投資物業 退休毋憂

投資物業 退休毋憂
明報 
8/04/2012


【明報專訊】政府統計處日前發表對香港人口增長的預測，該處估計，香港人口將由2011年底的約710多萬在30年後達到847萬，平均每年增長率為0.6％，而65歲及以上人口的比例，將由2011年的13％升至2041年的30％，使到香港人口的年齡中位數，也將由2011年的41.7歲，升至2041年的49.9歲。


總括而言，香港和全球大多數發達國家相似，正朝人口老化的方向邁進。事實上，統計處也指出，未來人口老化的情况亦可根據總撫養比率（5歲以下和65歲及以上人口數目相對每千名15至64歲人口的比率）作分析，推算該比率會由2011年的333名持續升至2026年的511名及2041年的645名。


政府不能解決安老問題
人口老化，社會要負擔他們的退休生活也愈發沉重，而我們可依靠政府為我們解決退休問題嗎？


前大摩亞洲區董事總經理、現為Portwood Capital主席的卓百德，可說是較林奮強早一輩的樓神級分析員，他最近發表了一份名為「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）的研究報告，指在財政不可持續下，各國政府根本不能負擔人口老化下的退休安排，人們最好還是自求解決辦法。


物業可保值 回報驚人
卓百德指出，不少人未有認真考慮投資「磚頭」作退休的好處，並指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」。


卓百德形容物業為「一般人也可享受到槓桿好處的少數資產類型（Real estate is one of the few asset classes where ordinary folks can get the benefit of leverage）」，並以自己為例，他於1978年首次在英國倫敦透過九成按揭置業，其後雖然供樓利息急升，但過了25年之後，物業早已供完之餘，每年租金收入，較當初買樓時金額還高出了25％。


外圍大風大雨 量力而行
不過，卓百德也提醒，新興市場如香港，在他過去32年居住在香港的時期，樓市也曾出現了7次調整，個別周期樓價跌幅達60％至70％，但之後大都很快便能復元，只要捱過風浪，最終也可獲得理想回報。


其實，投資物業，能掌握到買賣高低點自然好，但最重要還是如長和主席李嘉誠日前在業績記者會所言，在高通脹必然來臨下，買樓自住沒問題，若投資則一定要量力而為。


李嘉誠又指出，雖然樓價較現時跌三成以上的機會很微，但就算如此，對長實也不會有大影響，筆者認為，如一般人計過數，可以如李嘉誠所言樓價跌三成也不會受到大影響，才去買樓投資，會是較妥當的行為。


長和負債超低 反映審慎態度
李嘉誠又說，公司在截至今年6月底，負債率只有6.1％，在長和如此大型的公司，做如此大的生意，負債率如此的低，可說極為保守，亦可側面反映其對全球經濟環境的看法相對審慎。


事實上，李在回應為何不增加派息時，也以現時「風大雨大」作回應，則大家在投資物業時，也宜相對保守。


今日供樓辛苦 退休生活無憂
李在業績記者會又表示，他現時的時間和精力，約三分之一花在手頭的工作之上，而三分之二則在着眼於未來的規劃。其實，投資物業亦一樣，最重要是看未來，而不是只看目前，今天儲首期和供樓可能很辛苦，但若看得遠一點，今天的努力，為的是他朝的成果。


正如紀惠集團行政總裁湯文亮所言，如一個人退休時有3層已供完的樓，一層自住，兩層收租，那退休以後，便可過上不用憂慮的生活，退休而毋憂。
撰文﹕陸振球

習近平胞姊齊橋橋及丈夫鄧家貴身家逾29億港元 投資地產稀土 港7物業值4億

彭博社：習近平姊身家29億 投資地產稀土 港7物業值4億
明報 – 2012年7月1日星期日


【明報專訊】美國彭博通訊社前日發表長篇報道，指國家副主席習近平胞姊齊橋橋及丈夫鄧家貴坐擁3.76億美元（逾29億港元）資產，其投資遍佈稀土、地產和手機通訊等行業。他們在本港也擁有至少7處物業，價值超過5500萬美元（4.27億港元）。但上述資產並無在習近平及其妻子彭麗媛、女兒習明澤名下。


彭博社報道，一份在今年6月8日的公開文件顯示，習近平61歲的姊夫鄧家貴在江西稀有稀土金屬鎢業集團持有18%股份，其市值達3.1億美元（24億港元）。此外，齊橋橋夫婦在深圳遠為投資公司的投資達2880萬美元，並在同集團的其他公司擁有848萬美元資產。他們的女兒張燕南在2009年投資北京合康億盛變頻科技公司，此後股價翻了40倍，現在她在該公司的投資市值2000萬美元。


http://diguk.com/mobile


買淺水灣別墅寶馬山花園
齊橋橋一家在香港也有至少7處物業，包括在港島的寶馬山花園和御花園，以及在淺水灣麗景道的別墅，總值超過5500萬美元（約4.29億）。


當彭博通訊社記者致電向鄧家貴查詢時，他表示自己已經退休，被問及其妻子、女兒和遍佈全國的家族生意時，他就說不方便透露。


另外，報道又指習近平另一姊姊齊安安的丈夫吳龍，則是電信公司新郵通董事長。該公司被指與通訊國企巨擘中國移動有數億元合約。


姚監復：算到習近平名下「不公平」
彭博社指，這些資產與習近平及其太太彭麗媛、女兒習明澤沒有關係，也未有習近平插手讓家人獲得好處，或任何不法行為的迹象。較早前出版了《陳希同親述》一書的退休官員姚監復表示，齊橋橋等人是獨立商人，把他們的利益算到習近平名下是「不公平的」。


齊橋橋、齊安安都隨習母齊心姓。彭博的報道指出，她們的姓是在中學時才改的，這樣同學就不知道她們與習家的關係。但報道指，她們有時仍用習姓出現。


未瞞從商身分 京城發展豪宅
齊橋橋以往並無隱瞞其從商身分。她在幾年前接受清華網站的採訪時指，父親習仲勳2002年逝世後，家中「皇糧」已斷，她不願順從母親要她恢復公職的提議，堅決從商，並於2004年起修讀清華大學EMBA課程，2006年畢業。當年她和丈夫鄧家貴接受《成功營銷》雜誌訪問，以發展商身分推介京城豪宅樓盤「觀緣」。搜房網資料顯示，「觀緣」目前平均每平方米樓價已超過5萬元人民幣。

物業調查DIY 查問題高官

DIY 調查問題高官
作者 陳貝琼 | 記者也很伽利略
2012年4月5日星期四


高官和候任特首連環出事，都和利益衝突有關；調查公職人士有否問題，原來我們可以自己動手做，以下幾個途徑，可找出他們有否僭建及不為人知的公司和物業的重要線索。


1. 僭建：很多僭建如天台或露台，大家行過見到，但要肯定是否僭建，我們可去屋宇署查閱物業的建築圖則 (地址：旺角彌敦道750號始創中心13樓)，或者向該署申請在其網上查閱「百樓圖網」。每份收費HK$36。
https://bravo.bd.gov.hk/wrbr/welcome.jsp


記者報道唐英年僭建問題時刊登的圖則，就是這樣找到的。


2. 物業屬誰：唐英年說七號大屋乃妻子所有，真是嗎？在其他情況，有人把物業由自己名義轉到家人持有，以避人耳目。我們可去土地註冊處(俗稱田土廳) 查閱「土地登記冊」，上面有現時及過去業主的名字，並有業權轉移紀錄。


大家必須按物業的地址查冊。可在網上查閱，每份收費HK$25。
https://www2.iris.gov.hk/eservices/


3. 物業和公司：最高層的官員都要按規定申報自己有份的物業，和担任董事和主要股東的公司，我們都可以在不同的網站看到這些利益申報表，好像行政會議和立法會。
http://www.ceo.gov.hk/exco/chi/
http://www.legco.gov.hk/


憑著公司名字，我們可繼續追查，透過公司註冊處的網上查冊服務，
http://www.icris.cr.gov.hk/csci/
就可查出公司有何其他股東和董事，這樣就可以看出高官和甚麼人合作或有密切關係。
每份檔案收費由HK$11至HK$22。


還有很多有用的DIY調查方法，將來有機會再介紹。

投資者鍾情港物業有因

投資者鍾情港物業有因
明報 
12/28/2011


【明報專訊】在早前，慧雅提到長線投資者對本港樓市的信心，是本港樓市前景關鍵之一，今天準備再談。值得留意的是，特首在10月的施政報告中，提到在全港約110多萬的私人住宅之中，有38萬個單位並非是由業主自住。


這比例相當不少，反映本港的富裕人士之中，有不少是持有多個單位。事實上，在本港的老牌屋苑中，例如太古城、美孚新邨等，同時持有三兩個、甚至更多單位的是大有人在，而他們的平均購入成本可能只是2000元一呎，這些人士在早年買入他們的第一個單位時，他們所付的價錢，可能真是不足1000元一呎，而他們亦很多時已一早還清有關物業貸款，因此即使手持多個物業，但仍覺得很輕鬆，甚至要為每月不停流入的租金收入找出路而感到煩惱。


http://easss.com/home


早年低價買入 今賺到盤滿缽滿


這情况在豪宅市場中更加極端。今時今日，要在山頂南區買入一間獨立屋，可能最低消費也要過億元，但這些獨立屋原業主當年的成本價，可能只是一百幾十萬。


基本上，慧雅的觀察是，1980年代後期至97年的負利率，以及過去多年的低息環境和內地富豪來港，是為早年買入本港物業資產的人士帶來了相當可觀的財富。


人性的特質是，若自己在某項資產或某個行業賺過不菲的財富，會較為傾向繼續把財富投資在這些資產或行業身上，而多年累積滾存的效果，是相當令人側目。慧雅聽聞在上海，有人只用了十多年，已儲到逾百間物業。


無論如何，有長線投資者鍾情相信是重要原因，令本港有不少物業由投資者持有。


施慧雅

內地民企上市公司老闆劉錦成夫婦3年擲5億 來港投資物業

民企老闆3年擲5億 港掃貨
經濟日報 
7/19/2011


【經濟日報專訊】近年不少內地民企上市公司老闆來港投資物業，深圳上市公司北京合康變頻的董事長劉錦成夫婦，便是典型例子。兩人自08年開始來港買樓，3年間斥資逾5億元掃貨，足迹遍布港九多區，一、二手樓均有涉獵，現時手持逾20個單位。


持逾20單位 半年吸新盤11伙


受中央收緊銀根影響，不少內地富豪已減少來港置業。然而據業內人士透露，現年46歲的合康變頻董事長劉錦成及其妻子許碧似乎未受影響，今年首6個月先後購入11個新盤單位，包括大埔比華利山別墅4幢洋房、西環維壹及灣仔尚匯各3個單位，合共涉及約2.36億元。而近日熱賣的奧運站瓏璽，劉氏夫婦亦購入超過兩個單位，可見這對北京富豪未受近日中央收緊銀根所影響。


據熟悉劉氏夫婦的地產代理透露，二人於年初至今，屢次現身多個新盤，出手相當爽快，選購的新盤主要以優質單位為主，例如4月份購入灣仔尚匯3個單位，包括一個30樓以上的行政樓層A室，呎價達2.1萬元；購入西環維壹的3個單位中，全是30樓以上的海景單位，呎價1.7萬至1.8萬元。


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有地產代理指出，劉氏夫婦來港投資地產數年，對香港樓市有一定認識，例如今年5月斥資9,200萬元購入大埔比華利山別墅4座洋房，同期又以1,382萬購入大圍名家匯一個細單位，總值逾億元，是他們來港投資數年來最大注碼的掃貨行動。而他們正正選擇發展商5月份推出送釐印及減價15%時出手，反映他們充分掌握新盤市場走勢。


而他們多年來投資香港住宅，也多有斬獲。例如2009年5月，劉太以2,563萬元，購入九龍站天璽兩個細單位，其中星鑽璽高層F室，面積886平方呎，入貨價1,232萬元，今年5月時以1,995萬元脫手，持貨兩年帳面獲利763萬元，升幅62%。


異於常客 多以私人名義入市


據了解，劉氏夫婦多以私人名義入市；購入單位後，大部分用作收租之用，例如2010年8月，以3,550萬元購入比華利山別墅3期一幢4,348呎的大屋後，以月租5.4萬元租出，回報約2厘；近日劉氏夫婦將單位推出二手市場放盤，叫價4,250萬元，較購入價高約20%。

自住物業抵押 按揭證券公司推出「逆按揭」安老按揭計劃

按證公司推出「逆按揭」計劃
明報 
7/11/2011


按揭證券公司推出「逆按揭」的安老按揭計劃，該計劃收取的貸款息率為最優惠利率(P)減2.5%，申請長者有半年冷靜期。


申請長者需要繳交基本和每月保費，月繳是以貸款餘額的年利率1.25%，若分7年繳交，則在第4至10年，每年繳交物業價值的0.28%。


身兼按證公司副主席的金管局總裁陳德霖說，隨著人口老化，相信市場會陸續推出「銀髮」產品，而安老按揭計劃容許長者以自住物業抵押，在終生或一段時間內收取固定金額幫補生活。


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按證公司與7間銀行簽約，推出4間銀行包括永隆、中銀香港(2388)、南洋商業和東亞銀行(0023)，即日可供申請。
(即時新聞)


證券公司推出安老按揭計劃
星島日報 


按揭證券公司推出又稱「逆按揭」的安老按揭計劃，有七間銀行參與，其中四間即日起接受申請。


按揭證券公司與多間銀行簽約，接受長者申請，將物業抵押予銀行，再每月收取固定收入，直至長者去世後，物業將會變賣還錢給銀行。


這個針對60歲以上本港居民的安老按揭計劃，按揭息口定在優惠利率減2.5厘，即實際利率是2.75厘。參與計劃長者可以申請扺押10年、15年、20年及終身，每月或者一筆過收取按揭年金。


保費方面，申請人在獲批按揭後，要每月繳交相等於未償還貸款百分之一點二五的保費，以及在第4至第10年，分7年支付相等於物業價值百分之零點二八作為保費。申請人有半年泠靜期，期間終止計劃可以退還保費。


身兼按揭證券公司副主席的金管局總裁陳德霖表示，為確保長者可以有穩定按揭貸款，安老按揭的年金不會因為市場利率及樓價而改變。


安老逆按揭最快周內完成首宗申請
商業電台


按揭證券公司即日推出俗稱”逆按揭”的安老按揭計劃，與七間銀行簽約，最快今個星期內可完成首宗申請；六十歲或以上的長者，可將自住物業，抵押給銀行，每月收取生活費，按揭年利率為最優惠利率(P)減2.5厘，收取款項不會因利息或樓價波動而有改變。


安老按揭費用繁多，包括相等於物業價值近百分之二的基本按揭保費，會分七年收取，每月亦要支付按揭保費，開支計算入借貸總額，毋須長者即時繳付；長者申請時，要先支付約三千元的律師輔導費，物業樓齡如超過五十年，須提交驗樓報告，費用自付。按揭證券公司總裁劉怡翔認為，有關收費已較外國的逆按揭計劃克制，業界就認為，安老按揭手續費繁多，未必受長者歡迎。


按揭證券公司推出逆按揭申請長者須付3千元律師費
商業電台


按揭證券公司即日推出俗稱”逆按揭”的安老按揭計劃，與七間銀行簽約，六十歲或以上的長者，可將自住物業，抵押予銀行，每月收取生活費，按揭年利率為最優惠利率(P)減2.5厘，收取款項不會因利息或樓價波動而有改變。若申請人為六十歲，按揭年期十年，每一百萬元的物業，單人每月可收取三千七百元。以兩人名義做按揭，每月共收三千三百元；如選擇終生按揭，單人每月收取二千元，雙人為一千八百元。


長者申請時，要先支付約三千元的律師輔導費，如有需要要自費驗樓，及後要支付基本年費及每月按揭保費，按證公司總裁劉怡翔表示，相對外國的逆向按揭，本港的收費已算克制；業界就認為，安老按揭手續費繁多，未必受長者歡迎。

曾班子物業升值 好過打工 兩年半升七成 「樓王」唐英年港擁6億磚頭

曾班子物業升值 好過打工 兩年半升七成 「樓王」唐英年港擁6億磚頭
明報 – 2011年6月27日星期一


【明報專訊】本報調查發現，特首曾蔭權及其班子在金融海嘯低點時，在香港持有物業的總值為7億元，兩年半後，「曾班子」物業市值大升72.5％，至12億元，帳面賺5億元。若與一眾高官薪酬比較，樓價升幅金額更「跑贏」其高薪厚祿3.13倍，反映「買樓好過打工」的港式民間智慧似有一定道理。


Investment


根據特首、3司及12局長所持有在港物業，只計14名主要官員（沒有計算署理局長蘇錦樑、在港沒有物業的發展局長林鄭月娥），過去兩年半的總薪酬為1.23億元，相對同期物業升值5.08億元，樓價升幅高於人工3.85億元。


特首財爺各擁1單位「墊底」


政務司長唐英年與太太（全部透過公司持有）擁有的物業合共5項，全屬頂級質素，現時總市值達6億元（兩年半升值2.5億），遠遠拋離同袍，成為曾班子的「樓王」，亦是唯一在港擁有過億元物業的內閣高官。


運輸及房屋局長鄭汝樺位居「亞軍」，擁有8650萬元的物業。


第三位為擁有8000萬物業的勞工及福利局長張建宗；


反觀財政司長曾俊華成包尾大幡，特首曾蔭權是倒數第二，在港擁1住宅，現值2000萬。


不過，即使扣除唐英年，曾班子等13名高官的物業，於金融海嘯後亦大幅升值2.58億，人均物業升值1985萬元，是各官員期內人工的1倍多。


懂低潮入市 物業集中港島


倘若只計14高官的投資物業（不計自住或給家人居住物業），現市值4.5億元，其中唐英年佔3億元。其餘13人佔約1.5億元，這類投資物業於期內升值約6200萬元，人均帳面升值477萬。


這14名高官最少共擁有36項物業，72％集中在港島，如中西半山及跑馬地分別就有8個。


本報亦發現，多名局長投資物業眼光準確，往往在樓市低潮時，購買貴重的自住物業（購買時尚未獲委任為主要官員），例如曾德成和太太於2001年中聯名入市，而周一嶽於03年SARS後不久買樓，張建宗及林瑞麟則於04年初入市。


對於曾班子持有巨額物業，會否影響政府的樓市政策？政府發言人回覆稱﹕「根據《政治委任制度官員守則》，政治委任官員須在上任後，每年申報其投資和利益，公眾也可查閱有關申報……政治委任官員也須申報他們配偶的姓名和職業。」


學者﹕在任應少投資物業


理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華直言，行政會議成員（上述官員是當然成員）接觸很多機密資訊，應「避嫌克制」，盡量勿於在任期間投資物業，免遭外界詬病。


他解釋，外國的申報制度也難有萬全，但民意自會在選舉中反映出來，「（香港）政府未有合理的民意授權、又不需經過民意檢驗，令高官毋須承受任何代價」。


港大心理學系副教授許志超認為，或許不單是官員，即使大多業主亦抱着「支持樓市」心態。但他強調，現時未有科學研究顯示，「買樓」會影響政治人物的政策決定。


對於曾班子手持「重貨」會否左右政策決定？民主黨立法會議員李永達指出﹕「好難有定論，我當然希望政府官員永遠將公眾利益放於首位。」工聯會議員王國興認為，「無足夠證據證明兩者有關係，同時也好難要求政府高官不買樓。」然而，兩議員也認同政府過去一年的房屋政策有失誤，未能幫助市民置業。


明報記者