公屋變劏房 呎租貴過私樓

公屋變劏房 呎租貴過私樓
經濟日報 
9/01/2011


【經濟日報專訊】劏房問題由私人舊樓延伸至公營房屋！近年私樓樓價急升，不少投資者轉炒樓價低水的公屋單位的同時，更有投資者專門購買公屋單位，之後再劏房出租，客源以低收入階層及內地客為主。


以粉嶺華明邨為例，套房月租2,300至2,800元，呎租18至19元，比同區私樓呎租更高。


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有業界人士慨歎，公屋是政府投入大量公帑的資產，以資助低收入的階層，現時卻淪為投資者的炒賣樂園。


據了解，粉嶺華明邨是區內最多劏房供應的公屋屋邨，最新一個是添明樓低層13室，單位原本面積約630平方呎，業主今年5月以115萬元購入，把單位改建成4房1廳，自己保留其中兩房自用作儲存雜物，另外把兩個面積約50平方呎的細房分租，每間月租要2,500元。


放盤數天租出 回報9.6厘


業主放盤數天，已被內地客搶租，每個房間月租2,300元，以該單位實用面積489平方呎計，4間房平均分攤客廳及廚房等面積，每房平均約122平方呎，即呎租約18元，比同區私樓呎租14元高約29%。若以4個單位全部以2,300元租出計，業主享9.6厘租金回報。


事實上，現時按揭率低企，若業主以70%按揭分20年攤還計，每月供款約4,072元，業主分租其中兩個房間已經足夠支付供款。


據悉，兩個房間的租客是來自深圳的太太，她們子女在粉嶺區讀書，周一至周五均送子女來港上學，等待子女放學前，需要空間休息，所以並不太講究居住環境，每月投資數千元租房。


有區內代理指出，近年不少跨境學生在區內租樓，惟近期區內租金急升，去年暑假區內兩房單位，最平月租約5,200至5,300元，今年最平月租已超過7,000元，所以公屋劏房成為該類人客的主要目標。


獸醫持多個單位 勝炒工廈


另外，華明邨是區內最早以租者置其屋計劃下出售的屋邨，二手交投活躍，近兩年大批單位流入投資者手上，因此劏房單位供應也最多；有地產代理透露，一名何姓獸醫07年開始投資華明邨，現時手上持有多個單位，其中兩個改為劏房出租，回報十分可觀。


其中一個是華明邨3座康明樓高層18室，原本面積577平方呎，何於07年以75萬元購入，改為3間設有獨立浴室的套房出租，每房月租3,000元，出租率經常爆滿，租金回報逾14厘，比炒工廠大廈的回報更理想。


華明邨單位當房圖
粉嶺華明邨劏房個案

港島東半山豪宅戰 一觸即發 3個新盤或同期推出

港島豪宅戰 一觸即發
經濟日報
8/25/2011


東半山豪宅競爭激烈，3個新盤或同期推出，包括大坑春暉8號。


香港仔深灣9號提供多種特別的戶型，面積由800至4200平方呎不等，最快下月登場。


【經濟日報專訊】發展商經過近一個月觀望後，多個新盤計劃9、10月份推售，其中港島區豪宅戰一觸即發，初步估計短期將有7個項目應市，涉及逾900伙。市場人士預期，發展商為要搶佔購買力，定價趨貼市。而嘉里（00683）跑馬地山光道項目及太古地產西半山西摩道項目，今舉行命名儀式。


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7、8月份暑假為傳統豪宅淡季，加上近月樓市走勢反覆，故發展商未有積極推盤，踏入9月份，多個港島區豪宅新盤部署短期應市。


當中以東半山競爭最為激烈，該區3個新盤有機會同期推出，包括嘉里山光道項目、南豐雲暉大廈A、B座及新世界（00017）大坑春暉8號；其中山光道項目將於今日公布最新銷售部署，項目將以現樓形式推售，示範單位設於現樓，單位面積約1,900平方呎，發展商早前表示項目意向呎價約3萬元。


深灣9號 提供800呎1房複式


嘉華（00173）牽頭的香港仔深灣9號，仍待批預售樓花同意書，項目最快有機會下月中登場，發展商近日已見地產代理，初步介紹物業的間隔。深灣9號提供多種特別的戶型，市場人士指，項目提供1房至3房複式戶，1房複式戶面積約800平方呎，3房複式戶面積約1,400平方呎；3房及4房分層單位約1,700至2,500平方呎；至於4房連花園單位面積則約3,500至4,200平方呎。


區內代理估計，項目將以同區入伙新盤南灣的售價作為參考，南灣日前錄得1宗一手成交，為3座極高層C室，面積1,906平方呎，成交價約4,536.8萬元，呎價約2.38萬元。


此外，近期一手餘貨豪宅屢獲承接，市場人士指，恒地（00012）旗下西半山輝煌豪園頂層複式戶，以約3,900萬元沽出，面積約1,909平方呎，連628平方呎天台，呎價約2.04萬元。另太古地產同區蔚然低層A室以3,100萬元沽出。


希雲街項目 下周命名年內售


另外，同屬港島區新盤的銅鑼灣希雲街32至50號項目，發展商金朝陽（00878）亦將於下周公布項目的命名及年內的開售部署。


金朝陽執行董事陳慧苓表示，雖然樓市短期有所調整，但認為有助長遠發展，又指近期開售的新盤銷情理想，反映市場對物業仍有一定需求，對後市抱樂觀態度。至於同系大坑尚巒餘下的2伙特色單位，將會保留至明年年中以現樓發售，呎價會參考同區新盤，市場估計呎價逾2萬元。

沙田九肚山豪宅地以破底價賣出 沙田中心好運中心業主劈價成「瘋」

沙田業主劈價成「瘋」

2011年08月11日(四)
orientaldaily



沙田九肚豪宅地以「破底」價賣出，震動區內二手市場，不少業主為求沽貨，只有一減再減，其中市旺時屢錄創新高成交的沙田中心，有高層單位業主將單位大幅減價至較估價還低逾15%售出，以及提供半年長成交期；另外，同區好運中心低層戶亦減價至呎價約4,700元轉手，低市價達10%。


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美聯陳國良稱，賣地後準買家要求業主擴大減幅，以沙田中心為例，該盤海寧大廈高層面積391方呎連租約戶，早前已減價至250萬元放盤，但賣地成績公布後，業主再減至228萬元沽貨，更給予新買家約半年成交期，以交吉形式售出，呎價約5,831元，低市價約10%。據了解，銀行對上址網上初步估價亦達約270萬元，成交價低估值逾15%。


嘉亨灣累削67萬沽
陳氏另稱，同區好運中心柏林閣低層戶，早前已減價至約290萬元放售，但賣地後當晚，即再減22萬元，以268萬元易手，呎價4,735元，低市價逾10%。


至於沙田豪宅，中原黃澤文稱，昨再多約10%放盤業主減價，現時放盤業主中逾50%可議價，但賣地後仍未錄成交。


其他地區二手市場，中原吳國標稱，西灣河嘉亨灣曾持貨近10伙投資者，向以約700萬元放售其中2座極高層戶，叫價早已減至約660萬元，賣地後再減至633萬元沽貨，共三度累減67萬元，呎價約9,187元，低市價約5%，持貨六年帳面賺173萬元。


港置周慧玲稱，荔枝角美孚新邨2期百老滙街50號低層戶售約510萬元，持貨一年帳面僅賺約30萬元。中原陳永強稱，粉嶺花都廣場10座低層戶現叫價僅196萬元，連使費與去年初購入價相若。


美聯郭玉滿表示，紅磡海濱南岸3座高層戶，於賣地後減價30萬元，售550萬元，呎價8,730元。利嘉閣稱，北角城市花園8座中層海景戶，早前劈價200萬元，售1,100萬元，呎價僅9,354元，低市價逾15%。


萃峯業主明賺實蝕
新盤二手方面，港置羅俊明稱，灣仔萃峯低層C室，面積1,161方呎，剛減價逾百萬至1,480萬元摸出，低市價逾10%，呎價約12,748元，一手業主約一年間帳面僅賺約13.8萬元，單位升值不足1%，連使費料損手離場。代理另稱，九龍塘尚御有個別業主願平手離場，其中有約2,000方呎戶，以約2,500萬元放盤，與購入價相若。