中國富豪湧西雅圖置業
星島日報 6/09/2013
(綜合報道)(星島日報報道)（綜合報道）以往集中投資洛杉磯、三藩市及溫哥華樓市的中國富豪，開始把眼光投向西雅圖。當地連月來過百萬的大額交易不斷，不少買家更是現金交易，亦有人甚至沒有踏足美國就「隔山買牛」。有業者形容，市內房地產復甦，「至少一半功勞」要歸中國買家。
斥數百萬現金交易
細數西雅圖過去一年的豪宅交易，不少都與中國買家有關。華裔經紀何約瑟（音譯，Joseph Ho）本周就在接洽一宗買賣，用iPad把5540呎大宅的陳設、景觀全部拍入鏡頭，再配上中文旁白，讓準客戶過目。他形容，在這幢500萬美元的物業中，飯廳的壁畫必不可少，因為這會令買家「想起拉斯維加斯的凱撒皇宮賭場」，屋外可以停泊遊艇的碼頭同樣是賣點，畢竟中國人講究風水。何約瑟又說，曾經有客戶買下700萬元的豪宅，二話不說就把原來的房子拆卸，然後另建新屋，闊綽的程度讓人咋舌。
http://digcan.com/fashion/wd
當地的物業經紀、銀行以至中國專家異口同聲表示，到當地置業的中國買家毫無疑問有所增加，其中Citi Private Bank表示，過去12個月亞洲客戶的房貸金額增加了30%。也有房地產經紀說，不少客戶更是現金交易。
《北京遇上西雅圖》促成宣傳
專家分析指，中國買家湧入西雅圖，當中涉及多個因素，從置業原因來說大致可分為三種：一是分散投資平衡風險；二是為子女升學做準備；三是買家本身有意在美國經商。此外又有其他的客觀因素，華盛頓州中國商會會長溫志剛表示，中國前任國家主席胡錦濤2006年官式訪美時，其中一站就是西雅圖，令中國人開始關注當地。其次2008年西雅圖開通直飛中國的班機，方便了民間往來。到了2009年，原任華盛頓州州長的駱家輝先是出任商務部長，後來轉任駐華大使，都令西雅圖的知名度愈來愈高。還有一點是，最近中國正在上演電影《北京遇上西雅圖》，更是免費宣傳，種種因素加起來，中國人對西雅圖再不陌生。
地產
6/09/2013
5/20/2013
大埔林村 地產商認買丁權建霞飛苑5期 涉串謀24原居民騙政府
地產商認買丁權建屋苑 涉串謀24原居民騙政府
明報
5/20/2013
大埔林村口「霞飛苑5期」的地盤範圍，共建24間丁屋，部分丁屋已大致建成。
豐源地產股東兼董事季寒冰向喬裝客戶的本報記者，直認不諱說﹕「丁是我們買的。」
【明報專訊】地產商串謀原居民詐騙政府批出丁屋牌照，然後將一間間「假丁屋」建成豪宅出售的消息，流傳多年，卻一直鮮有真憑實據曝光。本報記者早前喬裝買家，取得地產商「自爆」涉嫌違法發展「假丁屋」的全過程實錄，涉事屋苑為位於大埔林村口的「霞飛苑5期」，估計地產商花約4000多萬元成本，透過一連串涉嫌違法手段，把24間「假丁屋」建成一個市值5億元的豪宅屋苑。
地政署：申丁屋文件未見不妥
2002年已被審計署批評執法不力的地政總署，日前回覆本報表示，翻查當年24名原居民申請丁屋的文件，暫未發現有不妥之處。大律師陸偉雄則表示，根據記者「放蛇」所得的錄像等資料，原居民及丁屋發展商顯然涉嫌串謀詐騙政府。他認為，地政總署只要仿效記者，放蛇調查，便一早可取得關鍵罪證。
「霞飛苑5期」鄰近大埔名勝許願樹，原計劃興建30間丁屋，最終只有24間獲批，由一家名為「豐源地產」的地產商負責發展，豐源地產唯一股東是季寒冰夫婦。
豐源「拆售」予原居民申丁屋牌
記者發現，這24間丁屋的農地，早於1994年由季寒冰和妻子張佐姣控制的「加富利投資」購入，自94年底起，突然有24名原居民，各自從加富利購入「拆細」後的一小幅農地，分別向地政總署申請興建丁屋，並於2008至10年陸續取得地政總署的丁屋牌照，可建丁屋自住。但近日上述24間丁屋卻變成「霞飛苑5期」屋苑，由豐源負責放售。
「賣丁合約放律師樓 地係我哋嘅」
本報記者本月初喬裝客戶，獲豐源股東兼董事季寒冰接待，記者多次表示不明白買入「霞飛苑5期」，究竟是與持有丁權的原居民簽約？還是與地展商「豐源」簽約？季寒冰說，與他們豐源公司簽約便可以，因為20年前他們已買入屋苑地皮，並說「丁是我們買的，協議都搞完了」。
季寒冰又說，已將所有原居民「簽給他們買賣」等等協議「全放在律師樓」。記者續查問霞飛苑5期的土地，在過去20年是否一直由他們擁有？季明確表示﹕「是我們的。」
大狀：原居民須為實益擁有人
大律師陸偉雄表示，若有人聲稱「丁是我們買的」，便涉嫌違法，因為香港禁止買賣丁權。此外，若有人聲稱，「申建丁屋的土地一直由地產商所持有」，便反映有原居民涉嫌詐騙政府，因為丁屋申請書中，原居民要聲明自己是丁屋土地的實益擁有人，以及沒有售丁屋權益，若申請期間，土地一直由地產商擁有，便明顯違反「實益擁有」條款，原居民大有可能作出失實陳述，以及涉嫌串謀地產商詐騙政府以取得丁屋牌照。
本報記者上周五再致電季寒冰，並表明記者身分，查詢他於推售「霞飛苑5期」期間，自爆其公司一直是丁屋土地實益擁有人，且透過「買丁」申請丁屋牌照，涉嫌違反本港法例，他回應說﹕「這些問題，請你向一些老行尊查詢。」當記者表明已把整個會面過程錄影，他說﹕「你在我不知情的情况錄我音，我會保留追究權利。」
http://digcan.com/test/ancestrybydna
申報豐源地址 「地政署放蛇便可」
撇除季寒冰親口披露發展「假丁屋」內幕外，其實這一大片「假丁屋」的發展過程，早已暴露不少可疑的蛛絲馬迹，包括24間丁屋農地早年由季氏夫婦持有，後來突然拆細售給24名原居民。此外，記者取得的一份授權文件，發現一個名叫「林╳勝」的原居民，早於2009年2月已授權一個「張小姐」負責丁屋申請，而張小姐的聯絡地址正是豐源地產的公司地址。更令人質疑的是，24名原居民申請丁屋時，所報的「收取牌照地址」，統統都是豐源地產的公司地址。
料成本4000萬市值5億
記者根據公開資料來估值，發展「霞飛苑5期」連同農地、黑市買入丁權和建築費等，總成本約為4000多萬元，而季寒冰曾向記者說，上述屋苑未來發售呎價約為1萬元，按24間洋房（每間2100方呎）計算，屋苑市值高達5億元。
立法會議員范國威批評地政總署多年來縱容部分原居民與發展商違法操作，其實政府認真調查，肯定會發現有很多類似違法個案，又表明稍後會在立法會質詢地政總署上述事件。
明報
5/20/2013
大埔林村口「霞飛苑5期」的地盤範圍，共建24間丁屋，部分丁屋已大致建成。
豐源地產股東兼董事季寒冰向喬裝客戶的本報記者，直認不諱說﹕「丁是我們買的。」
【明報專訊】地產商串謀原居民詐騙政府批出丁屋牌照，然後將一間間「假丁屋」建成豪宅出售的消息，流傳多年，卻一直鮮有真憑實據曝光。本報記者早前喬裝買家，取得地產商「自爆」涉嫌違法發展「假丁屋」的全過程實錄，涉事屋苑為位於大埔林村口的「霞飛苑5期」，估計地產商花約4000多萬元成本，透過一連串涉嫌違法手段，把24間「假丁屋」建成一個市值5億元的豪宅屋苑。
地政署：申丁屋文件未見不妥
2002年已被審計署批評執法不力的地政總署，日前回覆本報表示，翻查當年24名原居民申請丁屋的文件，暫未發現有不妥之處。大律師陸偉雄則表示，根據記者「放蛇」所得的錄像等資料，原居民及丁屋發展商顯然涉嫌串謀詐騙政府。他認為，地政總署只要仿效記者，放蛇調查，便一早可取得關鍵罪證。
「霞飛苑5期」鄰近大埔名勝許願樹，原計劃興建30間丁屋，最終只有24間獲批，由一家名為「豐源地產」的地產商負責發展，豐源地產唯一股東是季寒冰夫婦。
豐源「拆售」予原居民申丁屋牌
記者發現，這24間丁屋的農地，早於1994年由季寒冰和妻子張佐姣控制的「加富利投資」購入，自94年底起，突然有24名原居民，各自從加富利購入「拆細」後的一小幅農地，分別向地政總署申請興建丁屋，並於2008至10年陸續取得地政總署的丁屋牌照，可建丁屋自住。但近日上述24間丁屋卻變成「霞飛苑5期」屋苑，由豐源負責放售。
「賣丁合約放律師樓 地係我哋嘅」
本報記者本月初喬裝客戶，獲豐源股東兼董事季寒冰接待，記者多次表示不明白買入「霞飛苑5期」，究竟是與持有丁權的原居民簽約？還是與地展商「豐源」簽約？季寒冰說，與他們豐源公司簽約便可以，因為20年前他們已買入屋苑地皮，並說「丁是我們買的，協議都搞完了」。
季寒冰又說，已將所有原居民「簽給他們買賣」等等協議「全放在律師樓」。記者續查問霞飛苑5期的土地，在過去20年是否一直由他們擁有？季明確表示﹕「是我們的。」
大狀：原居民須為實益擁有人
大律師陸偉雄表示，若有人聲稱「丁是我們買的」，便涉嫌違法，因為香港禁止買賣丁權。此外，若有人聲稱，「申建丁屋的土地一直由地產商所持有」，便反映有原居民涉嫌詐騙政府，因為丁屋申請書中，原居民要聲明自己是丁屋土地的實益擁有人，以及沒有售丁屋權益，若申請期間，土地一直由地產商擁有，便明顯違反「實益擁有」條款，原居民大有可能作出失實陳述，以及涉嫌串謀地產商詐騙政府以取得丁屋牌照。
本報記者上周五再致電季寒冰，並表明記者身分，查詢他於推售「霞飛苑5期」期間，自爆其公司一直是丁屋土地實益擁有人，且透過「買丁」申請丁屋牌照，涉嫌違反本港法例，他回應說﹕「這些問題，請你向一些老行尊查詢。」當記者表明已把整個會面過程錄影，他說﹕「你在我不知情的情况錄我音，我會保留追究權利。」
http://digcan.com/test/ancestrybydna
申報豐源地址 「地政署放蛇便可」
撇除季寒冰親口披露發展「假丁屋」內幕外，其實這一大片「假丁屋」的發展過程，早已暴露不少可疑的蛛絲馬迹，包括24間丁屋農地早年由季氏夫婦持有，後來突然拆細售給24名原居民。此外，記者取得的一份授權文件，發現一個名叫「林╳勝」的原居民，早於2009年2月已授權一個「張小姐」負責丁屋申請，而張小姐的聯絡地址正是豐源地產的公司地址。更令人質疑的是，24名原居民申請丁屋時，所報的「收取牌照地址」，統統都是豐源地產的公司地址。
料成本4000萬市值5億
記者根據公開資料來估值，發展「霞飛苑5期」連同農地、黑市買入丁權和建築費等，總成本約為4000多萬元，而季寒冰曾向記者說，上述屋苑未來發售呎價約為1萬元，按24間洋房（每間2100方呎）計算，屋苑市值高達5億元。
立法會議員范國威批評地政總署多年來縱容部分原居民與發展商違法操作，其實政府認真調查，肯定會發現有很多類似違法個案，又表明稍後會在立法會質詢地政總署上述事件。
4/02/2013
香港地少人多的迷思
香港地少人多的迷思
2013年3月28日
【明報專訊】還記得小學常識課又好，初中地理課也好，都教導我們：「香港地少人多，維港水深港闊……」近年來，地產商不斷發展巨型屏風樓、發水樓，市區重建商以不同方式令住戶賣出單位，再申請八成強制拍賣，令其餘業主被迫賤賣單位，以作市區重建。
樓價持續升，小市民窮一生積蓄，只能買下一間建築面積800平方呎、實用面積僅400餘平方呎的蝸居，甚至有官員指房因市場有需求而政府不應取締。我們好像一直甘於相信及接受這種「現實」，但這個「現實」真的是「事實」嗎？
人口密度全球排名40
在之前一個關於城市人口密度排名中，香港在全球城市只是排40位，每平方公里人口6540人，密度只及排第二位澳門的三成。
既然人口密度這麼低，哪香港的土地去了哪裏？先由一些官方數據看，2007年發表的《香港2030規劃遠景與策略研究》中，提到城市化地區至今約佔全港土地面積21%，鄉郊集居則佔2%，另有75%是郊野公園佔地。可能各位同學看到這裏便會想：「我們將部分郊野公園用地發展，就能解決土地供應短缺問題？」同學看過上述數據後，得出這個想法是正常的。然而，一些鮮為人知的數據，才是真正值得關注的地方。
賣地加入發展時限保供應
根據早前一個網上媒體的調查，香港五大地產商手上的土地儲備(扣除地產商在新界農地的儲備)，再加上港鐵未批出的鐵路上蓋項目，共可提供約6400萬平方呎樓面面積，可建逾9.1萬個700平方呎單位。若再加上五大地產商所有包括計劃中、發展中及待發展的地皮，面積更高達1902公頃，遠較政府表示的391.5公頃土地儲備為高(後來又有傳媒揭發這個數據也有相當發水成分，實質只有百餘公頃)。
http://ramsss.com/hk/properties
除了地產商的未動用土地儲備，還有新界約2000公頃未妥善規劃的土地，當中有逾900公頃的丁屋用地、佔地逾600公頃的露天貨櫃場及物資存放場、以及逾100公頃的違規貨櫃場和堆填區。由此可見，本港並非沒有地皮發展，地少人多之說亦純粹謬誤。
要解決現時中低價樓宇供應不足問題，提高購買樓宇印花稅只能短暫抑制樓市交投，減低炒賣意欲。但解決此問題，更應從供應手，政府帶頭興建居屋之餘，更可在賣地條款加入發展限期，要求發展期必須在限期前開始動工並以合理速度興建樓宇，防止發展商囤積居奇。而政府更應主動負起規劃責任，重新訂定未規劃土地的用途，提高單位供應量。
我們過去一直迷信於地少人多這個「真理」，因此以為只有填海、大規模發展郊外、拆遷，才可讓香港繼續發展，提供單位予港人居住。但只要我們探索更多政府沒有告訴我們的資訊，這些所謂的真理或迷思就能一一打破。
不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象
本土研究社【著】
基道出版社
出版日期：2013/03/01
ISBN: 9789881200501
http://bit.ly/100ZRw1
林茵：通識導賞 冇地 係真唔係？
日期： 25 三月 2013
http://bit.ly/10raKpD
戳破土地供應不足的迷思——「不是土地供應」研討會
2012-09-30 — Alex Chow
http://bit.ly/XagKnE
2013年3月28日
【明報專訊】還記得小學常識課又好，初中地理課也好，都教導我們：「香港地少人多，維港水深港闊……」近年來，地產商不斷發展巨型屏風樓、發水樓，市區重建商以不同方式令住戶賣出單位，再申請八成強制拍賣，令其餘業主被迫賤賣單位，以作市區重建。
樓價持續升，小市民窮一生積蓄，只能買下一間建築面積800平方呎、實用面積僅400餘平方呎的蝸居，甚至有官員指房因市場有需求而政府不應取締。我們好像一直甘於相信及接受這種「現實」，但這個「現實」真的是「事實」嗎？
人口密度全球排名40
在之前一個關於城市人口密度排名中，香港在全球城市只是排40位，每平方公里人口6540人，密度只及排第二位澳門的三成。
既然人口密度這麼低，哪香港的土地去了哪裏？先由一些官方數據看，2007年發表的《香港2030規劃遠景與策略研究》中，提到城市化地區至今約佔全港土地面積21%，鄉郊集居則佔2%，另有75%是郊野公園佔地。可能各位同學看到這裏便會想：「我們將部分郊野公園用地發展，就能解決土地供應短缺問題？」同學看過上述數據後，得出這個想法是正常的。然而，一些鮮為人知的數據，才是真正值得關注的地方。
賣地加入發展時限保供應
根據早前一個網上媒體的調查，香港五大地產商手上的土地儲備(扣除地產商在新界農地的儲備)，再加上港鐵未批出的鐵路上蓋項目，共可提供約6400萬平方呎樓面面積，可建逾9.1萬個700平方呎單位。若再加上五大地產商所有包括計劃中、發展中及待發展的地皮，面積更高達1902公頃，遠較政府表示的391.5公頃土地儲備為高(後來又有傳媒揭發這個數據也有相當發水成分，實質只有百餘公頃)。
http://ramsss.com/hk/properties
除了地產商的未動用土地儲備，還有新界約2000公頃未妥善規劃的土地，當中有逾900公頃的丁屋用地、佔地逾600公頃的露天貨櫃場及物資存放場、以及逾100公頃的違規貨櫃場和堆填區。由此可見，本港並非沒有地皮發展，地少人多之說亦純粹謬誤。
要解決現時中低價樓宇供應不足問題，提高購買樓宇印花稅只能短暫抑制樓市交投，減低炒賣意欲。但解決此問題，更應從供應手，政府帶頭興建居屋之餘，更可在賣地條款加入發展限期，要求發展期必須在限期前開始動工並以合理速度興建樓宇，防止發展商囤積居奇。而政府更應主動負起規劃責任，重新訂定未規劃土地的用途，提高單位供應量。
我們過去一直迷信於地少人多這個「真理」，因此以為只有填海、大規模發展郊外、拆遷，才可讓香港繼續發展，提供單位予港人居住。但只要我們探索更多政府沒有告訴我們的資訊，這些所謂的真理或迷思就能一一打破。
不是土地供應：香港土地問題的迷思與真象
本土研究社【著】
基道出版社
出版日期：2013/03/01
ISBN: 9789881200501
http://bit.ly/100ZRw1
林茵：通識導賞 冇地 係真唔係？
日期： 25 三月 2013
http://bit.ly/10raKpD
戳破土地供應不足的迷思——「不是土地供應」研討會
2012-09-30 — Alex Chow
http://bit.ly/XagKnE
1/03/2013
沙田第一城天台戶 實用呎價12116破頂 屋苑新年開齋盤 高建築呎價四成
一城天台戶 實用呎價12116破頂 屋苑新年開齋盤 高建築呎價四成
明報
1/03/2012
【明報專訊】沙田第一城踏入新一年即錄得破頂成交，37座頂層連天台戶以344萬成交，單位實用面積284方呎（建築395方呎），實用呎價高見12,116元，遠較建築呎價8708元高約四成。由於天台面積不計算入實用面積，有測量師認為，所謂「實用面積」（Saleable Area），未能完全反映附屬設施價值，市民買賣二手樓時除同時參考實用及建築面積資訊外，更應現場視察，不能單以實用面積數字高低了解單位實用性。
美聯高級營業經理黃錦瀚表示，是次破紀錄成交位於第一城37座頂層連天台戶，獲用家以344萬元承接，呎價創屋苑新高。原業主於95年4月份以約159萬元購入，帳面獲利約185萬元或1.2倍。翻查紀錄，沙田第一城之前兩次破頂，均是去年10月初，即雙辣招前，其中23座中層C室，實用面積327呎（建築395方呎），以333萬元成交，實用呎價10,183元。對比最新的37座連天台戶成交，兩者成交價雖差距僅11萬元或者3％，但實用面積相差卻達43方呎或者15％（建築面積相同），實用呎價差距19％。
http://digcan.com/cell
同建築面積 實用呎價相差19％
政府強制代理必須提供實用面積，原意讓業界採用統一標準進行銷售，方便買家真實了解及比較物業價值，不過在是次成交中，採用實用面積計算後的呎價反而被拉高。前測量師學會會長陳旭明指出，兩者偏差在於現時政府就「實用面積」定義，未能反映部分物業附屬設施的單位。他舉例現時車位、天台以及花槽等都不納入實用面積，惟這配套往往是豪宅或者獨立屋的賣點及買家認為有用的地方，並反映在成交價格內。
測量師質疑實用面積名不副實
陳旭明同時指出，「實用面積」本身名不副實，因為包括了圍牆，不等同實際可鋪地毯面積（Carpet Area），應翻譯為可銷售面積，「所謂實用面積，究竟是用家覺得實用，還是發展商覺得實用？」。
另外，第一城39座高層G室，亦獲置安心綠悠雅苑轉軚客入市，單位實用面積304方呎（建築410方呎），333萬元成交，實用呎價10954元（建築呎價8122元）。
南豐1個月3破頂實用呎做1.24萬
港島上車盤南豐新邨在上月初建築呎價首次破萬元，短短一個月內即3次破頂。
利嘉閣分行經理楊志能表示，1座高層B室，望內園景，實用面積391呎（建築474呎），獲用家以286.6萬元承接，實用呎價12373元（建築呎價10207元）。
明報
1/03/2012
【明報專訊】沙田第一城踏入新一年即錄得破頂成交，37座頂層連天台戶以344萬成交，單位實用面積284方呎（建築395方呎），實用呎價高見12,116元，遠較建築呎價8708元高約四成。由於天台面積不計算入實用面積，有測量師認為，所謂「實用面積」（Saleable Area），未能完全反映附屬設施價值，市民買賣二手樓時除同時參考實用及建築面積資訊外，更應現場視察，不能單以實用面積數字高低了解單位實用性。
美聯高級營業經理黃錦瀚表示，是次破紀錄成交位於第一城37座頂層連天台戶，獲用家以344萬元承接，呎價創屋苑新高。原業主於95年4月份以約159萬元購入，帳面獲利約185萬元或1.2倍。翻查紀錄，沙田第一城之前兩次破頂，均是去年10月初，即雙辣招前，其中23座中層C室，實用面積327呎（建築395方呎），以333萬元成交，實用呎價10,183元。對比最新的37座連天台戶成交，兩者成交價雖差距僅11萬元或者3％，但實用面積相差卻達43方呎或者15％（建築面積相同），實用呎價差距19％。
http://digcan.com/cell
同建築面積 實用呎價相差19％
政府強制代理必須提供實用面積，原意讓業界採用統一標準進行銷售，方便買家真實了解及比較物業價值，不過在是次成交中，採用實用面積計算後的呎價反而被拉高。前測量師學會會長陳旭明指出，兩者偏差在於現時政府就「實用面積」定義，未能反映部分物業附屬設施的單位。他舉例現時車位、天台以及花槽等都不納入實用面積，惟這配套往往是豪宅或者獨立屋的賣點及買家認為有用的地方，並反映在成交價格內。
測量師質疑實用面積名不副實
陳旭明同時指出，「實用面積」本身名不副實，因為包括了圍牆，不等同實際可鋪地毯面積（Carpet Area），應翻譯為可銷售面積，「所謂實用面積，究竟是用家覺得實用，還是發展商覺得實用？」。
另外，第一城39座高層G室，亦獲置安心綠悠雅苑轉軚客入市，單位實用面積304方呎（建築410方呎），333萬元成交，實用呎價10954元（建築呎價8122元）。
南豐1個月3破頂實用呎做1.24萬
港島上車盤南豐新邨在上月初建築呎價首次破萬元，短短一個月內即3次破頂。
利嘉閣分行經理楊志能表示，1座高層B室，望內園景，實用面積391呎（建築474呎），獲用家以286.6萬元承接，實用呎價12373元（建築呎價10207元）。
1/01/2013
全港最實用屋苑九龍塘碧華花園 80年代落成 實用率普遍較高
全港19區最實用屋苑亮相 80年代落成屋苑 實用率普遍較高
明報
1/01/2013
由今年1月1日起，二手住宅統一以實用面積計價，市場出現一番新景象。太古城地產代理派發單張講解。
【明報專訊】踏入2013年，二手住宅市場也步入新世代，從今天開始，二手樓統一以實用面積計價。本報蒐羅全港19區實用率最高及最低屋苑後，發現九龍塘碧華花園平均實用率高達93％，堪稱「實用王」。政策亦令屋苑呎價「大執位」，如九龍灣德福花園建築呎價一直領先得寶花園，但以實用呎價計算，得寶則超越德福，各個屋苑將重新排位。
http://easss.com/home/decor
九龍塘碧華實用率93％稱王
本報記者向各區代理查詢，並綜合網上資料，分別找出19區各區實用率最高及最低的屋苑，以及相應呎價資料，當中已剔除部分成交不甚活躍的屋苑，以及單幢式舊唐樓。各屋苑中，「實用王」為九龍塘碧華花園，平均實用率高達93％，樓齡32年，屬該區的老牌大型豪宅屋苑。
另有3個屋苑實用率亦高逾九成，包括薄扶林的碧瑤灣、北角的和富中心以及大埔的悠然山莊。除悠然山莊較新近在1997年入伙外，其餘3個的樓盤均有約30年樓齡。
九龍灣德福花園、荃灣荃威花園，以及屯門置樂花園略為遜色，但實用率仍貼近九成，同樣是在80年代入伙。
舊樓亦有不實用 金獅低至63%
不過，樓齡愈舊不代表一定愈實用，如大圍金獅花園早在1987年入伙，但實用率僅63％，為統計中實用率最低屋苑。實用率稍高、達65％的黃大仙豪苑亦落成26年。若按區域劃分，深水埗、油尖旺及灣仔3區的屋苑實用率較低，最高亦不過八成。
萬元呎價曾是豪宅的象徵，惟轉以實用呎價計算後，不少屋苑呎價即躍升上萬元，本報研究19區實用率最高及最低的38個屋苑中，以上月平均建築呎價計，只有8個呎價破萬元，但以實用面積計，平均呎價破萬的屋苑倍增至16個，例如，長沙灣昇悅居及宇晴軒建築呎價皆徘徊在8000多元，實用呎價卻在萬元以上。
得寶轉制後 呎價反超德福
在建築呎價通行下，部分屋苑呎價相距甚遠，以實用呎價計算後，兩者差距大幅拉近，甚至大「兜亂」，九龍灣德福花園以實用見稱，實用率達88%，上月平均建築呎價約8300元，同區的得寶花園上月平均建築呎價約7100元，與德福相差近18%，然而，得寶實用率僅75%，調整以實用面積計後，呎價高見9470元，比德福實用呎價9430元更高，兩屋苑排位頓時逆轉。
此外，部分一向被視作「上車盤」的屋苑，轉用實用面積計算後，「身價」亦截然不同，以大圍金獅花園為例，現時平均建築呎價約5300元，但該盤實用率只有約65%，實用呎價高達8300元。
高實用率屋苑 近月跑贏大市
部分買家早已洞悉轉用實用呎價後，不少屋苑將「大執位」，故瞄準實用率高屋苑偷步入市，如德福花園在政府2012年10月底出招後，成為淡市中的奇葩，交投量不跌反升之餘，呎價更屢次破頂，建築呎價創9,424元歷史新高水平。
明報記者 鄒凱婷、葉浩霖
明報
1/01/2013
由今年1月1日起，二手住宅統一以實用面積計價，市場出現一番新景象。太古城地產代理派發單張講解。
【明報專訊】踏入2013年，二手住宅市場也步入新世代，從今天開始，二手樓統一以實用面積計價。本報蒐羅全港19區實用率最高及最低屋苑後，發現九龍塘碧華花園平均實用率高達93％，堪稱「實用王」。政策亦令屋苑呎價「大執位」，如九龍灣德福花園建築呎價一直領先得寶花園，但以實用呎價計算，得寶則超越德福，各個屋苑將重新排位。
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九龍塘碧華實用率93％稱王
本報記者向各區代理查詢，並綜合網上資料，分別找出19區各區實用率最高及最低的屋苑，以及相應呎價資料，當中已剔除部分成交不甚活躍的屋苑，以及單幢式舊唐樓。各屋苑中，「實用王」為九龍塘碧華花園，平均實用率高達93％，樓齡32年，屬該區的老牌大型豪宅屋苑。
另有3個屋苑實用率亦高逾九成，包括薄扶林的碧瑤灣、北角的和富中心以及大埔的悠然山莊。除悠然山莊較新近在1997年入伙外，其餘3個的樓盤均有約30年樓齡。
九龍灣德福花園、荃灣荃威花園，以及屯門置樂花園略為遜色，但實用率仍貼近九成，同樣是在80年代入伙。
舊樓亦有不實用 金獅低至63%
不過，樓齡愈舊不代表一定愈實用，如大圍金獅花園早在1987年入伙，但實用率僅63％，為統計中實用率最低屋苑。實用率稍高、達65％的黃大仙豪苑亦落成26年。若按區域劃分，深水埗、油尖旺及灣仔3區的屋苑實用率較低，最高亦不過八成。
萬元呎價曾是豪宅的象徵，惟轉以實用呎價計算後，不少屋苑呎價即躍升上萬元，本報研究19區實用率最高及最低的38個屋苑中，以上月平均建築呎價計，只有8個呎價破萬元，但以實用面積計，平均呎價破萬的屋苑倍增至16個，例如，長沙灣昇悅居及宇晴軒建築呎價皆徘徊在8000多元，實用呎價卻在萬元以上。
得寶轉制後 呎價反超德福
在建築呎價通行下，部分屋苑呎價相距甚遠，以實用呎價計算後，兩者差距大幅拉近，甚至大「兜亂」，九龍灣德福花園以實用見稱，實用率達88%，上月平均建築呎價約8300元，同區的得寶花園上月平均建築呎價約7100元，與德福相差近18%，然而，得寶實用率僅75%，調整以實用面積計後，呎價高見9470元，比德福實用呎價9430元更高，兩屋苑排位頓時逆轉。
此外，部分一向被視作「上車盤」的屋苑，轉用實用面積計算後，「身價」亦截然不同，以大圍金獅花園為例，現時平均建築呎價約5300元，但該盤實用率只有約65%，實用呎價高達8300元。
高實用率屋苑 近月跑贏大市
部分買家早已洞悉轉用實用呎價後，不少屋苑將「大執位」，故瞄準實用率高屋苑偷步入市，如德福花園在政府2012年10月底出招後，成為淡市中的奇葩，交投量不跌反升之餘，呎價更屢次破頂，建築呎價創9,424元歷史新高水平。
明報記者 鄒凱婷、葉浩霖
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