恆基兆業上水御景峰 8 Royal Green 「北望」神州 樓底高逾10呎

御景峰 8 Royal Green
上水清曉路8號，恆基兆業興建
362個住宅單位，樓高42層，目前為區內最高的住宅樓宇，並設有會所及停車場，2009年10月4日啟用，管理費為每平方呎$1.99，現由偉邦物業管理有限公司作物業管理。


上水御景峰 「北望」神州 樓底高逾10呎
明報 
2/19/2012


【明報專訊】北望神州，可說是香港經濟的發展大趨勢，而在上水落成才2年的清曉路御景峰，樓高達460呎，屬區內最高的單幢物業，高層向北單位絕對可以「北望神州」，盡覽深圳景致。御景峰與相鄰的御皇殿､顯峯並排而建，位置稍為偏離鐵路，居住環境較幽靜，除深圳景外，樓盤部分單位享有高爾夫球場景，現時入場費280萬元，月供10,386元。


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御景峰於2009年入伙，為區內最年輕的單幢樓，由2至42樓（不設4､14､24､34樓），共37層，提供362個單位，間隔多元化，分為2房､3房､4房1套､4房2套設計，建築面積介乎576至1981平方呎。跟普遍新樓一樣，御景峰的實用率只有75%，幸而樓底特高，達10呎4吋，彌補空間感不足。另外，屋苑設有81個車位供住戶租用，月租約1200元。


外貌悅目 會所設施齊備
作為新晉單幢樓，御景峰的外貌悅目之餘，大堂設計及會所設施亦極具質素。甫踏進大堂即見到裝潢的心思，升降機牆身位置採用花形鏡面圖案，大堂頂部掛有鋼片蝶形吊飾。雖然會所面積有限，但設施相當齊備，如健身室､室外游泳池､電影院､鋼琴室､多用途活動室等，另外位於1樓的花園，也設置了兒童遊樂場､燒烤場及迷你高爾夫球場。


鄰近商場 日常生活配套齊全
樓盤雖自成一國，但相隔一條馬路便是毗連清河邨的清河商場，提供超市､便利店､茶餐廳､藥房等日常生活配套，滿足住戶日常基本需要。由御景峰往來港鐵上水站，需約10分鐘步程，幸而屋苑對出巴士站提供273B巴士往返上水站，收費3.3元，附近還有小巴站及的士站供選擇。御景峰屬81區小學校網，中學及幼稚園校網屬北區，附近不乏名校，如香港道教聯合會鄧顯紀念中學､田家炳中學等。


中原上水廣場分行表示，御景峰現時買賣放盤約35個，叫價最平單位位於中層E室，面積576平方呎，2房間隔，叫價280萬元，呎價4861元，以最高可做七成按揭、息率2.5厘及還款期20年計，月供10,386元。該屋苑本月暫錄1宗租務成交，單位位於中層E室，面積576方呎，月租9000元，呎租15.6元。該屋苑本月至今未有買賣成交。


明報記者﹕鄒凱婷
攝影﹕葉漢華

買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率

買家做按揭 宜貨比三家 銀行調升按揭息率
明報 
2/16/2012


【明報專訊】美國聯儲局宣布維持低息至2014年，歐美面對經濟困局，市場預期這些國家也會推出大大小小的救助經濟措施，資金流向新興市場，就如2009年的情况相若，當通脹上升對樓市便更有利。現時本港樓價較去年初有所回落，有專家呼籲有心置業的人士，可以趁調整入市。不少銀行按揭息率已上調，準業主在做按揭時宜貨比三家。


香港銀行最多只提供七成的按揭，置業人士需準備三成首期，一個200萬元的單位，需要60萬元的首期，一般人甚難負擔。


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不過，如果投保按揭保險，多付一些保費，便可享最高達九成的按揭，上車便容易得多。


香港按揭證券公司提供的「按揭保險計劃」，使銀行可以提供按揭成數高於七成的按揭貸款，毋須承擔額外的風險。如成功獲批九成按揭，只需準備一成首期，便可成為業主了。


首期不足 按揭保險助借九成


上月渣打香港宣布加按息，最優惠利率按揭（P 按）最多加0.35厘，銀行同業拆息按揭（H 按）加半厘，渣打新P按牌價為P減2厘至2.4厘，而新H按牌價為H加2.5厘至3厘，息率上限維持於P（該行為5.25 厘）減2厘至2.35厘，現金回贈亦維持於0.2％至0.5%，罰息期2至3年，以實際利率比較，以現有1個月及3個月H約0.34至0.4厘的水平，H按實際利率為2.84厘至3.4厘，而P按為2.85厘至3.25厘。


其他銀行H按息由H加2厘至2.9厘不等，息率升至與P按情况相若，星展銀行(香港) 環球金融市場高級副總裁王良享表示，香港同業拆息會受內地信貸市場影響，如果內地再減存備率後，香港拆息便會回落，港元拆息走低機會仍存在。


不過，交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰認為，未來H按升機會大於跌，由於環球息率普遍上揚，歐洲和美國通脹預期升溫，也會影響拆息市場，但幅度不會太多。再者，羅家聰表示，現時有資金流出香港，傳統上11月至2月新年期間，港元會偏強，拆息會有機會向下，但過了這段需求港元時間，資金會重新流出香港，港匯會重新偏弱。


羅家聰﹕拆息趨升 業主要有準備
本港銀行亦考慮通脹因素，逐步調高H按的息率。如果正用H按息供樓的業主，面對本港息口上升壓力，業主須預計長遠息口走勢，準備額外的「緩衝資金」，考慮提前作部分還款或增加每月供款，提升供樓負擔的抗逆力，至於資金不足者，可考慮延長還款期，但全期利息開支便會增加。


以上專家對拆息走勢有所不同，但已做了H按的業主，因為有封頂，故可以繼續沿用H按，但若新業主怕通脹及資金流走令本港拆息急升，P按會是較佳選擇。


另外，應重新審視銀行調整後的Ｈ按計劃，比較利率、鎖息上限現金回贈及罰息期（詳見表），可能未來港元續弱及拆息扯高，選擇的鎖息上限當然愈低愈好。


明報記者 龍彩霞、崔競文

恒基地產粉嶺翠林 La Verte 推5座洋房 平均呎價8,888元

翠林珍藏級花園洋房 La Verte
花園洋房每戶尊設有蓋停車位
經各大口岸及未來蓮塘口岸往返深港方便快捷
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粉嶺翠林推5洋房 呎價8888
經濟日報 
2/14/2012


恒地粉嶺翠林僅提供16幢洋房，故發展商亦不急於推售。


【經濟日報專訊】農曆新年過後樓市氣氛好轉，發展商把握時機推盤。恒地（00012）昨日公布粉嶺洋房項目翠林價單，首批推出5座洋房，平均呎價8,888元，貼同區洋房項目二手呎價，市傳已有3宗預留個案。


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多個新盤本周起排隊出籠，恒地昨率先公布翠林價單，成為龍年首個推出新盤。項目首批價單涉及5伙，佔項目共16伙的3成，單位面積由2,865平方呎至4,451平方呎不等，首批單位平均呎價8,888元，較同區新洋房項目如天巒、St. Andrews Place等呎價過萬元為低。


3付款方法 設特長成交期
翠林首批價單中，入場戶為1號屋，面積2,869平方呎，定價2,008.3萬元，平均呎價7,000元。另外，價單中的8號屋屬示範屋，面積4,451平方呎，定價5,000萬元，屬首張價單位中定價最高的單位。


發展商為買家提供3種付款辦法，包括照定價的特長成交期計劃、另買家即供可照定價減2%。同時，發展商為私人名義買家提供即供二按，最多為樓價兩成半，首24個月利息為最優惠利率減2%，惟需照定價付款。


天巒御林皇府 二手呎價逾萬
市場指出，翠林首批5伙中，已有3伙獲市場預留，包括定價最平的1號屋，以及8號示範屋，最快本周四（16日）可落實成交。代理指出，買家中不乏內地客，由於項目只涉及16伙，故發展商未急於沽貨，主要以洽購形式推出單位，另昨日該盤錄約20組客睇樓。


另外，目前區內主要洋房項目為天巒、御林皇府及Goodwood Park等，二手平均呎價均過萬元水平。新近成交如天巒萊茵河大道單號屋，平均呎價5,082平方呎，成交價8,782萬元，平均呎價達17,280元。


歌賦嶺洋房 最快月內登場
區內代理指，翠林平均呎價低於1萬元，加上位處粉嶺市區，料可吸引市區換樓客買家。但預期區內樓齡較舊的洋房屋苑，如歐意花園、邁爾豪園等，二手交投會受壓，目前上述兩個屋苑叫價每呎約5,000至逾6,000元不等。


另一方面，同區中國海外（00688）旗下歌賦嶺洋房項目，仍未獲批出售樓紙，但發展商近日亦頻會見區內代理，並同時把項目的模型於代理分行內擺放，並即將開放示範屋予代理參觀，最快會於月內推出。