大圍金獅花園中層 205萬元售出 每方呎價4812元

大圍金獅花園中層「一口價」成交
商業電台 – 2012年5月19日


股市連番下挫，然而市場放售盤源收窄，暫未影響業主叫價，世紀21奇豐新近促成大圍金獅花園中層單位成交，該物業以「一口價」205萬元售出，每方呎價4,812元，屬市價。 


世紀21奇豐物業名城分行經理杜兆麟指出，上述成交為金獅花園2期D座中層3室，面積426方呎，1房間隔，座向西南，望開揚景，業主以205萬元放盤，在「無價講」的情況下，獲買家承接，折合呎價4,812元，屬市價成交。


http://digcan.com/cars


他指出，買家為區內分支家庭，在區內物色單位已有3個月，因有見盤源減少，售價不斷上揚，終決定購入上述物業作自住，原業主於2010年10月購入上址，當時作價154萬元，持貨至今2年，今番易手，帳面獲利51萬元，物業期內升值33.1%。


杜氏續稱，金獅花園本月暫錄7宗成交，平均呎價約4,700元。

大圍盛薈首宗連額外印花稅SSD 二手成交蝕202萬

盛薈首宗連SSD 蝕202萬
經濟日報
1/04/2012


盛薈5座南翼低層A室蝕讓沽出單位，帳面已損失約102萬元，連SSD稅及代理佣金等共蝕202萬。　


【經濟日報專訊】二手續現蝕讓個案，大圍盛薈錄得市場首宗蝕讓兼需付SSD（額外印花稅）的二手成交，一個3房單位於上月以652.5萬元沽出，業主帳面已蝕逾百萬元，連同SSD及釐印等開支實際損失約202萬元，為市場罕見。


上述單位為盛薈5座南翼低層A室，面積981平方呎，土地註冊處資料顯示，原業主以私人名義於去年3月份，以754.6萬元購入上址，並於去年11月份上會承造按揭，其後於12月份以652.5萬元蝕讓沽出單位，平均呎價6,651元，帳面已損失約102萬元。


http://easss.com/credit


持貨9個月 需額外繳10%稅
另由於單位於SSD措施生效後才購入，故需繳付SSD，以單位持貨約9個月，需額外繳付10%稅款，即65.25萬元，現時市場SSD普遍由業主單方面繳付，連同釐印費及代理佣金等，實際損失202萬元。


值得一提是，為遏止炒風，政府早前於預售樓花同意方案中，加入一條禁止樓花項目於入伙前轉售（禁止樓花摸貨），而上述單位原業主由於以私人名義購入，故需要先上會（完成交易）才可將單位轉售。故現時一般的短炒投資者，會以公司名義購入物業，再以公司轉讓形式將單位摸出。


天巒收樓 部分業主蝕本放盤


此外，1期名城同樣錄得蝕讓個案，市場透露，名城3座北翼中層C室，面積1,103平方呎，日前以約808萬元沽出，呎價7,325元，原業主於2010年4月以約1,066萬元購入，單計帳面已損失258萬元，暫為該盤最大宗的蝕讓個案，倘連同釐印及代理佣金等開支，實際損失約306萬元。


另邊廂，上水天巒2期昨日起開始分批收樓，有個別不欲上會的業主蝕讓放盤，區內代理指，洛卡諾大道雙號屋，面積約4,060平方呎，業主一手以逾4,180萬元購入，現時叫價3,800萬元於二手市場放售，倘以上述叫價售出，未計使費已需蝕380萬元。


南豐新邨中層 減價16萬沽


投資者看淡後市以低價放盤，鰂魚涌南豐新邨9座中層B室，面積474平方呎，單位原開價350萬元，投資者見農曆新年將至，欲把手上部分單位套現，沽減價16.2萬元至333.8萬元沽出，平均呎價7,042元。原業主於2010年10月以316萬元購入單位，轉手帳面獲利17.8萬元，扣除離費支出約12.5萬元，實際僅獲利約5萬元。

長實大圍盛世搶客 變相按八成 全期低息二按 首兩年免息免供

盛世搶客 變相按八成 全期低息二按 首兩年免息免供
明報 
12/06/2011


【明報專訊】發展商加大力度促銷樓盤，長實（0001）大圍盛世繼早前以低於同系名城1及2期二手價開售後，昨天宣布與旗下尚乘財策合作推出首兩年免息免供兩成二按優惠，其後為最優惠利率（P=5.25厘）減2.5厘，看齊銀行的一按息率，為金管局連番出招後，首個提供超低息免息免供二按的大型新盤；連同一按六成按揭，即變相承造最高八成按揭。


http://ozyou.com


是次優惠相等於樓價約3％，市場人士指，若扣除樓盤加價約5％，以及該計劃需支付相等於樓價1.25％的手續費後，實際未有減價，預計此舉有助吸引首期不足的買家，有助加快樓盤的銷售步伐。


金管局去年11月起收緊住宅按揭成數，包括樓價800萬元以上至1200萬元以下物業之按揭成數上限由七成降至六成。


此外，由於現時按揭保險只接受680萬元或以下物業申請，加上買家實際難以借盡九成貸款，令用家亦難以換樓。


由於盛世單位涉及金額普遍逾800萬元，故最多只能借得六成按揭，若配合是次二按，買家則可承造最高八成按揭。


息率相對過往做法低
自去年金管局收緊按揭成數後，不少新盤均設有二按，但除盛世外，至今只有新地（0016）於今年3月推售屯門星堤時推出首2年免息免供二按，但在該計劃下，其後二按息率高達P加1厘，以P為5厘計算，實際息口高達6厘。


此外，過往發展商推出的二按計劃，首兩年均會以超低息作招徠，但其後息率均會較一按高。以盛世早前推出的首兩年定息0.78厘，及新地早前為將軍澳天晉推出的首兩年定息0.88厘為例，前者在兩年後的按息為P，後者更達P加1厘（兩者P均為5厘），可見盛世是次二按計劃息率相對較低。


尚乘董事兼行政總裁曾慶璘昨表示，盛世推出的首兩年免息免供最高兩成二按，兩年後息率為P（5.25厘）減2.5厘，二按最長還款年期為25年，而原本相等於樓價3.75%的手續費則減至1.25%。長實地產投資董事郭子威表示，盛世開售至今，已累售近300伙（即佔單位總數僅2成），接近今年目標400伙，平均呎價維持8000元水平，套現約20億元，其中約三成為內地客。他又稱，由於首批單位售價低於市價，因此有水位提價，加價約5％後的平均呎價介乎8200至8300元，而4房單位最快於本周末前推售。


金管局：非局方監管範圍
對於有發展商推出二按兩成優惠，變相令置業人士最高獲得樓價八成的按揭貸款，金管局發言人昨日回應查詢時指，由於上述個案中提供二按的機構，並非金管局監管範圍內的認可機構，故不便評論，而當局過往亦有提醒銀行審批整體按揭貸款業務時要採取審慎原則。


永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全表示，銀行在審批一按時，會根據貸款申請人是否同時需要二按和其入息證明，並沿用金管局一直要求的壓力測試、供款佔收入比率等因素作全盤考慮，「如果認為申請人的供款能力有問題，一按部分未必會借足六成。」


明報記者 鄒凱婷、林尚民、劉欣欣

長實大圍盛世呎價8109 平2成震撼二手

盛世呎價8109 平2成震撼二手
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】長實（00001）大圍盛世首批65伙，平均呎價8,109元（即供價．下同），較名城及盛薈（名城2期）首批呎價為低，並較同區二手呎價低約2成。發展商昨晚密集式地4度加推共240伙。


http://easss.com/watches


首批單位低價開售初步反應理想，發展商昨晚隨即密集式地4度加推單位，傍晚時分第一度加推65伙及第二度加推69伙以即供價計算，平均呎價分別為8,160元及8,141元；及至深夜，第三度加推15及第四度加推26伙，平均呎價7,850及8,305。


單位向東南望獅山景


換言之，昨單日共推出5批單位共240伙，佔項目單位總數1,536伙的16%。而昨天推出共5批單位，全部位於第3及5座的南、北翼，坐向東南望獅子山景的C、D單位，為三房及四房間隔，面積994至1,376平方呎。


長實執行董事趙國雄承認，盛世（名城3期）的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。他補充，發展商不是「散貨」，而現時多個發展商同期推盤，是由於市場氣氛好，刺激買家入市意慾，基於現時通脹加上貨幣貶值，相信市民會有意置業為資產保值。


趙氏續指，項目最快本周六開售，預料單位可有8至10%的加價空間，首階段的目標是售出400伙，達標則可套現約30多億元，集團年初至今已售出約3,600個單位，套現逾300億元。


發展商昨午公布盛世首張價單，推出65伙，單位均為獅子山景戶，發展商軟銷時曾指出，項目獅子山景單位的定價會參考1、2期同類單位的叫價，呎價約9千至1.1萬元，是次再度「叫高開低」。而首批單位較去年11月推售盛薈的首批呎價8,326元低約3%，並較去年3月推售的名城首批單位呎價低出達7%。


首批65伙入場單位為5座15樓D室，面積994呎，為3房設計，即供價774.3萬元，呎價7,790元；至於售價及呎價最高的單位，則為5座50樓NC室，面積1,376呎，即供價1,192.7萬元，呎價8,668元。


今開放示範單位 公布詳情
發展商已委託代理銷售項目，示範單位會於今日開放參觀，發展商今日亦會再公布推售的部署。市場消息指，該盤會於本周六下午開售，預料會先推出40樓以上單位的銷售，會以3、5座同層的5個單位為「一圈」，代理需要集合有意購買同一層單位的買家，再以「一圈」的形式辦理手續，而買家需預備30萬元的本票到場。


另有代理認為，項目的開價屬相宜，但客源已被多個新盤消化，故銷情仍待觀察。

大圍盛世小檔案

長實執行董事趙國雄承認，大圍盛世的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。

名家匯 Hill Paramount 香港新界沙田大圍

名家匯 Hill Paramount


地址 香港新界沙田大圍顯泰街18號
發展商 恒基地產
用途 住宅
座數 6
層數 31（第1及2座分層單位，建於4層基座上）
3（第1、2、3及5號洋房）
落成年份 2010年
物業前身 仁安醫院露天停車場
設施 會所、停車場
網址 官方網頁
http://www.hillparamount.com.hk


室外游泳池
名家匯（英文：Hill Paramount），位於香港新界沙田大圍顯泰街18號的一個小型私人屋苑，於仁安醫院側，共設2座27層高的物業（不包括2層會所及2層室內停車場）及4座3層高的洋房，管理公司為偉邦物業管理有限公司；由恒基地產（以宇金有限公司為名）發展，2010年10月22日啟用，管理費為平均每月每平方呎建築面積約$2.98。鄰近獅子山隧道。


住宅由於望向山景及十分寧靜，故發展商把其包裝成豪宅，開售呎價達至約一萬一千餘元起，共有153個單位，2座31層高的物業為一梯三伙，而單位約介乎1500-5300平方呎。另設4座3層高的洋房，每座設有獨立電梯及私家游泳池。而另有3層高的停車場。


名家匯前身為同是恆基兆業的仁安醫院側的露天停車場，及後改變土地用途，最終建成6座住宅，並於2010年2月開售。


命名
發展商由於物業可望多個山景（包括獅子山、筆架山、尖山、金山及針山等），故稱為「名家匯」。


物業設有會所(位在5樓平台上)，其設施包括室外游泳池、宴會廳、健身室等。


=============
名家匯．擁雙套房 呎價1.2萬

明報 – 2011年6月18日星期六
http://ramsss.com/hk/properties


【明報專訊】大圍區內現時檔次最高的屋苑，乃是恒基（0012）發展、與名城正好遙遙相對望的「名家匯」。


大戶型擁900方呎大廳
名家匯採雙子式大廈設計，當中第1、2座的A、Ｂ單位，以4房（雙套房）戶型作招徠，建築面積2011至2780方呎，兼且享有開揚的大圍市區和金山景色，極高層更可遠眺城門河和吐露港。


以2780方呎單位為例，大廳面積達900方呎，配搭70方呎露台和10呎3吋高的樓層高度；主人套房浴室則秉承恒地貴價盤近年慣例，裝設圓形按摩浴缸和落地玻璃幕牆，令室內豪華感昇華。廚房的配套家電，則是全套德國名牌Miele。


恒地早前積極清貨後，名家匯一手4房餘貨已少於20伙（分佈於低中高層），呎價約介乎9800至1.2萬元，5樓入場費約2200萬元。

新鴻基地產奧運站瓏璽售近五成 套80億 今年以來「吸金」僅次長實大圍盛薈

瓏璽售近五成 套80億 今年以來「吸金」僅次盛薈
明報 
7/21/2011


瓏璽 Imperial Cullinan


新地代理執行董事雷霆指出，「瓏璽」部分單位，如6B座（朝海鑽）的1480餘方呎4房單位，日前已加價2％至3％。（林可為攝）


【明報專訊】近日淡市下依然以高價開售的奧運站「瓏璽」，過去3周以來已累售約320伙（佔單位總數650伙近五成），發展商新鴻基地產（0016）套現達80億元，成今年新盤市場第二大「吸金王」，僅次長實（0001）套現逾110億元的大圍「盛薈」。


Jewelry 


不過，在4大新盤「吸金王」中，瓏璽套現額雖屆居亞軍，但售出單位數量卻是最少，反映新地「求價多於求量」的進取態度。若瓏璽餘下半數單位亦悉數售罄，市場估計套現總額將達130億至150億元。


加推54伙 平均呎價1.6萬


另外，瓏璽昨日以平均呎價16,168元加推的54伙，分佈於3座（星海鑽）、8座（觀海鑽）的單位，當中最特別之處，是包括6個首度登場、坐向西南望港島西區海景的1188方呎3房單位（位處3座33至39樓），最低消費1908.6萬元。


新地代理執行董事雷霆說，瓏璽迄今已沽出近半數單位（即約320伙），平均呎價約1.8萬元，套現80億元。雷續稱，瓏璽買家客源中，約三成屬中港商人和內地客，但隨着面積較細的3房單位推出後，預料本地買家比例將會趨升。


至於瓏璽昨以平均呎價1.61萬餘元新加推的54伙，最值得留意的首次登場的3座1188方呎3房戶型，為數6伙；此款3房單位向西南，可望港島西區海景，大廳、主人套房面積分別逾259方呎和200方呎，位處33至39樓，每方呎售價1.6萬至1.65萬元，呎價水平與同座擁相同景觀、但屬1350方呎4房設計的A室相差無幾。


另外，第1座（臨海鑽）最後一個待售、位處37樓的1860方呎「瓏璽至尊」A室，代理估計新地意向呎價介乎3.45萬至3.5萬元，而日前已開價的36樓A室「瓏璽至尊」（呎價3.3萬元），現獲5、6組買家洽購，半數屬中港商人或內地客，料周末可落實成交，將再創瓏璽本身、以至整個奧運站標準戶新高呎價。


譽•東特色戶 意向呎價料近2萬


此外，新地同系日內擬開價、下周初開售的筲箕灣「i•UniQ譽•東」，消息指昨天再有近5個10餘樓單位獲買家洽購，令過去兩日獲洽購單位數量增至約15個，呎價約1.41萬至1.51萬餘元。


新地今日亦會介紹譽•東頂層1370方呎特色大戶的設計，代理估計發展商意向呎價貼近2萬元。


明報記者林可為報道


瓏璽再推54伙 呎價16168元
HKEJ
7/20/2011


新鴻基地產(00016)指出，加推瓏璽54個單位，平均呎價16168元。昨日推出的第1座(臨海鑽)36樓A單位，呎價逾3.3萬元，或創西九及九龍站一手標準單位新高，5至6名買家對此感興趣。


在瓏璽售出單位中，中港商人及內地客暫佔30%，預計待三房單位加推後，本港買家比例將進一步上升。瓏璽推售至今不足一個月，累積推出約375個單位，佔單位總數約58%。