神奇小子黃海明半日摩兩舖 賺700萬 銅鑼灣中環舖市癲狂

神奇小子半日摩兩舖 賺700萬 銅鑼灣中環舖市癲狂
明報 
2/25/2012

【明報專訊】舖市再起風雲，人稱「神奇小子」的資深投資者黃海明，近日趁舖位投資氣氛急升，極速連環「摩」出（正式成交前已轉讓）港島核心區舖位，其中日前以1.5億元購入銅鑼灣東角道一間女性內衣店地舖後，半日內閃電以1.54億元「摩」出，帳面獲利400萬元。黃同日亦以3850萬元買入中環威靈頓街地舖後，半日內亦閃電以4150萬元「摩」出，帳面獲利300萬元，轉手之快可謂史無前例。

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近期銅鑼灣舖市及全幢物業成交異常活躍，令區內成為市場焦點。由黃海明「摩出」位於銅鑼灣東角道24號至26號19號地舖，位於崇光百貨後面，毗鄰為華置東角Laforel商場，人流極旺，面積約600方呎，呎租達25.7萬元，現時租戶為女性內衣店，每月租金約23萬元，以1.54億元計，租金回報僅約1.8厘。

銅鑼灣內衣店 1.54億易手
據知，新買家為資深投資者鄺惠邦。鄺氏早於04年以3980萬元購入鄰近的17及18號地鋪，故三個地鋪有機會打通重新招租，以提升價值。近年鄺氏活躍物業投資市場，曾於09年大手購入尖沙嘴名鑄3伙，並於07年以近9000萬元購入旺角彌敦道705號全幢物業。

至於黃海明同日閃電「摩」出的威靈頓街高層地下97號舖，面積約1000方呎，呎價約41500元，目前由茶餐廳以每月10.5萬元承租，以4150萬元計，租金回報率約3厘。

尹柏權購旺角許留山舖
另外，旺角亦錄大額舖位成交。中原商舖部高級區域董事陳國坤表示，旺角西洋菜南街58至60號地下1號舖、閣樓及1樓近日以4億元易手，面積共約3000方呎，現時租客為許留山，每月租金約80萬元，租期至2014年，租金回報約2.3厘。資料顯示，原業主大昌行（1828）於87年以約1200萬購入，經是次易手帳面獲利約3.9億元，物業升值約33倍，新買家為資深投資者尹柏權。

近日商舖投資氣氛高漲，業內料與部分資金從寫字樓和住宅流入商舖市場有關。不過，美聯工商舖副主席黃子華認為，炒風有機會在短期內降溫。「由於零售市場暢旺，外地品牌在香港搶租，令租金保持升勢，故吸引買家入市，但業主亦普遍惜貨，現時核心區地鋪放盤量極少，銅鑼灣區地舖放盤更不足十個，故價格在盤源稀疏下受到追捧。」但他認為隨著盤源被消化，商舖市場將會回到有價無市的狀態。

明報記者 歐陽慧恩

銅鑼灣東角Laforet商場地下19號地舖一日內升值400萬，新買家為找換店及零食物語舖的業主、資深舖位投資者鄺惠邦或有關人士。

外資收縮 甲級商廈中環國金中心2期 IFC 首現頂租

外資收縮 國金2期首現頂租
經濟日報 
1/12/2012


【經濟日報專訊】受歐洲債務危機拖累，國際金融機構亦出現收縮，本港指標甲級商廈中環國金中心2期（IFC）罕見「頂租」個案，單位原由美資基金公司租用，因為提早結業，並由中國建設銀行旗下金融機構代替。


業界預期，甲級商廈租金將會見頂回落，有1成下調空間。
美資基金停港業務 提早解約


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消息透露，中環國金中心2期出現租客提早解除租約的個案，單位為該廈45樓6至9室，由港鐵（00066）持有，而租客為Knight Asia Ltd，屬於一間美資基金公司，於2008年7月承租，租約至2012年。據了解，該單位面積約6,685平方呎，呎租約169元，不過該租客數月前決定停止在香港的業務。資料顯示，租客決放棄租用樓面，提早完約。


據市場人士透露，該單位已由一間名為CDB Capital「頂上」。據悉，該機構為中國建設銀行旗下的投資機構，估計租金與原租客相同。


頂租盤升 多涉合併及減人手
有代理透露，近日代理行所接獲的頂租盤源亦上升，單是中環最優質的商廈，涉及銀行及金融業務的頂租盤達10餘個。


不過，由於頂租盤或會涉及公司收購合併，令所需樓面減少，因此以目前情況，仍未完全反映寫字樓租務情況嚴峻。


美聯（工商舖）執行董事兼行政總裁黃漢成表示，目前中環甲級商廈的頂租放盤，遠比起2008年金融海嘯的50、60個為少。目前市場上的頂租盤，租客多屬外資金融公司，因為近日減少人手下，所以把多餘的樓面放出市場頂租，惟新租金多較市值租金為低。


甲廈租務需求不及去年，大業主意向租金同樣回調。消息稱，本年國金中心2期將有多層樓面推出，因為安永會計師樓將完全撤出，所租用該廈多層樓面正式交吉，包括11、17及18樓全層。據了解，業主現時意向呎租約185元，已經較兩個月前意向每平方呎租金逾205元，回調近1成。


即使市況前景有隱憂，金融機構需求減少，相比之下，中資金融機構相對仍然活躍，例如是次「頂上」租用樓面的租客，正是建行旗下投資機構。此外，近期建行亦以約25億元，洽購信置（00083）旗下九龍灣東匯18商廈，交易亦接近完成，反映中資機構表現相對活躍。


高力國際 料中環呎租跌15%
根據高力國際資料顯示，去年上半年甲級商廈租金升勢強勁，2011年5月至6月，中環平均呎租逾113元。


不過，隨着第三季開始市況轉冷，該區呎租開始回落，至去年11月，呎租跌穿110元。該行預期，本年中環呎租將跌15%。


除了中環以外，市場人士指出，目前上環一座甲級商廈亦出現「頂租」放盤，租戶為外資公司，放盤面積約3,000平方呎。


據了解，該外資公司只遷往該廈約3個月時間，辦公室的裝修及設備亦非常簇新，單位現時再以市值租金放租。


中環甲廈租金走勢
中環國金中心2期今年有不少企業將遷出，料有多層樓面推出市場。

香港銅鑼灣 中環 尖沙嘴商鋪租金雄霸亞太首三位

港鋪租雄霸亞太首三位
星島日報 
11/30/2011


(綜合報道)(星島日報報道)儘管環球經濟情況轉差，但本地零售市場表現仍然標青，直接支持商鋪租金繼續攀升。一家國際地產顧問行最新報告指，第三季本港三大零售旺區鋪租，雄霸亞太區最高三甲位置，其中排名榜首的銅鑼灣區，平均呎租更進一步上升至約一千三百元，較第二季增長約百分之三。


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　　銅鑼灣呎租1300元列榜首
　　據高緯環球第三季亞太區零售市場報告顯示，香港的銅鑼灣、中環、尖沙嘴三個「黃金消費地段」，分別佔據亞太區商鋪租金最高首三位，區內平均租金分別約為每方呎月租一千三百、一千零五十五及九百五十元，遠遠高出第四及第五名的日本銀座、表參道，該兩區平均呎租錄約七百一十八及六百六十一元，反映本地三大傳統高檔消費區，租金表現冠絕亞太區。


　　另一本港消費旺點旺角，在排行榜中亦位居第六位，平均呎租約六百元，令本地消費市場在一眾城市中表現最為突出。


　　該四個本地旺區鋪租，於第三季內均錄得增長。當中以旺角按季升百分之七點七，增幅最多；尖沙嘴次之，按季升百分之六點三；銅鑼灣升約百分之三點一；惟中環鋪租於第三季內僅錄百分之零點四的增長。


　　高緯環球亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita表示，內地已成為本年最重要的消費及零售增長動力，亦因此導致中國城市（包括香港）商鋪租金較高。


　　亞洲市場已成為零售商的主要發展目標地區，同時引發更多在區內與零售相關的地產項目投資及建設。


　　該公司預期，入境旅客及零售市道持續增長，將進一步吸引外地品牌進駐香港，對商鋪業主有利，尤其一綫地區頂級地段商鋪，租金將因零售商爭奪銷售點而持續增長。歐美經濟環境轉差亦令零售商加快擴展香港及內地市場，以分散投資及提升銷售額，本港零售商鋪市場將因此更具競爭力及高速增長。


　　內地客帶動消費 支持增長


　　經濟學者關焯照表示，旺區鋪租被搶高到相當高的水平，不過，現時內地客持續來港消費，零售業營業額增長強勁，零售商運營成本雖然增加，但仍能承受貴租，除非外圍經濟先爆破，否則短期來看，本地因素仍會支持租金向上攀升，惟升幅可能收窄。


　　他說，以今年八月份為例，香港入境旅客人數首次衝破四百萬關口，其中內地旅客佔大半，按年增長達二成三，整個八月份零售業總銷售額亦有相當大增長，顯示消費持續暢旺。本報地產組