白表開綠燈 10大居屋價量升
經濟日報
8/15/2012
居屋之最
10大居屋叫價變化
綠表平靚正
【經濟日報專訊】政府上月宣布開放綠表居屋市場，至今1個月，10大居屋呎價全綫上升，其中馬鞍山錦豐苑叫價升幅達2成，為眾屋苑之冠；而鰂魚涌康山花園最新成交呎價達8,676元，打破居屋呎價歷史新高，成居屋王。
政府公布放寬5,000個白表居屋名額免補價，即時刺激居屋價量齊升。本報統計全港10大熱門居屋屋苑，最新放盤叫價過去1個月急升，升幅最顯著的是錦豐苑，7月中有25伙放盤，綠表價每呎叫價3,300至3,400元，至今最新叫價報4,000至4,100元，升幅逾2成。白表叫價每呎最新報5,500至5,600元，追貼同區私樓。
世紀21奇豐高級分行經理黎健峰透露，錦豐苑B座低層3室加幅最大，面積832平方呎，原叫價300萬元，新政策宣布後，突加價50萬，以350萬元放盤。
業主心紅加價，買家亦願意追價，令居屋屢創新高。消息透露，康山花園5座中層E室，面積521平方呎，剛以白表價452萬元易手，呎價8,676元，成呎價最貴居屋王；將該屋苑6月創下新高呎價8,349元，再推高4%。
公屋竹園北邨 285萬售新高
其次，除不惜高價追貨外，個別準買家擔心愈遲買樓價愈升，即使銀行估價不足，也不惜額外抬錢買樓。屯門兆麟苑E座高層4室，面積827平方呎，剛以綠表價241.2萬元易手，呎價2,917元，創屋苑綠表價呎價新高。
祥益地產高級營業經理胡志偉透露，上述單位銀行估價最進取只有190萬元，與成交價相距50萬元，但買家並不介意估價不足，認為241萬能買到高層海景戶，故決定追價入市。
除居屋價格急升外，租置公屋成交價也一浪高一浪。市場透露，黃大仙竹園北邨桐園樓高層單位，實用面積631平方呎，以285萬元易手，呎價4,517元，與今年6月以285萬元創本港最貴公屋紀錄的青衣長安邨單位同價，齊被封為公屋王。
愛蝶灣一半封盤 善價而沽
居屋價短時間升，令小業主心紅，除反價放盤，個別甚至封盤，等政策落實後才善價而沽。當中封盤現象最嚴重的是筲箕灣愛蝶灣，屋苑上月中放盤量約60個，但新居屋政策公布後，有一半業主臨時封盤。
長城物業分行經理張佩恩指，業主惜售態度堅定，即使肯放盤，叫價也偏離市場，如9座高層B室，693平方呎，業主見比鄰單位剛以破頂呎價6,537元沽出，即時以480萬元放盤，呎價6,926元，較破頂價高出6%。
業界人士相信，隨着近日私人細價樓造價屢創新高帶動，細價樓升勢會進一步蔓延至居屋二手市場，預期政府落實新政策前居屋市場仍保持旺勢。
（系列三之一）
5000白表免補價 居屋樓價料升
星島日報
7/17/2012
(綜合報道)(星島日報報道)房屋政策「第一彈」千呼萬喚始出台，政府推出每年五千個配額供白表人士免補地價購買二手居屋，明年一月一日起接受申請。目標群組為家庭月入三萬元以下的首次置業人士，暫傾向限制白表免補價購屋期為半年。運輸及房屋局局長張炳良表示，希望措施對居屋價格影響是穩定的。地產界人士認為，五千名優惠白表客將投入市場，將會帶動居屋市場，預期短期內交投升一成，並帶動價格平穩上升。
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入息限三萬 半年內購買
昨日新政府政策連番出台，運房局局長張炳良宣布，政府將明年一月一日起，推出五千個配額供白表人士，成功申請者將獲發證明書，可於六個月限期內在居屋二手市場內免補地價買屋。計畫申請者必須是白表人士，家庭月入三萬元以下，主要是首次置業人士。張炳良表示，計畫目的在二○一六年新居屋出爐前，幫助市民上車，未來每年均會提供約五千個名額。
近日不少二手居屋業主封盤，觀望新措施。張炳良表示無法預料措施對二手居屋價格的影響，認為要取決於供求情況，需求會增加，還要視乎供應量，但希望措施對價格的影響是穩定的，他相信計畫推出後將有助二手居屋流轉。
至於財政方面，張炳良指，雖然明年一月一日推出的措施不會為政府帶來補地價收入，但如居屋業主不肯售出單位，房委會同樣不會有收入。房委會委員蔡涯棉表示，房委會最快九月開會研究包括抽籤、執行方式等細節。
香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然該計畫於下年初才接受申請，惟預期短期內帶動交投上升。他估計現時持綠表資格的準買家，避免日後與該批白表客競爭，將會加速入市步伐，令成交量有半成至一成升幅，綠表市場樓價也會上升。伍氏強調，居屋升幅相較平穩，不至於因計畫而大升。
明年一月起接受申請
美聯首席分析師劉嘉輝指出，該計畫仍然有不少未知之數，他舉例說，假如政府對轉售要求嚴厲，那麼，反應必須沒有預期中熱烈，影響會較小。
城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，新政府上場後不足三個星期，已落實購買居屋優惠計畫，顯示其加快中細樓供應的決心。他又預期下半年至明年初，更會陸續落實興建新居屋的選址。記者 曾偉龍
居屋益了白表 害了綠表
明報
7/07/2012
【明報專訊】自由主義經濟學家海耶克曾提到，政府善意的干預，往往會造成意想不到的結果（Unintended Consequences），亦即好心亦常會做壞事。
新特首梁振英曾提及每年讓5000名白表客免補地價購買二手居屋，以在新興建居屋落成及出售前紓緩市民對房屋的需求，新上任的運輸及房屋局長張炳良重提會研究這個方案。不過這樣做的後果也可能出人意表。
根據中原的統計，6月份的二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得544宗，總值13.04億元，較5月的700宗及16.86億元，分別下跌22.3%及22.7%，自今年2月的370宗及8.09億元之後，創4個月新低，顯示5月期間樓市氣氛受歐債危機影響放緩，市民的上車意欲較為謹慎，導致二手居屋市道下調。
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不過，有代理指出，張炳良的說法，已刺激了綠表客加快入市居二市場，因他們擔心將來一旦白表客也可以免補地價買二手居屋，會搶貴了原來只有綠表客才可以免補地價的優惠的二手居屋。如此，新措施雖然有利白表客買樓，卻苦了綠表客要高價入市，這是否也算是一種「預料之外的結果」？
白表免補地價 恐搶貴二手居屋
祥益地產總裁汪敦敬引述統計數字指出，2008年（第4期）、2009年及2010年的居屋白表申請分別有1.1萬宗、2.6萬宗及3.9萬宗，2009年和2010年白表申請人士的增長率分別是144%及52%，停售居屋後，相信累積的白表人士更多，公屋輪候冊人士由停售居屋前（2010年5月）的13.21萬宗增加至（2011年12月）的17.59萬宗，增長率達33%，如以2010年最後一期推出居屋的3.2萬個白表申請作最起碼基準，減去當時賣出居屋的總數3219個，即最少仍有2.8萬個白表人士仍然存在，將成為綠表客買二手居屋的對手。
額印阻業主放盤 樓價反乾升
其實，政府在2010年底推出的短炒額外印花稅，原來以為可藉此遏抑炒風，令樓價回落，但結果卻令到買了樓的業主，不敢隨便放售物業，以至二手盤况枯竭，反而出現樓價乾升，最終更破了97年高位，又是政府好心做壞事的另一「預料之外的結果」。
容許單身申請公屋 製造新問題
還有一個例子：政府放寬了單身人士申請公屋的限制，結果呢，根據房屋署日前發表的報告，公屋申請宗數再破歷年新高，截至今年3月底，輪候冊累積申請按季急升超過1萬宗，直逼19萬宗大關，當中30歲以下單身青年申請，竟佔整體申請近四分之一！
本來呢，政府本應已做到申請公屋可以3年內上樓，但突然多了大批年輕單身人士「打尖」，結果整體輪候期又要延長，政府製造了問題，解決的「辦法」自然是再大增公屋單位，以滿足「新需求」！
禁提建築面積 市民無所適從
立法會剛通過規管一手樓銷售條例草案，條例將在一年內生效，往後，發展商出售一手樓時，只能以實用面積計算售價，估計稍後代理在促成二手樓交易時，最終也會立法跟隨。
本來，賣樓加強資訊透明度和統一計算面積，這可免消費者受到誤導，絕對是有益和有建設性。不過，法例規定必須披露實用面積時，限制不可提供建築面積，卻有值得商榷之處，因為香港是自由市場，且市民採用建築面積已久，強行要他們不能接收建築面積計價的資訊，反可能令消費者無所適從。
買家需要全面信息
筆者最近在兩家分別在香港和內地的超市，看到兩個有趣現象，或許對香港規定賣樓只准提供實用面積這件事有一定的啟發。香港那家超市在售賣榴槤的攤位，標明若買整個榴槤，每磅售價為12.9元，但若要起肉，則每磅為50元。我們知道，榴槤的殼的重量可能已佔整個榴槤的七成或更多，而未起肉前，誰也不知道淨肉佔多少。起肉以後，
消費者好像資訊多了，但售價卻較未起肉前高得多，那真是着數了？我們是否要如賣樓規定一樣，立法只准超市賣已起肉的榴槤，不准賣完整的榴槤？
另外，在內地的一家超市，內設一賣書的攤檔。這個書攤有趣的地方是其標價為每斤9.9元人民幣！大家以為，這種如收買佬斷斤秤的賣書方式，其計價單位絕無「發水」，事實又是否如此？大家都知道，一本書的價值，不單單只在其重量、厚度或字數，而是在乎其所能提供的知識或寫作的文采、技巧等。買樓也一樣，知道實用面積很重要，但不計算在實用面積之內如其他公用面積，設施配套，以及位置和用料等，都同樣重要。
撰文﹕陸振球
