黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000

黑市公屋私樓價網上放租 未補地價 良景邨百呎房間月租2000
明報 
10/08/2012

【明報專訊】樓價持續高企，租金狂漲，不但劏房有價有市，連非法出租公屋單位亦大行其道。

本報偵查發現，不少公屋住戶在網上公然放租單位，部分更以高達4000元月租分租僅逾150呎的房間，呎租高達26元，媲美私樓。

本報記者假扮租客「放蛇」，有屯門良景邨已出售公屋的男戶主稱，可以月租2000元分租一個房間予女租客，但要與他和母親同居一室及共用廚廁；土地註冊處顯示該單位未有補地價，屬違法可被房署檢控，最高可被罰款50萬及監禁1年。

房署發言人回應，就該良景邨單位業主涉嫌在未補價下將單位出租一事，署方已跟進調查。

業主稱「合法」 房署跟進
近年住宅租金猛漲，即使市區逾百呎的舊樓劏房，月租也索價4000元。由於劏房的消防風險備受關注，部分基層家庭便轉移目標，物色租金相若，但安全較有保障的「黑市」公屋。

本報記者過去一個月瀏覽多個網上討論區，發現不少公屋住戶公然「招租」，綜合租盤資料，400呎以上的鄰近市區的全屋單位，月租叫價可達7000至8000元。因一般公屋為兩房設計，另有住戶提出可分租一個房間，面積約150平方呎，索價平均2000至4000元。

http://ozyou.com/water

記者較早前假扮租客，在網上留言給其中一個「屯門田景邨」公屋住戶，對方表示可以2000元月租出租一個房間，包水電煤費用，「租客」只需繳付2個月按金、1個月租金便可入住。

400呎以上單位 叫價8000
記者之後相約「睇樓」，住戶張先生（化名）表明，其公屋單位多年前由家人購入，稱是合法出租，不少同區街坊也這樣做，着記者毋須擔心。但他解釋，由於怕鄰居「閒言閒語」，故記者日後入住可訛稱是他的親戚，又指為怕「麻煩」，參觀時不能拍照。

不過，當他帶記者上門時，實際放租卻是他的良景邨良偉樓單位，不是他在網上刊登的「田景邨」。放租單位面積約400呎，一廳一房，曾作小量裝修，房間設雙人牀和儲物櫃，亦有電腦枱、桌椅等基本設備。張表示記者可租用約150呎的房間，他和母親就會住在客廳，廚廁則要共用，亦規定不能經常煮食。

業主母親住客廳 廚廁共用
他補充，放租兩個月以來，已有兩個女租客上門「睇樓」，估計有不少人對出租公屋渴求，「公屋間隔又唔錯，起碼好過劏房，只是屯門區有少許遠，但租金已相當便宜，我們見單位太大不會全部用得着，就分一半出租」。他又稱已準備好兩份租約，記者繳付6000元便可入住，最好租住至少一年。

不過，土地註冊處資料顯示，該單位住戶在2001年，亦即房署在良景邨推出租置計劃當年，以13.6萬元購入單位，但其後未有就單位補地價，故住戶聲稱租出單位屬合法，實為說謊。

律師：租客可控「串謀」違規
律師黃國桐表示，出租未補地價的租置單位，與放租租住的公屋單位，同屬違例，可被房署檢控或收回單位。但據他了解，一般公屋放租私下租給朋友較多，較少會明目張膽安排上門睇樓。他說，針對租置單位，租客或有可能不知自己違例，但若房署研究後證實違規，隨時可以「串謀」形式控告租客，市民應加倍留意。
明報記者

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線
明報 
12/12/2011


【明報專訊】新界原居民男丁享有「丁權」，可以「買農地、免補地價」起丁屋，但丁權不能買賣；


然而，本報偵查發現，目前新界黑市買賣丁權猖獗，過去一年，元朗、大埔及屯門丁權的黑市價暴漲五成，升至介乎30萬至60萬元，西貢丁價更升至100萬元，有人更猖狂地在網上一次過非法放售120個丁權。


http://easss.com/camera


本報記者過去一個月假扮買家，先後接觸元朗、大埔、西貢、粉嶺、屯門等區5個物業代理行，發現黑市丁價根本未受樓市調整影響。不少代理行更明目張膽地在網上標榜「有丁權投資」，甚至明言「有丁權買賣」，今年初更試過出現在討論區叫賣「100至120個元朗丁權」，但相關留言及後遭刪除。


總成本400萬 便宜近半
事實上，非法買入丁權後再買農地建別墅，可節省大筆成本，一名大埔區代理指出，以大埔大窩村為例，買丁權建屋的成本只需400萬元，相對買入現成丁屋再改建別墅可能需要800多萬元，價錢僅約一半，故不少人甘願以身試法，非法買賣丁權。


一名西貢區地產代理稱，坐擁海景，且聚居了大批外籍人士的龍蝦灣一帶，因為「地段高尚」，每個丁權叫價100萬元。


該代理更游說記者，可提供一條龍服務，將丁權和農地打包發售，「龍蝦灣一塊2100方呎農地，可建兩間丁屋，所以只要買入兩個丁權，共約200萬元，再連同農地價、補地價、建築費等開支，大約1240萬元，便可按2000萬元放售套利，你在市區買樓，何來這麼高的回報！」


代理﹕回報高 有人專門炒
元朗一地產代理則帶記者連續參觀兩塊農地，其中，港頭村一塊3000方呎農村地，代理聲稱可買兩個丁權起兩間村屋，每個丁權60萬元，連同地價、建築費、補地價等成本合共約1000萬元（一間約500萬元），「元朗現成丁屋連幾百呎花園市價800多萬元一幢，你起好兩幢，轉售隨時1700萬元！」他又稱，元朗丁權去年僅值近40萬，今年已經「升值」五成，高達60萬，「所以好有升值潛力，有人專門去炒」。


當記者問及丁權是否可以轉讓？代理即謊稱有法律依據，「到時男丁會跟你上律師樓簽約『箍丁』，即是轉讓了丁權給你，放心！」記者追問，土地註冊處顯示這幢丁屋是誰的名字？代理竟稱﹕「不是你，是原居民，是那位男丁的名字。」大律師陸偉雄批評，這類所謂「箍丁」合約其實只是一張黑市非法合約，甚至可能只是廢紙，對買家完全沒有保障。


訛稱合約有法律依據 律師﹕恐是廢紙
上述元朗區代理說﹕「許多海外的新界男丁都願回香港，跟買家辦理買賣手續，一般都是由買家出錢包他們機票和酒店。『政府根本是知道的』，不過管不來，或者索性不管，我就沒有聽過政府因此控告原居民了。」


地政總署和地監局均稱，沒有涉及非法買賣丁權的投訴及執法數據。


十八鄉鄉委會主席梁福元承認，確有黑市買賣丁權，但辯稱原居民賣出丁權是「無奈」之舉。陸偉雄表示，黑市丁權買賣可能涉及串謀詐騙政府，罪成最高判監14年。


根據地政總署數據，過去5年共批准2294宗補地價申請，平均每年約460宗，若按每個丁權賣約60萬元估算，意味原居民每年透過變相出售丁權所得，可能高達近2.8億元。
明報記者


村長悉賣丁權﹕村民走投無路
明報 


英龍圍村代表鄧肇康指出，原居民男丁年滿18歲後到祠堂「點燈」，即可擁有丁權，寫入族譜。他承認新界有丁權黑市交易，但辯稱是因為很多村地被政府徵收發展，令原居民無地可起丁屋，加上不少原居民無錢起屋，才將丁權賣掉，改善生活環境。


【明報專訊】為何黑市丁權交易如此活躍？奇貨可居的新界丁權還有多少個？元朗十八鄉鄉委會主席梁福元引述政府數字指出，全港有24萬原居民，已遷居海外的「男丁」估計有3至5萬人。


海外男丁可有丁權
梁福元說﹕「就算原居民長年不住香港，在海外生的孩子到了18歲，一樣可以『點燈』拜神，寫入族譜，村長村民認可，就可以有丁權。」換言之，「丁權」可以在海外世世代代繁衍下去。


梁福元承認有非法買賣丁權情況，但聲稱是原居民「走投無路」之舉，「好多原居三代人逼埋一間丁屋，因為有物業不能申請公屋。可以申請的，排期又太久。他們很多都無錢無地，無能力起屋」，遂用丁權跟地產商合作起丁屋，「起好一個屋苑可分得一間，起好一幢分一層」，有些人則索性只賣丁權，用這些錢來在祖屋僭建多一兩層，梁聲稱黑市丁權交易「其實改善了原居民居住環境，又不用跟其他人爭輪公屋，幫到政府紓緩壓力」。


稱村民無錢起屋之故
梁福元承認，有外國男丁放售丁權，但他指本地男丁出生率已大幅降低，男丁愈來愈少。


英龍圍五和村代表鄧肇康表示﹕「我們的村土地全被政府徵用，起鐵路起樓，根本沒有土地可以起丁屋，所以有部分村民將丁權賣出去，或者用丁權到其他村與地產商合作起樓。」


需另付30萬 換村民不反對
明報 


【明報專訊】丁權黑市交易蓬勃，原來與鄉事利益關係密切。有地產經紀直言，村外人去鄉村買丁權，「你根本不知道該向誰買，所以大部分丁權都有大莊家包攬代理，比如一些村長或『陀地』地產舖」。


助「搞定」反對建屋者


這名聲稱曾替不少丁權買家穿針引線的代理說：「譬如在大埔、元朗買一個價值60萬的丁權，別以為只付出60萬就斷尾。因為你開工起屋前，政府會在村內張貼公告，看是否有人反對。你不派錢給村長，就好大機會有人跳出來反對。」記者問是否兩三萬？他答：「是二三十萬！有些十幾萬也行。村內有人反對的話，全部幫你搞定，但派錢一定要派對人，否則派了也是白派。」


黑市丁權買賣成風，但當局已開始打擊這種潛規則。今年7月沙田鄉委會主席莫錦貴等20人，被廉署拘捕，懷疑有大批沙田鄉委會骨幹成員，涉嫌違反 「丁屋落成後5年內不得轉讓，否則要向政府補地價」的規定，發假誓或協助新落成丁屋非法轉手，以迴避補地價。


經紀買賣雙方 可囚14年
明報 


【明報專訊】丁屋政策於1972年開始實施，新界原居民年滿18歲後可建丁屋自住，但丁權不能買賣。若原居民私下賣丁權，政府可收回丁權。不過，有人貪求低價買地建屋，不惜在黑市買丁權，但買家其實毫無保障，更可能因此鋃鐺入獄。
大律師陸偉雄解釋，法例雖沒明文禁止買賣丁權，但原居民與買家簽下「枱底文件」轉讓丁權，向政府申請建丁屋時卻隱瞞丁權已轉讓，「其實即是『呃政府』」，買賣雙方和經紀都觸犯串謀詐騙，最高可被判監14年。但他稱以往只有零星檢控個案，判刑一般是監禁4至5年。


地政總署回覆本報查詢時，稱未能提供有關非法買賣丁權的執法數字。立法會議員何秀蘭批評政府對丁權買賣視而不見，促請政府加強執法。她又認為丁屋政策不合時宜，政府應盡快檢討。