投資物業 退休毋憂

投資物業 退休毋憂
明報 
8/04/2012


【明報專訊】政府統計處日前發表對香港人口增長的預測，該處估計，香港人口將由2011年底的約710多萬在30年後達到847萬，平均每年增長率為0.6％，而65歲及以上人口的比例，將由2011年的13％升至2041年的30％，使到香港人口的年齡中位數，也將由2011年的41.7歲，升至2041年的49.9歲。


總括而言，香港和全球大多數發達國家相似，正朝人口老化的方向邁進。事實上，統計處也指出，未來人口老化的情况亦可根據總撫養比率（5歲以下和65歲及以上人口數目相對每千名15至64歲人口的比率）作分析，推算該比率會由2011年的333名持續升至2026年的511名及2041年的645名。


政府不能解決安老問題
人口老化，社會要負擔他們的退休生活也愈發沉重，而我們可依靠政府為我們解決退休問題嗎？


前大摩亞洲區董事總經理、現為Portwood Capital主席的卓百德，可說是較林奮強早一輩的樓神級分析員，他最近發表了一份名為「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）的研究報告，指在財政不可持續下，各國政府根本不能負擔人口老化下的退休安排，人們最好還是自求解決辦法。


物業可保值 回報驚人
卓百德指出，不少人未有認真考慮投資「磚頭」作退休的好處，並指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」。


卓百德形容物業為「一般人也可享受到槓桿好處的少數資產類型（Real estate is one of the few asset classes where ordinary folks can get the benefit of leverage）」，並以自己為例，他於1978年首次在英國倫敦透過九成按揭置業，其後雖然供樓利息急升，但過了25年之後，物業早已供完之餘，每年租金收入，較當初買樓時金額還高出了25％。


外圍大風大雨 量力而行
不過，卓百德也提醒，新興市場如香港，在他過去32年居住在香港的時期，樓市也曾出現了7次調整，個別周期樓價跌幅達60％至70％，但之後大都很快便能復元，只要捱過風浪，最終也可獲得理想回報。


其實，投資物業，能掌握到買賣高低點自然好，但最重要還是如長和主席李嘉誠日前在業績記者會所言，在高通脹必然來臨下，買樓自住沒問題，若投資則一定要量力而為。


李嘉誠又指出，雖然樓價較現時跌三成以上的機會很微，但就算如此，對長實也不會有大影響，筆者認為，如一般人計過數，可以如李嘉誠所言樓價跌三成也不會受到大影響，才去買樓投資，會是較妥當的行為。


長和負債超低 反映審慎態度
李嘉誠又說，公司在截至今年6月底，負債率只有6.1％，在長和如此大型的公司，做如此大的生意，負債率如此的低，可說極為保守，亦可側面反映其對全球經濟環境的看法相對審慎。


事實上，李在回應為何不增加派息時，也以現時「風大雨大」作回應，則大家在投資物業時，也宜相對保守。


今日供樓辛苦 退休生活無憂
李在業績記者會又表示，他現時的時間和精力，約三分之一花在手頭的工作之上，而三分之二則在着眼於未來的規劃。其實，投資物業亦一樣，最重要是看未來，而不是只看目前，今天儲首期和供樓可能很辛苦，但若看得遠一點，今天的努力，為的是他朝的成果。


正如紀惠集團行政總裁湯文亮所言，如一個人退休時有3層已供完的樓，一層自住，兩層收租，那退休以後，便可過上不用憂慮的生活，退休而毋憂。
撰文﹕陸振球