施政報告:新居屋2014或15年預售最低價150萬

施政報告:新居屋最低價150萬
星島日報
10/13/2011

行政長官曾蔭權發表任內最後一份《施政報告》。

曾蔭權表示，政府清楚知道普羅大眾對樓價不斷上升以及「上車」困難的憂慮，特別是家庭收入在公屋之上，但卻未能負擔所謂「上車盤」的家庭。

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這些月入低於3萬元的家庭，在目前的樓市情況下，由於他們可以負擔首期及按揭供款有限，所以購買力亦很有限，而市場上符合其購買力的私人住宅物業的供應卻愈來愈少。

他表示，為了回應中低收入家庭的置業訴求，政府提出復建居屋的新政策。新計劃的對象是每月收入低於3萬元，主要是屬首次置業人士的家庭。計劃會提供實用面積約400至500平方呎的單位，以可負擔的樓價出售。

政府會撥地推行有關計劃。根據現階段已經物色到的土地，由2016至17年起4年，政府會以總共提供超過1.7萬個有關單位為規劃目標，每年約為2500至6500個單位，而首個年度可先提供2500個單位。

將來土地供應增加，政府會以每年平均可以提供5000個單位為規劃目標。為了保持靈活性，每年實際上新建和推出的單位數目，要視乎當時市場的需求情況而定。

曾蔭權表示，已要求房委會負責提供新居屋計劃下的單位，預期首批單位可於2014或15年預售。為了達到這個目標，房屋署已開始在沙田、荃灣及元朗的選址進行初步規劃及勘探，並會短期內在其他選址開展上述工作。

他又指，新居屋計劃的定價及轉售政策要與時並進。他決定將售價與合資格家庭的供樓能力掛鉤。

例如一個月入2至3萬元的家庭，政府會把實用面積400至500平方呎單位的售價訂在有關家庭可負擔的水平，初步估算為150萬至200萬元左右。

新居屋講環保 引入雨水收集灌溉系統和太陽能板 管理費或暴增

新居屋講環保 管理費或暴增
星島日報 
1/04/2012


(綜合報道)(星島日報報道)首批「新居屋」單位最快五年後落成，房署已着手探討設計標準。據悉，為爭取項目符合「發水」新規定，以興建最多單位，房署研究為「新居屋」引入最新的環保設施，但環保代價不菲，初步估算單是一個雨水收集灌溉系統，將來每幢居屋業主或須每年攤分八十萬元管理費開支；有房委會委員要求署方需要確保管理費不會增加超過半成，才應引入新設施。


　　為掌握實際可建單位數目，房署為首批「新居屋」單位展開初步設計。據悉，首批單位將會採取簡約設計，間隔猶如傳統的和諧式公屋，主要提供實用面積約四百方呎的兩房單位。


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不過，為了讓新居屋屋苑感覺上較像私人屋苑，房署初步考慮會將屋苑「圍封」，營造小社區的效果；走廊鋪設面積較大地磚，以擴闊視覺效果，又會為每個單位提供鐵閘。


　　憂棄用或拆掉更不環保


　　雖然房委會項目免受《建築物條例》規限，但房署早已決定跟隨屋宇署去年落實限制樓宇「發水」的新措施，並申請綠色認證；為地盡其用，房署研究在「新居屋」引入環保設施之餘，藉此取得面積寬免，以興建更多單位。


　　但據了解，房署早前就「新居屋」設計初稿諮詢房委會時，有個別委員關注署方建議引入的雨水收集灌溉系統和太陽能板等設施，會大大加重業主日後的管理費支出；署方曾向委員透露，單是引入雨水收集灌溉系統，每年就涉及八十萬元的管理和維修開支，需要由業主攤分。


　　房委會消息人士坦言，有關設施變相是業主「夾錢」興建，是否值得需要仔細研究，因居屋不像公屋般，由房署承擔環保設施的管理費支出，「現時有些私樓的法團，當知悉環保設施的管理費原來那麼高昂時，也會放棄維修，或索性拆掉設施不用，因此最不環保的，莫過於提供設施後，業主實際並沒有使用。」


　　要求管理費增加不多於5%


　　消息人士認為，署方需要確保管理費開支不會增加超過百分之五，才應引入較為昂貴的環保設施，或可考慮在屋苑內預留位置，直至取得未來業主同意後，始提供有關設施。


　　綠色建築議會董事會成員黃錦星指出，部分環保設施雖然涉及額外開支，但也有些設施是「愈用愈慳」，業主應從較宏觀的角度作出了解，他說：「有些可以慳，有些卻要付出，不能等到全部慳才做。」


　　他又認為，房署通過引入環保設施增加可建單位數目，是地盡其用的做法，既可解決市民的住屋需要，所建成的單位又會更加「環保」，可達至雙贏局面，特別是居屋屋苑一般樓層較高，又種植較多花草樹木，十分適合引入雨水收集灌溉系統和太陽能板設施。
　　

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委會恐面臨財困風險

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委恐財困
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】新居屋變買家金蛋，但房委會卻因「蝕頭蝕尾」面臨財困風險！據悉，新居屋對房委會帶來重大財政影響，房署已向財金部門反映，有委員憂慮「賣一間、倒貼一間」，促政府注資及免收房委會非住宅收入的分紅。


有學者預料新居屋勢成公帑「新包袱」。


居屋向來是房委會的「會生金蛋仙鵝」，早前政府表明新居屋售樓收入盡歸房委會所有，令外界以為房委會身家可再暴漲。


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房署接觸庫務局 表達關注


然而，房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，當日房署官員表明，新居屋會對房委會帶來重大財政影響，署方已經初步接觸財經事務及庫務局，表達對此的關注；同時正審視房委會投資收益、商業樓宇業務收入，探討是否有需要作出配合。


據了解，新居屋改以負擔能力定價，及提供有利業主的補價優惠，昔日售樓可賺取龐大收益，現在卻變成蝕頭蝕尾的項目，對房委會財政反構成沉重壓力。


王坤：政府必須承諾包底


消息指，當日會上曾有委員關注新居屋的財政承擔，更直接質詢：「政府會否負責？」有委員則希望政府施予援手，包括日後注資及不收取上繳商業樓宇盈利的分紅。


事實上，房委會02年底被迫無限期停建居屋後，也曾面對財政危機威脅，當年房署曾構思，要求政府豁免收取出售公屋的36億元補地價，同時擬要求當局向房委會注資。


另一方面，資助房屋小組當日曾經討論新居屋部分執行細節，不少委員仍支持綠表申請應獲較大的配額比例，部分亦再要求政府推出活化二手居屋措施，包括放寬白表可購毋須補地價的居屋第二市場單位。


房委會資助房屋小組成員文裕明表示，新居屋補價變作貸款，令房委會承受倒貼風險，擔心影響興建公屋計劃，要求政府注資解決。


公屋聯會主席王坤表示，新居屋銷售安排對房委會可持續發展有影響，政府必須承諾包底，不能讓房委會蝕錢賣樓。


他相信，房委會縱持有數百億元現金，很快亦會消耗殆盡。


建築年耗70億 長遠難應付
理大應用社會科學學系助理教授鍾劍華認為，房委會近年倚靠投資回報作主要收入，但近月環球股市波動，恐怕會轉盈為虧；若要應付每年逾70億元的建築支出，數百億資金亦難應付長遠發展。


鍾又指出，除非新居屋受助者負擔能力大幅上升，否則現時公布的銷售安排，似乎不可能如昔日般，為房委會帶來龐大收益，料新居屋會淪為納稅人新包袱。


公屋聯會主席王坤指，新居屋銷售安排會影響房委可持續發展，政府應承諾包底。


房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，該項目料對房委會帶來重大的財政影響。圖為沙田顯田街新居屋計劃選址。

新居屋恐炒賣 城大副教授劉國裕倡禁公開轉售

新居屋恐炒賣 倡禁公開轉售
經濟日報 – 2011年10月31日星期一


城大公共及社會行政學系副教授劉國裕，昨出席《城市論壇》時，建議新居屋只能在第二市場買賣，避免在公開市場炒賣。


【經濟日報專訊】新居屋的補價優惠，被指鼓勵業主炒賣圖利。有學者估計，現時約13%於公開市場售出的居屋，買家購入作收租或轉售用途，故建議新居屋只限於第二市場轉售，以及讓白表人士參與，以杜絕炒賣情況。


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有地產界人士贊成建議，因現時白表人士需求甚大，居屋在第二市場也有升值潛力。


估13%二手買家 非自住


城大公共及社會行政學系副教授劉國裕昨出席港台節目《城市論壇》時表示，根據房委會資料顯示，在03年3月和05年7至8月期間，公開市場的二手居屋買家，約13%及11.8%並非購入自住，他指：「數據說明每8個居屋買家中，就有1個買來出租或轉售。」


促准白表 參與第二市場
劉強調，居屋本質是幫助市民安居樂業，並非要出租或轉售圖利，故建議新居屋只能在第二市場買賣，避免有業主補價後，讓單位在公開市場炒賣。他同時建議政府，應容許有住屋需要的白表者參與第二市場，增加二手居屋的流轉。


他指，現時符合白表資格住戶逾10萬個，但日後每年政府僅推出5,000個居屋單位，只可滿足二十分之一需求，故開放第二市場，有助縮短白表「上車」時間。


出席同一場合的中原集團主席施永青，表明支持上述建議。他指現時白表人士對居屋需求大，二手居屋在第二市場的價格，會跟隨公開市場調整：「只要經濟向好，第二市場居屋樓價亦會上升，業主仍可享受物業升值的成果。」


蔡涯棉：恐礙單位靈活性


不過，房委會資助房屋小組委員會委員蔡涯棉認為，新居屋倘不能在公開市場出售，恐影響單位靈活性，增加業主通過轉售向上流動的困難。


蔡建議，房委會可向新居屋業主收取補價貸款，可一併計算利息，強調此舉非為牟利，而是保本。他又指有關息率不能定得過高，可參考物價或舊居屋業主的補價金額，而且需要諮詢公眾意見。


至於公營房屋建屋量，蔡涯棉認同需增加公屋供應，因為輪候冊申請累積速度驚人，至今已達逾15萬宗，較去年增加17.7%，估計3、4年後會急增至20萬宗，恐怕屆時將不能維持平均3年上樓的政策承諾。

新居屋樓市六合彩 挑動全民矛盾衝突

新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？
另壹角度 20/10/2011


新居屋挑動全民矛盾衝突
2011年10月20日
Next Mag


新居屋，名副其實是樓市的六合彩。少數的新居屋中獎者，在五年後，只要補回購入時的折扣額，便可以在市場自由出售。換言之，假如樓價升，新居屋業主便可以賺到盡。


要知道，土地是特區政府的資產負債表上，沒有記載的資產。事實上，香港可以一邊低稅，另一邊大花筒，就是依賴土地這個終極儲備。新居屋，打爛香港的豬仔錢罌，讓少數中彩者，剝削多數市民的財富。


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公義，不就是各取所需嗎？究竟新居屋有何公義可言？誰不需要一筆橫財？新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？


雖然曾蔭權死口不認新居屋政策是受到北京的壓力，但明眼人一看就知道發生什麼事。京官王光亞南巡時講了幾句閒話，特區衙門的師爺便慌張起來。本來沒有可以建居屋的土地，忽然間都找到了。之前堅持的所謂原則，一概拋諸腦後。


港人治港，原來是我們一直自欺欺人。最諷刺是，北京以為改變過去百多年殖民地政府的審慎保守，便可以彌補特區政府缺乏認受性的先天缺陷。殊不知，各種政治權宜，反而挑起矛盾。


王光亞和曾蔭權，雙雙拍拍屁股，留下了一個爛攤子。坊間已經有傳，舊制的居屋業主質疑為何他們要以出售時的價錢補地價，要求一視同仁讓他們也即時受惠於新的補地價制度。


所以制定公共政策，最忌是令市民有錯誤的預期。政府毫不掩飾地以新居屋，將本來沒有能力自置物業的市民推上車，市民也自然預期政府終於負起推人上車的責任。


當然每個人都希望有自己的安樂窩，但世界上沒有一個地方可以滿足全部人所有的慾望。就算在地多人少的地方，也沒有出現過全民自置物業。


全民推上車既然是不可能完成任務，特區政府的新居屋，總要畫一條線，釐清政府對市民自置物業的既定政策目標。結果，香港又重蹈當年八萬五的覆轍。


如此推演下去，不難看到經過連串轉變之後，特區政府將會越來越深入干預物業市場。


歷史告訴我們，每當政府鼓勵出手干預樓市，往往牽連無辜的業主淪為負資產。事實上，回歸之初雖然有亞洲金融風暴，但真正摧毀了物業市場的一浪，卻是出現在 98年政府救市之後。


假若未來經濟環境急速轉壞，又或者按揭利率回升，令這些新居屋六合彩中獎者要是突然負擔不起供樓的責任，政府會撒手不管嗎？如果政府出手打救已經佔盡便宜的新居屋業主，難道又可以不照顧其他在水深火熱中的業主嗎？


最後，人人都想向政府拿到點什麼，其實卻在互相剝削，社會也自然更加多利益衝突。


李兆富　時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。

公帑助炒樓 戇居兼冇腦 新居屋計劃混淆住屋及投資市場

太陽民調：公帑助炒樓 戇居兼冇腦 「連四十分都不如」
2011年10月17日(一)
The Sun


【本報訊】曾蔭權最後一份施政報告備受抨擊，學者指摘被視為「賣大包」的新居屋計劃混淆住屋及投資市場，令居屋政策一塌糊塗，關注基層組織斥施政報告始終未解決人口老化及貧富懸殊等社會結構性問題，曾蔭權亦如人肉錄音機，只不斷重複每年政策，其民望評分「連四十分都不如」。


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嶺大公共政策研究中心主任何濼生稱，施政報告雖然回應了復建居屋訴求，但他不滿新居屋的補地價安排，新居屋訂價及補地價與市場脫鈎，讓業主「賺多咗」，有關安排對納稅人及舊居屋業主不公平。


新居屋政策亦變相用公帑資助人炒樓，不但減少庫房收入，亦混淆市民住屋及投資市場，「連無住屋需求嘅人都可以抽居屋炒樓，令真正用家難抽中」，直指對居屋政策一塌糊塗感到失望。


慣性派糖難返轉頭


何又狠批政府的施政理念及措施是令已獲福利者進一步得到更多福利，未受惠者繼續「乜都冇」。


如扶貧政策，公屋居民已獲住屋保障，但可獲租金寬免，最值得幫助的公屋輪候冊人士已經捱貴租，卻無任何支援措施。施政報告開期票亦為下屆政府帶來壓力，政府習慣性短期派糖「已好難返轉頭」，他認為政府年年派糖不如將資源用來發展長遠計劃解決問題。


爭取全民退休保障聯席組織幹事歐陽冠東，直指曾蔭權最後一份施政報告不合格，又形容「居家安老」措施是「戇居兼冇腦」，只以小恩小惠回應人口老化問題，他重申綜援及生果金非養老制度，強積金制度又不健全，廣東養老計劃亦無法解決人口老化結構性問題。


歐陽冠東亦不滿曾蔭權指中產與基層是同舟共濟，均面對退休保障問題，但提到全民退休保障卻指難達成共識、不切實際，「其實政府仲有八個月時間，可以先做諮詢，乜都未做就否決，態度似小朋友嗌交！」


施政報告仍以短期措施回應貧窮問題。


帥小姐（金融）
「施政報告一如以往，只以短期派糖措施回應貧富懸殊及人口老化問題，根本是治標不治本，沒有長遠策略。」


何先生（酒店）
「復建居屋太少太遲，政府改變補地價方式，擔心吸引一班無實際需要人士申請居屋炒樓，令真正有需要人士機會減低。」

月入三萬家庭有望抽新居屋 優化置安心計畫

月入三萬家庭有望抽新居屋
星島日報
10/04/2011


(綜合報道)(星島日報報道)特首曾蔭權下周發表的任內最後一份《施政報告》，房屋議題勢將成為焦點所在。


據了解，港府將積極增加土地供應，增加限呎樓以滿足巿民置業需求，同時，當局亦打算推出新的居屋計畫，並將資助目標「聚焦」，主要協助月入介乎一萬六千元至三萬元的家庭「上車」，並初步傾向交由房協負責，或採取私人參建模式，房委會只會從旁監管。


　　記者：歐志軍
　　針對市民的住屋和置業需要殷切，曾蔭權下周發表的《施政報告》將以顯著篇幅作出回應，會重點提到以全方位形式增加土地供應；《施政報告》亦會在資助房屋方面着墨，分別提出以短期、中期和長期措施，解決市民的住屋需要，包括優化置安心計畫，變成可租可買，同時亦會宣布興建新的居屋計畫。


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　　接近港府的消息人士透露，當局曾經評估，家庭月入在一萬六千元以上，才具備足夠供樓的能力，因此，將資助置業的新居屋資助目標，鎖定為家庭月入一萬六千元至三萬元的水平。


　　資助入息上限調至三萬
　　過往居屋白表入息上限為二萬七千，換言之，日後資助上限將會調整至三萬元。而為免出現資助「真空」，估計申請公屋的家庭入息上限，亦可能需要相應調整。資料顯示，現時三人家庭如要申請公屋，月入不可高於一萬五千二百六十元，但四人以上家庭的入息上限則全部超過一萬六千元。


　　本港主要政黨已一致建議當局在復建居屋時，應以每年提供五千個單位為目標；但據了解，房委會日後不會負責興建「新居屋」，極可能改為由房協負責，或採取私人參建模式，盡量令居屋運作「市場化」，但房委會仍會擔當監管角色。


　　可租可買 優化「置安心」
　　此外，當局亦打算優化去年公布的「置安心」計畫，由原本「先租後買」，改為「可租可買」；「置安心」計畫目前建議的家庭入息上限為三萬九千元，而「新居屋」計畫可望協助未符公屋入住資格，但又沒有能力負擔「置安心」的夾心一族。


　　公屋聯會主席王坤認同，當局有需要上調的申請居屋的入息上限，而按照傳統做法，該水平應超過公屋輪候冊的家庭最高入息上限，認為應上調至三萬三千元。他認為，申請人的負擔能力與實際售價有關，過往居屋申請者一般也會清楚本身的財政狀況，不會貿然申請居屋，設定申請「下限」的需要性不大，反而當局有需要確保該入息水平以下的所有家庭，有解決住屋需要的途徑。


　　身兼房委會委員的立法會議員葉國謙認為，當局可以在政策上提出復建居屋，但居屋的落實細節屬於行政問題，申請資格日後應交由房委會釐定。