港豪宅樓面地價 終破10萬元大關

港豪宅樓面地價 終破10萬元大關
明報
12/31/2011


【明報專訊】今年樓市成交量大減，但豪宅市場跌幅相對整體住宅仍較理想，以1,000萬元以上的豪宅作比較，全年註冊量較去年下跌23%，較整體住宅下挫40%為佳。


今年市場上仍不乏逾億元的天價豪宅成交，單計山頂及南區，全年就有47宗過億元的豪宅成交，與去年全年相若。在多宗超級屋地或洋房成交帶動下，本港豪宅每方呎樓面地價成功突破10萬元大關。


豪宅佔二手整體比例達5.1％ 創第二高


美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，二手住宅本年至今註冊量較去年全年下跌40%，逾千萬元豪宅跌幅相對輕微，下跌23%。她指出，逾千萬元二手豪宅迄今註冊量約3,776宗註冊登記，料全年將達至3,800宗水平，並創下有紀錄以來第四高紀錄，表現仍然不俗。同時，在跌幅相對較少下，豪宅佔二手整體住宅比率得以上升，由去年全年的4.0%，升至今年暫錄的5.1%，創有紀錄以來第二高紀錄，僅次於97年的5.4%。


不過，中原豪宅山頂南區董事何兆棠表示，2011年山頂南區逾億元成交顯著增加，全年錄得47宗逾億元成交個案。逾億元成交佔總成交宗數比例更按年攀升，由2004年2%增至2011年20%，增長速度驚人。至於成交金額，2011年逾億元成交金額達139.05億元，佔總成交金額67%，遠超04年時的10%。逾億元成交增加，除樓價升幅因素外，亦可見巨額豪宅及屋地的受捧趨勢。


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事實上，今年市場上仍然錄得多宗矚目成交，其中華置（0127）大股東劉鑾雄或有關人士於8月中以8.89億元，從馬會手上購入深水灣道3號屋地，每方呎樓面地價逾10萬元，創出亞洲地價新高。由菱電持有的山頂普樂道10號天比高洋房，則於年中以8億元易手，呎價高達96,362元。
明報記者 林尚民

公屋營運嚴重虧損 本年度蝕10億

公屋營運虧損 本年度蝕10億
經濟日報 
12/29/2011


【經濟日報專訊】各特首參選人均倡增建公屋，但未來數年公屋營運或錄史上最嚴重虧損。面對薪酬、材料成本急漲，房委會本年度公屋營運料蝕近10億元，未來4年的虧損更以倍數飈升，預測2016年升至逾31億元，每個單位每年需補貼約4,000元，創歷年新高。


公屋聯會指虧損嚴重，恐掀反對增建公屋爭議；有學者指公屋營運赤字惡化，下屆政府勢必要面對注資房委會的財政壓力。


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薪酬材料急漲 維修開支大
現時全港約有70萬個公屋單位，據房委會最新資料顯示，本年度公屋營運虧損將達9.93億元，比原本預測的6.61億元升逾5成，主要受最低工資落實推高薪酬，以及受材料價格上漲影響，令維修保養工程支出增加引致。


事實上，反映公屋管理兩大成效指標，包括直接管理費及實際維修保養費，升幅有擴大之勢，上年度為每個單位每年平均4,820元和3,400元，本年度升至5,180元和3,530元，下年度更升5%，分別為5,450元和3,720元。


料15/16年度 每伙補貼4千
據了解，房委會對未來公屋營運情況，亦作出極為悲觀的預測，展望下年度虧損升至逾14億元，至2015/16年度更高達31.08億元，比本年度大增2.1倍。以現時建屋量推算，屆時公屋會有77萬個，平均每個單位每年需補貼約4,000元。


雖然房委會對未來的財政預測，並未完全反映明年中公屋租金調整影響，但去年按法例加租4.68%，卻因政黨及居民壓力，需免租1個月抵銷，故明年可否順利落實加租，仍是未知之數。


學者憂新政府 需注資房委
公屋聯會主席王坤表示，過去公屋曾試過營運收支平衡，故對未來數年虧損以倍數計上升深表關注，他質疑有關數字似乎有恫嚇公眾不要支持增建公屋之嫌，要求房屋署交代近年外判公屋管理對減省成本壓力的成效。


理工大學應用社會系助理教授鍾劍華表示，公屋營運虧損惡化，相信部分原因是樓宇折舊因素引致，因樓宇老化所耗費的維修保養支出更大。


他指出，房委會過去因居屋收入豐厚，可應付營運公屋的赤字，但新居屋主要考慮市民負擔能力，房委會賺取利潤有限，加上每年要承擔近百億元的建屋支出，他擔心房委會坐擁的數百億元資金，不消數年便耗盡，下一屆政府勢必要向房委會注資，才可令公屋計劃可持續發展。



公屋管理成本指標
面對薪酬、管理維修成本上漲，房委會本年度公屋營運虧損近10億元，比原先預測多5成。

單身女蝸居20呎觀塘工廈迷你倉 月租700

單身女蝸居20呎迷你倉 月租700
明報 – 2011年12月27日星期二


【明報專訊】貧窮單身蝸居愈來愈迷你，正當100方呎劏房都索租四五千元之際，原用作儲物的「迷你倉」也被當作廉價市區宿舍，有觀塘工廈管理員發現近半年不時有人半夜進入設有迷你倉的工廈，至翌晨才離開。


迷你倉拒人住 看更睹人出入


「屈居」迷你倉的「住客」既有被逼遷的單身漢，亦有無力交租的單身女子，聲稱以月租700多元，「租住」20平方呎迷你倉，每晚逛至深宵才「入倉」與貨同眠。


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本報記者昨日以顧客身分，分別向簡易、海棠物流、時昌、儲存易、蘋果、榮晉及冠軍迷你倉，要求租住迷你倉，但全部拒租。


不過，在設有迷你倉的觀塘鴻圖道工廈工作的管理員透露，近半年久不久有人半夜一兩點進入大廈，至翌日晨早離開，當中有男亦有女。


「無錢交租 深宵入倉」
市民何小姐昨致電港台《千禧年代》投訴，香港不設租金管制，業主「搏命」加租，令無錢交租的她，只可每月花700多元租20方呎的迷你倉作蝸居。


抱病在身的何小姐現無法工作，僅靠積蓄過活。她說﹕「我無地方住，只可躲在迷你倉，夜晚要在街逛至深宵（才返迷你倉），因工廈不准人住。」她晚上睡在迷你倉的貨物上，要另覓地方洗澡。


她認為自己不是最慘，會繼續捱下去，並指劏房租金可由1000多元加至2000多元，如領綜援者就可能無力交租。她要求政府向收租的業主徵收物業稅，租屋者可從中收回租金津貼。


關注基層住屋聯席成員陳超龍亦指出，有一名年長自僱人士，原本居於工廈，但因加租被逼遷，近期改到自己儲貨的迷你倉暫住一兩周，該迷你倉位於九龍灣一帶，月租約2000元，並設有冲身地方，但他後來因患病入院。


立法會議員涂謹申表示，去年已聽聞有不夠錢租屋的單身人士，以月租400元租住迷你倉。他說﹕「迷你倉夠瞓一個人，每日只是幾十元，好過住籠屋或劏房，最多無得洗澡及煮食。」他認為，現時情况反映單身人士能負擔的住屋嚴重短缺，他促請政府加建單身公屋。


「去年已聽聞」 議員促增單身公屋
社區組織協會幹事施麗珊亦稱，基層住屋愈來愈貴，為求一宿無選擇，100多呎的劏房月租可高達4000多元，部分住戶近日更接獲業主通知，明年一月要加租，有良心者加一成，無良者可加兩至三成，早前更曾有業主要求加租五成，目的無非逼遷。


明報記者 冼韻姬 黎嘉愉

投資者鍾情港物業有因

投資者鍾情港物業有因
明報 
12/28/2011


【明報專訊】在早前，慧雅提到長線投資者對本港樓市的信心，是本港樓市前景關鍵之一，今天準備再談。值得留意的是，特首在10月的施政報告中，提到在全港約110多萬的私人住宅之中，有38萬個單位並非是由業主自住。


這比例相當不少，反映本港的富裕人士之中，有不少是持有多個單位。事實上，在本港的老牌屋苑中，例如太古城、美孚新邨等，同時持有三兩個、甚至更多單位的是大有人在，而他們的平均購入成本可能只是2000元一呎，這些人士在早年買入他們的第一個單位時，他們所付的價錢，可能真是不足1000元一呎，而他們亦很多時已一早還清有關物業貸款，因此即使手持多個物業，但仍覺得很輕鬆，甚至要為每月不停流入的租金收入找出路而感到煩惱。


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早年低價買入 今賺到盤滿缽滿


這情况在豪宅市場中更加極端。今時今日，要在山頂南區買入一間獨立屋，可能最低消費也要過億元，但這些獨立屋原業主當年的成本價，可能只是一百幾十萬。


基本上，慧雅的觀察是，1980年代後期至97年的負利率，以及過去多年的低息環境和內地富豪來港，是為早年買入本港物業資產的人士帶來了相當可觀的財富。


人性的特質是，若自己在某項資產或某個行業賺過不菲的財富，會較為傾向繼續把財富投資在這些資產或行業身上，而多年累積滾存的效果，是相當令人側目。慧雅聽聞在上海，有人只用了十多年，已儲到逾百間物業。


無論如何，有長線投資者鍾情相信是重要原因，令本港有不少物業由投資者持有。


施慧雅

信和置業御金．國峯 The Coronation 收租客擬近億購8伙

收租客擬近億購8伙御金．國峯
明報 
12/26/2011



御金．國峯 The Coronation 共提供740伙分層單位。
售樓熱線: (852) 8203 9822/ (86) 136 3217 8383 Isabella
物業發展項目地址／所在分區: 西南九龍友翔道一號



信置營業部總經理田兆源指出，御金．國峯過去3日吸引1.5萬人次參觀示範單位。


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【明報專訊】雖然現時樓市炒風大為以斂，但市場仍不時錄得投資者大手入市個案。由信置（0083）、南豐等合作發展的西九龍御金．國峯，就有收租客計劃斥資近1億元，購入最少8個單位作長線投資；另長實（0001）旗下的大圍盛世，則有買家以4000萬元連掃5伙。


盛世過去兩日售20伙
信置營業部總經理田兆源表示，旗下御金．國峯開放示範單位以來，過去3日共有1.5萬參觀人次，當中有三成為內地客。除內地客外，參觀人流中亦有部分為西九龍區的投資者，就現場所見，昨日就有一組為數約10人，過去曾購買同系大角嘴帝峯．皇殿的買家到場參觀。


田兆源稱，由於項目鄰近未來高鐵站，加上區內有大型商廈環球貿易廣場，故有不少收租客均計劃購入該盤，他透露，一名區內投資者已向發展商表示，計劃購入項目5至8伙作自住及收租之用，估計以涉及近1億元。另外，項目特色單位就錄不少查詢，連同地下花園單位，以及頂層泳池屋，查詢買家已超過15組。


市場消息稱，一名本地投資者剛以4000萬元，連購盛世5個單位，平均呎價約8000元水平，而項目過去兩日則售約20伙。長實地產投資董事郭子威稱，過去兩日項目共錄1萬參觀人次，當中4000人為內地客，但由於不少買家趁假期外遊，項目花園大宅將延至下周推售，而其後推出的四房單位，將加價8%。

容祖兒坐擁3億身家 母親投資豪宅有道 吸金天后2011大豐收

容祖兒坐擁3億身家 吸金天后2011大豐收
明報 
12/25/2011


【明報專訊】容祖兒貴為樂壇一姐，出道12年來一直是各大品牌及廣告商的寵兒，即使身價高企，收入依然有增無減，加上母親投資有道，早已悄悄榮升億萬小富婆，身家保守估計接近3億元！


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容祖兒自1999年推出首支單曲《未知》後，12年來的事業發展順風順水，短短數年已成為本地樂壇的天后級歌手，身價和工作量以幾何級數遞增，一樣接工作接到手軟。雖然她早前曾否認身家過億的傳聞，但「圈中小富婆」的身分絕對是鐵一般的事實。據本報調查所得，這位樂壇一姐的身家豈只1億？事實上，她單是手頭上的8個豪宅單位，市值價已高達2億港元，再加上股票基金投資及其他收入，估計身家已接近3億，名副其實是個億萬富婆！


手持8個豪宅市值2億
祖兒過往曾在訪問中透露，多年來都將掙得的錢交給母親看管及投資，自己每月只分配到數千元零用錢。她更大讚母親投資有道，認為買「磚頭」是最穩陣的投資方法，所以多年來都主攻房地產市場的物業買賣樓及放租，只購買小量股票作為日後的養老金。因此，祖兒早在多年前掙到第一桶金後，已開始置業，透過多年來的物業買賣，至今由她自己或母親名下公司持有的豪宅單位已多達8個。


母投資有道 物業有升無跌
這8個單位，大部分都位於港島區甚具升值潛力的地段，樓價幾乎有升無跌，包括半山司徒拔道的松柏新邨、南區的深灣9號、渣甸山大坑徑的名門、西環的維壹、鴨脷洲的深灣軒及將軍澳的東港城。當中兩個位於松柏新邨的豪宅單位，市值共9000萬元；而8個單位現時的總市值已高達2億港元！


除了物業外，祖兒也有買入小量的股票基金作為長線投資。由於她及母親兩人都是個非常審慎的投資者，所以買入的股票都會以穩陣見稱的藍籌股為主，相信總值可能多達3000萬元。


拍7個廣告袋2500萬
祖兒自出道以來都深受各大品牌、廣告商及粉絲的喜愛。今年她已拍攝了7個廣告，以每個平均逾300萬元的代言酬勞計算，廣告收入約2500萬元；至於出席的品牌活動及商業演出，數量之多更叫她做不完。以內地商演平均50萬元一場的叫價，每年至少20場的數量，加上本地品牌活動約每次30萬元起的酬勞，祖兒在這兩項工作上已進帳約2500萬元。再計祖兒的外地巡迴演唱會及唱片分紅的收入，保守估計她今年已吸金6000萬元！本報就此聯絡祖兒，她本人及其所屬的英皇娛樂都表示沒回應。


記者﹕娛樂組

環保觸覺指香港新樓內地買家佔35%

環團指新樓內地買家佔35%
星島日報
12/19/2011


(綜合報道)(星島日報報道)環保觸覺近日調查新落成大型樓盤中內地買家比例，發現有兩成五業主為內地人或與港人聯名購買的內地人，如計及公司買家，估計內地業主佔三成五，個別樓盤的內地業主比例更超過一半，內地人平均每人以一千三百萬於香港購買物業。


團體聲稱香港單位被內地人搶購，炒高樓價，另一方面又因為不夠土地建樓而要求填海、挖岩洞，屬土地資源錯配，他們建議政府向內地人徵收額外印花稅，以減少內地買家。


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　　建議徵收額外印花稅
　　環保觸覺近日調查五個今年開賣的大型樓盤，共四千一百一十六個單位，包括名城、縉城峰、瓏璽、帝峰•皇殿及尚城。


團體翻查物業登記中業主的英名名稱譯音，以此判斷業主為內地人（普通話譯音）抑或香港人（廣東話譯音）。


　　調查發現於上述五個樓盤中，由內地人及內地與港人聯名購買的單位，佔所有單位的兩成至三成，平均佔兩成五。


　　另外有兩成單位以公司名義購買，所以團體推算五個樓盤中，連同公司買家在內，內地買家的比例約佔三成五，而瓏璽的比例最高，佔五成一。


　　調查同時發現，五個樓盤中的內地資金高達一百八十億元，平均每名內地人以一千三百萬元於香港購買物業。在各個樓盤中，內地人購買單位的售價都比香港人高，以最昂貴的瓏璽為例，內地業主的單位平均售二千一百萬元，遠高於香港業主的一千八百萬元。環保觸覺主席譚凱邦說：「香港這彈丸之地，怎麼可能足夠應付全中國的投資熱錢？如果因為內地人買盡香港的樓，令香港要填海、挖岩洞，我就怎麼都不服氣！」


　　環保觸覺亦以放蛇方式，查訪大圍樓盤盛世的銷售情況，地產經紀透露發展商會到內地做路演推銷，曾接過一萬個查詢，他們買樓比港人疏爽，喜歡購買東鐵沿綫樓盤，方便出入境，又可做投資用途，估計內地買家比例約佔四成。


據此，譚凱邦認為香港發展商以內地人為主要銷售對象，物業常設計成三房大單位及豪宅包裝，而物業的名字亦迎合內地口味。


　　譚凱邦建議政府效法新加坡，向內地買家收取額外印花稅，以降低內地人於香港買樓的意欲。而公司買家的身分難以鑑定，亦可能被內地人用作購買單位之用，他建議向公司買家設定同樣比率的額外印花稅。


而在勾地表的土地，他建議政府增加限呎單位，讓港人較容易置業，他稱會將建議一併提交財爺於預算案中考慮。記者 黃栩源

中原代理行最悲觀 料樓價再瀉25％ 額外印花稅若不取消

中原最悲觀 料樓價再瀉25％ 額印若不取消
明報 
12/13/2011


【明報專訊】今年二手住宅交投持續慘淡，全年成交宗數及總額均告下跌，各大代理行一般預期明年樓價下跌約一成，不過龍頭代理行中原對明年樓價最為悲觀，除預測明年整體物業買賣宗數將跌至8萬宗，較今年預期10.9萬宗低約27％，為97年後新低水平外，更預料倘若明年底額外印花稅（下稱額印）滿兩年時，政府仍不撤銷額印，反映樓價的中原城市領先指數，將較現時的98.13點大跌至最低約74點，重返08年海嘯前水平。換言之樓價最多可跌兩成半。


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受到額印影響下，二手市場明年尤其暗淡。中原預期，今年二手私人住宅的全年成交量為6.8萬宗，總值3100億元，按年下跌39%及26%，預測明年全年只有4萬宗，總值2000億元，按年下挫41%及35%，買賣宗數將逼近02至03年低位水平。中原研究部聯席董事黃良昇預料，明年首季樓價將跌5%，中原城市指數以90點為支持位，如額印在明年11月仍不撤銷，明年底的支持位將可能降至74點，由高位回落兩成半。黃續指，政府為趕絕炒家推出額印，是忽略了炒家在市場上的作用；現時市場只有用家，失去了炒家預先反映市况的功能，用家堅持不減價，終致交投零落，「唔係冇炒家就等於健康」。他指政府推出額印及收緊按揭，令換樓鏈出現問題。


泓景臺呎價創今年新低


年尾將至，二手市場再錄低價成交，西九四小龍之一的長沙灣泓景臺，位於3座中層F室，面積671方呎，屬兩房間隔，外望日後落成住宅項目地盤，連租約以380萬元成交，呎價5663元，較同類型單位低約5%。利嘉閣分行經理吳嘉俊表示，原業主持有西九四小龍數個單位，因心急套現而低價售出單位，成交呎價為同類單位今年新低。原業主於去年10月以365萬元購入，是次沽出帳面雖仍獲利15萬元，但扣除使費則平手離場；買家為本地投資者。吳指出，本月至今將近半個月，四小龍僅錄6宗成交。他指額印推出後，投資者已變得不積極，用家亦多持觀望態度，在業主不願擴大議價空間的情况下，難以錄得成交；加上股票市場波動，以及踏入年尾傳統淡季，交投持續低企。


北角富澤花園 低估價一成成交
另外，北角富澤花園亦錄低銀行估價一成的成交。是次成交單位位於富邦閣中層E室，面積738方呎屬3房間隔，成交價600萬元，呎價約8130元，比銀行估價低約一成。中原地產分行高級營業經理林龍南稱，原業主於7月時叫價710萬元，惟見市况淡靜，終減價15%至600萬元易手。原業主於79年以36.4萬元買入，是次轉手帳面賺約563.6萬元，物業升值約15倍。


明報記者 鄒凱婷

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線

黑市丁權漲五成 網上放售 西貢賣100萬 經紀猖狂穿針引線
明報 
12/12/2011


【明報專訊】新界原居民男丁享有「丁權」，可以「買農地、免補地價」起丁屋，但丁權不能買賣；


然而，本報偵查發現，目前新界黑市買賣丁權猖獗，過去一年，元朗、大埔及屯門丁權的黑市價暴漲五成，升至介乎30萬至60萬元，西貢丁價更升至100萬元，有人更猖狂地在網上一次過非法放售120個丁權。


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本報記者過去一個月假扮買家，先後接觸元朗、大埔、西貢、粉嶺、屯門等區5個物業代理行，發現黑市丁價根本未受樓市調整影響。不少代理行更明目張膽地在網上標榜「有丁權投資」，甚至明言「有丁權買賣」，今年初更試過出現在討論區叫賣「100至120個元朗丁權」，但相關留言及後遭刪除。


總成本400萬 便宜近半
事實上，非法買入丁權後再買農地建別墅，可節省大筆成本，一名大埔區代理指出，以大埔大窩村為例，買丁權建屋的成本只需400萬元，相對買入現成丁屋再改建別墅可能需要800多萬元，價錢僅約一半，故不少人甘願以身試法，非法買賣丁權。


一名西貢區地產代理稱，坐擁海景，且聚居了大批外籍人士的龍蝦灣一帶，因為「地段高尚」，每個丁權叫價100萬元。


該代理更游說記者，可提供一條龍服務，將丁權和農地打包發售，「龍蝦灣一塊2100方呎農地，可建兩間丁屋，所以只要買入兩個丁權，共約200萬元，再連同農地價、補地價、建築費等開支，大約1240萬元，便可按2000萬元放售套利，你在市區買樓，何來這麼高的回報！」


代理﹕回報高 有人專門炒
元朗一地產代理則帶記者連續參觀兩塊農地，其中，港頭村一塊3000方呎農村地，代理聲稱可買兩個丁權起兩間村屋，每個丁權60萬元，連同地價、建築費、補地價等成本合共約1000萬元（一間約500萬元），「元朗現成丁屋連幾百呎花園市價800多萬元一幢，你起好兩幢，轉售隨時1700萬元！」他又稱，元朗丁權去年僅值近40萬，今年已經「升值」五成，高達60萬，「所以好有升值潛力，有人專門去炒」。


當記者問及丁權是否可以轉讓？代理即謊稱有法律依據，「到時男丁會跟你上律師樓簽約『箍丁』，即是轉讓了丁權給你，放心！」記者追問，土地註冊處顯示這幢丁屋是誰的名字？代理竟稱﹕「不是你，是原居民，是那位男丁的名字。」大律師陸偉雄批評，這類所謂「箍丁」合約其實只是一張黑市非法合約，甚至可能只是廢紙，對買家完全沒有保障。


訛稱合約有法律依據 律師﹕恐是廢紙
上述元朗區代理說﹕「許多海外的新界男丁都願回香港，跟買家辦理買賣手續，一般都是由買家出錢包他們機票和酒店。『政府根本是知道的』，不過管不來，或者索性不管，我就沒有聽過政府因此控告原居民了。」


地政總署和地監局均稱，沒有涉及非法買賣丁權的投訴及執法數據。


十八鄉鄉委會主席梁福元承認，確有黑市買賣丁權，但辯稱原居民賣出丁權是「無奈」之舉。陸偉雄表示，黑市丁權買賣可能涉及串謀詐騙政府，罪成最高判監14年。


根據地政總署數據，過去5年共批准2294宗補地價申請，平均每年約460宗，若按每個丁權賣約60萬元估算，意味原居民每年透過變相出售丁權所得，可能高達近2.8億元。
明報記者


村長悉賣丁權﹕村民走投無路
明報 


英龍圍村代表鄧肇康指出，原居民男丁年滿18歲後到祠堂「點燈」，即可擁有丁權，寫入族譜。他承認新界有丁權黑市交易，但辯稱是因為很多村地被政府徵收發展，令原居民無地可起丁屋，加上不少原居民無錢起屋，才將丁權賣掉，改善生活環境。


【明報專訊】為何黑市丁權交易如此活躍？奇貨可居的新界丁權還有多少個？元朗十八鄉鄉委會主席梁福元引述政府數字指出，全港有24萬原居民，已遷居海外的「男丁」估計有3至5萬人。


海外男丁可有丁權
梁福元說﹕「就算原居民長年不住香港，在海外生的孩子到了18歲，一樣可以『點燈』拜神，寫入族譜，村長村民認可，就可以有丁權。」換言之，「丁權」可以在海外世世代代繁衍下去。


梁福元承認有非法買賣丁權情況，但聲稱是原居民「走投無路」之舉，「好多原居三代人逼埋一間丁屋，因為有物業不能申請公屋。可以申請的，排期又太久。他們很多都無錢無地，無能力起屋」，遂用丁權跟地產商合作起丁屋，「起好一個屋苑可分得一間，起好一幢分一層」，有些人則索性只賣丁權，用這些錢來在祖屋僭建多一兩層，梁聲稱黑市丁權交易「其實改善了原居民居住環境，又不用跟其他人爭輪公屋，幫到政府紓緩壓力」。


稱村民無錢起屋之故
梁福元承認，有外國男丁放售丁權，但他指本地男丁出生率已大幅降低，男丁愈來愈少。


英龍圍五和村代表鄧肇康表示﹕「我們的村土地全被政府徵用，起鐵路起樓，根本沒有土地可以起丁屋，所以有部分村民將丁權賣出去，或者用丁權到其他村與地產商合作起樓。」


需另付30萬 換村民不反對
明報 


【明報專訊】丁權黑市交易蓬勃，原來與鄉事利益關係密切。有地產經紀直言，村外人去鄉村買丁權，「你根本不知道該向誰買，所以大部分丁權都有大莊家包攬代理，比如一些村長或『陀地』地產舖」。


助「搞定」反對建屋者


這名聲稱曾替不少丁權買家穿針引線的代理說：「譬如在大埔、元朗買一個價值60萬的丁權，別以為只付出60萬就斷尾。因為你開工起屋前，政府會在村內張貼公告，看是否有人反對。你不派錢給村長，就好大機會有人跳出來反對。」記者問是否兩三萬？他答：「是二三十萬！有些十幾萬也行。村內有人反對的話，全部幫你搞定，但派錢一定要派對人，否則派了也是白派。」


黑市丁權買賣成風，但當局已開始打擊這種潛規則。今年7月沙田鄉委會主席莫錦貴等20人，被廉署拘捕，懷疑有大批沙田鄉委會骨幹成員，涉嫌違反 「丁屋落成後5年內不得轉讓，否則要向政府補地價」的規定，發假誓或協助新落成丁屋非法轉手，以迴避補地價。


經紀買賣雙方 可囚14年
明報 


【明報專訊】丁屋政策於1972年開始實施，新界原居民年滿18歲後可建丁屋自住，但丁權不能買賣。若原居民私下賣丁權，政府可收回丁權。不過，有人貪求低價買地建屋，不惜在黑市買丁權，但買家其實毫無保障，更可能因此鋃鐺入獄。
大律師陸偉雄解釋，法例雖沒明文禁止買賣丁權，但原居民與買家簽下「枱底文件」轉讓丁權，向政府申請建丁屋時卻隱瞞丁權已轉讓，「其實即是『呃政府』」，買賣雙方和經紀都觸犯串謀詐騙，最高可被判監14年。但他稱以往只有零星檢控個案，判刑一般是監禁4至5年。


地政總署回覆本報查詢時，稱未能提供有關非法買賣丁權的執法數字。立法會議員何秀蘭批評政府對丁權買賣視而不見，促請政府加強執法。她又認為丁屋政策不合時宜，政府應盡快檢討。

推私人樓租金津貼助長者 「關愛」不擔心加租

推私樓租津助長者 「關愛」不擔心加租
星島日報 
12/08/2011


(綜合報道)(星島日報報道)關愛基金福利小組建議資助獨居長者的房屋津貼，沒有領取綜援而又租住私人樓的獨居長者，可得到一筆過四千元的津貼。小組主席周永新表示，不擔心業主會趁機加租。


　　關愛基金福利小組昨日研究給予六十五歲或以上，沒有領取綜援，又租住私人樓宇的獨居長者，一筆過得到半年的租金津貼。小組建議一人獨居的會有四千元；兩人同住獲八千元；三位長者或以上，則會有一萬二千元。如果多名長者一同居住，但分開交租，都可以分開領取津貼。


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　　小組又同意，跟隨公屋的入息審查制度，即每個月收入不超過九千二百元，兩名長者就不超過一萬四千多元，就可以申請津貼。福利小組主席周永新表示，不擔心提供津貼會令業主趁機加租。不過，有關計畫不包括住在工廠大廈劏房的長者，因當局不想間接鼓勵長者住在那些地方。


　　如果方案在明年二月獲得督導委員會通過，預計明年九月接受申請，有超過一萬二千名長者受惠。本報記者

香港樓價及租金貴 亞太吸引力大跌

港樓價貴 亞太吸引力大跌
經濟日報 
12/07/2011


本港現時樓價及租金皆為亞太區之冠，若情況持續，恐影響香港作為國際金融中心的地位及其競爭力。　


羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示，港樓價高企，投資者有戒心；旁為城市土地學會行政總裁Patrick L.Phillips。　


Malaysia News


【經濟日報專訊】城市土地學會及羅兵咸永道，聯合編製的2012亞太區房地產市場新興趨勢報告指，明年亞太區最受歡迎的商業房地產投資市場中，香港於21個城市中的排名，由去年的第4位，急跌10名至第14位，是5年來首次跌出5大。


主要原因是專家認為，香港現時樓價已處於高水平，獲利機會減少。


新加坡連續兩年榜首
該報告綜合了逾360位國際知名房地產專家的意見，當中包括投資者、房地產代表、貸款機構經理及顧問等。受訪者於報告中以1至9分對各城市的「投資前景」及「發展前景」作評分，以9為最高分。


香港房地產的投資前景獲5.3分，排名第14位，前5位城市依次為新加坡5.77分、上海5.65分、悉尼5.49分、重慶5.49分及北京5.46分，當中新加坡連續第二年位列榜首。


而香港房地產於發展前景，亦有所下降，由去年第12位下降3名至第15位，獲5.24分。前5位城市依次為新加坡5.63分、上海5.51分、重慶5.43分、北京5.42分及雅加達5.4分。


建議買入類別 酒店最多
對於香港物業市場，360名受訪者中，建議買家入市的比例只有17.8%至31.8%，而最多人建議買入的類別是酒店。


其次，約44.3%至50.5%受訪者建議「持有」香港的零售物業、辦公室、酒店及工業物業。


至於建議大家沽貨離場的比例則有27.3至36.5%，當中最多人建議沽售住宅。值得注意的是，香港的商舖、工廈及住宅類別，專家建議「出售」的百分比，較其他21個城市為高。


指SSD沒急切調整需要
羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示，受訪者未明言對未來香港樓市走勢的看法，但對本港樓市已有戒心。香港現時樓價及租金皆為亞太區之冠，若情況持續，將有機會令部分投資者離場，影響香港作為國際金融中心的地位及其競爭力。


香港樓市仍處健康水平，過去2年香港樓市升勢激烈，樓價因此不得不作調整。目前樓市的調整，是受政府推地政策及銀行收緊銀根影響，而非大跌。


蘇國基又謂，受政策及環球經濟市場不明朗等因素影響，未來本港樓市走勢仍有待觀察。另外，亦未見額外印花稅（SSD）有急切調整的需要。


另方面，根據萊坊環球房屋價格指數顯示，截至9月，過去12個月房屋價格指數上升1.5%，而香港的樓價升幅最高，樓價於過去12個月內上升達19%。

長實大圍盛世搶客 變相按八成 全期低息二按 首兩年免息免供

盛世搶客 變相按八成 全期低息二按 首兩年免息免供
明報 
12/06/2011


【明報專訊】發展商加大力度促銷樓盤，長實（0001）大圍盛世繼早前以低於同系名城1及2期二手價開售後，昨天宣布與旗下尚乘財策合作推出首兩年免息免供兩成二按優惠，其後為最優惠利率（P=5.25厘）減2.5厘，看齊銀行的一按息率，為金管局連番出招後，首個提供超低息免息免供二按的大型新盤；連同一按六成按揭，即變相承造最高八成按揭。


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是次優惠相等於樓價約3％，市場人士指，若扣除樓盤加價約5％，以及該計劃需支付相等於樓價1.25％的手續費後，實際未有減價，預計此舉有助吸引首期不足的買家，有助加快樓盤的銷售步伐。


金管局去年11月起收緊住宅按揭成數，包括樓價800萬元以上至1200萬元以下物業之按揭成數上限由七成降至六成。


此外，由於現時按揭保險只接受680萬元或以下物業申請，加上買家實際難以借盡九成貸款，令用家亦難以換樓。


由於盛世單位涉及金額普遍逾800萬元，故最多只能借得六成按揭，若配合是次二按，買家則可承造最高八成按揭。


息率相對過往做法低
自去年金管局收緊按揭成數後，不少新盤均設有二按，但除盛世外，至今只有新地（0016）於今年3月推售屯門星堤時推出首2年免息免供二按，但在該計劃下，其後二按息率高達P加1厘，以P為5厘計算，實際息口高達6厘。


此外，過往發展商推出的二按計劃，首兩年均會以超低息作招徠，但其後息率均會較一按高。以盛世早前推出的首兩年定息0.78厘，及新地早前為將軍澳天晉推出的首兩年定息0.88厘為例，前者在兩年後的按息為P，後者更達P加1厘（兩者P均為5厘），可見盛世是次二按計劃息率相對較低。


尚乘董事兼行政總裁曾慶璘昨表示，盛世推出的首兩年免息免供最高兩成二按，兩年後息率為P（5.25厘）減2.5厘，二按最長還款年期為25年，而原本相等於樓價3.75%的手續費則減至1.25%。長實地產投資董事郭子威表示，盛世開售至今，已累售近300伙（即佔單位總數僅2成），接近今年目標400伙，平均呎價維持8000元水平，套現約20億元，其中約三成為內地客。他又稱，由於首批單位售價低於市價，因此有水位提價，加價約5％後的平均呎價介乎8200至8300元，而4房單位最快於本周末前推售。


金管局：非局方監管範圍
對於有發展商推出二按兩成優惠，變相令置業人士最高獲得樓價八成的按揭貸款，金管局發言人昨日回應查詢時指，由於上述個案中提供二按的機構，並非金管局監管範圍內的認可機構，故不便評論，而當局過往亦有提醒銀行審批整體按揭貸款業務時要採取審慎原則。


永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全表示，銀行在審批一按時，會根據貸款申請人是否同時需要二按和其入息證明，並沿用金管局一直要求的壓力測試、供款佔收入比率等因素作全盤考慮，「如果認為申請人的供款能力有問題，一按部分未必會借足六成。」


明報記者 鄒凱婷、林尚民、劉欣欣

香港銅鑼灣 中環 尖沙嘴商鋪租金雄霸亞太首三位

港鋪租雄霸亞太首三位
星島日報 
11/30/2011


(綜合報道)(星島日報報道)儘管環球經濟情況轉差，但本地零售市場表現仍然標青，直接支持商鋪租金繼續攀升。一家國際地產顧問行最新報告指，第三季本港三大零售旺區鋪租，雄霸亞太區最高三甲位置，其中排名榜首的銅鑼灣區，平均呎租更進一步上升至約一千三百元，較第二季增長約百分之三。


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　　銅鑼灣呎租1300元列榜首
　　據高緯環球第三季亞太區零售市場報告顯示，香港的銅鑼灣、中環、尖沙嘴三個「黃金消費地段」，分別佔據亞太區商鋪租金最高首三位，區內平均租金分別約為每方呎月租一千三百、一千零五十五及九百五十元，遠遠高出第四及第五名的日本銀座、表參道，該兩區平均呎租錄約七百一十八及六百六十一元，反映本地三大傳統高檔消費區，租金表現冠絕亞太區。


　　另一本港消費旺點旺角，在排行榜中亦位居第六位，平均呎租約六百元，令本地消費市場在一眾城市中表現最為突出。


　　該四個本地旺區鋪租，於第三季內均錄得增長。當中以旺角按季升百分之七點七，增幅最多；尖沙嘴次之，按季升百分之六點三；銅鑼灣升約百分之三點一；惟中環鋪租於第三季內僅錄百分之零點四的增長。


　　高緯環球亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita表示，內地已成為本年最重要的消費及零售增長動力，亦因此導致中國城市（包括香港）商鋪租金較高。


　　亞洲市場已成為零售商的主要發展目標地區，同時引發更多在區內與零售相關的地產項目投資及建設。


　　該公司預期，入境旅客及零售市道持續增長，將進一步吸引外地品牌進駐香港，對商鋪業主有利，尤其一綫地區頂級地段商鋪，租金將因零售商爭奪銷售點而持續增長。歐美經濟環境轉差亦令零售商加快擴展香港及內地市場，以分散投資及提升銷售額，本港零售商鋪市場將因此更具競爭力及高速增長。


　　內地客帶動消費 支持增長


　　經濟學者關焯照表示，旺區鋪租被搶高到相當高的水平，不過，現時內地客持續來港消費，零售業營業額增長強勁，零售商運營成本雖然增加，但仍能承受貴租，除非外圍經濟先爆破，否則短期來看，本地因素仍會支持租金向上攀升，惟升幅可能收窄。


　　他說，以今年八月份為例，香港入境旅客人數首次衝破四百萬關口，其中內地旅客佔大半，按年增長達二成三，整個八月份零售業總銷售額亦有相當大增長，顯示消費持續暢旺。本報地產組

8萬元求麥當勞大富翁遊戲「地契」 博50萬

8萬元求大富翁「地契」 博50萬
經濟日報 
11/29/2011


麥當勞最近推出新一輪大富翁遊戲，吸引不少市民為儲「地契」吃快餐。


【經濟日報專訊】「100萬簽帳額幫你做業主！」一句宣傳，令市民近日都期盼一頓漢堡快餐或可中100萬元。


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然而，市民在未「賺」到巨款之前，已有網民於facebook開價高達5位數字徵求這個「麥當勞大富翁」遊戲中的各區「地契」，其中全城僅得1張的「太平山地契」，勢將再掀熱炒之風。


有學者指，本港小孩會炒閃卡，成年人有錢賺的地方就會炒，但渴望中大獎並不現實，等同「如果你計機會率，你就不會買六合彩」。


這個「大富翁」的玩法，就是購買套餐便得到地契1張，集齊同色地契便有禮物，其中最吸引的大獎除100萬元簽帳額外，還有50萬元鑽飾及33萬元名車等。


快餐客量增 專頁千人like


結果全城又再掀起炒風，有人在facebook發起「麥當勞大富翁交換區」專頁，已獲近千個like，原因是部分地契易儲得，有些則很難求，其中太平山地契，全港更加只有1張。


昨午從群組可見，已有網民徵收「關鍵地契」，冀1萬元買跑馬地地契，以贏50萬元寶鑽飾禮券，短短幾小時後，有另一名網民加入戰場，出價急升至8萬元，惟一直未見成交；而坪洲則以4,000至5,000元成交。


地契要炒，也要靠自己「吃回來」，有麥當勞職員表示，大富翁活動展開後，客人數量增加，很多人更為取得額外地契，買套餐時多付3.5元加大套餐，曾有10多客人一起光顧，通通都買加大餐。


「不中獎 仍有一頓午餐」
那管奪得頭獎的幸運兒只有一位，不少市民仍在發「100萬元中獎夢」，有網民表示一口氣買了多個魚柳包餐博中獎；另一網民、任文職的阿芝亦已連續數天以漢堡包為午餐，阿芝說：「20元買六合彩，不中獎就甚麼都沒有，但這個遊戲不中獎，我仍然有一頓午餐。」她現時所有顏色地契都只欠當中的「關鍵地契」。


去年的大富翁遊戲曾因地契數目掀起造假疑雲，為避免同類事件發生，麥當勞已表明，各印花組合中，有一枚物業印花數目與相應獎品總數相同，即網民及坊間所稱的「關鍵地契」；而去年的地契貼紙透光，致部分客人光顧時自行揀選，今年亦改用不透光物料。


學者：渴望中大獎不現實
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指出，香港是自由市場，一向都有炒賣活動。蘇指：「就如以前小孩炒波鞋、炒閃卡，有錢賺的地方就有人炒賣。」但他坦言，渴望中大獎並不現實：「如果你計機會率，你就不會買六合彩。一個願打、一個願捱，有甚麼問題？」



麥當勞大富翁交換區
http://www.facebook.com/Mc.monopoly.Exchange
962


麥當勞大富翁(香港)
http://on.fb.me/su0NiY 
189

內地客兩度蝕拍新地上水天巒洋房失敗 本周入伙 上月現「第一滴血」

內地客兩度蝕拍天巒失敗 本周入伙 上月現「第一滴血」
明報 
11/29/2011


【明報專訊】新地（0016）旗下的上水天巒去年開盤銷情火熱，更曾在3周沽售300伙套現逾百億元，買家中約三成為內地客。樓盤將於本周四陸續入伙，繼上月出現「第一滴血」，錄得首宗蝕讓成交後，兩幢曾於本月初拍賣因未獲承價而收回的洋房，昨日再委託拍賣行拍賣，其中一間維持以低於買入價約5％開價，惟最終兩幢洋房仍因乏人問津而被迫收回。


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昨日第二度委託拍賣行公開拍賣的天巒2幢洋房，分別位於第2期莫里茲大道雙號屋及第1期瑞奇大道雙號屋，前者更以低於買入價開價，惟未有一人承接，拍賣官終宣布收回物業。莫里茲大道雙號屋面積2536方呎，開價2200萬元，呎價8675元；業主料為內地客，以2307萬元一手買入，開價比買入價低4.7％。至於瑞奇大道雙號屋，面積2531方呎，開價2150萬元，呎價約8495元；業主於去年以2079.72萬元購入，拍賣開價亦僅高於買入價約3.4％。


開價比買入價低4.7％ 仍乏人問津


物業兩次拍賣皆未獲承接，其實上月樓盤內已有單位蝕讓易手，成為天巒首宗蝕讓成交，單位為蒙特勒大道單號屋，內地客以1850萬元售出，計及釐印費、代理佣金等，需蝕讓約326萬元，蝕幅高達一成半，為近年最大宗一手盤蝕讓個案。代理界指，是次僅屬個別例子，現時大部分業主已經上會，即使有意放賣亦寧願收樓也不願平賣。上周新地強調，天巒餘下的20幢一手洋房，面積3500至6200餘方呎，呎價維持1.1萬至2.22萬元，絕對無意減價。此外，除未有買家要求延遲成交外，已付足全部樓價的買家比例高逾四成。


美聯助理區域經理雷惠德指出，現時個別二手放盤叫價較買入價僅高約5％，如洛森大道雙號屋，面積2563方呎，業主以約2000萬元購入，現叫價約2100萬元，呎價8194元，叫價比買入價僅高5%。


今年逾億成交達61宗 創新高


雖然新界有個別洋房新盤錄得蝕讓個案，但逾億元的洋房豪宅，今年成交量及金額均創出紀錄，其中不乏天價成交，包括華置（0127）大股東劉鑾雄或有關人士以8.89億元購入深水灣道3號，每方呎樓面地價高達10萬元，除創出全港屋地每方呎樓面地價新高紀錄，亦創下今年單一洋房成交金額新高紀錄。


中原研究報告指，今年首10個月價值1億元或以上的一手及二手洋房買賣登記共錄61宗，總值147.09億元，較去年全年的59宗及126.28億元，分別高出3.4%及16.5%，更創下有紀錄以來的歷史新高。


價值1億元或以上的一手洋房於本年首10個月的買賣合約登記錄29宗，總值68.1億元，按年分別增加81.3%及2倍，其中金額亦創歷史新高。反觀二手洋房，今年首10個月的買賣合約登記為32宗，總值78.99億元，按年分別減少25.6%及24%。
明報記者 鄒凱婷

新居屋政策 若推廣至現存居屋 相信會衝擊私樓市場 - 林本利

新居屋政策　衝擊私樓市場
壹角度 24/11/2011
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2002年，樓價從 97年高位下跌超過六成，政府正忙於救市，避免負資產數目不斷急升。當時私樓平均呎價不過 2,000多元，政府若容許居屋免補價在自由市場出售，或者以購入時的資助額補價，可以幫助那些以高價購入居屋的業主脫困，又可以刺激樓市，市民反對的聲音相信不會太大。


但時移勢易，特首曾蔭權現在提出居屋補價優惠，若推廣至 26萬個現存居屋，相信會對私樓市場產生一定衝擊。


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根據差餉物業估價署的資料，去年底本地私人住宅總存量約 110萬個單位，當中包括 6萬多個已補價的居屋單位，但不包括超過 10萬個村屋。


這 110萬個私人住宅單位，當中 89萬個，即超過八成是實用面積少於 753呎（建築面積大約 900呎）的中小型單位。餘下不足兩成是面積較大的單位，實用面積超過 1,075呎（建築面積大約 1,300呎）的大單位只佔總數 7%左右。倘若把村屋（以每層約 700呎計算）在內，中小型私人住宅單位所佔的比率將更高。


從數字可見，香港並不缺乏中小型住宅單位，最缺乏的反而是面積較大的單位。隨着市民收入上升，自然期望居住環境有所改善，生活空間較以前增加。


但過去十年，地產商興建大量發水樓，建築面積過千呎的單位，實用面積只得六、七百呎。市民付出巨額金錢購入千呎新樓，入伙後才知道被騙。日後政府若立法規管二手樓買賣，要求以實用面積定價，這些實用面積偏低的新樓自然缺乏競爭力，新樓小業主將會蒙受損失。


政府一旦落實居屋補價優惠，居屋業主可以低於市值補價，當然有誘因將單位在自由市場儘快出售套現，私樓市場將突然間多了 20多萬個單位的潛在供應，勢將對中小型住宅單位的樓價造成一定的衝擊。


曾特首提出的補價優惠，原意是希望方便居屋業主在私樓市場轉換單位，以及在物業市場向上流動。然而，這 20多萬個居屋業主，以優惠補價在私樓市場上出售單位後，市場上又有沒有 20多萬個面積較大的單位讓他們向上流動呢？


由於面積較大的單位供應有限，居屋業主若然一窩蜂加入市場，導致需求大增，勢必推高這類單位的售價。結果是中小型住宅單位與面積較大的單位，兩者的價格差距（以平均呎價計算），將進一步拉闊。私樓業主想在物業市場向上流動，將更加困難。


加上過去一年，政府推出一些限呎和限量的住宅用地，要求地產商增加興建中小型住宅單位，日後這類單位的供應量勢必大幅增加，對樓價的衝擊將會更大。


過去數十年香港市民努力工作和儲蓄，實在值得享受到較大的居住空間。政府推出土地拍賣時，實不應要求地產商集中興建中小型住宅單位，令日後較大面積的單位出現「人為」短缺，推高這類單位的樓價。


事實上，正如施政報告所述，現時的住宅單位數目共有 260萬個，遠高於 235萬個住戶數目。只不過本地的地產商，將新樓包裝成豪宅，吸引內地人認購，呎價動輒過萬元，完全脫離本地市民的購買力。而這些落入內地人手的住宅，空置率特別高。政府若不正視本地樓市「豪宅化」、「內地化」和空置率高的問題，即使大量撥地興建私樓和居屋，相信也無法化解香港市民在住屋方面的怨氣。


林本利

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委會恐面臨財困風險

新居屋「蝕頭蝕尾」 房委恐財困
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】新居屋變買家金蛋，但房委會卻因「蝕頭蝕尾」面臨財困風險！據悉，新居屋對房委會帶來重大財政影響，房署已向財金部門反映，有委員憂慮「賣一間、倒貼一間」，促政府注資及免收房委會非住宅收入的分紅。


有學者預料新居屋勢成公帑「新包袱」。


居屋向來是房委會的「會生金蛋仙鵝」，早前政府表明新居屋售樓收入盡歸房委會所有，令外界以為房委會身家可再暴漲。


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房署接觸庫務局 表達關注


然而，房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，當日房署官員表明，新居屋會對房委會帶來重大財政影響，署方已經初步接觸財經事務及庫務局，表達對此的關注；同時正審視房委會投資收益、商業樓宇業務收入，探討是否有需要作出配合。


據了解，新居屋改以負擔能力定價，及提供有利業主的補價優惠，昔日售樓可賺取龐大收益，現在卻變成蝕頭蝕尾的項目，對房委會財政反構成沉重壓力。


王坤：政府必須承諾包底


消息指，當日會上曾有委員關注新居屋的財政承擔，更直接質詢：「政府會否負責？」有委員則希望政府施予援手，包括日後注資及不收取上繳商業樓宇盈利的分紅。


事實上，房委會02年底被迫無限期停建居屋後，也曾面對財政危機威脅，當年房署曾構思，要求政府豁免收取出售公屋的36億元補地價，同時擬要求當局向房委會注資。


另一方面，資助房屋小組當日曾經討論新居屋部分執行細節，不少委員仍支持綠表申請應獲較大的配額比例，部分亦再要求政府推出活化二手居屋措施，包括放寬白表可購毋須補地價的居屋第二市場單位。


房委會資助房屋小組成員文裕明表示，新居屋補價變作貸款，令房委會承受倒貼風險，擔心影響興建公屋計劃，要求政府注資解決。


公屋聯會主席王坤表示，新居屋銷售安排對房委會可持續發展有影響，政府必須承諾包底，不能讓房委會蝕錢賣樓。


他相信，房委會縱持有數百億元現金，很快亦會消耗殆盡。


建築年耗70億 長遠難應付
理大應用社會科學學系助理教授鍾劍華認為，房委會近年倚靠投資回報作主要收入，但近月環球股市波動，恐怕會轉盈為虧；若要應付每年逾70億元的建築支出，數百億資金亦難應付長遠發展。


鍾又指出，除非新居屋受助者負擔能力大幅上升，否則現時公布的銷售安排，似乎不可能如昔日般，為房委會帶來龐大收益，料新居屋會淪為納稅人新包袱。


公屋聯會主席王坤指，新居屋銷售安排會影響房委可持續發展，政府應承諾包底。


房委會資助房屋小組上月底開會，首次討論新居屋政策，該項目料對房委會帶來重大的財政影響。圖為沙田顯田街新居屋計劃選址。

長實大圍盛世呎價8109 平2成震撼二手

盛世呎價8109 平2成震撼二手
經濟日報 
11/23/2011


【經濟日報專訊】長實（00001）大圍盛世首批65伙，平均呎價8,109元（即供價．下同），較名城及盛薈（名城2期）首批呎價為低，並較同區二手呎價低約2成。發展商昨晚密集式地4度加推共240伙。


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首批單位低價開售初步反應理想，發展商昨晚隨即密集式地4度加推單位，傍晚時分第一度加推65伙及第二度加推69伙以即供價計算，平均呎價分別為8,160元及8,141元；及至深夜，第三度加推15及第四度加推26伙，平均呎價7,850及8,305。


單位向東南望獅山景


換言之，昨單日共推出5批單位共240伙，佔項目單位總數1,536伙的16%。而昨天推出共5批單位，全部位於第3及5座的南、北翼，坐向東南望獅子山景的C、D單位，為三房及四房間隔，面積994至1,376平方呎。


長實執行董事趙國雄承認，盛世（名城3期）的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。他補充，發展商不是「散貨」，而現時多個發展商同期推盤，是由於市場氣氛好，刺激買家入市意慾，基於現時通脹加上貨幣貶值，相信市民會有意置業為資產保值。


趙氏續指，項目最快本周六開售，預料單位可有8至10%的加價空間，首階段的目標是售出400伙，達標則可套現約30多億元，集團年初至今已售出約3,600個單位，套現逾300億元。


發展商昨午公布盛世首張價單，推出65伙，單位均為獅子山景戶，發展商軟銷時曾指出，項目獅子山景單位的定價會參考1、2期同類單位的叫價，呎價約9千至1.1萬元，是次再度「叫高開低」。而首批單位較去年11月推售盛薈的首批呎價8,326元低約3%，並較去年3月推售的名城首批單位呎價低出達7%。


首批65伙入場單位為5座15樓D室，面積994呎，為3房設計，即供價774.3萬元，呎價7,790元；至於售價及呎價最高的單位，則為5座50樓NC室，面積1,376呎，即供價1,192.7萬元，呎價8,668元。


今開放示範單位 公布詳情
發展商已委託代理銷售項目，示範單位會於今日開放參觀，發展商今日亦會再公布推售的部署。市場消息指，該盤會於本周六下午開售，預料會先推出40樓以上單位的銷售，會以3、5座同層的5個單位為「一圈」，代理需要集合有意購買同一層單位的買家，再以「一圈」的形式辦理手續，而買家需預備30萬元的本票到場。


另有代理認為，項目的開價屬相宜，但客源已被多個新盤消化，故銷情仍待觀察。

大圍盛世小檔案

長實執行董事趙國雄承認，大圍盛世的定價是因應市場情況，首批單位一般有2至3%折讓，以營造市場氣氛。

樓市受額外印花稅及銀行加按息打擊冰封 6地產代理5食白果 業界恐萬從業員丟飯碗

樓市冰封 6代理5食白果 50中小行停業 業界恐萬人丟飯碗
明報
11/23/2011


【明報專訊】樓市受額外印花稅及銀行加按息打擊，進入冰封時期。統計顯示，上月平均約每6個代理，只有一個能夠「開單」，其餘只能靠支取約8000元的底薪過活。業界指出，代理裁員潮將一觸即發，過去兩三個月，已有約50間中小型代理行結業，更有大行估計，若淡市持續，將有可能令8000至1萬名地產代理從業員失業。


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政府推出短炒住宅額外印花稅一周年以來，樓市成交不斷萎縮，近月更因銀行按息調高和歐債危機等因素，今年10月二手樓成交量較去年11月大跌六成多，令到地產代理生意備受打擊。


內外夾擊 二手交投跌逾六成
由科一地產資訊網提供的最新數據顯示，上月共有3.4萬多個持牌代理，市場卻只錄得5896宗成交，即平均每名代理僅促成約0.17宗成交（或等於平均約6名代理，只能促成1宗成交），與金融海嘯後最低潮時08年11月的水平相若。而上月平均每名代理可賺得約4175元佣金收入，也漸跌近海嘯後最低潮時水平。


科一首席顧問黃燕安表示，根據他服務的地產代理公司數據，過去兩至三個月已有約50間中小型代理行相繼結業，包括早前較矚目的京士活地產，一口氣結束了5間代理分行。他又表示，由於政府政策轉向打壓樓市，樓市未必能如海嘯後快速復蘇，代理可能要面對較長期的嚴峻市况。


中原：實施最低工資 開支更大


龍頭大行中原地產亞太區董事總經理陳永傑稱，近月樓市交投淡靜，公司旗下4000多名代理中，本月至少有半數，即約2000人未「開單」，而在最低工資下，公司需付月薪約8000元，較有關措施生效前大幅增加，對公司甚至同業的運作影響深遠。


他又以「苦經營」來形容現時代理行的營商環境，雖然該行過去多年未曾出現虧蝕，但現時只能靠早前的盈利「拉上補下」維持。


他估計，若淡市持續至明年新年後，市場上將有七成代理行開始蝕本，甚至出現嚴重虧蝕的情况。


陳氏又稱，公司早前已就有關問題召開董事會，暫時未有裁員的計劃。不過，他補充，會否裁員，最快會在農曆新年前有所決定，並估計若淡市持續，市場上將有過萬代理面臨失業，佔整體代理人數約四成左右。


施永青憂港樓「硬着陸」


中原集團創辦人施永青昨天出席公開活動時也表示，未來2年香港整體房產投資前景比較暗淡，因炒風受到抑制及內外經濟環境夾擊，樓價下跌已成定局，惟擔心跌幅過快造成香港樓市「硬着陸」。他建議政府應減少賣地、取消去年底實施的額外印花稅政策，並要求銀行設定按揭業務下限標準，以防社會恐慌。


另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然樓市交投淡靜，二手成交維持在5000宗以下，與金融海嘯時相若，但近月一手盤推盤量增加，對大行而言，無疑是有優勢，相信對該行的影響不會太大。


屬於中型代理的祥益地產總裁汪敦敬則表示，近月二手成交較旺市減少四成，但持牌代理人數不跌反升，形成僧多粥少的情况。他指出，早前推出的最低工資，加重了開單比例較低之代理行的負擔，令部分代理在靜市下滅亡的速度加快。他估計，將有三分之一地產代理被淘汰或自然流失，涉及之人數料達8000人。


明報記者 林尚民、李萌

活化工廈政策 工廈樓價升幅超豪宅

工廈樓價升幅超豪宅
明報 
11/15/2011


【明報專訊】活化工廈政策促成工廈區「升價十倍」，差餉物業估價署資料顯示，2009年施政報告政策推出後，港島和九龍工廈呎價急升七成，遠超同期豪宅的四成升幅。買賣觀塘工商物業的工商物業發展商理想集團指出，預計區內有多達20幢工廈，業主有望集齊八成業權申請強拍，工業區蛻變如箭在弦，公司早已套現積極加入戰團。


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年半急升七成
差餉物業估價署數字顯示，港島和九龍工廈平均呎價，在2007年初只有約1700元，至2009年第三季約2300元，升幅約38％。但10月時施政報告提出活化工廈政策，帶領工廈區整體呎價急升至今年9月的4080元，年半之內抽升七成，甚至超出同期的港九豪宅升幅。


理想集團行政總裁鄧健明受訪時指出，政府的政策令工廈單位升值不少，公司過去兩星期共放售了5萬呎的觀塘工廈單位，套現1.6億元，比買入業權時賺五成，餘下集團20萬呎放租物業，每月亦可帶來200萬元收益。


他說，未來集中收購區內全幢或已收齊八成業權的工廈，轉售牟利或活化為寫字樓和酒店，目前區內已有10至20幢工商廈放售。


投資者﹕難支持藝術家
對於不少藏身工廈的藝術團體會進一步被收購潮影響，鄧健明表示，難以由投資者支持這些藝術家，「政府欠實際政策支持，發展商不是非牟利，將來受市場影響，他們若搬去新界區，租金可能較能接受」。他說，工廈一般呎租約10至15元，但寫字樓呎租可達20至25元，「即租一幢10萬呎工廈每月要100萬，為興趣的藝術家未必負擔得起」。


城規會前成員、港大地理系副教授吳祖南認為，九龍東的發展若酒店和寫字樓太多，可能造成「單一化」，政府在投資者和發展商逐步拓展時，應主動規劃設限，重新塑造工業區，如參考美國紐約加入住宅區，但需先留意周圍環境和設備能否配合。


明報記者 鄭穎瑩


理想集團主力收購觀塘區工廈，其行政總裁鄧健明指出，觀塘工商廈升值潛力高，集團未來重點收購全幢工廈作買賣或活化。他背後的工廈為理想集團中心，早前向城規會申請活化為酒店。.

四叔李兆基：樓市貨多市不爽 未來一年樓市「唔得爽」

四叔：樓市貨多市不爽 未來一年樓市「唔得爽」
明報 
11/08/2011


李兆基昨天獲浸會大學頒授榮譽工商管理博士，一家人齊出動慶賀。前排左起為媳婦徐子淇、次子李家誠、李兆基、長子李家傑、女兒李佩玲、女婿鄭啟文。


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【明報專訊】正當近月龍頭發展商包括長實（0001）及新地（0016）等頻頻推售新盤之際，今年較少新盤登場的恒地（0012），其主席李兆基昨天在公開場合評論樓市時形容﹕「貨多市唔爽，未來一年半載樓市唔得爽。」


李兆基昨日出席浸會大學的榮譽學位頒授典禮後，被問到對本港樓市看法，他起初表示﹕「平平凡凡，冇乜特別」，之後再補充指樓市暫時不會太好，因為「貨疏市爽，貨多市唔爽」。他估計，本港樓市未來一年半載「唔得爽」，但樓價也不會跌太多，物業始終保值，長遠仍看好。至於恒地會否加快推盤？李兆基回應「有貨個個都賣，冇貨就你想賣都冇得賣」。


指磚頭可保值 下跌有限
李兆基是首名龍頭發展商以供應過多為由，表態對樓市不太樂觀。根據政府上月公布的第三季《私人住宅一手市場供應統計數字》，連同已批地並隨時動工的項目在內，未來3至4年，一手私人市場將有6.3萬個新單位供應，創過去11個季度、即近3年新高。其中，未來新供應單位由第二季的5.6萬個，大幅增加7000個單位，至上季的6.3萬個，升幅達12.45％，屬該報告有紀錄以來最大升幅，主要與政府近年積極推地有關，其中去年起推出多幅「限呎」及「限量」地，亦是其中一個因素。


新地：供應充裕 樓市可健康發展
銷售方面，土地註冊處資料顯示，今年首10個月一手私宅買賣註冊宗數達7977宗，與去年同期的9748宗雖然減少1771宗，下跌約二成，但涉及金額卻高達996.6億元，與去年同期的947.7億元高出約48.9億元，升幅約5％，主要由於部分新盤仍以高價開售及涉及不少豪宅有關。


另一龍頭發展商新地則認為，供應充裕有助樓市健康發展。新地代理執行董事雷霆表示，樓市供應充裕，讓買家有更多入市的機會；同時發展商亦可貨如輪轉，售樓套現後以便增加土儲，長遠有助樓市健康發展。


雷霆稱，近期外圍經濟雖然波動，但買家作買樓決定已日趨成熟，亦明白長遠買樓投資較其他金融工具更穩健，加上香港基調良好，預計明年加薪幅度不俗，故樓市料可平穩發展。


業界料未來半年發展商將繼續積極賣樓，估計涉近7800伙有機會推出市場。雖然恒地短期未有新盤開售，但未來半年不乏新盤推出，包括粉嶺翠林、與新世界發展（0017）合作的烏溪沙落禾沙項目、旺角界限街68號，以及元朗大棠項目，共涉3567伙，約佔未來半年可推出市場的新盤單位數目約一半，市場估計該批單位約於明年年中才推出。


明報記者 毛婷婷、陳天賜

中原深圳60間分行暫停營業 受內地調控政策影響

中原深圳行60間暫停營業
明報 
11/05/2011


受內地調控政策影響，中原在深圳的60間分行要暫停營業，佔當地共385間分行的約15%。


中原地產表示，受影響員工約一千人，預期關閉分行每月可節省約800萬元至900萬元支出。若果明年調控放鬆，會考慮重開。(即時新聞)


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土地有限 丁權無窮 死路一條 根治出路 在於善用餘地

土地有限丁權無窮死路一條 根治出路在於善用餘地
2011-11-04


【明報專訊】丁屋問題因特首選舉來臨而再受關注，特別是考慮參選下任特首的唐英年提出所謂「新思維」，建議以「加高向橫」突破現行規限，以對應丁屋土地需求。丁屋問題確實需要處理，不過，並非單單讓丁屋變成「丁廈」，就可以解決問題，必須結合丁屋土地供應、如何解決丁權無限量和丁屋建築形式等一籃子考慮，然後提出治本方案，才可以根除丁屋問題。


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單是「加高向橫」根本就不對焦，如果竟然落實，有可能把潛在需求誘發出來，使事態演變得無法收拾，必須三思，不應草率而行。


解決丁屋問題的根本原則：


可建屋地不應拓展


目前，發展局長林鄭月娥在電台節目回應提問時，就丁屋問題指出，到今日為止，丁屋訴求不能量化，可能是無限量多，因為從丁權角度，相信鄉議局會要求持續供應，這對香港土地造成很大困擾。


寥寥數語，再一次顯示林鄭月娥掌握問題之精準，而敢於與前上司（即唐英年）唱對台，也說明她對所負責政策範疇的承擔。林鄭月娥這番話，實際指出「土地有限，丁權無限」才是癥結所在。


唐英年所提建議若落實，丁屋政策會大變，不再是建築面積700方呎，建3層高27呎，有新界人士順着唐英年的說法，進一步提出增加土地建屋密度，容許興建9層，甚至12層，認為在一片土地集中處理多個丁權，不失為一個方法。


從新界人士角度，對興建面積2100方呎的低密度「丁廈」單位，當然有吸引力，因為從居住舒適程度和經濟價值潛質，與傳統丁屋比較，丁廈都較優勝。不過，若落實「丁廈」概念，會有兩個後遺症。


（1）原居民與非原居民的矛盾，即時擴大和深化。


試想想，日後會出現以下場景：兩座樓宇在新界區內隔街並立，一座是丁廈，一座是發展商所建樓宇。原居民所擁丁廈單位，不僅毋須耗費購買，由於單位面積大，所值不菲，出售後或可進帳數百萬元甚至更多；非原居民千辛萬苦購入發展商所建蝸居，還要做一輩子「屋奴」。同樣在香港出生，人生竟然這樣不同，這樣的社會，不可能有真正和諧。


（2）誘發申建丁屋大增。


丁屋政策實施41年，到今年3月31日，地政總署共批核36,094間丁屋，仍有9947宗申請個案處理中，若丁屋變身丁廈，基於經濟價值大增，屆時地方勢力、發展商介入，組織丁權、集中丁權，申請必然大增，包括已移居外地原居民在內，有估算目前潛在丁權數目約達20萬，屆時原居民都成為地產發展一分子，新界大興土木建丁廈，場面一定漪歟盛哉！


長期以來，新界人士都欲衝破丁屋高度和建築面積限制，原因是政策規定可以建丁屋的土地有限。


可建丁屋的土地，一般限於「認可鄉村範圍」，即是環繞642條認可鄉村周圍300呎的地方；另外，在「鄉村式發展」土地申請建丁屋，要獲城規會批准。根據地政總署估算，可供興建丁屋的「認可鄉村範圍」和「鄉村式發展」有4960公頃，經過多年發展，現在可建丁屋土地估算約為1640公頃。


林鄭月娥今年5月18日在立法會回答提問時說：「鑑於『認可鄉村』主要旨在反映1898年已存在於新界的鄉村，而界定『認可鄉村範圍』的原則……環繞認可鄉村周圍的300呎，已於早年與鄉議局確立，不存在因為要滿足丁屋的建屋需求而擴大『認可鄉村範圍』。」


所以，按鄉議局與政府確立的政策規定，可建丁屋土地已經用了大半，餘下1640公頃；單以這個面積，連應付潛在丁權也不足夠，而按丁屋政策規定，18歲或以上男性原居民，終其一生都可以行使這個權利（丁權），申請興建一間丁屋。這樣的話，整幅圖畫就出來了：可建丁屋地有限，但是丁權無限，因為按政策和《基本法》規定，丁權可以代代相傳，千秋萬世，應該怎麼辦？這應該就是林鄭月娥所說的困擾。


若要尋求方法解決丁屋問題，必須先確立一個原則，那就是原本可建丁屋土地，即認可鄉村周圍300呎範圍，絕對不能夠改變，因為若將之拓展到認可鄉村範圍和鄉村式發展土地以外，只要打開缺口，將會是慾壑難填，以新界，就算包括香港、九龍共1100平方公里計，長遠而言，都不可能容納生生不息的原居民。


另外，若拓展可建丁屋土地，讓丁權擴大化，佔用其他無特權市民的土地，所製造不公平、不公義，會成為社會不穩定的潛在因素。


原居民若屬意 「丁廈」


要接受丁權限期終止


解決丁屋問題，必須環繞現有可建丁屋土地想辦法，而且要從徹底解決丁權為着眼點。丁屋「加高向橫」變成丁廈，可能是選項之一，即使治標不治本，若原居民基於現實考慮，仍然傾向於此，則要同時考慮是否接受丁權限期終止，以換取非原居民接受丁廈。


事實上，丁廈概念，不僅偏離丁屋政策，是否符合基本法保護原居民傳統利益的規定，也值得斟酌。所以，現實和長遠而言，原居民對於丁屋和丁權，都面臨取捨，才可以妥善徹底解決問題。


我們同意香港要以新思維解決丁屋問題，不過，絕不同意所謂解決辦法只是擴大原居民特權，變相利益輸送。我們期望特首參選人能以全港利益為先，從根本入手，尋求原居民和非原居民都可以接受的辦法。若丁屋問題淪為變相「買票」的選舉操作，這樣的參選人，只是小圈子選舉中一個「照顧小眾、犧牲大眾」的政客。


「村外地」批建丁屋 10年43公頃
2011-11-04


發展局數字顯示，全港有近1.1萬宗已獲批准申請補地價，意味近三分之一丁屋是用作轉售，市場不少地產代理均經營丁屋物業代理。


全港1/3丁屋料用作轉售


【明報專訊】發展局長林鄭月娥前日直指「丁屋訴求可能無限量多」，影響其他用途的土地供應。本報統計城規會近10年審批丁屋個案，發現政府和原居民正循3招將擴大法定鄉村以外的丁屋地範圍，包括改變規劃圖則，及准許逾1100宗在綠化帶或農地建屋申請，合共已擴大逾43公頃丁屋地（面積超過2個維園），令丁屋佔地不斷膨脹。


學者指土地被「犧牲」


曾參與丁屋規劃審批的前城規會成員、港大地理系副教授吳祖南亦對丁屋規劃審批感困擾。他指委員當時已質疑丁屋潛在需求量有多少，又曾向民政總署查詢丁屋量如何計算，發現只是從村長提供的數字作計算。他說﹕「部分小鄉村第一年說有200個丁屋，第二年變成250個，怎會有可能一年之間增加這麼多？」他指需求量不是虛數，只要統計已出生的7歲至17歲男丁人口便可估計，批評政府不承擔，引致將來本港土地被「犧牲」。


根據發展局數字，全港現有的3.6萬丁屋之中，有近1.1萬宗已獲批准申請補地價，意味近三分之一的丁屋是用作轉售。每年仍繼續有約2000宗丁屋申請個案，不斷加重建屋壓力。


按地政總署政策，丁屋必須興建在全港642條認可鄉村附近方圓300呎範圍，或在城規會上指定的鄉村發展用途土地，否則申請人要逐一將個案交城規會個別審批。


本報統計過去10年申請數字，發現至今有逾1594個丁權擁有人向城規會申請，在鄉村以外的「康樂」、「綠化帶」和「農業」等地上建丁屋，當中七成即1178宗獲批，涉及約15公頃土地，令丁屋範圍不斷擴展。


3招擴範圍 佔農地綠化地


另外，政府自1997年起，最少9次主動修改新界多幅土地用途，規劃出更多可建丁屋的鄉村用地，包括在02年修訂林村圖則，將8.35公頃的農業和綠化帶撥作鄉村地；同年11月，將8.6公頃的九龍坑農地撥作丁屋發展，9次修訂總涉及面積達28.77公頃。


上述兩個「方法」，已為鄉村地提供逾43公頃土地，估計可興建近4000間丁屋。此外，政府正研究將部分未落實規劃的邊境和郊野公園邊緣地，用作鄉村發展，令丁屋範圍不斷在新界膨脹。


明報記者 鄭穎瑩


林鄭﹕丁屋需求無限成困擾
2011-11-03


發展局長林鄭月娥昨回應唐英年提出放寬丁屋興建的建議，表示放寬丁屋3層高限制要考慮景觀影響，若擴大鄉村範圍則會影響開拓土地工作，影響一般市民的房屋供應。


回應唐英年「加高向橫」建議


【明報專訊】新界原居民的丁屋興建權利可代代相傳，鄉村土地難以滿足，早前考慮參選特首的唐英年便提出應放寬丁屋高度至6至9層等向高空發展。


但發展局長林鄭月娥昨明確反駁唐的「政綱」，直指丁屋訴求不能量化，「亦可能是無限量多」，成為政府最大困擾。


擴丁地礙房屋供應
林鄭月娥警告，若不斷擴大鄉村地帶興建丁屋，會直接影響開拓土地，導致難以滿足其他市民的房屋需求。


發展局資料顯示，現存可建丁屋的鄉村土地只餘三成，除非政府讓出其他住宅地以擴展鄉村，或增加建屋密度，否則無法滿足需求。


唐英年上月22日出席鄉議局村代表大會時，提出放寬丁屋每幢3層、每層700平方呎的限制，認為丁屋可「加高向橫」，甚至把多間丁屋變成一間，「以新思維解決問題」。


放寬高度或礙景觀
林鄭月娥昨出席商台節目《在晴朗的一天出發》後，被問到唐英年的建議是否可行，她明確回應﹕「我們的最大困擾，是丁屋的訴求到今天為止不能量化，亦可能是無限量多，因為以丁權的角度看，我相信鄉議局會要求持續供應，這對香港土地造成很大困難。」她又指出，若大量擴展鄉村地帶，會直接影響其他開拓土地工作，影響一般市民的房屋供應及其他產業發展。


她在電台節目上解釋，若放寬丁屋高度，要考慮是否與四周景觀配合，「如要擴大（面積），就要其他發展讓路」，直言問題不易解決。


資料顯示，每年申請丁屋獲批的數字，遠遠追不上申請總數，以2010/11年為例，有2154宗申請，但只有1344宗獲批，佔整體申請62％，累積未能處理個案為6400宗，與過去5年相若。


梁福元斥林鄭「傻傻哋」


十八鄉鄉事委員會主席梁福元昨接受查詢時，回應林鄭月娥指丁屋需求無限量的說法，認為是「傻傻哋」，反駁稱近年本地生育率放緩，新界新增擁丁權的原居民增長亦有限，質疑政府誇大新界村民對丁屋的需求。


他強調，新界村民只希望於私人土地上建丁屋，但政府審批實在太慢，並非要求「周圍起屋」。


對於丁屋僭建執法工作，林鄭月娥表示，會依法辦事、分類處理，政府已進入最後階段，對第一類可保留的環保適意設施會發出詳細指引，供業主參考；對第二類如圍封露台或半層天台等，會使用登記制度；對第三類嚴重僭建則會執法。

新居屋恐炒賣 城大副教授劉國裕倡禁公開轉售

新居屋恐炒賣 倡禁公開轉售
經濟日報 – 2011年10月31日星期一


城大公共及社會行政學系副教授劉國裕，昨出席《城市論壇》時，建議新居屋只能在第二市場買賣，避免在公開市場炒賣。


【經濟日報專訊】新居屋的補價優惠，被指鼓勵業主炒賣圖利。有學者估計，現時約13%於公開市場售出的居屋，買家購入作收租或轉售用途，故建議新居屋只限於第二市場轉售，以及讓白表人士參與，以杜絕炒賣情況。


Jewelry


有地產界人士贊成建議，因現時白表人士需求甚大，居屋在第二市場也有升值潛力。


估13%二手買家 非自住


城大公共及社會行政學系副教授劉國裕昨出席港台節目《城市論壇》時表示，根據房委會資料顯示，在03年3月和05年7至8月期間，公開市場的二手居屋買家，約13%及11.8%並非購入自住，他指：「數據說明每8個居屋買家中，就有1個買來出租或轉售。」


促准白表 參與第二市場
劉強調，居屋本質是幫助市民安居樂業，並非要出租或轉售圖利，故建議新居屋只能在第二市場買賣，避免有業主補價後，讓單位在公開市場炒賣。他同時建議政府，應容許有住屋需要的白表者參與第二市場，增加二手居屋的流轉。


他指，現時符合白表資格住戶逾10萬個，但日後每年政府僅推出5,000個居屋單位，只可滿足二十分之一需求，故開放第二市場，有助縮短白表「上車」時間。


出席同一場合的中原集團主席施永青，表明支持上述建議。他指現時白表人士對居屋需求大，二手居屋在第二市場的價格，會跟隨公開市場調整：「只要經濟向好，第二市場居屋樓價亦會上升，業主仍可享受物業升值的成果。」


蔡涯棉：恐礙單位靈活性


不過，房委會資助房屋小組委員會委員蔡涯棉認為，新居屋倘不能在公開市場出售，恐影響單位靈活性，增加業主通過轉售向上流動的困難。


蔡建議，房委會可向新居屋業主收取補價貸款，可一併計算利息，強調此舉非為牟利，而是保本。他又指有關息率不能定得過高，可參考物價或舊居屋業主的補價金額，而且需要諮詢公眾意見。


至於公營房屋建屋量，蔡涯棉認同需增加公屋供應，因為輪候冊申請累積速度驚人，至今已達逾15萬宗，較去年增加17.7%，估計3、4年後會急增至20萬宗，恐怕屆時將不能維持平均3年上樓的政策承諾。

新居屋樓市六合彩 挑動全民矛盾衝突

新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？
另壹角度 20/10/2011


新居屋挑動全民矛盾衝突
2011年10月20日
Next Mag


新居屋，名副其實是樓市的六合彩。少數的新居屋中獎者，在五年後，只要補回購入時的折扣額，便可以在市場自由出售。換言之，假如樓價升，新居屋業主便可以賺到盡。


要知道，土地是特區政府的資產負債表上，沒有記載的資產。事實上，香港可以一邊低稅，另一邊大花筒，就是依賴土地這個終極儲備。新居屋，打爛香港的豬仔錢罌，讓少數中彩者，剝削多數市民的財富。


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公義，不就是各取所需嗎？究竟新居屋有何公義可言？誰不需要一筆橫財？新居屋鼓勵僥倖，挑撥市民之間產生妒忌情緒。當一個政府淪落到要製造分化來維持治權，這個地方還可以長治久安嗎？


雖然曾蔭權死口不認新居屋政策是受到北京的壓力，但明眼人一看就知道發生什麼事。京官王光亞南巡時講了幾句閒話，特區衙門的師爺便慌張起來。本來沒有可以建居屋的土地，忽然間都找到了。之前堅持的所謂原則，一概拋諸腦後。


港人治港，原來是我們一直自欺欺人。最諷刺是，北京以為改變過去百多年殖民地政府的審慎保守，便可以彌補特區政府缺乏認受性的先天缺陷。殊不知，各種政治權宜，反而挑起矛盾。


王光亞和曾蔭權，雙雙拍拍屁股，留下了一個爛攤子。坊間已經有傳，舊制的居屋業主質疑為何他們要以出售時的價錢補地價，要求一視同仁讓他們也即時受惠於新的補地價制度。


所以制定公共政策，最忌是令市民有錯誤的預期。政府毫不掩飾地以新居屋，將本來沒有能力自置物業的市民推上車，市民也自然預期政府終於負起推人上車的責任。


當然每個人都希望有自己的安樂窩，但世界上沒有一個地方可以滿足全部人所有的慾望。就算在地多人少的地方，也沒有出現過全民自置物業。


全民推上車既然是不可能完成任務，特區政府的新居屋，總要畫一條線，釐清政府對市民自置物業的既定政策目標。結果，香港又重蹈當年八萬五的覆轍。


如此推演下去，不難看到經過連串轉變之後，特區政府將會越來越深入干預物業市場。


歷史告訴我們，每當政府鼓勵出手干預樓市，往往牽連無辜的業主淪為負資產。事實上，回歸之初雖然有亞洲金融風暴，但真正摧毀了物業市場的一浪，卻是出現在 98年政府救市之後。


假若未來經濟環境急速轉壞，又或者按揭利率回升，令這些新居屋六合彩中獎者要是突然負擔不起供樓的責任，政府會撒手不管嗎？如果政府出手打救已經佔盡便宜的新居屋業主，難道又可以不照顧其他在水深火熱中的業主嗎？


最後，人人都想向政府拿到點什麼，其實卻在互相剝削，社會也自然更加多利益衝突。


李兆富　時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。

新居屋計劃補價安排 有賺沒賠另類六合彩

林輝﹕ 留給下屆政府的計時炸彈
明報 – 2011年10月19日星期三


【明報專訊】千呼萬喚、吹風多月，特首終於在最後一份施政報告落實復建居屋，同場獻映的還有優化置安心計劃和協助由非政府機構主導的單身青年宿舍，似乎打算回應「青年買不起樓」的訴求。為何特首要在最後一份施政報告才做？平心而論，曾特首在最後一份施政報告中無論做什麼或不做什麼，也會被理解為「我請客下屆付鈔」或「死不悔改」，所以最好還是從政策本身去評價：到底這能處理青年人「買不起、租不起」的問題嗎？


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「買不起」和「租不起」


「買不起」和「租不起」，大概可以分為兩類人。居屋和置安心計劃所針對的，是應該買得起樓但卻無法在這個樓價水平中置業的家庭，即為月入約2萬元以上的家庭，雖然兩者建屋量不多，且要等到四五年後才建成，長遠而言確能稍助這些年輕家庭圓其置業夢。然而新居屋計劃的補價安排，有賺沒賠，頓成另類六合彩，實非善用公帑之法，亦將挑動其他沒資格「抽獎」者的不滿，極有可能成為下一屆政府的計時炸彈。


但對於「租不起」者，施政報告卻完全沒有處理，重災區則是35歲以下的低學歷低收入單身人士。十年前政府的公屋建屋量近3萬個單位，而如今只得一半即1.5萬個單位，建屋量大減的後果固然是供不應求，而政府則將此短缺說成是青年與長者之間的對立，將有需要的較年輕的低收入單身人士排拒於外。現時單身人士申請公屋，一般要到35歲以後才能成功上樓。在25至34歲這個年齡層中，沒有大專學歷者佔約一半，入息中位數亦只有約1.2萬元，低收入的單身一族既無法置業，又因為公屋的計分制而被排拒於外，只能在私人巿場中租屋捱貴租，亦使他們的生活質素以致向上流動可能更小。鄭汝樺局長叫年輕人申請公屋不如自我增值，不要標籤自己做公屋輪候者，何異於叫人「何不食肉糜」？


「租不起」者看不到任何希望
另一方面，政府亦常宣稱土地不足（但又不肯動用勾地表上的土地建居屋），因而大力推動各種巿區重建如惡名昭著的強拍條例，使巿區土地不斷出現士紳化（Gentrification），窮人被迫遷往更邊緣的地區、或搬到更小環境更差的單位如劏房甚至棺材房，使生活成本加重、質素下降。在特首的最後一份施政報告中，「買不起」者尚有一點改善希望，「租不起」者卻看不到任何希望，這是留給下一屆政府的另一個計時炸彈。

公屋王黃大仙鳳德邨連環創天價 呎售破5000元 年半賺六成

公屋王鳳德邨連環創天價 呎售破5000元 年半賺六成
明報 
10/20/2011


【明報專訊】上周施政報告尚未公布前，市場雖然已預料政府將復建居屋，大增未來資助房屋供應，不過，仍有個別買家願意以天價購入已補地價的公屋單位。


市場消息指出，一向是公屋王誕生地的黃大仙鳳德邨，卻於上周三施政報告前夕，連錄兩宗天價成交，呎價均突破5000元大關，其中一伙原業主，持貨1年半物業升值高達六成，除跑贏不少私樓樓價升幅，更較毗鄰的居屋龍蟠苑個別細單位呎價為高，亦成為全港最高呎價的公屋王。


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鳳德邨由於鄰近鑽石山港鐵站，加上位於市區，部分單位面積低於400方呎，樓價普遍低於200萬元，故吸引無法買入區內私樓的買家購買。


上周三施政報告前夕，鳳德邨錄得買家偷步入市個案，成交價更創出天價。世紀21富山分行經理馮靜宜表示，兩宗破紀錄成交亦同樣位於紫鳳樓，其中位於高層27室，面積349方呎，連租約以175萬元售出，呎價5014元，不但創出該屋邨呎價新高，亦料創出全港公屋呎價新高紀錄，買家為收租客。


黃大仙下邨呎價4444元成交


她又稱，該單位於去年4月以109萬元買入，其後以月租6100元租出，呎租約17元，租約至明年6月，以成交價175萬元計算，租金回報仍逾4厘；業主眼見經是次轉讓帳面勁賺66萬元，持貨約1年半物業升值約六成，故索性先行沽貨離場。


她亦指，受惠於政府大增東九龍商廈樓面，料未來區內樓市亦將平穩發展。


早於今年初，鳳德邨位於紫鳳樓中層5室，面積214方呎，成交價91萬元，呎價4252元，一度成為全港最高呎價的公屋王。不過，至上月黃大仙下邨一個中層單位，面積620方呎，以275.5萬元成交，呎價4444元，打破鳳德邨以呎價4252元所創出的舊紀錄。


同區新地樓 呎價僅5559元


近期樓市氣氛雖較早前回落，但二手住宅業主叫價仍然堅挺，令成交價未見大幅低於早前成交價。以龍蟠苑為例，位於A座中層9室，面積480方呎細單位，剛以227萬元成交，呎價4729元，較鳳德邨成交價輕微低約5％。即使稍遠、由新地（0016）發展的二手屋苑曉暉花園，一個位於2座中高層單位，面積608方呎，成交價約338萬元，呎價亦僅5559元，僅高於鳳德邨的天價成交呎價約一成。


明報記者 陳天賜

公帑助炒樓 戇居兼冇腦 新居屋計劃混淆住屋及投資市場

太陽民調：公帑助炒樓 戇居兼冇腦 「連四十分都不如」
2011年10月17日(一)
The Sun


【本報訊】曾蔭權最後一份施政報告備受抨擊，學者指摘被視為「賣大包」的新居屋計劃混淆住屋及投資市場，令居屋政策一塌糊塗，關注基層組織斥施政報告始終未解決人口老化及貧富懸殊等社會結構性問題，曾蔭權亦如人肉錄音機，只不斷重複每年政策，其民望評分「連四十分都不如」。


Real Estate


嶺大公共政策研究中心主任何濼生稱，施政報告雖然回應了復建居屋訴求，但他不滿新居屋的補地價安排，新居屋訂價及補地價與市場脫鈎，讓業主「賺多咗」，有關安排對納稅人及舊居屋業主不公平。


新居屋政策亦變相用公帑資助人炒樓，不但減少庫房收入，亦混淆市民住屋及投資市場，「連無住屋需求嘅人都可以抽居屋炒樓，令真正用家難抽中」，直指對居屋政策一塌糊塗感到失望。


慣性派糖難返轉頭


何又狠批政府的施政理念及措施是令已獲福利者進一步得到更多福利，未受惠者繼續「乜都冇」。


如扶貧政策，公屋居民已獲住屋保障，但可獲租金寬免，最值得幫助的公屋輪候冊人士已經捱貴租，卻無任何支援措施。施政報告開期票亦為下屆政府帶來壓力，政府習慣性短期派糖「已好難返轉頭」，他認為政府年年派糖不如將資源用來發展長遠計劃解決問題。


爭取全民退休保障聯席組織幹事歐陽冠東，直指曾蔭權最後一份施政報告不合格，又形容「居家安老」措施是「戇居兼冇腦」，只以小恩小惠回應人口老化問題，他重申綜援及生果金非養老制度，強積金制度又不健全，廣東養老計劃亦無法解決人口老化結構性問題。


歐陽冠東亦不滿曾蔭權指中產與基層是同舟共濟，均面對退休保障問題，但提到全民退休保障卻指難達成共識、不切實際，「其實政府仲有八個月時間，可以先做諮詢，乜都未做就否決，態度似小朋友嗌交！」


施政報告仍以短期措施回應貧窮問題。


帥小姐（金融）
「施政報告一如以往，只以短期派糖措施回應貧富懸殊及人口老化問題，根本是治標不治本，沒有長遠策略。」


何先生（酒店）
「復建居屋太少太遲，政府改變補地價方式，擔心吸引一班無實際需要人士申請居屋炒樓，令真正有需要人士機會減低。」

Editorial "Tsang Home Ownership Scheme HOS"

Editorial "Tsang HOS"
明報 
10/18/2011


【明報專訊】THE PREMIUM ARRANGEMENT of the new Home Ownership Scheme (HOS), which Donald Tsang unveiled last Wednesday in his policy address, is quite problematic. According to him, the subsidised portion of a unit's purchase price will be regarded as a loan and, when its owner sells it, he may pocket the value increase of that portion. He may use the money to "move upwards" - to buy a flat from a private developer. 


The government would practically give the new HOS flat owner another subsidy to help him to buy a private housing unit or even speculate in property. If it does so, it will depart from the principle of using public money to help citizens to buy their own homes. That is far from right.


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The "Tsang HOS" would divide society and breed discord. First, it would make fish of one group and fowl of another. The premium arrangement applying to old HOS flat owners will remain unchanged. Inconsistent and unfair, the measure would drive a wedge between old HOS flat owners and new HOS flat owners. Second, if the government resorts to "populism" and offers old HOS flat owners the new premium arrangement, it will "maximise" its second subsidies, but people who are not HOS flat owners will consider that unfair.


Donald Tsang actually courted trouble when he came up with the new HOS premium arrangement, unless there is a hidden agenda behind it. Citizens are agreed that an HOS flat owner should repay the government the subsidised portion of his unit when he sells it. Why has Donald Tsang come up with another, unfair premium arrangement? That is very baffling indeed.


We are not saying the old arrangement must stand in any circumstances. If another is more equitable, it is of course worth considering. However, the novel arrangement does not seem more equitable. Clearly, it would lead to social contradictions. 


The government must not stubbornly cling to the new arrangement. It should be so sensible as to have the old HOS premium arrangement apply to the new HOS.
Another essential difference between the "Tsang HOS" and the old HOS is that there is a criterion for determining whether to make new HOS flats available. 


Their availability will depend on property prices. If an eligible new HOS applicant's monthly mortgage repayment is less than 40% of his monthly income or property prices in the New Territories fall to $4,000 a square foot, the government will build fewer or even stop building and selling new HOS flats. Both Donald Tsang and Eva Cheng (Secretary for Transport and Housing) have said that, if there are reasonably-priced flats sandwich-class citizens can afford to buy in the market, none will want to buy HOS flats.


The government denies the criterion is designed to prop up property prices. However, by Donald Tsang and Eva Cheng's logic, should the government not lay down a criterion for determining whether to stop putting up land for auction?


A major aim of the "Tsang HOS" is to "facilitate" the "upward mobility" of those in the new scheme. It should not concern the government whether those who live in their HOS flats can "rise to a higher level". If they have the money to invest in property or "move upward" to luxury residential flats, they will have their own plans. The government need not offer them any subsidies as an inducement.

居屋只應助人安居 不應二次資助買樓

居屋只應助人安居 不應二次資助買樓
明報 – 2011年10月17日星期一


【明報專訊】昨日，兩名特首「疑似」參選人唐英年與梁振英均到訪基層社區深水埗，異口同聲談及增建公屋；情勢已經相當清楚，不論誰當選下一任特首，公屋都會增建，問題是增加多少？


我們贊成復建居屋和適度加建公屋，然而，二者均需要公帑和公共資源，必須遵從公平和有效運用資源的基本原則。


正因這樣，現任特首曾蔭權提出的「曾版居屋」，對已經幸運地購置新居屋的業主提供兩次資助，並不合理；政府毋須錦上添花，但必須雪中送炭，用有限的公共資源協助其他有需要的市民購買居屋。


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新居屋轉售補價賣大包
製造社會分化挑起矛盾


曾蔭權上周三施政報告宣布的「曾版居屋」，轉售補價安排很有問題──曾蔭權表示補價是貸款，他日居屋業主出售物業，升值部分由業主享有，這個做法形同賣大包，與居屋政策以協助夾心階層安居的原旨不符，對其他市民包括原居屋業主不公平。


居屋只要達到協助市民安居即可，是否流動轉售，不應該成為政策主軸，製造不公，徒添社會代價。


家庭月入3萬元以下又未能申請公屋的夾心階層，需要政府協助安居，復建居屋確有需要。


然而，若照「曾版居屋」的構思，購得新居屋者，已經獲得公共資源資助，若他日出售物業，獨享升值部分，以所擁資金購買發展商所興建私人樓宇，實行「向上流動」，則是二次資助，協助已購居屋者買私人樓甚至炒樓。


這樣，公共資源就偏離了協助市民安居原旨，絕不妥當。就算那筆貸款要繳付利息，在原則上也有問題，因為一些人可以得到政府貸款買樓，其他市民為何不能獲得同樣關顧。


市民佔用公共資源，不患寡而患不均，若出現明顯不公平，就會出現分化和矛盾。


「曾版居屋」製造社會分化和矛盾。其一，原居屋補價安排不變，厚新而薄舊，不一致、不公平，挑起原居屋業主與新居屋業主的矛盾；


其二，設若政府訴諸「民粹」，實行賣大包，原居屋補價與新居屋看齊，則這種二次資助最大化的做法，非居屋業主會認為不公平。


所以，關於新居屋補價安排，曾蔭權若沒有不為人知的隱蔽議程，則無異於自找麻煩。


市民購買居屋，對日後出售時要補回資助額，並無異議，曾蔭權為何要另搞一套不公平的補價安排，實在令人費解。


居屋轉售安排並非不可以調整，如果有更公平合理的做法，完全可以考慮，但是「曾版居屋」標新立異，看不到符合這些準則，看到的只是賣大包，製造不公平，引發社會分化和矛盾。


政府對此切勿一意孤行，回歸原居屋政策轉售補價安排，是較恰當做法。


居屋轉售不是不可改


但必須改得更公平合理


「曾版居屋」與原居屋政策另一個根本不同，是訂定存廢硬指標，與樓市、樓價掛鈎。


當合資格申購新居屋人士，供樓負擔比率低於入息40%，或是以現行準則而言，新界樓市呎價跌低至呎價4000元，政府就會調節興建居屋數量，甚或停建停售。


曾蔭權和運房局長鄭汝樺都說，當市場有夾心階層可負擔的合理價格住宅單位，推售居屋也無人買，事實上，過去就算經濟最低迷時期，當局推售居屋，認購仍然超額，並未出現過認購不足情况。


所以，過去居屋之受歡迎，不受經濟周期和樓市起落影響，此乃反映市民有實際需求，居屋無人買之說，不符合實情。


政府對設定停建停售居屋硬指標，否認為托價線或托價機制，不過，若以曾蔭權和鄭汝樺表面解說之邏輯，則豈非政府也可以為停止賣地設下指標？因為若樓價下跌，市民不買樓，則發展商再興建樓宇單位，市民也不會購買，那麼停止賣地也就順理成章了。這個推論，可以說明政府為停建停售居屋設下硬指標之欠缺邏輯理據。


「曾版居屋」另一個重要內容，是協助居屋業主向上流動。市民申購得居屋，安居之後能否「升呢」，毋須政府費神，他們若有能力投資買樓、向上流動住私樓豪宅，自會安排，毋須政府誘之以大包。


政府亟亟於希望市民買私樓升呢，但從實際施政而言，政府卻忽略了值得協助向上流動的公屋富戶，他們想購買居屋升呢，但是2002年停建、一度停售居屋之後，他們沒有機會申購居屋，然後交回公屋單位讓其他有需要人士入住，切斷了原居屋政策的流轉功能。所以，政府應該總結經驗，若日後出現停建停售抉擇時，不應全面停建，應該保留興建小量單位，作為種子作用。過去9年所見，一旦停建就很難復建，政府勿再重蹈覆轍。