新居屋政策 若推廣至現存居屋 相信會衝擊私樓市場 - 林本利

新居屋政策　衝擊私樓市場
壹角度 24/11/2011
Next Mag


2002年，樓價從 97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過 2,000多元，政府若容許居屋免補價在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。


但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至 26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。


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根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約 110萬個單位，當中包括 6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過 10萬個村屋。


這 110萬個私人住宅單位，當中 89萬個，即超過八成是實用面積少於 753呎（建築面積大約 900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約 1,300呎）的大單位只佔總數 7%左右。倘若把村屋（以每層約 700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。


從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨着市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。


但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入伙後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。


政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了 20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。


曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這 20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有 20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？


由於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距（以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。


加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。


過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。


事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有 260萬個，遠高於 235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。


林本利

公帑助炒樓 戇居兼冇腦 新居屋計劃混淆住屋及投資市場

太陽民調：公帑助炒樓 戇居兼冇腦 「連四十分都不如」
2011年10月17日(一)
The Sun


【本報訊】曾蔭權最後一份施政報告備受抨擊，學者指摘被視為「賣大包」的新居屋計劃混淆住屋及投資市場，令居屋政策一塌糊塗，關注基層組織斥施政報告始終未解決人口老化及貧富懸殊等社會結構性問題，曾蔭權亦如人肉錄音機，只不斷重複每年政策，其民望評分「連四十分都不如」。


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嶺大公共政策研究中心主任何濼生稱，施政報告雖然回應了復建居屋訴求，但他不滿新居屋的補地價安排，新居屋訂價及補地價與市場脫鈎，讓業主「賺多咗」，有關安排對納稅人及舊居屋業主不公平。


新居屋政策亦變相用公帑資助人炒樓，不但減少庫房收入，亦混淆市民住屋及投資市場，「連無住屋需求嘅人都可以抽居屋炒樓，令真正用家難抽中」，直指對居屋政策一塌糊塗感到失望。


慣性派糖難返轉頭


何又狠批政府的施政理念及措施是令已獲福利者進一步得到更多福利，未受惠者繼續「乜都冇」。


如扶貧政策，公屋居民已獲住屋保障，但可獲租金寬免，最值得幫助的公屋輪候冊人士已經捱貴租，卻無任何支援措施。施政報告開期票亦為下屆政府帶來壓力，政府習慣性短期派糖「已好難返轉頭」，他認為政府年年派糖不如將資源用來發展長遠計劃解決問題。


爭取全民退休保障聯席組織幹事歐陽冠東，直指曾蔭權最後一份施政報告不合格，又形容「居家安老」措施是「戇居兼冇腦」，只以小恩小惠回應人口老化問題，他重申綜援及生果金非養老制度，強積金制度又不健全，廣東養老計劃亦無法解決人口老化結構性問題。


歐陽冠東亦不滿曾蔭權指中產與基層是同舟共濟，均面對退休保障問題，但提到全民退休保障卻指難達成共識、不切實際，「其實政府仲有八個月時間，可以先做諮詢，乜都未做就否決，態度似小朋友嗌交！」


施政報告仍以短期措施回應貧窮問題。


帥小姐（金融）
「施政報告一如以往，只以短期派糖措施回應貧富懸殊及人口老化問題，根本是治標不治本，沒有長遠策略。」


何先生（酒店）
「復建居屋太少太遲，政府改變補地價方式，擔心吸引一班無實際需要人士申請居屋炒樓，令真正有需要人士機會減低。」