長江實業天水圍栢慧豪廷呎售4936 歷來次高 單位估價不足 買家照追貨

栢慧豪廷呎售4936 歷來次高 單位估價不足 買家照追貨
明報 
4/29/2012



栢慧豪園 Central Park Towers
香港元朗天水圍新市鎮第24B區，物業發展商為長江實業



【明報專訊】市場對特色單位需求強勁，令該類物業變得有價有市，更有買家明知單位估價不足，照樣追價入市。天水圍栢慧豪廷一個連平台單位，新近以436.8萬元易手，較銀行估價高出近4%，呎價4936元，創栢慧豪園一、二期歷年次高。


另紅磡海逸豪園則連錄兩個相連單位成交，最新易手一伙，成交價約4350萬元。


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美聯物業元朗嘉湖銀座組別經理朱若珊指出，上述栢慧豪廷單位為9座連平台E室，面積885方呎，連平台花園，原本以460萬元放盤，但因大幅超出銀行估值，最終決定調低叫價，並獲區內換樓客以436.8萬元入市，呎價4936元。


朱若珊稱，新買家在入市前已得知銀行估價最高只有420萬元，與成交價有近4%的距離，但因鍾情單位擁平台花園，故仍決意入市。原業主於09年以249.4萬元一手購入，現獲利187.4萬元或75%。


海逸豪園相連戶 4350萬易手
而海逸豪園亦罕有地連錄相連單位成交，繼25座高層C、D相連戶日前以4700萬元易手後，中原地產首席分區營業經理王淑儀透露，屋苑18座中層C、D室，面積2951方呎，剛以約4350萬元易手，呎價約14,740元；原業主於06年以合共2100萬元購入，現帳面獲利2250萬元，賺幅超過一倍。


雖然特色戶屢錄成交，不過，綜合市場資料，昨日十大屋苑合共只有9宗成交，其中黃埔花園、新都城、麗港城、太古城、映灣園均「吞蛋」收場，交投最多的嘉湖山莊亦只有三宗成交，而美孚新邨、康怡花園則同錄兩宗成交。美聯物業美孚七期助理區域經理余柏指出，「師奶兵團」剛以545萬元沽出美孚新邨3期49號低層A室，面積877方呎，呎價6214元；原業主於10年以402.8萬元購入，現獲利142.2萬元或35%。


現崇山昨售出6伙
一手方面，消息指出，太古旗下西半山珒然至昨日已錄6宗預留，呎價由2.2萬元起，至30樓以上的約3.3萬元，以面積2728方呎計，最貴預留價約9000萬元。嘉里（0683）旗下黃大仙現崇山則重推貨尾，市場流傳一張參考價單，6伙全為1座中層B室，面積740方呎，參考價由877萬至920萬元，呎價約1.18至1.24萬元，據代理指出，項目昨日售出約6個單位。新世界（0017）東半山春暉8號則售出26樓B室，成交價4559.9萬元，呎價22,619元。


明報記者 林尚民

英國倫敦市中心新屋 17%買家為香港人

倫敦市中心新屋 17%買家為港人
星島日報 
4/21/2012


(綜合報道)(星島日報報道)綜合報道
　　物業顧問公司仲量聯行星期五發表報告，顯示中國和東南亞的投資者去年購下倫敦市中心超過一半新屋，當中香港買家購下百分之十七的新住宅。


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　　報告指出，來自中國、香港、馬來西亞和新加坡的買家，去年買下倫敦市中心百分之五十一新住宅，這批住宅全部設於高尚住宅區，樓價在三月的升幅為十個月內之最。當中香港買家最豪爽，購下百分之十七的新住宅。反而英國買家的比率由二○一○年的百分之二十二，下跌至去年的百分之十九。


住宅研究主任切格威登表示，高淨值人士的數目不斷上升，特別在經濟不斷發展的東南亞國家。但由於國家的經濟和政治環境不穩，投資者為保存財富，決定在倫敦買下昂貴物業。

買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率

買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率
明報 
2/16/2012


【明報專訊】美國聯儲局宣布維持低息至2014年，歐美面對經濟困局，市場預期這些國家也會推出大大小小的救助經濟措施，資金流向新興市場，就如2009年的情况相若，當通脹上升對樓市便更有利。現時本港樓價較去年初有所回落，有專家呼籲有心置業的人士，可以趁調整入市。不少銀行按揭息率已上調，準業主在做按揭時宜貨比三家。


香港銀行最多只提供七成的按揭，置業人士需準備三成首期，一個200萬元的單位，需要60萬元的首期，一般人甚難負擔。


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不過，如果投保按揭保險，多付一些保費，便可享最高達九成的按揭，上車便容易得多。


香港按揭證券公司提供的「按揭保險計劃」，使銀行可以提供按揭成數高於七成的按揭貸款，毋須承擔額外的風險。如成功獲批九成按揭，只需準備一成首期，便可成為業主了。


首期不足 按揭保險助借九成


上月渣打香港宣布加按息，最優惠利率按揭（P 按）最多加0.35厘，銀行同業拆息按揭（H 按）加半厘，渣打新P按牌價為P減2厘至2.4厘，而新H按牌價為H加2.5厘至3厘，息率上限維持於P（該行為5.25 厘）減2厘至2.35厘，現金回贈亦維持於0.2％至0.5%，罰息期2至3年，以實際利率比較，以現有1個月及3個月H約0.34至0.4厘的水平，H按實際利率為2.84厘至3.4厘，而P按為2.85厘至3.25厘。


其他銀行H按息由H加2厘至2.9厘不等，息率升至與P按情况相若，星展銀行(香港) 環球金融市場高級副總裁王良享表示，香港同業拆息會受內地信貸市場影響，如果內地再減存備率後，香港拆息便會回落，港元拆息走低機會仍存在。


不過，交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰認為，未來H按升機會大於跌，由於環球息率普遍上揚，歐洲和美國通脹預期升溫，也會影響拆息市場，但幅度不會太多。再者，羅家聰表示，現時有資金流出香港，傳統上11月至2月新年期間，港元會偏強，拆息會有機會向下，但過了這段需求港元時間，資金會重新流出香港，港匯會重新偏弱。


羅家聰﹕拆息趨升 業主要有準備
本港銀行亦考慮通脹因素，逐步調高H按的息率。如果正用H按息供樓的業主，面對本港息口上升壓力，業主須預計長遠息口走勢，準備額外的「緩衝資金」，考慮提前作部分還款或增加每月供款，提升供樓負擔的抗逆力，至於資金不足者，可考慮延長還款期，但全期利息開支便會增加。


以上專家對拆息走勢有所不同，但已做了H按的業主，因為有封頂，故可以繼續沿用H按，但若新業主怕通脹及資金流走令本港拆息急升，P按會是較佳選擇。


另外，應重新審視銀行調整後的Ｈ按計劃，比較利率、鎖息上限現金回贈及罰息期（詳見表），可能未來港元續弱及拆息扯高，選擇的鎖息上限當然愈低愈好。


明報記者 龍彩霞、崔競文

環保觸覺指香港新樓內地買家佔35%

環團指新樓內地買家佔35%
星島日報
12/19/2011


(綜合報道)(星島日報報道)環保觸覺近日調查新落成大型樓盤中內地買家比例，發現有兩成五業主為內地人或與港人聯名購買的內地人，如計及公司買家，估計內地業主佔三成五，個別樓盤的內地業主比例更超過一半，內地人平均每人以一千三百萬於香港購買物業。


團體聲稱香港單位被內地人搶購，炒高樓價，另一方面又因為不夠土地建樓而要求填海、挖岩洞，屬土地資源錯配，他們建議政府向內地人徵收額外印花稅，以減少內地買家。


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　　建議徵收額外印花稅
　　環保觸覺近日調查五個今年開賣的大型樓盤，共四千一百一十六個單位，包括名城、縉城峰、瓏璽、帝峰•皇殿及尚城。


團體翻查物業登記中業主的英名名稱譯音，以此判斷業主為內地人（普通話譯音）抑或香港人（廣東話譯音）。


　　調查發現於上述五個樓盤中，由內地人及內地與港人聯名購買的單位，佔所有單位的兩成至三成，平均佔兩成五。


　　另外有兩成單位以公司名義購買，所以團體推算五個樓盤中，連同公司買家在內，內地買家的比例約佔三成五，而瓏璽的比例最高，佔五成一。


　　調查同時發現，五個樓盤中的內地資金高達一百八十億元，平均每名內地人以一千三百萬元於香港購買物業。在各個樓盤中，內地人購買單位的售價都比香港人高，以最昂貴的瓏璽為例，內地業主的單位平均售二千一百萬元，遠高於香港業主的一千八百萬元。環保觸覺主席譚凱邦說：「香港這彈丸之地，怎麼可能足夠應付全中國的投資熱錢？如果因為內地人買盡香港的樓，令香港要填海、挖岩洞，我就怎麼都不服氣！」


　　環保觸覺亦以放蛇方式，查訪大圍樓盤盛世的銷售情況，地產經紀透露發展商會到內地做路演推銷，曾接過一萬個查詢，他們買樓比港人疏爽，喜歡購買東鐵沿綫樓盤，方便出入境，又可做投資用途，估計內地買家比例約佔四成。


據此，譚凱邦認為香港發展商以內地人為主要銷售對象，物業常設計成三房大單位及豪宅包裝，而物業的名字亦迎合內地口味。


　　譚凱邦建議政府效法新加坡，向內地買家收取額外印花稅，以降低內地人於香港買樓的意欲。而公司買家的身分難以鑑定，亦可能被內地人用作購買單位之用，他建議向公司買家設定同樣比率的額外印花稅。


而在勾地表的土地，他建議政府增加限呎單位，讓港人較容易置業，他稱會將建議一併提交財爺於預算案中考慮。記者 黃栩源

特首曾蔭權任內最後一份施政報告 新居屋定價 與買家收入掛鈎

新居屋定價 與買家收入掛鈎
星島日報 
10/10/2011


(綜合報道)(星島日報報道)本報獲悉，特首曾蔭權後天發表的任內最後一份《施政報告》，將會宣布推出每年數千個的「新居屋」計畫。新計畫將改變舊居屋以市值折扣釐定售價的方式，改為鎖定受資助巿民的家庭入息介乎一萬六至三萬元，並以他們的供款能力定價，每月供款佔入息比例不超過四成；


而新居屋轉讓時的補地價亦不以巿價計算，而以購入時的地價折讓計算，使新居屋業主能享受地價升值的利益。消息透露，現有舊居屋轉讓的補地價安排，亦會有新的調整。


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　　曾蔭權昨天在網誌上撰文，表示後天發表的《施政報告》，會力求深入全面地處理房屋問題，同時又透露，會有打破傳統框架的中、長期政策。據了解，在房屋問題上，曾蔭權會提出全面的措施，包括透過填海造地、改變工廈土地用途等措施，增加土地供應；同時推出每年數千個的新居屋計畫，令未來每年整體房屋供應量由原訂的三萬五千個增加至四萬個。


　　整體房屋供應增至四萬
　　曾蔭權在去年的《施政報告》中，提出在未來十年，每年供應可建二萬個私人單位的土地，以及興建一萬五千個公屋單位。據了解，這兩個建屋「指標」均不會因應推出「新居屋」而作出調整，意味本港往後每年的整體房屋供應，將會增至四萬個。至於原定「先租後買」的「置安心」計畫，會優化為「可租可買」，但由於整個計畫供應量僅數千個，對影響整體房屋供應量影響輕微，因而沒有計算在建屋「指標」之中。


　　在曾蔭權即將宣布的新房屋政策中，最受矚目的是「新居屋」計畫。據了解，這個計畫是曾蔭權形容為「打破傳統框架」的最重要政策。


「新居屋」計畫鎖定資助對象為月入介乎一萬六千元至三萬元的家庭；新居屋定價方式打破舊居屋以巿價七折計算的方法，改為以受資助巿民的可負擔能力定價，確保受資助巿民的每月供款不會超過入息四成。


　　資助目標月入萬六至三萬
　　以當局計畫的一萬六千至三萬元受資助家庭的目標為例，新居屋的每月供款額，會介乎六千四百元至一萬二千元之間。此外，「新居屋」的補地價機制亦有所不同，業主補價時毋須考慮單位的目前市值，僅須補回在買入時售價與地價之間的差額；換言之，居屋業主日後可以全數享受單位地價的升值潛力，毋須再於房委會「攤分」。至於二手居屋的補地價安排，據知亦會作出相應調整。


　　補地價改以購入價計算
　　消息人士表示，過往居屋因為補地價以巿值計算，居屋業主在出售樓宇時，未能享受地價升值的利益，以至轉售意欲較低；若能讓居屋業主享有地價升值的利益，估計有助居屋流轉。而新居屋計畫，會繼續由房委會執行。至於私人住宅供應方面，港府將會在賣地時，透過賣地條款增加更多「限呎地」和「限量地」，以滿足本港巿民置業需求。


　　曾蔭權在《施政報告》前夕，日前接受電台訪問，承認政府過去在房屋政策上有失誤，特別是在房地產泡沫爆破後，停止生產土地，令供應不足樓價高漲，巿民不能置業，他認為這是民怨的最大原因。