租金狂漲 公屋「租上租」月賺6000
明報
10/08/2012
【明報專訊】目前公屋租金平均低於2000元，若以部分住戶將400呎公屋，以8000元再放租計算，平均每月至少可賺6000元；若單位屬租置計劃單位，租金更可變相協助「供樓」。
有地產界人士認為，房委會租金較低，但私宅呎租不斷增加，變相公屋租戶「租上租」後，可以「食水好深」，在房委會與私樓租金之間找市場「無本生利」。
根據中原地產數字，今年7月全港85個大型私人屋苑，新簽租約平均租金為每呎20.7元，升穿去年9月的最高位，即400呎單位，租金至少需逾8000元；差餉署統計數字更顯示，九龍區400呎至700呎單位，平均呎租高達21.7元。公屋住戶若將單位「租上租」，只要呎價定於逾10元至20元一呎，絕對有市場。
長安邨450呎單位叫租8000
按本報觀察和網上資料，一般新界區150至250呎的公屋房間，「租上租」的租金為每月2000至4000元，若租客以4000元租住一個150呎房間，呎租高達27元，已超出私樓。
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部分400呎以上、鄰近市區的將軍澳全屋單位，索價亦要7000元一個月，即17.5元一呎；青衣長安邨一個450呎單位，叫租8000元，呎租同樣逾17元。本報放蛇位於屯門的150呎房間，呎租約13元，已屬較為「抵住」的「違規盤」。
無本生利 寧冒險放租
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，租金隨樓價上升，連帶非法公屋以致居屋（未補地價）也相當吸引，部分人無能力負擔私樓租金，又不符合資格上樓，寧非法租住較便宜的公屋單位，而且不少公屋和居屋亦鄰近鐵路沿線，實用面積較大，故相當有市場。他稱，「租上租」令公屋住戶無本生利，故在租金狂漲下，有人也會考慮冒險將單位放租。
新居屋政策 衝擊私樓市場
壹角度 24/11/2011
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2002年，樓價從 97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過 2,000多元，政府若容許居屋免補價在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。
但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至 26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。
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根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約 110萬個單位，當中包括 6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過 10萬個村屋。
這 110萬個私人住宅單位，當中 89萬個，即超過八成是實用面積少於 753呎（建築面積大約 900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約 1,300呎）的大單位只佔總數 7%左右。倘若把村屋（以每層約 700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。
從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨着市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。
但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入伙後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。
政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了 20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。
曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這 20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有 20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？
由於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距（以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。
加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。
過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。
事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有 260萬個，遠高於 235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。
林本利
公屋變劏房 呎租貴過私樓
經濟日報
9/01/2011
【經濟日報專訊】劏房問題由私人舊樓延伸至公營房屋！近年私樓樓價急升，不少投資者轉炒樓價低水的公屋單位的同時，更有投資者專門購買公屋單位，之後再劏房出租，客源以低收入階層及內地客為主。
以粉嶺華明邨為例，套房月租2,300至2,800元，呎租18至19元，比同區私樓呎租更高。
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有業界人士慨歎，公屋是政府投入大量公帑的資產，以資助低收入的階層，現時卻淪為投資者的炒賣樂園。
據了解，粉嶺華明邨是區內最多劏房供應的公屋屋邨，最新一個是添明樓低層13室，單位原本面積約630平方呎，業主今年5月以115萬元購入，把單位改建成4房1廳，自己保留其中兩房自用作儲存雜物，另外把兩個面積約50平方呎的細房分租，每間月租要2,500元。
放盤數天租出 回報9.6厘
業主放盤數天，已被內地客搶租，每個房間月租2,300元，以該單位實用面積489平方呎計，4間房平均分攤客廳及廚房等面積，每房平均約122平方呎，即呎租約18元，比同區私樓呎租14元高約29%。若以4個單位全部以2,300元租出計，業主享9.6厘租金回報。
事實上，現時按揭率低企，若業主以70%按揭分20年攤還計，每月供款約4,072元，業主分租其中兩個房間已經足夠支付供款。
據悉，兩個房間的租客是來自深圳的太太，她們子女在粉嶺區讀書，周一至周五均送子女來港上學，等待子女放學前，需要空間休息，所以並不太講究居住環境，每月投資數千元租房。
有區內代理指出，近年不少跨境學生在區內租樓，惟近期區內租金急升，去年暑假區內兩房單位，最平月租約5,200至5,300元，今年最平月租已超過7,000元，所以公屋劏房成為該類人客的主要目標。
獸醫持多個單位 勝炒工廈
另外，華明邨是區內最早以租者置其屋計劃下出售的屋邨，二手交投活躍，近兩年大批單位流入投資者手上，因此劏房單位供應也最多；有地產代理透露，一名何姓獸醫07年開始投資華明邨，現時手上持有多個單位，其中兩個改為劏房出租，回報十分可觀。
其中一個是華明邨3座康明樓高層18室，原本面積577平方呎，何於07年以75萬元購入，改為3間設有獨立浴室的套房出租，每房月租3,000元，出租率經常爆滿，租金回報逾14厘，比炒工廠大廈的回報更理想。
華明邨單位當房圖
粉嶺華明邨劏房個案
公屋筍盤大搜查 靚景勝私樓
經濟日報
2011年6月17日星期五
東隧5期油麗邨，預計在本月落成。
近年不少單身青年申請公屋，但本年度獲編配的僅1850個。
【經濟日報專訊】市區私樓呎價隨時過萬，無殼蝸牛無力問津；另一邊廂，由納稅人津貼建成的公屋，卻愈來愈多位處市區靚位及鐵路沿綫，部分享有景觀更媲美或猶勝同區私人屋苑。
房委會更趁市區公屋供應充足，擬再放寬市區單位申請。
有地產界人士質疑，市區筍盤多再加申請「鬆綁」，勢必火上加油，吸引更多新生代申請輪候公屋。
早前大賣廣告的房委會彩德商場，其坐落在牛頭角的彩德邨，第二及第三期單位開始入伙，雖然位處佐敦谷半山，但有小巴可直通港鐵站，入住者均覺得環境理想、交通方便。
油麗邨望海 鄰近港鐵
事實上，近年建成或即將落成的公屋不少是「禾稈冚珍珠」，不單止因為大多位於市區，最重要是不乏「海景公屋王」及「鐵路公屋王」的「超筍盤」。
其中本月落成、位於東區海底隧道九龍入口旁邊的東隧5期油麗邨，過去原作居屋用途，現變為公屋，檔次及配備縱使低了一截，但因交通方便，往來油塘港鐵站只需步行5至10分鐘，高層單位又可眺望海景，呎租卻只為5.4元，最大面積的450呎單位月租亦僅2,340元，能夠入住者相信會覺得「抵到爛」！
一直以來不少私樓樓盤開售，都會以鐵路發展概念招徠，原來公屋亦可享此優勢。今年底落成、明年首季入伙的紅磡邨二期，鄰近區內的黃埔花園及黃埔新邨，比鄰為和黃公園，由於觀塘延綫會在黃埔設站，該邨勢成「鐵路公屋王」，日後復建居屋，亦未必有這類優質地皮供發展。
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此外，未來3年會有4.24萬個公屋落成，但原來位於市區的多達3.12萬個，標誌着房委會市區公屋供應進入「收成期」，亦為現時逾15萬公屋輪候冊申請個案，提供安居市區的黃金機會。
勢必刺激新生代申請
中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，近年愈來愈多市區公屋落成及入伙，不少更位處市區或鐵路沿綫，自然令不少人趨之若鶩，紛紛入表申請，相信未來數年情況會更為顯著。
「點解咁多人寧願蝸居斗室般大的劏房、板間房？因為他們要住在市區，在市區上班，要減省交通支出及時間。」黃估計，這些公屋「筍盤」勢必吸引更多人入表申請，尤其會刺激新生代，但這類人士的公屋供求失衡情況會雪上加霜。
理大社會政策研究中心主任鍾劍華表示，現時房屋政策存在很多問題，令不少人的居住環境惡劣，「很多人無資格住公屋，又無能力租私樓，面積細、防火及樓宇安全成疑的劏房，便成唯一選擇。」
