十招」當日，說已着令地政和律政部門，研究和草擬「港人港地」的賣地條款，待有需要時，便可以合時推出。

港人港地 未必有利港人買樓
不說「港人港地」具有保護色彩的意味，其是否真的可以遏抑香港樓價，以令港人更容易買樓，筆者覺得頗有保留。首先，港人港地，只能在新售土地的賣地條款加上，有關土地所建成單位，相對現有全港超過200萬個住宅單位，比例頗小。另外，內地人如決意來港買樓，買不了這些一手盤，轉而流入二手市場，便會刺激非港人港地的樓盤價格，則這邊跌，那邊升，最後反而影響原只打算買二手樓的港人而已。

過往政府說幫香港市民買樓而推出的政策，得出的效果可能適得其反，就如上述的居屋白表政策，反令港人要買貴樓，而將來極可能推出的港人港地政策，也可能會令二手樓價更高。

收緊按揭成數 反拉長按揭年期
至於收緊按揭，會令原來本已有足夠首期上車或換樓家庭，突然因按揭成數低了，反而更難入市，而金管局要求銀行為按揭客戶做「壓力測試」，也令到不少申請者為了將每月供款佔家庭比例，在假設息口調升2厘後仍合乎要求，遂將按揭年期拉長。不信？經絡按揭提供數據便顯示，港人新做按揭的平均還款期，於7月份升至25年的新高。

撰文﹕陸振球