新居屋計劃補價安排 有賺沒賠另類六合彩

林輝﹕ 留給下屆政府的計時炸彈
明報 – 2011年10月19日星期三


【明報專訊】千呼萬喚、吹風多月，特首終於在最後一份施政報告落實復建居屋，同場獻映的還有優化置安心計劃和協助由非政府機構主導的單身青年宿舍，似乎打算回應「青年買不起樓」的訴求。為何特首要在最後一份施政報告才做？平心而論，曾特首在最後一份施政報告中無論做什麼或不做什麼，也會被理解為「我請客下屆付鈔」或「死不悔改」，所以最好還是從政策本身去評價：到底這能處理青年人「買不起、租不起」的問題嗎？


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「買不起」和「租不起」


「買不起」和「租不起」，大概可以分為兩類人。居屋和置安心計劃所針對的，是應該買得起樓但卻無法在這個樓價水平中置業的家庭，即為月入約2萬元以上的家庭，雖然兩者建屋量不多，且要等到四五年後才建成，長遠而言確能稍助這些年輕家庭圓其置業夢。然而新居屋計劃的補價安排，有賺沒賠，頓成另類六合彩，實非善用公帑之法，亦將挑動其他沒資格「抽獎」者的不滿，極有可能成為下一屆政府的計時炸彈。


但對於「租不起」者，施政報告卻完全沒有處理，重災區則是35歲以下的低學歷低收入單身人士。十年前政府的公屋建屋量近3萬個單位，而如今只得一半即1.5萬個單位，建屋量大減的後果固然是供不應求，而政府則將此短缺說成是青年與長者之間的對立，將有需要的較年輕的低收入單身人士排拒於外。現時單身人士申請公屋，一般要到35歲以後才能成功上樓。在25至34歲這個年齡層中，沒有大專學歷者佔約一半，入息中位數亦只有約1.2萬元，低收入的單身一族既無法置業，又因為公屋的計分制而被排拒於外，只能在私人巿場中租屋捱貴租，亦使他們的生活質素以致向上流動可能更小。鄭汝樺局長叫年輕人申請公屋不如自我增值，不要標籤自己做公屋輪候者，何異於叫人「何不食肉糜」？


「租不起」者看不到任何希望
另一方面，政府亦常宣稱土地不足（但又不肯動用勾地表上的土地建居屋），因而大力推動各種巿區重建如惡名昭著的強拍條例，使巿區土地不斷出現士紳化（Gentrification），窮人被迫遷往更邊緣的地區、或搬到更小環境更差的單位如劏房甚至棺材房，使生活成本加重、質素下降。在特首的最後一份施政報告中，「買不起」者尚有一點改善希望，「租不起」者卻看不到任何希望，這是留給下一屆政府的另一個計時炸彈。

公屋王黃大仙鳳德邨連環創天價 呎售破5000元 年半賺六成

公屋王鳳德邨連環創天價 呎售破5000元 年半賺六成
明報 
10/20/2011


【明報專訊】上周施政報告尚未公布前，市場雖然已預料政府將復建居屋，大增未來資助房屋供應，不過，仍有個別買家願意以天價購入已補地價的公屋單位。


市場消息指出，一向是公屋王誕生地的黃大仙鳳德邨，卻於上周三施政報告前夕，連錄兩宗天價成交，呎價均突破5000元大關，其中一伙原業主，持貨1年半物業升值高達六成，除跑贏不少私樓樓價升幅，更較毗鄰的居屋龍蟠苑個別細單位呎價為高，亦成為全港最高呎價的公屋王。


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鳳德邨由於鄰近鑽石山港鐵站，加上位於市區，部分單位面積低於400方呎，樓價普遍低於200萬元，故吸引無法買入區內私樓的買家購買。


上周三施政報告前夕，鳳德邨錄得買家偷步入市個案，成交價更創出天價。世紀21富山分行經理馮靜宜表示，兩宗破紀錄成交亦同樣位於紫鳳樓，其中位於高層27室，面積349方呎，連租約以175萬元售出，呎價5014元，不但創出該屋邨呎價新高，亦料創出全港公屋呎價新高紀錄，買家為收租客。


黃大仙下邨呎價4444元成交


她又稱，該單位於去年4月以109萬元買入，其後以月租6100元租出，呎租約17元，租約至明年6月，以成交價175萬元計算，租金回報仍逾4厘；業主眼見經是次轉讓帳面勁賺66萬元，持貨約1年半物業升值約六成，故索性先行沽貨離場。


她亦指，受惠於政府大增東九龍商廈樓面，料未來區內樓市亦將平穩發展。


早於今年初，鳳德邨位於紫鳳樓中層5室，面積214方呎，成交價91萬元，呎價4252元，一度成為全港最高呎價的公屋王。不過，至上月黃大仙下邨一個中層單位，面積620方呎，以275.5萬元成交，呎價4444元，打破鳳德邨以呎價4252元所創出的舊紀錄。


同區新地樓 呎價僅5559元


近期樓市氣氛雖較早前回落，但二手住宅業主叫價仍然堅挺，令成交價未見大幅低於早前成交價。以龍蟠苑為例，位於A座中層9室，面積480方呎細單位，剛以227萬元成交，呎價4729元，較鳳德邨成交價輕微低約5％。即使稍遠、由新地（0016）發展的二手屋苑曉暉花園，一個位於2座中高層單位，面積608方呎，成交價約338萬元，呎價亦僅5559元，僅高於鳳德邨的天價成交呎價約一成。


明報記者 陳天賜

公帑助炒樓 戇居兼冇腦 新居屋計劃混淆住屋及投資市場

太陽民調：公帑助炒樓 戇居兼冇腦 「連四十分都不如」
2011年10月17日(一)
The Sun


【本報訊】曾蔭權最後一份施政報告備受抨擊，學者指摘被視為「賣大包」的新居屋計劃混淆住屋及投資市場，令居屋政策一塌糊塗，關注基層組織斥施政報告始終未解決人口老化及貧富懸殊等社會結構性問題，曾蔭權亦如人肉錄音機，只不斷重複每年政策，其民望評分「連四十分都不如」。


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嶺大公共政策研究中心主任何濼生稱，施政報告雖然回應了復建居屋訴求，但他不滿新居屋的補地價安排，新居屋訂價及補地價與市場脫鈎，讓業主「賺多咗」，有關安排對納稅人及舊居屋業主不公平。


新居屋政策亦變相用公帑資助人炒樓，不但減少庫房收入，亦混淆市民住屋及投資市場，「連無住屋需求嘅人都可以抽居屋炒樓，令真正用家難抽中」，直指對居屋政策一塌糊塗感到失望。


慣性派糖難返轉頭


何又狠批政府的施政理念及措施是令已獲福利者進一步得到更多福利，未受惠者繼續「乜都冇」。


如扶貧政策，公屋居民已獲住屋保障，但可獲租金寬免，最值得幫助的公屋輪候冊人士已經捱貴租，卻無任何支援措施。施政報告開期票亦為下屆政府帶來壓力，政府習慣性短期派糖「已好難返轉頭」，他認為政府年年派糖不如將資源用來發展長遠計劃解決問題。


爭取全民退休保障聯席組織幹事歐陽冠東，直指曾蔭權最後一份施政報告不合格，又形容「居家安老」措施是「戇居兼冇腦」，只以小恩小惠回應人口老化問題，他重申綜援及生果金非養老制度，強積金制度又不健全，廣東養老計劃亦無法解決人口老化結構性問題。


歐陽冠東亦不滿曾蔭權指中產與基層是同舟共濟，均面對退休保障問題，但提到全民退休保障卻指難達成共識、不切實際，「其實政府仲有八個月時間，可以先做諮詢，乜都未做就否決，態度似小朋友嗌交！」


施政報告仍以短期措施回應貧窮問題。


帥小姐（金融）
「施政報告一如以往，只以短期派糖措施回應貧富懸殊及人口老化問題，根本是治標不治本，沒有長遠策略。」


何先生（酒店）
「復建居屋太少太遲，政府改變補地價方式，擔心吸引一班無實際需要人士申請居屋炒樓，令真正有需要人士機會減低。」