丁屋問題不容再拖

丁屋問題不容再拖
2012年07月05日
壹角度 Next Mag
林本利


根據政府提交立法會的資料，現時新界可用作興建丁屋的土地總共約 4,960公頃，當中仍可用作興建丁屋的土地約為 1,620公頃。換言之，過去 40年用了 3,000多公頃土地，興建 36,000多座丁屋，每年平均興建 900座丁屋。


餘下 1,620公頃的土地，因地形、地理環境、個別地段的大小及分布等因素，未必全部適合用作興建丁屋。但即使全數用作興建丁屋，亦無法滿足超過 20萬個潛在丁屋申請。


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過去政府一直以「拉布」戰術，去處理興建丁屋的申請。現時有近 7,000宗的申請正在處理中，尚待處理的申請則有 3,000多宗，合共超過 10,000宗申請。過去五年，城規會每年只能批出土地興建大約 110座丁屋。若以此速度去審批丁屋，不要說到 2047年，就是 100年後亦無法完成所有審批。有原居民等了 10年以上，仍未獲批興建丁屋。


新界可用作興建丁屋的土地有限，但合資格申請興建丁屋的原居民（男丁）只會有增無減，在「土地有限，丁權無限」的情況下，特區政府實應盡快處理和解決丁屋的存廢問題，不應以行政手段拖延審批。政府拖延審批，對那些擁有土地及有真正住屋需要的原居民亦欠公平。


首先，政府要透過法律程序，去清楚界定《基本法》第 40條所指的新界原居民的合法傳統權益是包括什麼？若要保護，又保護到什麼時候和什麼程度？這些合法傳統權益是否包括興建丁屋？有意見認為興建丁屋既非新界傳統，亦因違反《性別歧視條例》，故此不受《基本法》第 40條保障。


政府可以趁着鄉議局及原居民有意和政府打官司，釐清在「紅契」上興建多於三層村屋的法律問題時，一併處理丁權問題。 2000年亦試過有非原居民就選舉事宜向政府提出司法覆核，有人從法官的判詞中認為「申請興建丁屋權利」是受到《基本法》所保障，屬憲法權利。透過處理新界僭建物的法律程序，可望進一步清楚界定新界原居民的合法傳統權益。


即使法律上最終（希望不用釋法）確認原居民有權申請興建丁屋，但現實情況是新界原居民所屬的認可鄉村範圍內的土地，以至附近 300呎範圍的土地，根本沒有足夠土地讓他們申請興建丁屋。因此，擁有丁權的原居民始終要面對現實，與政府進行磋商，檢討丁屋政策，期望能夠最終達成一個雙方滿意的方案，既能滿足原居民合理的住屋需求，又能符合新界土地規劃和政府房屋政策。


過去曾經拋出的方案，包括（一）容許丁屋向高向橫發展，變成「丁廈」；（二）將丁權變成申請入住公屋或居屋權利；（三）原居民收取政府補償後放棄丁權；（四）縮減丁屋的面積等方案。


過去幾年，丁屋售價大幅上升，屢創新高，主要原因是公營和私營房屋供應不足，刺激丁屋的需求。現時一座三層丁屋（面積共 2,100呎）市價約 600至 800萬元，扣除大約 160萬元建築費和 90萬元的補地價金額，原居民興建丁屋仍然有利可圖。


過去 40年，每年平均興建 900座丁屋，即合共 2,700個 700呎單位。過去興建的 36,000多座丁屋，其中有約三分一已分契出售，對紓緩住宅供應不足有一定作用。


1997年高等法院上訴庭確立原居民有權補地價後，將丁屋出售給非原居民。因此，政府必須面對現實，不能再拖延，應盡快檢討丁屋政策，把丁屋納入全港房屋政策之內。以合法、合情和合理的方法去徹底解決丁屋這歷史遺留下來的問題。

習近平胞姊齊橋橋及丈夫鄧家貴身家逾29億港元 投資地產稀土 港7物業值4億

彭博社：習近平姊身家29億 投資地產稀土 港7物業值4億
明報 – 2012年7月1日星期日


【明報專訊】美國彭博通訊社前日發表長篇報道，指國家副主席習近平胞姊齊橋橋及丈夫鄧家貴坐擁3.76億美元（逾29億港元）資產，其投資遍佈稀土、地產和手機通訊等行業。他們在本港也擁有至少7處物業，價值超過5500萬美元（4.27億港元）。但上述資產並無在習近平及其妻子彭麗媛、女兒習明澤名下。


彭博社報道，一份在今年6月8日的公開文件顯示，習近平61歲的姊夫鄧家貴在江西稀有稀土金屬鎢業集團持有18%股份，其市值達3.1億美元（24億港元）。此外，齊橋橋夫婦在深圳遠為投資公司的投資達2880萬美元，並在同集團的其他公司擁有848萬美元資產。他們的女兒張燕南在2009年投資北京合康億盛變頻科技公司，此後股價翻了40倍，現在她在該公司的投資市值2000萬美元。


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買淺水灣別墅寶馬山花園
齊橋橋一家在香港也有至少7處物業，包括在港島的寶馬山花園和御花園，以及在淺水灣麗景道的別墅，總值超過5500萬美元（約4.29億）。


當彭博通訊社記者致電向鄧家貴查詢時，他表示自己已經退休，被問及其妻子、女兒和遍佈全國的家族生意時，他就說不方便透露。


另外，報道又指習近平另一姊姊齊安安的丈夫吳龍，則是電信公司新郵通董事長。該公司被指與通訊國企巨擘中國移動有數億元合約。


姚監復：算到習近平名下「不公平」
彭博社指，這些資產與習近平及其太太彭麗媛、女兒習明澤沒有關係，也未有習近平插手讓家人獲得好處，或任何不法行為的迹象。較早前出版了《陳希同親述》一書的退休官員姚監復表示，齊橋橋等人是獨立商人，把他們的利益算到習近平名下是「不公平的」。


齊橋橋、齊安安都隨習母齊心姓。彭博的報道指出，她們的姓是在中學時才改的，這樣同學就不知道她們與習家的關係。但報道指，她們有時仍用習姓出現。


未瞞從商身分 京城發展豪宅
齊橋橋以往並無隱瞞其從商身分。她在幾年前接受清華網站的採訪時指，父親習仲勳2002年逝世後，家中「皇糧」已斷，她不願順從母親要她恢復公職的提議，堅決從商，並於2004年起修讀清華大學EMBA課程，2006年畢業。當年她和丈夫鄧家貴接受《成功營銷》雜誌訪問，以發展商身分推介京城豪宅樓盤「觀緣」。搜房網資料顯示，「觀緣」目前平均每平方米樓價已超過5萬元人民幣。

新居屋低價開售 不一定益街坊

居屋大平賣 不一定益街坊
經濟日報 
6/25/2012


居屋低價開售雖然可以減輕買家負擔，惟日後業主轉手時補價偏高，間接減低單位的流動性。


【經濟日報專訊】居屋售價一般定於市價7成，未來的新居屋應否平賣益街坊？候任特首梁振英早前稱會研究居屋售價，事實上，居屋過去最低曾以市價4成或半價出售。定價平自然多人買，但日後要轉售便須付大額補地價，要轉手也不易。

樓價飈年代 曾低至市價4成
居屋自70年代誕生，定價方法也隨歷史演變，分為不同階段，例如1982年前的首批居屋，是按成本釐定售價，何文田俊民苑是當時私樓市價的6至7成，轉售不用補地價，相當實惠！


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至82年後，居屋定價引入兩個原則：一、供款不超過合資格家庭收入4成；二、至少一半單位的售價符合原則一。房委會在91年直接訂明居屋單位應以市價7成出售，即3成折扣率。


這些原則沿用至今，但不是一成不變，例如90年代尾樓價飛升，即使居屋定於市價7成，價格依然高企，故此房委會把部分居屋的定價拉低至市價5成，部分更有浮動折扣，任由買家選擇是市價4成、5成還是6成。


現時樓價一樣很貴，政府是否也應拉低居屋定價？誠然，居屋減價會讓更多人負擔得起，亦減輕供樓負擔。以新居屋計劃的其中一個地盤荃灣沙咀道為例，附近屋苑有私人樓盤樂悠居，樂悠居最近有一宗608平方呎單位成交，市價為355萬元，若沙咀道居屋定於市價7成，即約248.5萬元，月供1.16萬元（9成按揭、供20年、利率2.3%），但若為市價5成，則為177.5萬元，樓價相差71萬元，月供只要8,300元，上車的小業主自然輕鬆得很！


折扣高補價貴 住戶不願轉手
不過，居屋大平賣會引伸一大堆問題，並非沒有「後遺症」，宜停一停、諗一諗：


1.先甜後苦，打擊流動
政府為居屋提供更大折扣，資助額更巨大，居屋業主日後要轉售，補地價金額亦會相應提高，變相是借更多錢買樓，先甜後苦。
公屋聯會主席王坤在97年動用約100萬元，購入將軍澳廣明苑一個居屋單位，當時售價便是市價5成，較一般居屋廉宜，但是變相令補地價更高，如今他若要出售單位，須補地價約110萬元，他稱轉售「無肉食」，故此不考慮轉售。


王坤表示，不希望政府把居屋價格定得低，由於補地價金額大，會影響居屋日後轉售的意慾，令二手市場停止流動，他稱就算設浮動折扣，如過往的市價4成至6成，大部分人皆會選擇市價4成，結果一樣。


影響私樓市場 勢惹中產不滿
2.拖低樓價，私樓業主不滿
梁振英早前已表示，調整居屋定價屬兩難局面，售價若繼續定於市價7成，恐怕很多小市民未能負擔，但若以市價5成出售，對剛買樓的業主不公平。這定價亦可能與私樓市場搶生意，持細價樓的私樓業主如想出售物業，如何能與居屋競爭？同時，不符合居屋資格的小中產，也會質疑為何交稅補貼其他人上車，而自己要捱貴樓。


居屋由公帑興建，若大幅壓低居屋售價，政府便須動用更多公帑資助，更甚的是，政府應鼓勵居屋轉手及流動，讓有能力的住戶騰出現行居屋，讓另一個家庭受惠。故此，居屋定價的劃界，不能貪一時之快，必須審慎研究箇中的利與弊。