新居屋政策 若推廣至現存居屋 相信會衝擊私樓市場 - 林本利

新居屋政策　衝擊私樓市場
壹角度 24/11/2011
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2002年，樓價從 97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過 2,000多元，政府若容許居屋免補價在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。


但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至 26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。


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根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約 110萬個單位，當中包括 6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過 10萬個村屋。


這 110萬個私人住宅單位，當中 89萬個，即超過八成是實用面積少於 753呎（建築面積大約 900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約 1,300呎）的大單位只佔總數 7%左右。倘若把村屋（以每層約 700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。


從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨着市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。


但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入伙後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。


政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了 20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。


曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這 20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有 20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？


由於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距（以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。


加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。


過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。


事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有 260萬個，遠高於 235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。


林本利