村屋天台僭建 有價有市 無視嚴打警告

僭建村屋 有價有市 無視嚴打警告
明報 
5/14/2012


【明報專訊】發展局長林鄭月娥警告會嚴打村屋僭建，但本報偵查發現，不少村屋2樓連違法天台屋依然熱賣，而且叫價高達200萬至400萬元。


新界不少中小型地產代理在網上「圖文並茂」推售有嚴重違例僭建物的村屋單位，記者抽樣向代理詢問本季其中15個連違規天台屋的放盤單位，發現約有三分之一（5個）放盤一兩個月內已售出。


本報抽樣問15盤 5個短期售出
本報發現近月愈來愈多中小型代理透過網站推銷有僭建物的問題村屋，甚至明目張膽貼出全層或70%僭建天台玻璃屋的圖片作招徠。「香港屋網」近一季約200個村屋2樓連天台放盤個案中，粗略估計有逾40個貼出圖片自認有僭建天台屋或簷篷，部分僭建物更佔據逾半個天台，即屬於屋宇署決定要「首輪取締」的嚴重僭建物。


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不過，這些單位的叫價仍高達200萬至400萬元。記者抽樣向地產代理詢問本季其中15個連違規天台屋的放盤單位，發現有5個於放盤一兩個月內已售出。有關交易不單沒保障買家的權益，亦與發展局強調要打擊違法村屋僭建的立場背道而馳。


叫價高達400萬 「住幾年抵番啦」
記者日前假扮買家睇樓，發現村屋天台僭建極誇張，有的不單裝有冷氣，甚至建有廚廁。地產代理揚言「住幾年都已經抵番啦」、「九成村屋業主都有僭建，唔使驚」等，極力游說記者購下有僭建物村屋。


屯門寶華花園一個2樓700呎村屋單位連天台僭建屋，開價350萬元，比近月無僭建地面單位的成交價高逾70萬。記者現場所見，天台僭建屋佔了三分之二個天台，廚廁俱備，完全違反屋宇署的豁免執法標準，女業主卻對能高價售出物業充滿信心。有代理亦指近月樓價屢創新高下，實用率高的村屋即使有僭建天台屋，也甚搶手。


屯門「傲林軒」一幢3層高村屋更屬「整幢違規」個案，像地下單位涉僭建了室外小屋；1樓單位涉非法密封了露台；2樓業主則涉在天台僭建了以隔熱板作結構，有齊冷氣、燈飾、梳化、電視的豪華天台屋。根據土地註冊紀錄，業主2010年底購入2樓連天台時只需185萬元，現時放售價已勁升100萬元，達285萬元。


代理坦言按揭難 慫恿先買後僭建
新界僭建天台屋遍地開花，記者在元朗和屯門看樓時，舉目可見以玻璃或鐵皮搭建的全層天台僭建。陪記者睇樓的女代理雖不止一次叮囑記者，有僭建天台屋者可能做不到按揭，但她及同伴卻向記者提另一更便宜的選擇，建議先購入一手村屋樓花及取得滿意紙，才找人花數萬元僭建天台屋，相信日後「被清拆機會不大」，但議員何俊仁質疑代理的說法無根據兼誤導。


發展局回應本報時亦警告，買家若購入含僭建物村屋，便要對僭建物承擔法律責任。據當局4月起展開的處理僭建村屋行動，若僭建物佔天台面積一半，當局便可能要求即時拆卸。


樓市熾熱帶動村屋市場從低位反彈，中原地產指今年第一季村屋成交宗數上升18%達602宗，涉款13.8億元，但本報無法估計當中多少交易涉及僭建物。

居屋轉售補地價1476宗 回歸新低

居屋補價1476宗 回歸新低
經濟日報
5/02/2012


上年度居屋轉售補地價不足千五宗，按年下跌45%。


【經濟日報專訊】近月樓市轉活，但居屋轉售補地價宗數持續萎縮，上年度總計不足1,500宗，是回歸以來最低，按年勁跌45%，房委會補地價收入亦預料減少3成。


有地產界人士指補地價宗數大減，是因新居屋政策及候任特首梁振英倡白表可買免補地價居屋所致，料今年每月補價宗數會在低位徘徊。


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3月73宗 連續4月不破百
房委會資料顯示，3月居屋補價宗數為73宗，連續第4個月單月錄得少於100宗，漸見數字萎縮的趨勢；而73宗亦是上年度12個月的第二低，僅比今年1月51宗為高，與2010年3月錄得近年新高的367宗比較，大幅減少8成。


至於上年度累計補價個案為1,476宗，較10/11年度的2,664宗大減45%，是回歸以來最低的1年。


房委上年度收入 料減3成
自居屋計劃推出以來，補價個案隨更多單位禁售期滿而趨增，至95/96年度的高峰期升至近5,000宗，及後曾滑落至約2,400宗，至08/09年度受金融海嘯影響，補價宗數曾下跌至2,000宗。


房委會補價收入，大受補價個案勁減影響。10/11年度房委會錄得破紀錄的18.67億元，但上年度首9個月只錄11.25億元，由於今年1至3月補價宗數合計僅205宗，按推算房委會上年度全年補價收入，最終或降至約13億元，較10/11年度減少約3成。


中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，居屋補價宗數及收入錄得顯著跌幅，主要受兩大因素影響，首先是去年10月施政報告提出新居屋，不少居屋業主關注舊居屋可否同享補價優惠，故對向房委會申請補價抱觀望態度，直接影響去年第四季補價反應。


受新居屋 白表新建議影響
另一項令居屋補價數字銳減的因素，便是候任特首梁振英在房屋政綱中，提出讓合資格的白表申請者，可申購未補地價的二手居屋。


黃解釋，由於梁的房策「總設計師」、前房屋署副署長鄔滿海曾表示，該項政策最快今年底推出，會令很多業主靜待年底新政策出台後的市場反應，才謀定而後動。黃指：「不用先付一筆錢，才能轉售單位；況且有新客源流入市場，對業主出價亦有利好作用，他們寧願留以有待。」


黃良昇預計受下屆政府的新房策影響，居屋補價宗數及收入，今年勢難止跌回升，料每月不足100宗，房委會未來的補價收入，亦只會持續萎縮。

美孚新邨平均呎價首破6000元 兩宗交易扣除額外印花稅仍「有錢落袋」

美孚新邨平均呎價首破6000元 兩宗交易扣除額印仍「有錢落袋」
明報 
5/01/2012


【明報專訊】業界普遍預期二手物業成交將陷「五窮六絕」慘淡局面之際，全港10大指標屋苑上月的成交量，雖較3月全面下挫，惟樓價卻持續「乾升」。


除港島藍籌屋苑太古城平均呎價繼續在1.06萬元的高位徘徊外，另有5個屋苑的整體平均呎價創出歷來最高紀錄，當中九龍老牌屋苑、樓齡達34至44年的美孚新邨，除整體平均呎價首破6000元大關，創出屋苑歷史新高外，更連錄兩宗扣除額外印花稅（下稱額印）後，依然「有錢落袋」的成交。


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中原數據顯示，十大龍頭屋苑上月份合共錄得487宗成交，較今年3月錄得的698宗下跌三成，而各大屋苑的成交量相對3月亦告全面下跌。雖然如此，十大屋苑呎價卻繼續飈升，除太古城平均呎價維持1.06萬元外，另有5個屋苑的平均呎價均創出歷來新高。


值得留意的是，4月錄得約74宗成交的九龍老牌屋苑美孚新邨，整體平均呎價已突破6000元關口至6050元。中原高級區域營業董事陳靄華指出，美孚新邨97年樓市高峰期的平均呎價約5200餘元，現時呎價不但完全突破97價，更較當年高位高約一成半。


持貨1年扣額印使費仍賺62萬
美孚最近更連錄兩宗扣除額印後，賣方仍「有錢落袋」的成交。美聯區域營業董事吳志輝表示，位於百老匯街23號一個中層623方呎G室1房單位，剛由一名外區投資客以398萬元購入、呎價6297元；原業主於去年3月以312萬元購入，帳面賺86萬元，扣除需支付的5%額印（約19.9萬元）、以及1％經紀佣支出（約3.98萬元）等，仍有約62萬元進帳。


額印貨 呎價6164元易手
此外，百老匯街72號另一頂層636方呎B室2房單位，日前亦以392萬元易手、呎價6164元；原業主是於去年1月以288萬元購入，帳面賺104萬，而扣除5％額印（19.6萬元）及1％代理佣金（3.92萬元）等使費後，依然有近80萬元進帳。


映灣園平均呎價高見5100元
十大屋苑之一的東涌映灣園，上月整體平均呎價亦高見5100元，同樣是屋苑歷來最高紀錄。區內代理指出，映灣園4期聽濤軒16座中層、向山景的735方呎E室，剛以385萬元易手、呎價5238元，創屋苑標準戶型呎價最高紀錄；原業主07年以195萬元購入，是次帳面賺190萬元，持貨約5年物業升值97％。


明報記者 林可為